STS 795/1996, 4 de Octubre de 1996

Don Jose Antoniopromovió juicio declarativo de menor cuantía contra la Sociedad mercantil "Tarkis, S.A.", pretendiendo que fuese declarado definitivamente perfeccionado a todos los efectos el contrato de compraventa, formalizado entre las partes por medio de la escritura pública autorizada por el Notario de Madrid Don Víctor Manuel Garrido de Palma, el día 8 de Junio de 1.984, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad número 1 de los de Madrid, y a virtud del cual, es legítimo propietario el actor de una participación indivisa equivalente a doce enteros y cincuenta centésimas por ciento de la finca sita en Madrid, c/ DIRECCION000nº NUM000moderno y NUM000duplicado, con derecho en su día a la adjudicación del local comercial que integra su planta baja, así como condenar a la sociedad demandada a estar y pasar por tal declaración y a no realizar acto alguno, de cualquier índole, que pueda perturbar la quieta y pacífica posesión que corresponde al actor de la antedicha finca. A dicho procedimiento, cuyo conocimiento correspondió, con el número 1138/1.987, al Juzgado de Primera Instancia número Dieciséis de Madrid, fue acumulado el de la misma naturaleza que promovió la entidad "Tarkis, S.A." contra Don Jose Antonioy su esposa Doña Julieta, del que correspondió conocer, con el número 1.437/1.987, al Juzgado de igual clase número Diecinueve de la referida capital, y en el que se pretendió que fuese declarada resuelta la compraventa celebrada entre la sociedad actora y los demandados, por cumplimiento de condición resolutoria, y se les condenase a pagar la pena convencional estipulada, ascendente a trece millones ciento veinticinco mil pesetas, con los intereses legales desde la interposición de la demanda. El Juzgado de Primera Instancia número Dieciséis de Madrid, por sentencia de 12 de Abril de 1.991, procedió a estimar la demanda principal u originaria deducida contra la entidad mercantil "Tarkis, S.A.", y desestimó la reconvención o demanda acumulada de dicha entidad, absolviendo a Don Jose Antoniode todas sus pretensiones, sentencia que fue confirmada íntegramente por la dictada, en 10 de Noviembre de 1.992, por la Sección Decimoctava de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, estableciéndose en su primer fundamento de derecho que constituían los hechos básicos del procedimiento y en los que existía sustancial acuerdo entre las partes el que: "el demandante Don Jose Antoniocompró en escritura pública a Tarkis, S.A., suscrita el día 4 de Mayo de 1.984, una parte indivisa equivalente a 12 enteros 5 centésimas de la finca sita en Madrid, calle DIRECCION000número NUM000moderno y NUM000duplicado, haciéndose constar asimismo en la escritura que la participación transmitida daría derecho al adquirente en su día a la adjudicación de un local comercial en la planta baja de dicho edificio, se pactó como precio de dicha compraventa la cantidad de 30 millones de pesetas, de las que se pagaron en el acto de la firma de la escritura, 14 millones de pesetas, habiéndose satisfecho un millón con anterioridad, y así mismo se suscribieron por el comprador doce letras de cambio de un millón doscientas cincuenta mil pesetas cada una con vencimientos los días 4 de cada mes a partir del 4 de Junio de 1.984, estas letras de cambio fueron satisfechas por el comprador sin ningún problema a excepción de la de 4 de Marzo de 1.985, que no fue satisfecha a su vencimiento, por haber recibido el demandante carta de fecha 25 de Febrero de 1.985 en la que los demás copropietarios del edificio donde se encontraba la participación indivisa, ponen en su conocimiento, entre otras cosas, que Tarkis, S.A. no puede modificar el proyecto, que está prohibida expresamente la dedicación de la planta baja a usos de hostelería, así como otra serie de limitaciones que perjudicaban la posición contractual adquirida por Don Jose Antonio; con fecha 1 de Abril de 1.985 la entidad Tarkis, S.A. a través de requerimiento notarial intenta la resolución de contrato de compraventa por el impago de la letra antes citada, posteriormente el demandante satisface las letras de vencimiento 4 de Abril y 4 de Mayo de 1.985 y con fecha 21 de Mayo del mismo año pone a su disposición la cantidad importe de dicha letra en la Notaría de Don José Luis Alvarez Alvarez". Y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por la mercantil "Tarkis, S.A." a través de la formulación de tres motivos amparados en el ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción por la Ley 10/1.992, de 30 de Abril.

