STS 783/1997, 19 de Septiembre de 1997
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 19 Septiembre 1997 |
| Número de resolución | 783/1997 |
En la Villa de Madrid, a diecinueve de Septiembre de mil novecientos noventa y siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía; seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de San Sebastián; cuyo recurso fue interpuesto por Dª María Cristina, representada por el Procurador de los Tribunales D. Ignacio Aguilar Fernández; siendo parte recurrida D. Carlos Ramóny D. Luis Antonio, representados por el Procurador de los Tribunales D. José Manuel de Dorremochea Aramburu.ANTECEDENTES DE HECHO
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- La Procuradora de los Tribunales Dª Begoña Alvarez López, en nombre y representación de Dª María Cristina, formuló demanda de menor cuantía, ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de San Sebastián, contra D. Augusto(en situación de rebeldía) y contra D. Luis Antonioy D. Carlos Ramón, en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que: "Se declare nula de pleno derecho la autorización otorgada a los arrendatarios por el condueño demandado para la realización de obras en el local de negocio en el que se ubica la discoteca "La Noche", sito en la calle DIRECCION000nº NUM000de esta Ciudad, declarando en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento de dicho local por haberse llevado a cabo en el mismo, sin la preceptiva autorización, obras que han modificado su configuración y, subsidiariamente, por haber debilitado éstas la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración de nulidad, y a los arrendatarios Don Luis Antonioy Don Carlos Ramóna desalojar el local arrendado en el término legal, poniéndolo a disposición de sus legítimos propietarios, con los apercibimientos legales, condenando asimismo a los demandados al pago de todas las costas que se produzcan y causen en el pleito".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador D. José Eugenio Areito Zatarain, en nombre y representación de D. Luis Antonioy D. Carlos Ramón, quien contestó a la misma, y tras invocar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia en la que: "1.- Estimando la excepción de acumulación improcedente de acciones o, alternativamente, la excepción de inadecuación de procedimiento, desestime la demanda sin entrar a estudiar el fondo del asunto. 2.- Subsidiariamente, para el caso de que no fueran aceptadas las anteriormente aludidas excepciones, se desestime la demanda sin entrar a conocer del fondo del asunto, admitiendo la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario o la excepción de falta de legitimación activa. 3.- Subsidiariamente, para el supuesto en que por no estimarse ninguna de las excepciones anteriormente reseñadas se entrara a conocer del fondo del asunto, absuelva a mis representados de todos los pedimentos de la demanda, desestimándose la misma. 4.- En cualquier caso, se impongan a la parte demandante las costas causadas".
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- Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de San Sebastián, dictó sentencia en fecha 1 de julio de 1991, cuyo FALLO es como sigue: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora señor Alvarez en nombre doña María Cristina; contra don Augusto, D. Luis Antonioy D. Carlos Ramón, por declaración de ser nulo e invalido el consentimiento dado por el señor Augustoa la realización de obras en el local de autos, sito en el bajo del núm. NUM000de la DIRECCION000de esta ciudad, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes; condenando a los demandados señores Luis Antonioy Carlos Ramóna desalojar dicho local en el plazo legal, bajo apercibimiento que de no hacerlo serán lanzados a su costa, condenando a todos ellos al pago de las costas de este juicio".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián, dictó sentencia en fecha 19 de mayo de 1993, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente el recurso interpuesto por la representación de D. Luis Antonioy D. Carlos Ramóncontra la sentencia de fecha 1 de julio de 1991, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Sebastián, debemos revocar y revocamos íntegramente la misma y por consecuencia con desestimación íntegra de la demanda formulada por la representación de Dña. María Cristina, contra D. Augustodeclarado en rebeldía, y contra D. Luis AntonioY D. Carlos Ramón, no ha lugar a hacer las declaraciones solicitadas, absolviendo a los demandados de las peticiones formuladas en la misma, con expresa imposición de las costas de Primera Instancia a la parte actora, todo lo cual son hacer pronunciamiento sobre las de esta Alzada".
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- El Procurador de los Tribunales D. Ignacio Aguilar Fernández, en nombre y representación de Dª María Cristina, interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián, con apoyo en los siguientes motivos: "Invocamos el art. 1692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate". A) Por inaplicación del art.397 en relación con el art. 6-3, ambos del Código Civil. B) Por aplicación indebida y errónea del art.398 del Código Civil".
