STS 999/1996, 29 de Noviembre de 1996

Antes de iniciar el estudio propio del presente recurso, es necesario constatar, que las sentencias que se dictaron en ambas instancias no cumplen suficientemente con el art. 372 de la L.E.C y el art. 248, 3º de la L.O.P.J., al carecer ambas de una descripción de los hechos objeto de debate, aunque esta enumeración fuese sucinta; y por lo que respecta a la resolución del Juzgado, las anomalías observadas llegan hasta el extremo de poder considerarla incursa en la violación del art. 120.3º de la Constitución Española, al carecer prácticamente de motivación adecuada y valoración de la prueba; ya que en unas escasas veinte lineas el Juez ha pretendido dar respuesta a las complejas vicisitudes que dieron lugar a la presente litis. Esta posición de los Tribunales de instancia, obliga a esa Sala a proceder en casación como si de otra instancia más se tratara, corrigiendo y evitando que las partes litigantes dejen de obtener la razonada tutela efectiva de sus intereses, que como derecho fundamental les corresponde.

Por las motivaciones que se acaban de exponer, resulta obligado consignar, aunque sea de la forma mas resumida posible, los elementos fácticos fundamentales que han servido de antecedente al problema que se plantea en el pleito. Las relaciones contractuales entre las partes litigantes nacen a virtud de la compraventa de un chalet celebrada entre ellas el día 1 de Diciembre de 1988, y cuyo contrato se materializa en el documento privado del folio 3. Las condiciones pactadas se pueden concretar: 1º Se describe la situación de la parcela y del chalet con sus linderos; 2º El precio convenido es de 44.000.000 de ptas, que se satisfará de la siguiente forma: un millón a la firma del documento; un millón de ptas en cada uno de los meses de enero, febrero y marzo de 1989; dos millones de ptas en los meses de abril y mayo de 1989; dieciséis millones de ptas ala entrega de la casa, entre los meses de junio y julio de 1989; y dos millones de ptas en cada uno de los meses posteriores, es decir, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1989, y enero, febrero, marzo, abril , mayo y junio de 1990. 3º. Se convino en la cláusula 3ª que "la entrega de la posesión de la casa se hará antes del 31 de julio de 1989, contra la entrega de dieciséis millones de ptas, y la escritura pública . Hasta entonces la vendedora se reserva el dominio de la finca. 4º En la cláusula 7ª se estableció "que la escritura pública se otorgará libre de cargas y gravámenes, estando la vendedora obligada al levantamiento de las que hubiese antes de otorgar la escritura pública". 5º.- En las disposiciones 4ª y 5ª, los contratantes establecieron una estipulación resolutoria y dos cláusula penales; la primera se refiere a las cantidades pendientes después de otorgada la escritura pública, que quedarían garantizadas con la resolución del contrato, pudiendo el vendedor elegir entre exigir el pago o la resolución; y las cláusulas penales se concretan en la retención por la vendedora del 40% de lo entregado, para el supuesto de que no se abonen los plazos pendientes después de otorgada la escritura pública, y la no devolución de todo lo percibido antes de tal otorgamiento, si el comprador desiste de la compra, entendiéndose como desistimiento la no entrega puntual de las cantidades, en las fechas señaladas para el pago del precio aplazado. 6º Por contrato adicional de fecha 10 de junio de 1989 las partes convienen un aplazamiento en la entrega de la posesión del chalet, el pago de los 16 millones de pesetas y el otorgamiento de la escritura pública, remitiendo esta operación para el final del mes de septiembre de 1989, y aplazando también los pagos mensuales posteriores en otros 60 días, a partir de sus respectivas fechas. 7º No existe constancia en los autos de que llegado el final del mes de septiembre de 1989, la parte vendedora exigiera al comprador el pago convenido, ni que este se lo ofreciera, instando la entrega de la posesión de la finca y el otorgamientode la escritura; lo que si consta es la existencia de un de acta notarial a instancia de Dña. Melisade fecha 17 de noviembre de 1989, en la que requiere al comprador a los efectos del artículo 1504 del C. Civil, por entender que ha incumplido el contrato. 8º. A este requerimiento contesta el Sr.,. Luis Manuel, alegando que la vendedora no ha levantado las cargas hipotecarias que pesan sobre la finca, y que el chalet todavía está ocupado por la requirente, oponiéndose por tanto a la resolución contractual anunciada. 9º. Sigue a este requerimiento otro de fecha 19 de diciembre de 1989 en el que la señora vendedora manifiesta: que la posesión de la finca siempre ha estado a disposición del comprador mediante el abono del plazo convenido; que en el momento del pago, y como requisito previo al otorgamiento de la escritura, se cancelará la carga hipotecaria; y que para agotar la vía amistosa, le concede un nuevo plazo definitivo para que comparezca en la Notaria el próximo día 2 de enero a las once horas, para la entrega de la posesión y pago del precio. 10º. El día 29 del mismo mes de diciembre el comprador contesta al requerimiento anterior insistiendo en las argumentaciones que ya había expuesto, y dando también por su parte por rescindido el contrato "en uso de las facultades que le atribuía el art. 1486 del C. Civil"; y 11º. Dña. Melisacomparece en la Notaria el indicado dia 2 de enero de 1990, exhibe ante el fedatario las llaves del chalet, las cuales no pueden ser entregadas dada la ausencia del comprador, exhibe y entrega al acreedor hipotecario, presente en el acto, dos cheques por un importe total de 6.770.000 ptas, que junto con los diez millones que debía pagar el comprador, constituyen el capital y los interés que garantizaba la hipoteca, y declara definitivamente resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del comprador. 12º El acreedor hipotecario hace también constar ante la fe notarial, que su presencia en la Notaria se debe a su intención de cancelar la hipoteca; que el débito total de la misma asciende a 16.770.000 ptas, de las cuales ha recibido de Dña. Melisa6.770.000, faltando los 10 millones que tendría que entregar el Sr. Luis Manuelpara consolidar la venta del chalet; y que ante la imcomparecencia de este, no tiene inconveniente en aplazar el pago de ese resto pendiente, o bine traspasar la hipoteca a otra finca, dejando libre la finca objeto de estos autos.

