STS 372/, 29 de Abril de 1994
| Ponente | D. GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| Número de Recurso | 1625/1991 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 372/ |
| Fecha de Resolución | 29 de Abril de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintinueve de Abril de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de Juicio Declarativo Ordinario de Menor Cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número Siete de los de dicha capital, sobre resolución del contrato de compraventa de inmueble, cuyo recurso fue interpuesto por la Sociedad Mercantil "RARGA, S.A.", representada por el Procurador D.Fernando Aragón Martín, y defendida por el Letrado D.José Uzquiano Cáceres, en el que es recurrido D.Rodolfo, representado por el Procurador D.Laurentino Mateos García, y asistido de la Letrada Dña.Mercedes Patón Gómez, y DÑA.Trinidad, no comparecida en este recurso.
1. El Procurador D.Fernando Aragón Martín, en nombre y representación de la sociedad mercantil "RARGA, S.A." formuló demanda de menor cuantía contra D.Rodolfo y su esposa Dña.Trinidad, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dicte sentencia por la que se declare la resolución del contrato de compraventa que los demandados suscribieron con la demandante el día 20 de septiembre de 1.986 para la compra por aquellos del PISO000 Letra "NUM000" de la PLANTA000, portal NUM001, de la CALLE000 número NUM002-NUM003, de Galapagar (Madrid), con pérdida por parte de los compradores demandados de las cantidades que pagaron a cuenta del precio pactado, en concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados a la actora; declarándose igualmente que por efecto de la resolución del aludido contrato de compraventa, retorne y pase a la propiedad y posesión de "RARGA, S.A.", el citado inmueble que fue objeto de venta; y finalmente, se condene a los demandados a estar y pasar por tales declaraciones y al cumplimiento de las mismas; con expresa imposición de costas a los referidos demandados.
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- Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en su representación la Procuradora Dña.Teresa Carretero Gutiérrez, quien contestó a la demanda, solicitando se acuerde la acumulación de los presente autos a los del Juzgado de San Lorenzo de El Escorial, se absuelva a los demandados de cumplir con sus obligaciones, mientras la parte actora no cumpla con las suyas al revestir estas de una mayor prioridad por el riesgo que supone, se absuelva a los demandados del pago de los recibos de energía eléctrica al no quedar probado que pertenecen a sus patrocinados, se admita facilitar por esta parte el nº de los autos que se siguen en el Juzgado de Primera Instancia de San Lorenzo de El Escorial en un posterior escrito y se condene en costas a la parte actora por su manifiesta mala fe al interpone esta demanda.
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- Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm.7 de los de Madrid, dictó sentencia el 10 de febrero de 1.989, que contenía el siguiente FALLO: "Que desestimando la demanda interpuesta por "Rarga, S.A." contra D.Rodolfo, debo absolver y absuelvo a los últimos de aquélla, con imposición de costas al actor."
Apelada la anterior sentencia por la representación de "Rarga, S.A" y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia el 15 de abril de 1.991 cuya Parte Dispositiva era del tenor literal siguiente: "Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D.Fernando Aragón Martín, en nombre y representación de la entidad actora- apelante "Rarga, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número siete de Madrid, con fecha diez de febrero de mil novecientos ochenta y nueve, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, imponiendo a la apelante las costas correspondientes a la alzada que por la presente se resuelve.
1.- Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de "Rarga, S.A.", con apoyo en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo del número 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1.504 del Código Civil, y éste en relación con el artículo 6 número 2 del mismo Cuerpo Legal, al no aplicar la sentencia recurrida dicho precepto legal al caso que nos ocupa. Segundo.- También al amparo del número 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artículo 1.124 del Código Civil en base a los artículos 1.484 y siguientes -defectos ocultos en la cosa vendida- del Código Civil y 1.591 -vicios de la construcción- del mismo Texto Legal.
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- Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 13 de los corrientes, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. GUMERSINDO BURGOS PÉREZ DE ANDRADE
Contra la sentencia de apelación que absolvía a los demandados de la petición de resolución del contrato de compraventa, referido al piso situado en la CALLE000 nº NUM002 y NUM003, PISO000, letra NUM000, portal NUM001, de la ciudad de Galapagar (Madrid), el recurrente- vendedor formula el presente recurso a través de dos motivos; en ambos utiliza el cauce procesal del antiguo nº 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciando la infracción de los artículos 1.504, 1.124, 1.484, 1.591 y 6-2º, todos del Código Civil, y argumentando resumidamente: que se ha eludido la aplicación del citado articulo 1.504, dando entrada a preceptos legales ajenos, y que ha existido aplicación indebida del artículo 1.124, pues no se han tenido en cuenta los artículos 1.484 y 1.591 del Código sustantivo.
