STS 1069/2000, 14 de Noviembre de 2000

Ponente:D. JOSE ALMAGRO NOSETE
Número de Recurso:3288/1995
Procedimiento:RECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución:1069/2000
Fecha de Resolución:14 de Noviembre de 2000
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. RESOLUCIÓN. Según el contrato, correspondía a la parte arrendataria la realización de las obras precisas para transformar la parcela entregada en un campo deportivo, de modo que la conceptuación de tales obras no es la de gasto necesario o reparación, sino de mejoras que comportan una revalorización del terreno. En primera instancia se estima demanda. Se desestima casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

En la Villa de Madrid, a catorce de Noviembre de dos mil.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección Primera, como consecuencia de autos, juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Santiago de Compostela, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad Club DIRECCION001representada por el procurador de los tribunales Don Juan Carlos Estevez Fernández Novoa, en el que es recurrida la entidad Sociedad Pazo Vista Alegre S.A. representada por la procuradora de los tribunales Doña Mª Amparo Alonso León.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Santiago de Compostela, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de la entidad Club DIRECCION001contra la entidad Sociedad Pazo Vista Alegre, S.A., sobre reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia estimando íntegramente la demanda, declarando la finalización del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes y condenara a la demandada a que dejara libre y a disposición de la demandante la finca descrita en el hecho primero de la demanda, con expresa condena en costas a la demandada.

Admitida a trámite la demanda la entidad demandada contestó oponiéndose a la demanda y formulando reconvención alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia declarando que la demandada tiene derecho al disfrute del campo de fútbol llamado DIRECCION002, aludido en la demanda y en este escrito, de forma gratuita hasta que por concentración parcelaria, que se lleva a cabo en la parroquia de Puente Ulla, se le entregue o facilite otro de iguales características y subsidiariamente, para el improbable supuesto de no estimarse la petición anterior, se declarase que la demanda tiene derecho a retener el referido campo de fútbol mientras no le sean abonadas todas las obras realizadas en el mismo con valor actualizado e imponiéndole a la entidad demandante reconvenida las costas si se opusiera a la reconvención.

Conferido traslado de la demanda reconvencional formulada a la entidad actora, ésta lo evacuó en tiempo y forma y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso y suplicó al juzgado se dictara sentencia desestimatoria de la misma con imposición de costas a la demandada.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 30 de julio de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda y desestimando la reconvención presentadas, debo declarar la finalización del arrendamiento pactado con fecha 28 de febrero de 1990 que ligaba a las partes y condeno a la parte demandada a que deje libre y a disposición de la demandante la finca descrita en el hecho primero de la demanda, con imposición de las costas a la demandante".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección Primera, dictó sentencia con fecha 22 de mayo de 1995, cuyo fallo es como sigue: "Que, con desestimación del recurso de apelación, planteado por la representación del "Club DIRECCION001", contra la sentencia, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 5 de Santiago, en fecha 30 de julio de 1994, debemos confirmar y confirmamos el fallo de la misma; con imposición al apelante de las costas de esta alzada.".

TERCERO

El procurador Don Juan Carlos Estevez Fernández Novoa, en representación de la entidad Club DIRECCION001, formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

Primero

Al amparo del número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, inaplicación del artículo 1.812 en relación con el artículo 1.697 ambos del Código civil.

Segundo

Al amparo del número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, inaplicación del artículo 1.573 en relación con el artículo 522 ambos del Código civil.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, la procuradora Sr. Alonso León en nombre de la entidad Sociedad Pazo Vista Alegre S.A., presentó escrito con oposición al mismo.

QUINTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 7 de noviembre de 2000, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El primer motivo del recurso (artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) denuncia la infracción de los artículos 1.812, en relación con el artículo 1.697 del Código civil entendiendo que el Presidente del Club no tenía autorización para transigir en nombre de este, y por ello, carece de eficacia el acuerdo transacional formalizado en acto de conciliación por el que se pactó, dando por canceladas las complejas relaciones anteriores, "llevar a cabo un nuevo contrato de arrendamiento por el plazo del 5 de marzo de 1990 hasta el día 30 de junio de 1992", y que "por todo el tiempo del alquiler citado" se satisfarían dos anualidades de renta, es decir ciento cincuenta mil pesetas (150.000) (o sea setenta y cinco mil pesetas (65.000) anuales, pagaderas por adelantado)", así como que "el contrato "se extinguiría" automáticamente llegado el plazo del vencimiento, sin necesidad de requerimiento por parte del arrendador". Empero la actuación del Presidente, ahora discutida, obligó al Club, del que tenía su representación pues fue reconocida y aceptada, en consecuencia, por la propia parte demandada en este procedimiento y en el de desahucio anterior, cuando, como se pone de relieve en la sentencia de instancia, giró a la actora, con fecha 17 de agosto de 1992, la suma total -no aceptada, sin embargo-, de setenta y nueve mil pesetas (79.000), como "importe correspondiente al alquiler de la finca "DIRECCION000", para campo de fútbol de la anualidad de 30 de junio de 1992 a 30 de junio de 1993". Como expresa, más detenidamente, la sentencia de primera instancia, los propios actos de la parte demandada, pauta interpretativa autorizada por el artículo 1.282 del Código civil, denotan con total claridad que en el año 1992 existía un contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, pues de no ser así y estar vigente el contrato de comodado gratuito de 5 de noviembre de 1987 carecería de sentido alguno que la parte demandada en agosto de ese año girara las rentas, y además se entiende como plenamente significativo que el plazo contractual al que se pretende referir el giro del alquiler sea el que comienza el día 30 de junio de 1992, que era precisamente la fecha de expiración del plazo contractual pactado en el acto de conciliación de 28 de febrero de 1990, por lo que los propios actos del Club demandado, asumidos plenamente por el mismo al esgrimirlos en sus escritos de contestación, se ajustan totalmente y no tienen otra posible explicación que la existencia de la relación de arrendamiento pactado en el acto de conciliación reseñado. Los datos que se consignan acreditan, en suma, que el Presidente, actuó, al menos en virtud de un mandato tácito del Club, ratificado por actos posteriores sin que, de otra parte, quepa equiparar las asociaciones deportivas a las corporaciones de Derecho público. Por tanto, el motivo perece.

SEGUNDO

El segundo motivo (artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) considera vulnerados el 1.573 en relación con el artículo 522, ambos del Código civil, por cuanto se sostiene por la entidad recurrente que el Club tiene derecho a la retención por las inversiones y obras realizadas en el terreno cedido para campo de fútbol. Sin embargo, tal pretensión impugnatoria no puede prosperar, pues, como estudia la sentencia recurrida, en una relación arrendaticia como la que vinculaba a las partes el arrendatario no se encuentra vinculado por el "ius retenendi" que establece el artículo 453 del Código civil, aducido por la recurrente, como fundamento jurídico en su demanda reconvencional, ya que como ha señalado la jurisprudencia, el arrendatario es sólo poseedor civil de su derecho de arrendamiento y tenedor por el dueño conforme al artículo 432 del Código civil por lo que al exitinguirse el arrendamiento retiene la cosa viciosamente (sentencias del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1959 y en sentido análogo las de 23 de mayo de 1946 y 23 de mayo de 1951), al estar regulado el régimen de las mejoras en el contrato de arrendamiento en el artículo 1.573 del Código civil, que como ley especial es de aplicación preferente al artículo 453 del Código civil y que se remite al régimen aplicable al efecto al derecho de usufructo recogido en los artículos 487 y 488 del Código civil. Son estas las normas aplicables al caso de litis, en que según el propio contrato correspondía a la parte arrendataria la realización de las obras precisas para transformar la parcela entregada en un campo deportivo, de modo que la conceptuación de tales obras no es la de gasto necesario o reparación, sino de mejoras que comportan una revalorización del terreno en cuanto el mismo puede ser dedicado a la actividad deportiva, pero que poco provecho pueden revestir sino más bien lo contrario si se pretende dar una utilidad distinta a la finca arrendada. Es aplicable, por tanto, el régimen del artículo 487 del Código civil, y no previéndose en el mismo, ni en el contrato, derecho a indemnización a favor de la parte que realizara las reformas, no procede reconocérselo a la parte demandada, sin perjuicio, de que la misma pueda ejercitar su derecho a retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado, que debe llevarse a cabo en el modo que se determine en ejecución de sentencia en caso de que así se instase a falta de acuerdo de las partes. En consecuencia, se desestima el motivo.

TERCERO

La desestimación de los motivos produce la declaración de no haber lugar al recurso, con imposición de costas y pérdida del depósito (artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad Club DIRECCION001contra la sentencia de fecha catorce de junio de mil novecientos noventa y cinco dictada por la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección Primera, en autos, juicio de menor cuantía número 412/93, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Santiago de Compostela por la entidad Sociedad Pazo Vista Alegre S.A. contra la entidad recurrente, con imposición a dicha entidad recurrente de las costas causadas y pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JOSE ALMAGRO NOSETE.- XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ.- FRANCISCO MARIN CASTAN.- RUBRICADOS. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.