STS, 27 de Octubre de 1986

1. Ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Bilbao, fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, a instancia de la Comunidad de Propietarios de las casas números uno, tres y cinco de Manuel Feliú de Bilbao, contra don José Lesaga Martínez y Organismo Autónomo Administración del Patrimonio Social Urbano representado por el señor Abogado del Estado, sobre declaración de propiedad; la representación de la parte demandante, formalizó la de manda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Que la extinguida Obra Sindical del Hogar, construyó el Grupo de Viviendas denomina do San Ignacio de Loyola primera fase en San Ignacio del que forma parte entre otras, las casas números uno, tres y cinco de la calle Manuel Feliú; que las referidas fincas fueron calificadas como de Protección Oficial, por resolución del Instituto Nacional de la Vivienda de fe cha veintitrés de julio de mil novecientos cincuenta y cuatro; que el de mandado don José Lesaga concertó con la citada Obra Sindical del Hogar, la adquisición por el sistema de acceso diferido a la propiedad tras amortizaciones durante treinta años del local sito en la casa número siete de Manuel Feliú, siendo el expresado local un sótano con entrada por la Calle Fidel Santaló, ocupando todo el bajo de la indicada finca número siete de Manuel Feliú; que el demandado señor Lasaga estableció en el mencionado local un negocio de guardabicicletas, y según va pasando el tiempo, concibió la idea de ampliar el local por su cuenta y riesgo, aprovechando las cuatro casas citadas, que son colindantes entre sí; existiendo por otra parte un local comercial en el sótano del señor Lasaga ya que las tres fincas restantes constaban única mente de viviendas; que la ampliación realizada por el señor Lasaga del local del sótano, invadiendo la totalidad del suelo de las casas uno, tres y cinco de Manuel Feliú, habiéndose llevado a efecto con el pleno conocimiento de una construcción en terreno ajeno y realizada con absoluta mala fe. Por Decreto de doce de mayo de mil novecientos setenta y ocho, se creó el Organismo Autónomo de la Administración del Patrimonio Social Urbano, al que se transmite la totalidad de los bienes muebles e inmuebles de la Obra del Hogar. El día quince de noviembre de mil novecientos setenta y ocho, la Entidad demandada Administración del Patrimonio social efectuó la declaración de obra nueva de entre otros los inmuebles uno, tres, cinco y siete de Manuel de Feliú, que el local relacionado se trata del correspondiente al demandado señor Lesaga Martínez, haciendo constar, que no tenía ninguna trascendencia lo que conceptuaba como sótano en vez de semisótano. Los miembros de las Comunidades demandantes han venido ocupando sus respectivas

   viviendas como meros beneficiarios, al amparo de los correspondientes contratos de acceso diferido a la propiedad. Que en el año mil novecientos setenta y nueve, se procede por la Administración del Patrimonio Social a otorgar escritura de compraventa a favor de los beneficiarios de los pisos de las casas números uno, tres y cinco de Manuel Feliú quienes ya habían abonado la totalidad de las amortizaciones que les correspondían. Que cada una de las casas citadas, uno, tres y cinco de la calle Manuel Feliú consta como elementos de aprovechamiento de ocho pisos; que cada uno de esos pisos tiene un módulo de participación, de un doce cincuenta por ciento en los elementos comunes del repetido inmueble, que los que eran meros beneficiarios, en mil novecientos setenta y nueve adquirieron la propiedad de las mismas; que no existe como elemento de aprovechamiento independiente local comercial alguno de las citadas casas. Que a la Administración del Patrimonio Social Urbano se le demandó como transmitente que había sido de los pisos de las casas, con sus participaciones en elementos comunes de cada finca en cuestión. Que el Organismo demandado reconoció que había transmitido en Régimen de Propiedad Horizontal los pisos de las casas uno, tres y cinco de la calle Manuel Feliú de Bilbao; que las cita das casas carecen de locales comerciales, constando tan sólo de pisos cuyos titulares son los únicos miembros de las Comunidades actores; que el suelo de las casas uno, tres y cinco de Manuel Feliú es elemento común de cada una de las Comunidades conciliantes; y que a pesar de ello el señor Lesaga ha ocupado el suelo de las fincas citadas, en el que ha construido en toda su extensión un sótano, habiendo obligado a traerle al Organismo demandado a este procedimiento, como transmitente según dice él, existe un problema jurídico. Alegó los fundamentos de derecho y terminó suplicando del Juzgado dicte sentencia declaran do: 1.º Que la parte del local sótano que ocupa el suelo de la casa número uno de Manuel Feliú; en San Ignacio, es elemento común de ese inmueble y por lo tanto propiedad de la Comunidad de Propietarios respectiva; 2.° Que la parte del local sótano que ocupa el suelo de la casa número tres de Manuel Feliú en San Ignacio; es elemento común de ese inmueble y por lo tanto, propiedad de la Comunidad de Propietarios respectiva; 3.° Que la parte del local sótano que ocupa el suelo de la casa número cinco de Manuel Feliú, en San Ignacio, es elemento común de ese inmueble y por lo tanto, propiedad de la Comunidad de Propietarios respectiva, condenando a los demandados a estar y pasar por las precedentes declaraciones y al demandado señor Lesaga a dejar libres y expeditas las partes del sótano reivindicadas, haciendo entrega a cada una de sus representadas, de la parte del local sótano de que es propietaria, imponiendo a los demandados las costas de este juicio.

