STS 648/1999, 17 de Julio de 1999

Los presupuestos fácticos esenciales que, de momento, han de ser aquí consignados son los siguientes: Primero. Mediante documento privado de fecha 30 de Noviembre de 1979, D. Arturo, en su calidad de propietario de la finca rústica que se describe en dicho documento privado, de unos veinticinco mil metros cuadrados de extensión superficial, sita en el término municipal de Simancas (Valladolid), vendió la expresada finca a D. Carlos Antonio. En cuanto al precio de dicha venta, en la estipulación 2 del aludido documento privado, se pactó literalmente lo siguiente: "Por el Sr. Arturo, se vende referida finca que la compra el Sr. Carlos Antonio, el pleno dominio de la finca relacionada en la estipulación anterior, por el precio de 85 pesetas metro cuadrado, sobre la superficie real de la finca, estimándose para la misma una superficie de 25.000 metros cuadrados, y por tanto un precio total de dos millones ciento setenta y cinco mil pesetas (2.175.000 Pts.)". En cuanto a la forma de pago de dicho precio, en la misma estipulación segunda, se pactó textualmente lo siguiente: "Se conviene y pacta entre las partes, que por el comprador, se entrega al vendedor en concepto de arras o señal la cantidad de 200.000 pesetas. El pago del precio señalado en cuantía de 2.175.000 pesetas se satisfará por el comprador al vendedor en la siguiente forma: Novecientas ochenta y siete mil quinientas pesetas (987.500 Pts.) el día 1 de Marzo de 1980, que con otras cien mil pesetas (100.000 pts.) de las entregadas en concepto de arras o señal completan la mitad del precio de la finca de 1.087.500 pesetas. Otras novecientas ochenta y siete mil quinientas pesetas (987.500 pts.), que con las otras 100.000 pts. entregadas como arras o señal completan el precio de la mitad de la finca en cuantía de 1.087.500 pts., que se abonarán por el comprador al vendedor el día 1 de Septiembre de 1980".- Segundo. El vendedor D. Arturoentregó al comprador D. Carlos Antoniola posesión de la expresada finca que le había vendido y que no se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad.- Tercero. Mediante documento privado de fecha 1 de Marzo de 1980, D. Arturo(como vendedor) y D. Carlos Antonio(como comprador) estipularon lo siguiente: "1. Que reconocen, plenamente la validez del contrato establecido entre partes en Valladolid el 30 de Noviembre de 1979.- 2. Que ambas partes prolongan de común acuerdo el otorgamiento de la escritura pública notarial de compraventa, y entrega del precio, en cuanto a la mitad de la finca, hasta el día 15 de Marzo de 1980".- Cuarto. Mediante acta notarial de fecha 7 de Abril de 1980 (autorizada por el Notario de Valladolid, D. Alonso, bajo el número 1.108 de su protocolo), D. Arturo, después de expresar que había vendido a D. Carlos Antoniola ya dicha finca mediante el documento privado de fecha 30 de Noviembre de 1979, manifestó al referido Notario lo siguiente: "II. Que por el comprador se han entregado en concepto de arras o señal al requirente la cantidad de 200.000 ptas. debiendo cumplir el contrato el comprador de la forma siguiente: a) Se fraccionó el pago y la escritura de dicha finca en cantidades iguales y la mitad del terreno, a los días 1 de marzo y 1 de septiembre de 1980; b) Que por conveniencia de ambas partes, entre requirente y requerido se concertó documento fechado en esta ciudad el día 1 de marzo de 1980, reconociendo plena validez al contrato antes citado, y prorrogando el cumplimiento de lo en él estipulado para el pago del precio y otorgamiento de escritura de una mitad del terreno, para el día 15 de marzo de 1980, no habiéndose cumplido por parte del comprador.- III. Y que a los efectos determinados en el art. 1504 del Código Civil, me requiere para que a mi vez lo haga a D. Carlos Antonio, vecino de Simancas, de resolución del contrato de compraventa por las causas expuestas, y pérdida de las cantidades o cantidad entregadas en concepto de arras o señal". Con fecha 7 de Abril de 1980, el expresado Notario realizó el aludido requerimiento a D. Carlos Antonio, el cual compareció ante el mismo Notario el día 9 de Abril de 1980 y, en la misma acta notarial antes expresada, manifestó, en esencia, que se oponía a la resolución del contrato de compraventa, por considerar que el que no lo había cumplido era el vendedor requirente.- Quinto. Con posterioridad al expresado requerimiento notarial (de fecha, ya dicha, de 7 de Abril de 1980), el vendedor D. Arturono ha realizado ninguna otra actuación, ni judicial, ni extrajudicial, con respecto al referido contrato de compraventa hasta que, en 1992, ha promovido el proceso a que este recurso se refiere, del que seguidamente nos ocuparemos.- Sexto. El comprador D. Carlos Antonioha construido en la aludida finca rústica un almacén industrial, una o varias viviendas (de construcción rudimentaria) y unas cuadras.