Planteada la presente litis por D. Luis Manuel, el objeto litigioso de la misma ha quedado reducido a la reclamación que formula el demandante-comprador, respecto a la devolución de los 14.000.000 de ptas que tenía entregadas a cuenta del pago del precio aplazado, que se pactó en el contrato de compraventa. No se hace objeto del pleito la resolución de tal contrato, pues, aunque por diferentes causas legales, tanto antes de la presentación de la demanda, como en este escrito y en el de la contestación, ambas partes están plenamente de acuerdo en su resolución o rescisión, apareciendo en cualquier caso clara su voluntad de tener por ineficaz la pactada transmisión dominical. Así pues, por la expresa disposición de las partes, solo se ha de resolver en la presente litis, la posible aplicación y alcance de las cláusulas penales que, para los casos de resolución o de desistimiento de la compra, se plasmaron en el contrato básico de 1 de diciembre de 1988.

En la sentencia del Juzgado sin razonamiento de clase alguna, y en la de la Audiencia razonándose el incumplimiento de la vendedora, referido a liberar de cargas la finca con anterioridad a la transmisión, se llega en ambas a la misma conclusión, de dar lugar íntegramente a la demanda, y desestimar la reconvención.

Por necesidades de una correcta técnica casacional, ha de estudiarse en primer lugar y separadamente la denuncia que se formula en el primer motivo del recurso. Se utiliza en el mismo el cauce del número 3º del art., 1692 de la L.E.C., y se tacha de incongruente a la sentencia recurrida, al entender la parte recurrente que no se ha dado asentimiento a una determinada tesis doctrinal, propuesta en la contestación a la demanda, y relativa al momento en que quedó resuelto el contrato de compraventa. Ya hemos dicho que el hecho de la resolución del contrato, es una cuestión eliminada de la litis por la voluntad de las partes, manifestada sustancialmente, pero de una manera clara, en los escritos rectores del procedimiento, haciendo uso legítimo del principio procesal de rogación que la Ley les atribuye a los litigantes. Resulta pues una cuestión valadí, como después veremos, determinar cuando el contrato quedó resuelto; debiéndose mas bien aclarar las conductas cumplidoras o incumplidoras de la s partes a los efectos de la efectividad de la s cláusulas penales pactadas; y todo esto al margen de que la jurisprudencia de esta Sala tiene definido el concepto de la incongruencia de una forma, que ninguna relación guarda con lo que se denuncia en esta motivo.