Los tres motivos formulados en el recurso pueden ser estudiados conjuntamente por la íntima relación existente entre ellos, en los que se denuncian de modo respectivo, las siguientes infracciones: del artículo 1.091 del Código Civil, por indebida aplicación, del artículo 1.504 del mismo texto legal, y de la jurisprudencia emanada en relación con el precitado 1.504, respondiendo su desarrollo argumental a cuanto se expone a continuación, en síntesis: - Como acertadamente declara la sentencia de apelación en su Fundamento de Derecho Segundo, la cuestión objeto de debate se centra exclusivamente en determinar si el impago de la letra por importe de 1.250.000.- pesetas por parte del comprador, constituye o no un motivo de resolución del contrato de compraventa. Y para resolver esta cuestión hay que estar a lo dispuesto en la cláusula 4ª del contrato de compraventa, la cual, constituye ley entre las partes, según prescribe el artículo 1.091 del Código Civil, así como a lo dispuesto en los artículos 1.124 del Código Civil y 1.504 del Código Civil y en la interpretación jurisprudencial de tales preceptos -, - En la cláusula 4ª mencionada, ambos contratantes, libre y voluntariamente, estipulan la siguiente condición resolutoria: "A la falta de pago por la parte compradora de la cantidad aplazada, o de una cualquiera de las letras de cambio a su vencimiento, se le confiere el carácter de condición resolutoria explícita de esta compraventa. Para que la entidad vendedora pueda volver a inscribir a su favor la retransmisión del dominio de la participación indivisa de la finca vendida, bastará el acta notarial en que se notifique al comprador la resolución, constando en ella el transcurso de las cuarenta y ocho horas siguientes sin el pago de la parte de precio vencido y los gastos producidos. La entidad vendedora recuperará en tal caso el pleno dominio y la posesión del derecho de la parte indivisa de finca vendida, libre de cualquier carga o gravamen impuesto por la parte compradora, incluso de arrendatarios u otros ocupantes y la parte compradora perderá, además como pena, el cincuenta por ciento de la parte del precio ya satisfecho hasta el momento de la resolución, así como la totalidad del importe de los gastos y mejoras hechos en la finca, cuya participación indivisa se transmite, o por cualquier otra consecuencia de esta compraventa" -, - Esta voluntad libremente estipulada tiene fuerza de ley entre los contratantes y debe cumplirse al tenor del contrato, teniendo en cuenta además, que con arreglo a los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil, aquellos pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente -, - El comprador, cuando dejó sin pagar la letra controvertida, sabía perfectamente el riesgo que corría, pues incurría en causa de resolución, y lo asumió, a pesar de los ofrecimientos amistosos hechos por Tarkis para que atendiera el pago. Las sentencias recurridas no podía desconocer esta voluntad contractual de las partes. Lo único que estaban legitimadas a realizar era una moderación de la pena convencial estipulada en la condición resolutoria, en base a la facultad moderadora que confiere a los jueces el artículo 1.154 del Código Civil -, - Se olvida que la verdadera perjudicada es la vendedora, que ejerció su derecho lealmente y desde hace más de cinco años tiene depositado en un Banco, a disposición del comprador, la totalidad del precio pagado por éste, 28.750.000.- pesetas, y, por contra, el comprador, que es un habitual del mercado inmobiliario, permaneció inactivo durante más de dos años y medio desde que Tarkis le requirió de resolución y sólo cuando ésta obtiene la reinscripción en su favor, es cuando inicia este procedimiento, sin sufrir ningún riesgo económico, pues en definitiva, sabe que tiene asegurada la recuperación de la totalidad del precio pagado por él en virtud de la mencionada consignación hecha por Tarkis hace más de cinco años (motivo primero) -, - Las sentencias recurridas violan el artículo 1.504 en dos aspectos concretos: uno, al considerar que las consignaciones extemporáneas para el pago del precio hechas por el comprador, lo fueron en tiempo hábil, según el propio artículo 1.504 del Código Civil; y dos, que el impago de la letra por el comprador no supuso voluntad de no pagar, sino que fue un simple retraso en dicho pago -, - En cuanto al primer aspecto, la cuestión que debe ser resuelta en este recurso se centra en determinar si las consignaciones para pago hechas por el comprador tras recibir el requerimiento resolutorio practicado por Tarkis, S.A., una ante Notario el día 21 de Mayo de 1.985 -es decir, casi dos meses después de la fecha del requerimiento resolutorio, que se practicó el día 1 de Abril de 1.985- y otra al adjuntar un cheque por el importe de la letra con la demanda iniciadora de este proceso, en Octubre del año 1.987, dos años y medio después del requerimiento resolutorio, pueden considerarse o no hechas en tiempo hábil para enervar los efectos de la resolución contractual -, - La