   Admitida la demanda el señor Abogado del Estado la contestó en base a los siguientes hechos; Que esta Abogacía se remitía al estado de los hechos apuntados por las Comunidades de Propietarios demandantes, en cuanto no se opongan a aquellos que sirven de soporte a los fundamentos de derecho que se relacionaban. Alegó los fundamentos de derecho de aplicación al caso, y terminaba suplicando del Juzgado se dicte sentencia por la que se absuelva a la administración del Patrimonio Social Urbano, sin perjuicio de que en su día se formule por la representación legal de esta última, demanda en los términos y base correspondientes.

   La representación del señor Lasaga contestó a la demanda en base a los siguientes hechos: Que su representado no tendría inconveniente alguno en admitir los hechos que se indican en la demanda con las salvedades y oposiciones que a continuación se indicarán. Que su representado que en los bajos de la Calle Fidel Santaló, siete, había quedado un local independiente, fue a la Obra Sindical del Hogar y de Arquitectura, interesando la compra del citado local, lo que hizo efectivamente, llegando a un acuerdo de compraventa en amortización en mayo de mil novecientos cincuenta y tres, en virtud de la cual se le vendía en dicho concepto la lonja del Grupo San Ignacio de Loyola de Deusto con una extensión de 81,18 metros cuadrados en el precio de cuarenta mil pese tas, de las cuales había una amortización inicial de cuatro mil pesetas y el resto de treinta y seis mil pesetas, se liquidaría mediante cuotas mensuales de ciento cincuenta pesetas. Que este local de sótano o semisótano que la parte demandante aunque no les afecta, admite que es de ciento cincuenta y siete metros cuadrados, se fue ampliando hasta alcanzar la totalidad del sótano, de la citada casa número siete, y posteriormente coincidentemente su representado solicitó y obtuvo el correspondiente permiso verbal, para seguir excavando y construyendo el sótano, o semisótano no sólo de la casa número siete, sino de las números cinco, tres y uno que carecen de entrada, ya que la única es la existente por la calle Fidel Santoló. Que estas obras de extracción de tierras y en su caso roca, y determinación en la lonja, prolongación de la adquirida que tampoco inicialmente lo fue, la fue haciendo su representado conforme a la disponibilidad económica y con el consentimiento verbal de la Obra Sindical del Hogar y con el consentimiento tácito de ella y de los distintos compradores, en plan de amortización de las diferentes viviendas. Que no solamente se excavó y se sacó tierra y piedras, sino que posteriormente se procedió al acondicionamiento interior, con apertura de los correspondientes ventanales, amplios a la calle Félix Segovia de donde se puede observar el interior del garaje. Que primeramente en el año mil novecientos cincuenta y cuatro, su representado puso un negocio de alquiler de bicicletas, que cuando terminó las obras, allá por el año mil novecientos cincuenta y nueve; lo transformó en un negocio de garaje custodio de vehículos. Que con un procedimiento legal revestido notarialmente, se pretende deformar una realidad física, la existencia en el año mil novecientos setenta y ocho y mil novecientos setenta y nueve de un local independiente, físico y existente bajo las casas, uno, tres y cinco y prolongación de la lonja de la casa número siete, no pudiendo prevalecer esta apariencia legal sobre una realidad física. Que la demanda constituía un atentado a la más ele mental norma de equidad y de justicia, ya que pretende aprovecharse de los trabajos y capital ajeno; para disponer de una cosa que a ciencia cierta, les consta que es extraña, por la que no han pagado ni un duro, y que les puede suponer pingües beneficios, un garaje colectivo para cada casa, o para todas ellas. Alegó los fundamentos de derecho y terminó suplicando del Juzgado, dicte sentencia, estimando las excepciones de incompetencia de jurisdicción, falta de legitimación activa, falta de reclamación previa en la vía administrativa; contra el codemandado y falta de litisconsorcio pasivo necesario, desestimando la demanda y absolviendo a los demandados de la misma, con imposición de todas las costas a la parte actora. Por un otrosí formulaba reconvención en base a los hechos que exponía y terminó suplicando del Juzgado dicte sentencia declarando: a) Que los locales del sótano o semisótano de las casas números uno, tres y cinco de la calle Manuel Feliú de San Ignacio de Loyola, son locales susceptibles de aprovechamiento independiente y de propiedad privada. b) Que como tales locales, susceptibles de aprovechamiento independientes, les corresponderá en cada uno, digo en cada casa, una participación en copropiedad, sobre los elementos comunes, en una proporción de 19,68 por 100, o la que se determine en período de prueba o en ejecución de sentencia. c) Que las Comunidades demandantes, quedan vinculadas a reformar los estatutos o normas de sus Comunidades, incluyendo en las mismas a los locales in dependientes del sótano, o semisótano de cada casa, con la participación en los elementos comunes. d) Que su representada, ha adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva de cada uno de los locales de los sótanos, o semisótanos de las referidas casas. e) Que las comunidades de propietarios de las indicadas casas están obligadas a indemnizar a su representado de los daños y perjuicios que le han causado, condenando a las Comunidades de Propietarios a estar y pasar por las precedentes declaraciones que les afectan y a realizar cada una de ellas todo lo precedentemente legal, hasta la inscripción en el Registro de la Pro piedad número uno de Bilbao; de citados locales de cada casa; como susceptibles de aprovechamiento independiente y propiedad privada se parada; al pago de los daños y perjuicios que se determinen en ejecución de sentencia, y al pago de las costas de la presente reconvención.

   Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha veintiocho de abril de mil novecientos ochenta y dos, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Pro curador señor Bartau Morales en la representación que ostenta de las Comunidades de Propietarios de las casas números uno, tres y cinco de la calle Manuel de Feliú del Barrio de San Ignacio de esta Capital; debo declarar y declaro: 1.° Que la parte del local sótano que ocupa el suelo de la casa número uno de la calle Manuel Feliú en San Ignacio es elemento común de ese inmueble y por lo tanto, propiedad de la Comunidad de Propietarios respectiva; 2.° Que la parte del local sótano que ocupa el suelo de la casa número tres de Manuel Feliú en San Ignacio, es elemento común de ese inmueble y por lo tanto, propiedad de la Comunidad de Propietarios respectiva; 3.° Que la parte del local sótano que ocupa el suelo de la casa número cinco de Manuel Feliú, en San Ignacio, es elemento de ese inmueble y por lo tanto propiedad de la Comunidad de Propietarios respectivamente; condenando al demandado don José Lesaga Martínez, a estar y pasar por dicha declaración; debiendo ejercitar en base a la obra efectuada para la construcción de esos locales en terreno de las Comunidades, la opción prevista en el artículo 361 del Código Civil, lo que tendrá lugar en ejecución de Sentencia; debiendo absolver al Organismo Autónomo Administración del Patrimonio Social Urbano y desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador señor Múzquiz y Ortiz de Velarde, en la representación que ostenta de don José Lesaga Martínez; y debo absolver y absuelvo a las Comunidades referidas de los pedimentos formula dos, sin hacer pronunciamiento sobre las costas causadas.

2. Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Bilbao, dictó sentencia con fecha veinte de octubre de mil novecientos ochenta y tres, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José María Bartau Mora les en nombre y representación de las Comunidades de Propietarios de las Casas números uno, tres y cinco de la calle Manuel Feliú de Bilbao, y desestimando el formulado por el señor Abogado del Estado en la re presentación que legalmente ostenta del Organismo Autónomo «Administración del Patrimonio Social Urbano», así como el formulado por el Procurador don José Ignacio de Múzquiz y Ortiz de Velarde, en nombre y representación de don José Lesaga Martínez, debemos revocar y revocamos la sentencia apelada y en su lugar, estimando parcial mente la demanda deducida por las citadas Comunidades de Propietarios y desestimando la reconvención planteada por la representación de don José Lesaga Martínez, debemos declarar y declaramos que las actoras tienen derecho a hacer suyas, cada una, la parte del local sótano que ocupa el suelo de sus edificios respectivos previa la correspondiente indemnización al demandado señor Lesaga Martínez a determinar, si así se pidiere, en trámite de ejecución de sentencia, condenando como condenamos a dicho demandado y al Organismo Autónomo «Administración del Patrimonio Social Urbano» a estar y pasar por la preceden te declaración, y todo ello sin hacer especial imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas procesales causadas tanto en primera instancia como en esta alzada.

3. Por el Procurador don Adolfo Morales Vilanova, en representación de las Comunidades de Propietarios de las Casas números, uno, tres y cinco de la calle Manuel Feliú de Bilbao, se formalizó recurso de casación por infracción de Ley, que funda en los siguientes motivos:

1. Para el mejor estudio del presente recurso de Casación, es preciso partir de los siguientes extremos: a) La Obra Sindical del Hogar construyó en Bilbao un Grupo de Viviendas denominado «San Ignacio de Loyola», perteneciendo al mismo las casas números 1, 3, 5 y 7 de la calle Manuel Feliú, colindantes entre sí y situadas unas a continuación de las otras. b) Cada casa constaba de ocho viviendas susceptibles de aprovechamiento independiente, careciendo de sótanos o semisótanos, salvo la última que lo tenía, dada la configuración del terreno. c) En mil novecientos cincuenta y tres muchas de ellas se encontraban ocupadas por diferentes beneficiarios, a los que se transfirieron en régimen de amortización y acceso diferido a la propiedad, lo que ocurrió igualmente con el semisótano o local de la casa número 7 a favor de don José Lesaga, quien excavando lo amplió hasta ocupar el suelo de las otras tres, con apertura incluso de ventanas en todas ellas, obras que terminó, según él, en mil novecientos cincuenta y nueve, y según las Comunidades afectadas en mil novecientos sesenta y uno, con la particularidad de que la única salida para el conjunto resultante seguía siendo la del primitivo sótano a la calle Fidel Santaló. ch) Tras diversas incidencias, que no hacen al caso, los derechos y obligaciones de la Obra Sindical del Hogar pasan al Organismo Autónomo «Administración del Patrimonio Social Urbano», quien en 15 de noviembre de 1978 otorga escritura de declaración de obra nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal para las cuatro casas, recogiendo en la del número 2 la existencia del local a ella perteneciente, pero ignorando su ampliación a las otras y distribuyendo las cuotas conforme a tales circunstancias. d) En mil novecientos setenta y nueve se otorgan ante notario los contratos de compraventa a favor de los beneficiarios. e) En mil novecientos ochenta, tras acto de conciliación sin avenencia, las comunidades de las casas, 1, 3 y 5 demandan a don José Lesaga Martínez y al Organismo Autónomo «Administración del Patrimonio Social Urbano», suplicando se declare que la parte del local sótano que ocupa el suelo de cada una de las casas es elemento común del inmueble y propio de la Comunidad respectiva, condenándose al señor Lesaga a hacer la entrega, con condena en costas de ambos demandados, peticiones que fundamentan: en la mala fe del primero al construir en terreno aje no; la adquisición de las viviendas con la participación correspondiente en los elementos comunes, al no constar en las escrituras la existencia de sótanos o locales comerciales; ser transmitente el Organismo Autónomo; realizarse la construcción de los sótanos cuando era propietaria la Obra Sindical del Hogar y no tener el señor Lesaga título de dueño, por lo que invocan el artículo 348 del Código Civil; la innecesariedad de calificar la acción ejercitada; no figurar los sótanos en la declaración de Obra Nueva; ser el suelo elemento común, conforme al artículo 396 del propio texto legal: y los artículos 358 y 362 en cuanto a la construcción de mala fe en terreno ajeno, habiéndose opuesto las Comunidades a la ocupación, a los efectos del artículo 364. en cuanto estuvieron legitimadas para ello. f) Los demandados formulan una serie de excepciones y el señor Lesaga alega que obtuvo permiso verbal de la Obra Sindical del Hogar para las excavaciones o, al menos, actuó con su con sentimiento tácito y el de los compradores, ya que lo hizo a su presencia, quieta, pacíficamente y con buena fe, llevando en la posesión más de veinte años; ambos solicitan la absolución y don José Lesaga reconviene, por estimar que todos los locales forman una unidad física, son susceptibles de aprovechamiento independiente, conforme a los artículos 396 del Código Civil. 3.° y 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal y ha usucapido, conforme a los artículos 609, 1.940 y 1.957 del Código sustantivo, al poseer por tiempo superior a 10 años, con buena fe y justo título, por lo que solicita que así se declare, que las Comunidades han de reformar los estatutos, están obligados a indemnizarle y han de actuar lo procedente hasta la inscripción en el Registro. g) Las Comunidades insisten en que el suelo es elemento común y lo en él construido les pertenece por accesión. h) Consta en autos que la Obra Sindical tenía servicios de vigilancia e inspección y que el demandado reconviniente (absolución de la posición n.° 22) quiso pagar por la ampliación de los locales, sin que accediese a ello el Delegado de dicho organismo. i) La sentencia del Juzgado de Primera Instancia señala: que los sótanos pertenecen a cada Comunidad respectiva; que el señor Lesaga carecía de justo titulo para usucapir; que hubo una accesión industrial, por construcción en suelo ajeno con materiales propios, si bien de buena fe, dada la exteriorización, conocimiento y necesaria publicidad de los trabajos realizados; que las Comunidades, aunque no eran propietarias, no instaron acciones administrativas; y que la solución más equitativa es la prevista en el artículo 361 del Código Civil. Desestima las excepciones y la demanda reconvencional, absuelve al Organismo Autónomo Administración del Patrimonio Social Urbano por no tener actual vinculación, declara que la parte del local sótano que ocupa el suelo de las respectivas comunidades es propiedad de éstas y que, en base a la obra ejecutada, deberán ejercitar en ejecución de sentencia la opción prevista en el artículo 361 del Código Civil. j) Apelan todos los interesados y la Audiencia Territorial dicta sentencia en la que sienta la inexistencia de justo título a favor del señor Lesaga su falta de posesión durante los 30 años a que se refiere el artículo 1.959 del Código Civil; la no concurrencia de accesión invertida, por no construirse de buena fe, en suelo propio y en parte ajeno, de un edificio y obra que constituya un todo indivisible; que el supuesto litigioso no encaja en aquellos en que la accesión desemboca en una adquisición «ipso iure» y automática de la propiedad, sino en una situación transitoria que atribuye un derecho potestativo o un derecho de opción con el que sólo al ejercitarlo se consuma la mutación real, por lo que el Organismo Autónomo «Administración del Patrimonio Social Urbano» perdió la facultad de ejercitarlo al transmitir las viviendas a los beneficiarios y con ello los elementos comunes, cual el suelo, lo que origina que el ejercicio corresponde a las comunidades actoras; que el artículo 361 del Código Civil conduce el 364, regulador de los supuestos de mala fe dual, concurrente en el señor Lesaga Martínez, que no ignora excava en terreno ajeno al triplicar el que le corresponde y abrir ventanas, sin prueba alguna de que estuviera autorizado para ello, y en la Obra Sindical del Hogar porque las obras se prolongaron en el tiempo, tenía servicio de vigilancia e inspección, se ejecutaron a su vista, ciencia, paciencia y con publicidad, mala fe cuyas consecuencias han de soportar las Comunidades actoras, que la suceden en la titularidad dominical del suelo, pues su derecho es dependiente del de su transmitente, pero sin que ostenten un derecho de propiedad sobre las obras sino el de «hacerla suya», previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454 del Código Civil, todo lo cual permite hacer esta declaración y no aquélla, determinándose la indemnización al ejecutarse la sentencia, si así se pidiere, como derecho derivado de la accesión sobre los sótanos, con lo que se concede cosa menor, pero no distinta, a la pedida; y todo lo dicho, como la «Administración del Patrimonio Social Urbano» se atribuye el derecho correspondiente a las Comunidades, impide su absolución, al igual que la necesidad de indemnizar, derivada del derecho de accesión, impide hablar de enriquecimiento injusto de dichas comunidades. En consecuencia: desestima la apelación formulada por don José Lesaga Martínez y por el Organismo Autónomo «Administración del Patrimonio Social Urbano»; estima en parte el recurso de las Comunidades de Propietarios; revoca la sentencia de primera instancia; acoge parcialmente la demanda; desestima la reconvención; declara el derecho de las actoras a hacer suyas la parte de sótano que ocupa el suelo de sus edificios, previa la correspondiente indemnización, a determinar en ejecución de sentencia, si así se pidiere; y no hace especial imposición de costas en ninguna de las instancias. k) Contra esta sentencia se interpone recurso de casación por las Comunidades de Propietarios y por don José Lesaga Martínez, aquietándose «la Administración del Patrimonio Social Urbano».