El resto de los motivos admitidos, es decir el cuarto, sexto y séptimo, resulta conveniente y simplificador estudiarlos conjuntamente, limitando el alcance de este estudio a las cuestiones litigiosas que realmente deben constituir el objeto de la litis, según la relación de hechos que figura en los primeros fundamentos de esta resolución, y de acuerdo con las autenticas proposiciones de las partes.

Decíamos anteriormente que resultaba una cuestión valadí polemizar sobre el momento en que se había producido la resolución contractual, y esto es así, no solo porque las partes litigantes expresaron su voluntad en este sentido antes de la iniciación del procedimiento y en los escritos rectores del mismo, sino también porque la consumación de este contrato traslativo de dominio no llegó a producirse.

En la cláusula 5ª del contrato se dejó establecido: "Hasta el momento de otorgarse la escritura pública, con la entrega de la posesión y el pago de dieciséis millones de ptas, se suspenden los efectos de este contrato, reservándose la vendedora el dominio y por tanto la posesión"; a continuación se plasma la cláusula penal para el caso del desistimiento del comprador, y se aclara el alcance que debe darse a esta cambio de voluntad.

Si con arreglo al artículo 1091 del C. Civil se consagra la regla básica de la contratación (pacta sunt servanda), resulta evidente que por la voluntad de las partes, los efectos de la compraventa no llegaron a producirse en ningún momento, ya que las condiciones establecidas para ello ( pago, entrega de la posesión, y escritura) no tuvieron lugar. Resta por tanto determinar si se dieron las condiciones exigidas para que produzca sus efectos la cláusula penal establecida como subsidiaria, dependiendo esta circunstancias de la conducta cumplidora o incumplidora de las partes; como anteriormente ya se apuntó.

Así pues, el nudo gordiano de la cuestión litigiosa debatida -devolución de las cantidades entregadas por el comprador y retenidas por la vendedora antes del otorgamiento de la escritura pública- viene referido exclusivamente a la circunstancia, de si el comprador dejó injustificadamente de pagar los dieciséis millones de pesetas indispensables para que se le entregara la posesión del chalet y se otorgara la escritura pública, o si más bien fue la conducta incumplidora de la vendedora la que motivó tal abstención.

Ya se ha transcrito la cláusula 7ª del contrato, en la que la propietaria vendedora se obligaba a levantar las cargas que pesaban sobre la finca "antes de otorgar la escritura pública". También se ha transcrito el pacto adicional de fecha 10-6-1989, por el que se amplia y fija la fecha en la que debían pagarse los dieciséis millones de pesetas y formalizarse la transmisión (final del mes de septiembre de 1989). También se ha consignado el hecho cierto, de que llegada esta fecha, no consta en autos prueba alguna que demuestre la exigencia del precio por parte de la vendedora, ni su ofrecimiento por el vendedor; si bien es cierto que en la interpretación de la cláusula penal que examinamos, textualmente se indica: "Se considerará a efectos de este contrato como desistimiento, la no entrega puntual de las cantidades señaladas en el párrafo segundo en el día señalado" (entre los cuales está la de los 16.000.000 de ptas), entrega puntual que el vendedor no efectuó, ni ofreció o consignó, siendo él el obligado al pago.