sentencia de primera instancia -y la de apelación también, pues confirma íntegramente la primera- sostiene, que en efecto, el comprador enervó la resolución del contrato realizada por Tarkis, S.A. con tales consignaciones extemporáneas -, - Se podrá estar de acuerdo con la sentencia en que de hecho hubo un pago por el comprador, pero en modo alguno se puede considerar que haya habido un pago con arreglo a derecho, enervatorio de la resolución, so pena de infringir clarísimamente el artículo 1.504 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial que lo desarrolla -, - No se puede sostener, como equivocadamente hace la sentencia, que esas dos consignaciones para pago de la letra fueron hechas en tiempo hábil, con arreglo al propio precepto citado. Es reiteradísima la jurisprudencia del Tribunal Supremo que declara que el requerimiento resolutorio del artículo 1.504 del Código Civil es obstativo al pago del deudor y que una vez practicado por el vendedor al comprador, éste ya no puede pagar, ni consignar para evitar su consecuencia, y que el Juez tiene vedada la posibilidad de concederle nuevo término para pagar, y a este respecto, habrá de tenerse en cuenta la doctrina establecida en las sentencias de 26 de Enero de 1.988, 2 de Junio de 1.989, 9 de Marzo de 1.990, 7 de Junio de 1.991 y 20 de Marzo, 13 de Abril y 5 de Junio de 1.992 -, - En cuanto al segundo aspecto la cuestión se centra en determinar si el impago de la letra controvertida por el comprador, es un voluntario incumplimiento de su obligación por éste o es un simple retraso en el pago que no determina la resolución del contrato -, - Ha sido doctrina jurisprudencial reiterada que la aplicación de la facultad resolutoria del artículo 1.504 del Código Civil, requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador, sino que es necesario que exista una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento por parte del comprador. Y a esta tesis jurisprudencial es a la que se acogen las dos sentencias recurridas, que consideran que en nuestro caso no existe tal voluntad manifiestamente rebelde al cumplimiento -, - Para ello se fundan en la apreciación equivocada de que el impago de una sola letra de 1.250.000.- pesetas, de un total precio pactado de 30.000.000.- pesetas, no pueden dar lugar a resolver el contrato. Y llegan a esa apreciación sin tener en cuenta para nada las circunstancias concretas en que se produjo el impago, ni el alto costo que para Tarkis, S.A. está suponiendo el ejercicio del derecho que le confiere la ley. Frente a la inactividad del comprador, que tras recibir el requerimiento resolutorio, y sin disponer nunca de la posesión del local litigioso, no hace nada durante más de dos años y medio en orden a que se declare perfeccionado su derecho de propiedad sobre el mismo, desentendiéndose absolutamente del asunto, Tarkis, S.A., durante esos dos años y medio, se preocupa, consecuentemente con la resolución de la compraventa que ejerció, de obtener la reinscripción del dominio a su favor en el Registro, cosa que logra en Septiembre de 1.987, tras un largo proceso administrativo, que concluyó con la Resolución de la D.G.R. y N. de 17 de Septiembre de 1.987, la cual estima en sus fundamentos la resolución tabular de la compraventa instada por Tarkis, en base al artículo 1.504 del Código Civil y otros de la Ley y del Reglamento Hipotecario, si bien supeditada a que consignase la devolución del precio pagado por el comprador. Y desde esta fecha compromete su propio patrimonio y consigna a disposición del comprador los más de 28 millones que este había pagado del precio, e interpone, consecuentemente, demanda judicial para que se declare la resolución contractual -, - No nos encontramos, por ello, ante un supuesto en el que un desaprensivo vendedor ejerce con abuso su derecho a resolver el contrato por el impago de una sola letra, -apariencia que ha llevado erróneamente a las dos sentencias recurridas a considerarlo así y apreciar un simple retraso en el pago- sino ante un vendedor que frente a la prepotente voluntad de un comprador habitual en el mercado inmobiliario de no atender el pago de la letra en aquel concreto momento y desentendido del asunto durante más de dos años y medio, ejercita lealmente el derecho que le confiere la ley, y sobre dicho particular, también habrá de ser tenida en cuenta la doctrina sentada en las sentencias de 21 de Octubre de 1.989, 7 de Junio y 16 de Julio de 1.991, y 14 de Mayo y 1 y 2 de Junio de 1.992 -, - En definitiva, el comprador tuvo un incumplimiento objetivo y voluntario de su obligación de pago de aquella letra concreta y en aquel concreto momento (motivo segundo) - y - Las sentencias recurridas infringen la más moderna jurisprudencia en relación con el artículo 1.504, la cual se encuentra recogida entre las sentencias ya citadas, y con arreglo a ellas, el impago realizado por el comprador en modo alguno puede considerarse un simple retraso, sino que integra un objetivo y voluntario incumplimiento (motivo tercero) -.