2. Desde ahora conviene dejar sentado que, cual señaló la sentencia de este Tribunal de 31 de mayo de 1949, la acción reivindicatoria, dominical por excelencia, no es la adecuada para la finalidad de que el demandante recobre el suelo sobre el que por otra persona se haya edificado y al que se ha incorporado lo construido, dando con ello lugar a cuestiones que han de ser discutidas y resueltas con arreglo a los especiales preceptos que determinan los derechos y efectos que se derivan de la accesión, de lo que también resulta que en la Ley se distingue entre el caso de que un propietario sea privado de su propiedad o de su derecho a usar de ella sin limitación y el en que sobre el suelo suyo se hayan realizado obras, de donde aparece obvio que hay que compaginar los principios «superficies sólo cedit» con el de que lo «accesorio sigue a lo principal», pues que no siempre coinciden, siendo el artículo 361 precepto general sometido a especificaciones, dependiendo los efectos de la buena o mala fe de las partes, aunque conviene aclarar que si las acciones se determinan por los hechos y los fundamentos de derecho, en el caso que nos ocupa las Comunidades actoras citan no sólo los artículos 348 y 396 del Código Civil, sino también los 358, 362 y 364 del propio texto legal.

3. Por razón de método, conviene examinar en primer lugar el motivo tercero de los deducidos por las Comunidades de Propietarios, ya que en él, al amparo del número 7.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se achaca a la Sala de instancia error de derecho en la apreciación de la prueba, con inaplicación de los artículos 434, 1.232 y 1.250, todos del Código Civil, expresivos de la presunción de buena fe, de que la confesión hace prueba contra su autor y de que las presunciones establecidas por la Ley dispensan de toda prueba a los favorecidos por ellas, sin que de lo actuado se infiera una postura de mala fe por parte de la Administración. Mas ya se ha dicho en el fundamento 1. h) Que consta en autos que la Obra Sindical tenía servicios de vigilancia e inspección y que el demandado reconviniente (absolución de la posición número 22) quiso pagar por la ampliación de los locales, sin que accediese a ello el Delegado de tal organismo, lo que no quita un ápice a la realidad de que las obras se prolongaron en el tiempo y se ejecutaron con su conocimiento, a su vista, ciencia, paciencia y con publicidad, sin oposición, circunstancias que obligan a aplicar el artículo 364, párrafo 2.°, ya que la negativa a «legalizar la situación», a «legitimar la ampliación», no implica «oposición» a que las obras se realiza sen, debiendo abarcar las consecuencias de la mala fe a las comunidades, al justificar su derecho por transmisión derivativa, permaneciendo uno y el mismo, por sucesión en el complejo de las relaciones jurídicas anteriormente existentes, conocidas igualmente por dichas comunidades que, a lo más, podrían justificar una acción personal contra el enajenante, imposibilitado de dar algo que ya no tenía y de ignorar lo que es un hecho consumado, pues entenderlo de otra forma facilitaría el fraude, evitando las consecuencias de la mala fe con una simple transmisión, criterio interpretativo que se refuerza por la equidad, como justicia del caso concreto, lo que hace decaer este motivo y los números cuarto y quinto, formulados ambos al amparo del número 1,° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, uno por aplicación indebida del artículo 364 del Código Civil, y el otro por inaplicación de los artículos 1.255, 1.258, 1.461 y 1.469 del propio texto legal, ya que el su puesto encaja en dicho artículo 364 y los otros preceptos sólo pueden tener efecto «interpartes» (beneficiarios de las Comunidades de los números 1, 3 y 5, Obra Sindical o su sucesora Organismo Autónomo de la Administración del Patrimonio Social Urbano), desembocando, en su caso, en la acción personal, pero sin afectar a quien es tercero frente a esos concretos negocios jurídicos.