La realidad de unos hechos, no combatidos en el recurso, es la siguiente: con fecha 29 de septiembre de 1.986 el matrimonio demandado adquiere en documento privado el piso de autos; el precio se fija en 4.000.000 de pesetas, de las cuales inicialmente se satisfacen 600.000 pts, demorándose el resto en diferentes plazos, de los cuales, al momento de hacerse el requerimiento resolutorio, solo se tenían abonadas 225.000 pts.
El requerimiento de resolución lleva fecha 11 de Marzo de 1.988, y con la contestación a la demanda se aportan dos informes técnicos, fechados en 29 de febrero y 1 de mayo de 1.988, en los que se reconoce que la casa y el piso de autos "presentan la posibilidad de que algunas viviendas (y en especial la que es objeto del pleito) se arruinen por las humedades, grietas, puertas que no cierran, pinturas arruinadas, etc, e incluso el desplome de fachadas o hundimientos de forjados; se recomienda expresamente la adopción de medidas encaminadas, en primer término a evitar que los desperfectos pudieran ir aumentando, y en segundo término para evitar que las partes de la estructura, forjados y cerramientos se desplomen con el grave riesgo que para la seguridad de inquilinos y vecinos pudiera esto ocasionar"......"En caso de no atajar seriamente el problema, la vivienda en cuestión en un periodo de tiempo breve, si no se desploma (cosa que se puede afirmar con toda tranquilidad) sufrirá unas grietas y deformaciones tan importantes, que convertirán la vivienda en inhabitable".
La aplicación por el Tribunal " a quo" al presente caso de la tradicional "exceptio non adimplecti contractus", es combatida en el recurso olvidando las siguientes consolidadas doctrinas jurisprudenciales: la que compatibiliza el contenido de los artículos 1.504 y 1.124, ambos del Código Civil, entendiendo que el primero es una especialidad del segundo referida a los bienes inmuebles, de tal manera que la regla que con carácter general para toda clase de obligaciones recíprocas contiene el segundo, es de aplicación de modo específico y concreto el primero, cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles; lo que supone que para tener éxito la acción resolutoria regulada en el artículo 1.504, hayan de concurrir los requisitos que para el ejercicio del 1.124 considera indispensable la doctrina de esta Sala, y entre ellos, como principal, el de que quien insta la resolución haya cumplido por su parte la obligaciones que le incumbían (sentencia 17-6-69; 5-5 83; 7-2-84; 17-9 y 22-10-85, etc).
Del mismo modo también es de tener en cuenta la jurisprudencia cuando aclara,que se está en el supuesto de entrega de cosa diversa (aliud pro alio, art. 1.124), y no ante un vicio de la cosa,(art. 1.484), cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto, con la consiguiente insatisfacción del comprador, al ser inadecuado el objeto de la compraventa para el fin a que se destina (sentencia 23-3-83; 10-6-83; 20-2-84, etc).
En concreto podemos decir, que en pocas ocasiones resulta tan patente el incumplimiento por parte del vendedor, como ocurre en el caso que estudiamos; pues ante de haber transcurrido año y medio desde la venta del piso cuya resolución se solicita, la casa en general, y la vivienda de autos en particular, se están hundiendo prácticamente, de tal forma que ofrecen peligro serio e inminente para los habitantes de las mismas; y esta apreciación es rigurosamente cierta, pues literalmente coincide con el informe acordado para mejor proveer en la fase de apelación. Una vivienda en ruina material resulta incuestionablemente inadecuada para habitarla, y cuando esta realidad se impone de una forma manifiesta, no es razonable argumentar sobre el contenido de una cláusula plasmada en un contrato de adhesión; ni resulta justificación suficiente la alegación que el vendedor no ha sido el constructor del inmueble, pues nadie ha excepcionado en el presente caso con base en el artículo 1.591 del Código Civil, sino mas bien en el 1.124 del mismo cuerpo legal. Y todo ello sin perjuicio de otra clase de acciones que pudieran corresponder a la parte demandante.
Son suficientes las razones expuestas para rechazar los dos motivos del recurso, desestimando el mismo en su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente y la pérdida del depósito (artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por "RARGA, S.A."representada por el Procurador D.Fernando Aragón Martín, contra la sentencia dictada por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 15 de abril de 1.991.
Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso y a la pérdida del depósito constituido. Notifiquese esta resolución a las partes, y comuníquese a dicha Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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SAP Valencia 453/2009, 14 de Septiembre de 2009
...lo es por la vía de la "exceptio non adimpleti contractus", o lo que es igual, de la constante jurisprudencia que declara (SS. del T.S. de 29-4-94, 17-11-95, 9-5-96, 30-10-96 y 11-11-96 , entre otras) que, habida cuenta del carácter sinalagmático e interdependiente de las obligaciones recíp......