Cuantas apreciaciones de índole fáctica se hacen al hilo del desarrollo argumental de los motivos del recurso, carecen de toda relevancia pues supondría distorsionar la vía del ordinal 4º en que aquellos se apoyan, limitada al ámbito de las infracciones de normas jurídicas o de la jurisprudencia, lo cual, significa que, ineludiblemente, haya que estar a los hechos estimados acreditados por el Tribunal "a quo", que son los que figuran recogidos, como ya se dijo, en el primer fundamento de derecho de la sentencia recurrida.

Es cierto que al amparo de la libertad contractual que preconizan los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil, los que contratan pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que estimen convenientes, cuyo entramado obligacional, a tenor del principio general que informa el artículo 1.091 del referido texto, tiene fuerza de ley entre las partes contratantes, como así se reconoció en el segundo fundamento de derecho de la mencionada sentencia, pero no es menos cierto que en la materia interpretativa de los contratos, la hermeneútica de los mismos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, debiendo prevalecer su criterio a menos que careciera de lógica y razonabilidad, lo que constituye doctrina consolidada de esta Sala, e, igualmente, no es menos cierto que en el caso concreto de autos el precitado 1.091 no puede ser considerado de manera aislada sino integrado en el contenido de los artículo 1.124 y 1.504 del Código Civil, toda vez que aquel caso viene referido a una compraventa de participaciones indivisas de un bien inmueble.

En este orden de cosas, es evidente que la aplicación de las prescripciones contenidas en los expresados artículos 1.124 y 1.504, más concretamente, la referente a la resolución contractual, se encuentra supeditada al factor material del pago del precio en el tiempo convenido, generando la falta del mismo un incumplimiento del contrato por parte del comprador, pero no es posible olvidar que la cuestión de cumplimiento o incumplimiento es de índole fáctica y, en cuanto tal, sujeta a la apreciación del Juzgador, ni olvidar, tampoco, que el incumplimiento previsto en el artículo 1.504 - impago del recio en el tiempo convenido - no puede estar representado por un simple retraso en el cumplimiento de semejante obligación pues requiere la concurrencia de una voluntad inequívocamente obstativa al respecto, que venga a frustrar el fin económico del contrato y las legítimas aspiraciones del vendedor, es decir, en definitiva, la existencia de un impago prolongado en el tiempo y carente de justificación razonable, como así se viene reconociendo de modo constante y pacífico por la doctrina jurisprudencial de la Sala, que, por ser de general conocimiento, excusa de la cita cronológica de las sentencias que lo recogen.

En virtud de cuanto ha quedado razonado, resulta fuera de discusión que el presupuesto formal que comporta la efectiva resolución contractual que contempla el artículo 1.504, cual es, el requerimiento judicial o notarial practicado a instancia del vendedor, no debe ser conceptuado como una exigencia absoluta e incondicional para cualquier caso que se presente y debe permitir, por el contrario, una interpretación racional y adecuada a las concretas circunstancias de cada caso, lo que, desde luego, compete a las facultades de apreciación del Juzgador, y ello, nos lleva necesariamente a la realidad fáctica que estimó el Tribunal "a quo", con arreglo a la cual, ni existió un impago duradero, ni dicho retraso estuvo desprovisto de justificación y motivación, y de aquí, que proceda concluir que en el concreto supuesto de autos no se desconoció por el meritado Tribunal la exigencia formal del requerimiento antes mencionado, ni se infringió, por lo expuesto, la doctrina jurisprudencial reseñada por la sociedad recurrente, y dado que aquel consideró, en uso de las atribuciones que le incumbía, que no existió en el comprador una voluntad de incumplimiento, no es posible, asimismo, estimar como infringidos los artículos 1.091 y 1.504 del Código Civil.

En atención a la inexistencia de las infracciones denunciadas en los motivos del recurso de casación interpuesto por la sociedad mercantil "Tarkis, S.A.", ello determina la improcedencia de los mismos, lo que lleva consigo, a tenor de lo dispuesto en el rituario artículo 1.715.3, la declaración de no haber lugar al mentado recurso, con imposición de las costas a la sociedad recurrente, y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la Procuradora Doña Ana Barallat López, en nombre y representación de la sociedad mercantil "Tarkis, S.A.", contra la sentencia de fecha diez de Noviembre de mil novecientos noventa y dos, que dictó la Sección Decimoctava de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal oportuno. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- A. BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA.- J. ALMAGRO NOSETE.- G. BURGOS PEREZ DE ANDRADE.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.