4. El primer motivo alegado por las Comunidades de Propietarios, al amparo del número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa «inaplicación del artículo 396 del Código Civil, en relación con los artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la doctrina legal que establece el carácter de elemento común de todos aquellos elementos a los que registralmente no se les asigne el carácter de elemento privativo», siendo así, se sigue diciendo, que los sótanos objeto de esta litis no están incluidos en la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal de los inmuebles números 1, 3 y 5 de la calle Manuel Feliú, lo que les asigna el carácter de elementos comunes, cualidad que tienen los sótanos. Si bien es cierto cuanto se afirma, no lo es me nos que ni el Registro, ni las escrituras públicas que sirven de acceso al mismo pueden desconocer ni modificar la realidad extrarregistral, con prevalencia sobre ésta, por lo que se prevén en la Ley mecanismos para hacerlas coincidir y cierto también que, mientras otra cosa no conste de modo específico, los sótanos tienen el carácter de elementos comunes; pero es que en el caso que nos ocupa ni en las escrituras, ni en el Registro aparece la realidad física de los mismos, ni como elemento común, ni como elemento o unidad susceptible de aprovechamiento independiente, de forma tal que lo que se atribuiría a las comunidades conforme a tales preceptos es la propiedad del suelo, pues los sótanos no tienen existencia real para el instrumento público, ni para la Oficina registral, es decir, son simples fantasmas; más como esa realidad existía con anterioridad al otorgamiento (desde 1959 o desde 1961, según los escritos de alegaciones de las partes) y ha sido creada por don José Lesaga Martínez mediante incorporación hecha en suelo ajeno con materiales propios, es claro que el problema ha de solucionarse, cual se apuntó en el fundamento 2, por las reglas de la accesión por unión, de fuera adentro, continua, industrial o artificial, razones todas por las que el motivo, en su simplismo e irreal formulación, ha de perecer.

5. El segundo motivo del recurso de las Comunidades de Propietarios, se formula al amparo del artículo 1.692, número 2.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil «por incongruencia en el fallo, al basarse en una pretendida mala fe de la Administración no alegada por los litigantes, con infracción por violación por inaplicación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». El perecimiento del motivo se produce al considerar que se alegó la mala fe de los beneficiarios de la adjudicación en amortización y de las Comunidades, que sustituyeron a la Administración en todo el complejo de las relaciones jurídicas, basándose la demanda, no sólo en la acción reivindicatoría, sino también en los artículos referentes a la accesión y apuntando la innecesariedad de calificar la acción ejercitada, de tal manera que ha de entrar en juego la doctrina reiterada y constante de que el principio de congruencia, prohibitorio de toda resolución «extra petita», no impone más que una racional adecuación a las peticiones de las partes y a los hechos en que se basan, posibilitando la aplicación de normas no invocadas por los litigantes, conforme a la máxima consagrada de libertad en las motivaciones jurídicas («iura novit curia»), siempre que el cambio en la fundamentación no signifique que la pretensión ha sido alterada, cosa que no ocurre cuando se otorga menos de lo pedido y lo otorgado es consecuencia natural de la reclamación entablada, en orden a su efectividad, según la apreciación del hecho por el juzgador, dado que la congruencia no exige obediencia a la literalidad de lo pedido, sino a su esencia; y aquí el examen de la concurrencia de buena o mala fe es consecuencia obligada en el estudio de la accesión pretendida por cualquiera de las partes, aunque éstas no la califiquen de manera específica, si, como simple hecho, tal calificación se desprende de las actuaciones, ya que de ella depende la aplicación de un precepto y otro del Código, dentro de los que éste dedica al instituto de la accesión, máxime cuando el concepto de buena o mala fe, supuesto de hecho de la norma, no viene condicionado por circunstancias especiales, sino simplemente por las que resultan del artículo 364; ejecución de la obra a la vista, ciencia y paciencia del propietario, sin oposición de éste, pues el juez, árbitro de intereses contrapuestos, ha de vigilar su justo reparto, conforme a lo que consta en autos (véase el fundamento 1., h) y j), en cuanto esta última letra se refiere a la mala fe dual).

6. Todo cuanto se lleva dicho conduce a la desestimación del sexto motivo de casación, basado en la inaplicación de los artículos 354, 358 y 362 del Código Civil y en las premisas sentadas en los precedentes, cual reconoce la propia parte.

7. El primero de los motivos alegados por el otro recurrente, don José Lesaga Martínez, aduce incongruencia, al entender, en esencia, que las Comunidades actoras solicitaron una declaración automática de dominio, con la reivindicación consiguiente, sin necesidad de ejercitar opciones de ningún tipo y sin tener que abonar indemnización alguna, sin plantear el tema como consecuencia de una accesión. La desestimación se desprende de todo lo razonado con anterioridad, especialmente en los fundamentos de derecho 2 y 5, lo que ha de darse por reproducido para evitar repeticiones.