El día 25 de Mayo de 1992 D. Arturopromovió contra D. Carlos Antonioy su esposa Dª Mónicael juicio de menor cuantía del que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia (según se dice textualmente en el "petitum" de la demanda) "declarando resuelto el contrato de compraventa de 30 de noviembre de 1979, que se ha glosado en el hecho segundo de este escrito, por haber incumplido el Sr. Carlos Antoniosus obligaciones de pago del precio y de los intereses convenidos condenando a ambos demandados a estar y pasar por tal declaración con resarcimiento de daños y abono de intereses y las consecuencias de recíproca restitución de la cosa objeto del contrato con sus frutos por los demandados y simultánea devolución por el demandante de las cantidades que por él se han declarado como percibidas a cuenta del precio (doscientas mil pesetas) y los intereses correspondientes a las mismas".

Los demandados, por su parte, formularon reconvención, en la que, aduciendo que habían adquirido por usucapión ordinaria entre presentes la finca rústica litigiosa, postularon se dicte sentencia "por la que desestimando íntegramente la demanda absuelva de la misma a los demandados y estimando la demanda reconvencional declare que la finca de autos, descrita en la demanda, es propiedad de mis representados, condenando al demandante a estar y pasar por esta declaración".

La sentencia de primera instancia hizo este doble pronunciamiento: 1º Desestimó totalmente la demanda principal y absolvió a los demandados de todos los pedimentos de la misma.- 2º Estimando la reconvención formulada por los demandados, declaró "que la finca litigiosa, descrita en el hecho primero del escrito de la demanda, es propiedad de los demandados reconvinientes, condenándose al actor a estar y pasar por esta declaración".

En el correspondiente recurso de apelación, interpuesto por el demandante, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid dictó sentencia por la que, revocando la de primera instancia (y estimando la demanda principal y desestimando la reconvención, aunque no lo dice expresamente en su "fallo") hizo este pronunciamiento: "....y por la presente acordamos resolver el contrato de compraventa de 30 de Noviembre de 1.979 existente entre D. Arturoy D. Carlos Antonioy Dª Mónica, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración; con devolución de la finca y las arras".

Contra la referida sentencia de la Audiencia, los cónyuges demandados D. Carlos Antonioy Dª Mónicahan interpuesto el presente recurso de casación a través de cinco motivos, todos los cuales los incardinan en la sede procesal del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que, en lo sucesivo, al examinar los mismos o los que de ellos sean suficientes, ya no volveremos a hacer referencia a dicho extremo.

Ante todo, hemos de ocuparnos, siquiera sea brevemente, de la cuestión previa que la parte recurrida plantea en su escrito de impugnación del recurso, consistente en que entiende, en esencia, que el presente recurso debió ser inadmitido, al ser el precio de venta de la finca rústica litigiosa el de dos millones ciento setenta y cinco mil (2.175.000) pesetas y, por tanto, no alcanzar dicha cuantía el límite mínimo (seis millones de pesetas) exigido para la accesibilidad de un proceso al recurso de casación. La expresada cuestión previa ha de ser rechazada, ya que en la valoración pericial practicada por la Audiencia, como trámite previo y obligado para tener por preparado el recurso, aparece acreditado que el valor de la finca litigiosa, teniendo en cuenta también lo que en ella han edificado los recurrentes, asciende a diecisiete millones trescientas diez mil (17.310.000) pesetas, cuya cuantía es la que aquí ha de ser tenida en cuenta a los efectos de la admisión a trámite del presente recurso de casación. Rechazada, por tanto, la referida cuestión previa que ha planteado el recurrido en su escrito de impugnación del recurso, procede entrar a examinar los motivos integrantes del mismo o los que, de ellos, sean suficientes.