Si consta por el contrario el requerimiento de la vendedora el día 17 de noviembre y la contestación evasiva del comprador. Las razones evasivas del comprador se reducen a dos puntos: la vendedora no tiene dispuesto el chalet para proceder a la entrega de la posesión; cuestión simplemente supuesta, ya que la no comparecencia del Sr. Luis Manuelimpidió su efectiva comprobación, y que en cierta manera aparece contradicha en el siguiente requerimiento de fecha 19 de diciembre. La otra razón esgrimida para no pagar, es la existencia de una hipoteca que gravaba la finca, y que tenía que ser cancelada antes del otorgamiento de la escritura pública. En este punto la Sala no puede aceptar el criterio mantenido en la sentencia recurrida, pues dejando a un lado el contenido literal de la cláusula contractual ("antes de otorgar la escritura pública"), es practica habitual, suficientemente conocida, el otorgamiento sucesivo y en una misma sesión, de las escrituras de constitución o cancelación de hipotecas y las de compraventa, sin que esta sucesión de actos suponga mengua ni peligro alguno para los intereses de los contratantes. Y esta mecánica es la que posibilita y anuncia la vendedora en su requerimiento de 19 de diciembre de 1989, prácticamente demostrada con el contenido de las dos actas notariales de fecha 2 de enero de 1990. La no presencia totalmente injustificada del Sr. Luis Manuela los ofrecimientos que contienen los requisitos de la señora vendedora, impiden ahora cualquier clase de demostración que pueda excusar la conducta negativa del comprador.

La decisión rescisoria declarada por el comprador en su requerimiento de 29 de diciembre de 1989, carece absolutamente de fuerza justificadora de clase alguna, pues la cita del artículo 1486 del C. Civil, no puede ser mas inoperante en el caso que estudiamos, al no concurrir ninguna de las circunstancias que allí se contemplan.

Teniendo en cuenta todo lo que se acaba de exponer, procede estimar (aunque no lo sea en la literalidad de sus argumentaciones, pero sí en la infracción de los preceptos legales que se citan) los motivos sexto y séptimo del recurso, rechazando el resto de los admitidos; y al casar la sentencia recurrida y juzgar en la instancia, insistir en que nos encontramos ante la existencia de una cláusula penal, regulada en los artículos 1152 y siguientes del C. Civil, y expresamente calificada de esta forma por las partes litigantes; cláusula cuya efectividad y cumplimiento se declara por las razones ya expuestas.

Haciendo uso del principio "iura novit curia" y vistas las facultades moderadoras que la ley concede al Juez en esta materia; principio puesto en relación con la declaración, también legal, de que la pena sustituirá a la indemnización por daños y perjuicios y al abono de intereses; esta Sala estima procedente reducir el derecho de retención pactado, solo a la suma de 8.000.000 de ptas, debiendo la señora vendedora devolver al comprador los 6.000.000 de ptas restantes, con lo que se estiman satisfechos cualquier clase de daños y perjuicios que se puedan haber producido, que fueron reclamados reconvencionalmente, pero que carecieron de justificación en los autos.

En concordancia con todo lo expuesto, procede la estimación de los motivos sexto y séptimo del recurso, la casación y anulación de la sentencia recurrida, y juzgando en la instancia, la revocación de la sentencia que dictó el Juzgado nº 2 de Marbella. En su lugar procede estimar en parte la demanda principal y la reconvención, condenando a la parte demandada a devolver al actor solo la cifra global de 6.000.000 de pesetas, reteniendo el resto de lo entregado, en el concepto y a los fines señalados en el artículo 1152 del Código Civil. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas en ninguna de las instancias, ni en este recurso, devolviéndose el depósito constituído. (artículos 523, 710 y 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por el Procurador D. Juan Ignacio Avila del Hierro, en nombre y representación de DÑA. Melisa, con estimación de los motivos sexto y séptimo del mismo, casando y anulando la sentencia de fecha 25 de noviembre de 1991 dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga; y juzgando en la instancia DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Marbella. Estimamos en parte la demanda principal y la reconvención, condenando a la parte demandada a devolver al actor solo la cifra global de SEIS MILLONES (6.000.000 ) de pesetas, reteniendo el resto de lo entregado, en el concepto y a los fines del artículo 1152 del Código Civil. Todo ello sin hacer especial pronuncimaiento sobre las costas en ninguna de las instnacias, ni en las de este recurso. Notifiquese esta resolución a las partes, y comuniquese a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su dia remitió, así como del depósito constituido.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . - A. Barcala Trillo-Figueroa.- J. Almagro Nosete.- G. Burgos y Pérez de Andrade.- rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.