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- Admitido el recurso de casación por auto de fecha 28 de junio de 1996, se entregó copia del escrito a la representación del recurrido conforme a lo dispuesto en el artículo 1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que en el plazo de 20 días puedan impugnarlo.
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- El Procurador D. José Manuel Dorremochea Aramburu, en nombre y representación de D. Carlos Ramóny D. Luis Antonio, presentó escrito de impugnación al recurso de casación, alegando los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando a la Sala: "dicte sentencia por la que se desestime el mismo, imponiendo a la parte recurrente las costas causadas".
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- Al no haberse solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 3 de septiembre del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. PEDRO GONZÁLEZ POVEDA
La sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián, revocando la recaída en primera instancia, desestima la demanda formulada por doña María Cristinaen cuyo suplico solicitaba que "se declare nula de pleno derecho la autorización otorgada a los arrendatarios por el condueño demandado para la realización de obras en el local de negocio en que se ubica la discoteca "La Noche", sito en la DIRECCION000nº NUM000de esta Ciudad, declarando en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento de dicho local por haberse llevado a cabo en el mismo, sin la preceptiva autorización, obras que han modificado su configuración y, subsidiariamente, por haber debilitado éstas la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración de nulidad, y a los arrendatarios don Luis Antonioy don Carlos Ramóna desalojar el local arrendado en el término legal, poniéndolo a disposición de sus legítimos propietarios, con los apercibimientos legales, condenando asimismo a los demandados al pago de todas las costas que se produzcan y causen en el pleito"; el pronunciamiento desestimatorio se funda, en síntesis, en no ser la autorización para la realización de obras que modifiquen la configuración del local arrendado, acto de disposición sino acto de administración que no requiere, por tanto, el consentimiento unánime de los condóminos; y, en segundo lugar, en que "la nulidad o no de la referida autorización no puede afectar a los terceros arrendatarios de buena fe, cuando la misma creó la apariencia de que estaban autorizados por dos comuneros que representan las dos terceras partes de los intereses de la comunidad".
· En el escrito de impugnación del recurso se alega por la parte recurrida la inexistencia de una causa de inadmisión del mismo por cuanto, se dice, la sentencia recurrida no es susceptible de recurso de casación; entiende esa parte que el pleito se dirige únicamente a la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes, aunque para ello pretenda también la declaración de nulidad de la autorización de obras concedida por algunos de los condueños. Ejercitada en la demanda una acción dirigida a la declaración de nulidad de un acto sobre la cosa de uno de los comuneros sin autorización de los demás, y tramitado el procedimiento por los cauces del juicio declarativo de menor cuantía, siendo ésta indeterminada, procede el recurso de casación contra la sentencia de segundo grado, a tenor del artículo 1687.1º. b) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser disconformes las sentencias de instancia, sin que a ello se oponga la acumulación a aquella acción de nulidad la de resolución del contrato de arrendamiento fundada, precisamente, en esa pretendida nulidad de la autorización de obras por los arrendatarios.
En el apartado A) del único motivo del recurso se alega infracción de los artículos 397 en relación con el 6-3, ambos del Código Civil, en tanto que en apartado B) se denuncia infracción por aplicación indebida y errónea del artículo 398 del citado Cuerpo legal. Esta Sala no puede compartir la calificación de actos de administración que atribuye el Tribunal de apelación a los actos de un comunero y, por ende, la autorización por él concedida al arrendatario, que supongan una alteración en la configuración de la cosa común, sino que tales actos materiales constituyen actos de disposición que requieren el consentimiento unánime de todos los comuneros; así lo puso de manifiesto la sentencia de 12 de mayo de 1972 al decir: "igual suerte desestimatoria ha de correr el motivo segundo.....por infracción de los artículos 397 y 398 del Código Civil pues si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha declarado varias veces por este Tribunal, puede en algunos casos por la naturaleza de las cosas a que se contraiga rebasar los límites de la mera administración, como aquí ocurre, en que se autorizaron y realizaron unas obras, que como declara la sentencia recurrida, sin impugnación en el recurso, alteraron la configuración y estructura del local debatido, y en este sentido es necesario reconocer que no se hallaban facultados los condueños demandados que solo representaban la mayoría de los dos tercios de la totalidad, sin la anuencia de los restantes participes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos en la Ley, quedarían restringidos o conculcados", doctrina que igualmente se recoge en la sentencia de 19 de octubre de 1993 a la que se hará referencia seguidamente .