Como el tema angular y prístino, en torno al cual gira, en primer lugar, el sentido en que haya de resolverse el proceso al que este recurso se refiere, es el atinente a determinar si el demandado D. Carlos Antonioha adquirido por usucapión ordinaria entre presentes la finca rústica litigiosa (objeto de la reconvención formulada por dicho demandado y su esposa) y como quiera que dicho tema se somete a esta revisión casacional mediante el motivo cuarto, razones de estricta metodología exigen comenzar por el estudio de dicho motivo, ya que si el mismo hubiera de ser estimado, devendría innecesario el examen de los cuatro restantes, mediante los cuales los recurrentes vienen a impugnar el pronunciamiento por el que la sentencia recurrida, estimando la demanda principal (y desestimando, obviamente, la reconvención) declara resuelto el contrato de compraventa de la finca rústica litigiosa.

Como ya se tiene dicho, la sentencia de primera instancia estimó la reconvención, porque entendió que el demandado D. Carlos Antoniohabía adquirido, por usucapión ordinaria entre presentes, el dominio de la finca rústica litigiosa, al considerar concurrentes todos los requisitos exigidos para la misma (posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, con justo título y buena fé, durante tiempo superior a diez años).

En cambio, la sentencia de apelación (que es la aquí recurrida) desestima la reconvención, porque entiende que, aunque concurrentes todos los demás requisitos para la operatividad de dicha usucapión ordinaria, falta el de la buena fé en el usucapiente. La que considera carencia del expresado requisito la sentencia aquí recurrida la razona escuetamente en los siguientes términos: "Nosotros entendemos que D. Carlos Antoniono ha poseído de buena fé, pues ha incumplido la obligación más sagrada que incumbe al comprador, cual es la de pagar el precio (Art. 1445). ¿Cómo puede decirse que tiene buena fé una persona que no paga lo que debe?. Y es precisamente por ello por lo que nuestra legislación (Art. 1124) concede a quien cumpliere sus obligaciones frente al que las incumpliera la facultad de resolución, que es por la que ha optado D. Arturo" (Fundamento jurídico tercero, párrafo segundo, de la sentencia aquí recurrida).

En el referido motivo cuarto se denuncia textualmente que "la sentencia recurrida infringe los artículos 1950 y 1957 del Código Civil, el primero por violación y el segundo por violación por inaplicación, al entender que mis representados no han adquirido la finca litigiosa por usucapión". El alegato del expresado motivo lo comienzan los recurrentes en los siguientes términos: "Quizá sea este el motivo más nítido y contundente del recurso porque se dibuja con perfecta claridad en el, a nuestro modo de ver, defectuoso razonamiento de la sentencia en el Fundamento de Derecho Tercero, párrafo segundo". A continuación, en el cuerpo del referido alegato, los recurrentes aducen, en esencia, que el razonamiento en que la sentencia recurrida se basa para desestimar la reconvención (carencia de buena fé) se halla en contradicción con el concepto que de dicha buena fé, a efectos de la usucapión, da el artículo 1950 del Código Civil, agregando que la pretensión del actor tendente a la resolución del contrato de compraventa, con la ineludible consecuencia de la restitución de la finca litigiosa, no puede prosperar por haberse consolidado en ellos (los recurrentes), dicen, el pleno dominio de la referida finca, a virtud de la operada usucapión de la misma, por concurrir todos los requisitos exigidos para ella.