8. Su segundo motivo, al amparo del n.º 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa a la sentencia recurrida de interpretar erróneamente el artículo 1.952 del Código Civil, pues se alegó usucapión al reconvenir y la Audiencia estimó que no había justo título, por lo que entendió que el plazo posesorio habría de ser el de 38 años a que alude el artículo 1.959 y no el señalado en el artículo 1.957. Olvida el recurrente que la prescripción ordinaria exige siempre tal requisito del justo título y que, además, conforme al artículo 1.954, ha de ser probado (no se presume nunca), cosa que no ha conseguido en modo alguno, pues en su referencia a la prescripción que señala el artículo 609 como modo de adquirir el dominio vuelve al punto de partida, sin que la accesión, que también parece alegar, pueda valerle como tal. por tratarse de dos instituciones diferentes que no pueden mezclarse, máxime, cuando se le niega la buena fe todo lo cual hace decaer el oscuro alegato, en el que confunde la mera posesión con el justo título, cuando el artículo 1.940 requiere ambos elementos.

9. En el tercer motivo se alega violación, por inaplicación, de la doctrina legal sobre accesión invertida, consagrada, entre otras, dice, en las Sentencias de 31 de mayo de 1949, 16 de marzo de 1959, 2 de diciembre de 1960, 17 de junio de 1961, 26 de febrero de 1971, 23 de octubre de 1973 y 15 de junio de 1981; en esta última y en la de 30 de noviembre del propio año se establece que se requiere se trate de una construcción que invada parcialmente el terreno colindante ajeno, realizada de buena fe, a la que el propietario no se haya opuesto, pues con la oposición se hubieran evitado las posteriores consecuencias y resulta do de un todo indivisible, porque la posibilidad de división evitaría todo problema. La desestimación se muestra indeclinable, pues no existió buena fe, tal como señaló la Audiencia y el local resultante no es en modo alguno indivisible, al estar señaladas las lindes de las diversas comunidades por el punto de colindancia, pudiéndose utilizar los locales, bien por abertura de nuevas puertas, cual se hizo con las ventanas, bien por el interior, desde el portal o hueco de escalera, es decir, que la utilización no presenta como absolutamente necesario el acceso por el local del señor Lesaga. La inexistencia de accesión invertida no puede servir de título para adquirir por usucapión carta.

10. En el último motivo se achaca interpretación errónea de los artículos 361 y 364 del Código Civil, en relación con el 434 del propio texto legal. No puede estimarse que el señor Lesaga ignorase que el terreno era ajeno, ni que creyese tener sobre él un derecho a realizar la excavación porque, cual señala la Audiencia, sabía que era beneficiario exclusivamente del sótano de una determinada edificación, cuyos propios límites permiten con facilidad conocer los de aquél, triplica, excavando en tierra y rocas, su extensión superficial, abre ventanas en edificios colindantes y todo ello sin prueba alguna, ni siquiera indicaría, de hechos o circunstancias que fundadamente le hubieran permitido creer al iniciar la excavación que ésta era autorizada por el titular del suelo; si a esto se añade que no resulta «un todo indivisible», claro es que la pretendida accesión no existe, ni puede fundarse en ellas el justo título para usucapir.

11. Por imperativo legal (artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), al no haber lugar a los recursos, ha de condenarse a los recurrentes al pago de las costas, de forma que cada uno abonará las causa das a su instancia, siendo las comunes por mitad, sin hacerse declaración alguna sobre depósito, que no fue constituido, al ser disconforme las sentencias de primera y segunda instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Debemos declarar y declaramos no haber lugar a los recursos de casación por infracción de Ley, interpuesto por las representaciones de la «Comunidad de Propietarios de las Casas números 1, 3 y 5 de la Calle Manuel Feliú, y don José Lesaga Martínez contra la sentencia de fecha veinte de octubre de mil novecientos ochenta y tres, dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Bilbao; con imposición a cada recurrente de las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. - Jaime de Castro. Mariano Martín-Granizo. Rafael Pérez. Ramón López. Eduardo Fernández-Cid.-- Rubricado.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Eduardo Fernández-Cid de Temes, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico. Juan José Vizcaíno. Rubricado.