Dice la sentencia de 19 de octubre de 1993 que "si bien es doctrina de esta Sala (sentencias de 24 de marzo de 1960, 23 de septiembre y 17 de diciembre de 1964, 25 de septiembre de 1968, 12 de mayo de 1972, 2 de noviembre de 1978) la de que la autorización para que el arrendatario pueda realizar obras, que alteren la estructura o configuración del inmueble arrendado, constituye un acto, no de mera administración, sino de disposición por lo que cuando los arrendadores son los copropietarios del inmueble, la referida autorización requiere el consentimiento unánime de todos los condueños (art. 397 del Código Civil), también tiene declarado esta Sala, sin que ello entrañe contradicción alguna con la doctrina anteriormente expuesta, que cuando el condueño-coarrendador que, en nombre de la comunidad, se relaciona normalmente con el arrendatario, manifiesta a éste que se le concede autorización para la realización de una obras, dicha manifestación libera de responsabilidad al arrendatario por la ejecución de las mismas, toda vez que el referido arrendatario no tiene intervención alguna en el régimen interno de la comunidad, sin perjuicio de la responsabilidad de aquél ante ésta, pues el criterio contrario iría no sólo contra la seguridad y garantía de las indicadas relaciones, sino contra el principio de la buena fe establecido en varios artículos del Código Civil y recogido con especial relieve en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos". Por ello, en contra de lo que afirma la sentencia recurrida, no es bastante para la realización por el arrendatario de obras que alteran la configuración del local, la autorización concedida por uno o varios comuneros-coarrendadores que ostenten la mayoría de participación en la comunidad, sino que es necesario el consentimiento unánime de todos. Por otra parte, la situación de buena fe de los arrendatarios respecto a la realización de las obras con fundamento en la autorización dada por un sólo comunero, se deriva, no de que el autorizante sea participe mayoritario en la comunidad, sino de que ese copartícipe sea quien, en nombre de la comunidad, se relaciona normalmente con el arrendatario; en el presente caso, no resulta acreditado que desde la fecha del traspaso del local, en 1 de diciembre de 1986, hasta la concesión de la autorización dada por don Augusto, en 20 de noviembre de 1987, las relaciones derivadas del arrendamiento se desarrollasen normalmente entre don Augustoy los arrendatarios y así vienen a reconocer éstos en el pliego de posiciones que formulan para el codemandado don Augustoque "han sido don Santiagoy el declarante quienes han tratado en todo momento con los arrendatarios de cualquier asunto referente al arrendamiento" (posición 11) y "le consta que uno de los arrendatarios, don Carlos Ramón, se puso en contacto con don Luis Carlosal objeto de comunicarle su intención de realizar obras en el local y que éste le acompañó al mismo, donde al ver "in situ" la obra que se proyectaba hacer dio su consentimiento verbal a la misma" (posición 12). Conocedores los arrendatarios de la situación de condominio a que estaba sometido el local litigioso, no quedaban amparadas frente a los condueños las obras realizadas, modificadoras de la configuración del local arrendado, por la autorización dada por uno de los comuneros, no obstante ser mayoritario, no estando probado en autos que fuese el autorizante el copropietario con quien normalmente se relacionaban aquéllos. En consecuencia, al no entenderlo así la Sala sentenciadora de instancia ha conculcado los artículos 397 y 398 del Código Civil, procediendo la estimación del motivo único del recurso en sus dos apartados con la obligada casación y anulación de la sentencia recurrida y debiendo confirmarse, con fundamento en lo dicho, el pronunciamiento estimatorio de la demanda de la sentencia de primera instancia.
La estimación del recurso determina la no imposición de costas de las en él causadas, debiendo satisfacer cada parte las que lo han sido a su instancia y las comunes por mitad, a tenor del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; de conformidad con los artículos 523 y 710 de la Ley Procesal procede condenar a los demandados recurrentes en apelación al pago de las costas de ambas instancias.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña María Cristinacontra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de San Sebastián de fecha diecinueve de mayo de mil novecientos noventa y tres que casamos y anulamos; y debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número Uno de San Sebastián de fecha uno de julio de mil novecientos noventa y uno. Sin hacer expresa condena en las costas de este recurso y con expresa imposición a los demandados de las costas de la primera y segunda instancia. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.- firmados y rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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