Como quiera que la sentencia aquí recurrida considera que en el presente supuesto litigioso a excepción del de la buena fé, concurren todos los demás requisitos condicionantes de la usucapión ordinaria de bienes inmuebles entre presentes (posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida , con justo título y durante tiempo superior a diez años), solamente al expresado requisito de la buena fé (que es el único, repetimos, que la referida sentencia considera inexistente o no concurrente) habremos de referirnos en nuestro estudio, no sin antes dejar ya apuntado que la repetida sentencia parece confundir el requisito de la buena fé con el del justo título, dada la íntima conexión existente entre ellos. Para dicho estudio, hemos de dejar previamente constatado que si bien es criterio generalizado en la doctrina de esta Sala que la existencia o inexistencia de buena fé es cuestión de hecho y, por tanto, de la libre apreciación del juzgador de instancia, ello ha de entenderse en concordancia con la igualmente uniforme doctrina jurisprudencial que proclama que la buena fé (o, en su caso, la mala fé) es también un concepto jurídico que se apoya en la valoración de una conducta deducida de unos hechos, cuya valoración jurídica puede ser sometida a esta revisión casacional (Sentencias de 5 de Julio de 1990, 22 de Octubre de 1991, 8 de Junio de 1992, 7 de Mayo y 9 de Octubre de 1993, 9 de Octubre de 1997, 5 de Junio de 1999, entre otras muchas). Sobre la base de dicha premisa jurisprudencial ha de hacerse la valoración jurídica de la falta del requisito de la buena fé que la sentencia recurrida dice apreciar en los demandados-reconvinientes (aquí recurrentes) para poder consumar la usucapión ordinaria a que aquí nos venimos refiriendo, para lo cual ha de partirse de que, según tiene declarado esta Sala (Sentencias de 16 de Febrero y 16 de Marzo de 1981, 23 de Enero de 1989, 27 de Septiembre de 1996) la buena fé, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos (artículos 1269 y siguientes del Código Civil), sino de conocimiento, según se evidencia con las dicciones de los artículos 433 y 1950 del citado Código, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la titularidad dominical del transferente era o no exacta. Por lo que respecta al concepto positivo de la buena fé que proclama el artículo 1950 del Código Civil ("creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio"), no hay duda alguna de que la buena fé así entendida concurre en los demandados-reconvinientes (aquí recurrentes) pues siempre estuvieron en dicha creencia con respecto al que les vendió la finca litigiosa, extremo que, por otro lado, nadie ha cuestionado en este proceso. En lo que atañe a la faceta negativa de dicha buena fé que contempla el artículo 433 del mismo Código (ignorancia de que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide), también es evidente que la buena fé así entendida igualmente concurre en los demandados-reconvinientes (aquí recurrentes), pues su título adquisitivo (contrato de compraventa de fecha 30 de Noviembre de 1979) no adolece de ningún vicio invalidante del mismo, careciendo de dicha condición el hecho de no haber pagado los compradores el precio total de la compraventa, pues dicha falta de pago (que afectaría, más que a la buena fé en los sentidos antes expuestos, al requisito del justo título), si bien hubiera podido dar lugar a una resolución del contrato (si la misma hubiera sido ejercitada oportunamente), no impide que se pueda consumar la usucapión ordinaria en favor del comprador, ya que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles (Sentencias de esta Sala de 25 de Junio de 1966, 5 de Marzo de 1991), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión, que de otro modo vendría a ser una institución inútil (Sentencia de 25 de Febrero de 1991), ello sin perjuicio, como es obvio, de que el vendedor pueda ejercitar su acción contra el comprador usucapiente en reclamación del pago del precio de la venta, en tanto dicha acción se mantenga subsistente (extremo que aquí no nos corresponde examinar, por no haber sido objeto del litigio), pero que, por sí sólo, no puede impedir, volvemos a decir, que se produzca la usucapión en favor del comprador, siempre que concurran todos los demás requisitos exigidos para la misma, como ocurre en el presente supuesto litigioso. Por todo lo expuesto, el presente motivo cuarto ha de ser estimado, con lo que deviene improcedente e innecesario el examen de los cuatro restantes motivos del recurso, mediante los cuales, como ya tenemos dicho, los recurrentes vienen a impugnar el pronunciamiento por el que la sentencia recurrida declara resuelto el contrato de compraventa de la finca rústica litigiosa, cuya resolución contractual es totalmente improcedente, desde el momento en que se ha producido la usucapión ordinaria entre presentes de la expresada finca en favor del comprador.

El acogimiento del motivo cuarto, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que, con base en lo razonado en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución, que aquí se da por reproducido, ha de hacerse en el sentido de desestimar totalmente la demanda principal formulada por D. Arturoy estimar la reconvención deducida por los cónyuges demandados, D. Carlos Antonioy Dª Mónica, que es lo que, con encomiable acierto, hizo la sentencia de primera instancia, cuyo "fallo", por tanto, ha de ser íntegramente confirmado; conforme a lo preceptuado en los artículos 523.1 y 710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, respectivamente, han de imponerse expresamente al actor D. Arturolas costas de primera y de segunda instancia; al haber sido estimado el presente recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas del mismo, sin que haya lugar a acordar la devolución del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por la Procuradora Dª Nuria Munar Serrano, en nombre y representación de los esposos D. Carlos Antonioy Dª Mónica, ha lugar a la total casación y anulación de la recurrida sentencia de fecha veintiuno de Marzo de mil novecientos noventa y cuatro, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 293/92 del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de dicha capital) y, en total sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que debemos confirmar y confirmamos íntegramente el "fallo" de la sentencia de primera instancia de fecha diecinueve de Octubre de mil novecientos noventa y dos, dictada por dicho Juzgado en el referido proceso; con expresa imposición al demandante D. Arturode las costas de primera y de segunda instancia; sin expresa imposición de las costas de este recurso de casación; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Ignacio Sierra y Gil de la Cuesta.- Pedro González Poveda.- Francisco Morales Morales. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.