STS, 9 de Julio de 2001

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Córdoba, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía número 65/95, a instancia de D. Gustavo , representado procesalmente por el Procurador D. Pedro Bergillos Madrid, contra D. Carlos Alberto , sobre contrato de compraventa.

1. - Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado se dicte sentencia en la que "teniendo por resuelto por causa imputable al comprador el contrato suscrito entre las partes con fecha veintisiete de Julio de 1.993, con pérdida de la señal y parte de pago, tal y como estipularon las partes contratantes, condene a D. Carlos Alberto , a entregar las llaves de las fincas al demandante y al desalojo de las mismas de forma inmediata, con expresa condena en costas al demandado".

2. - Admitida la demanda y emplazado el demandado, se personó en autos la Procuradora Dª Julia López Arias, en su representación, quien contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, formulando a su vez demanda reconvencional implícita, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1.- Desestime la acción resolutoria ejercitada de contrario en base a lo alegado por esta parte.- 2.- Subsidiariamente, si estima procedente la resolución contractual, acuerde la devolución recíproca de las prestaciones derivadas del contrato, debiendo volverse a la situación anterior a su celebración, por entender que la cantidad de 5.000.000 de ptas. entregadas por esta parte como señal y parte del precio debe de ser compensada con los gastos, daños y perjuicios sufridos por la misma como consecuencia de la conducta dolosa del actor-vendedor y del incumplimiento por el mismo de su obligación contractual, así como por las reparaciones, reformas y obligaciones necesarias efectuadas por mi mandante para poder hacer uso del inmueble conforme a su destino.- 3.- Condene en costas al actor-demandante.

3. - El Procurador Sr. Bergillos Madrid, en la representación que ostenta, contestó a la demanda reconvencional formulada de contrario, en base a los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia conforme al suplico de nuestra demanda.

4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

5. - El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Córdoba, dictó sentencia en fecha cuatro de Diciembre de mil novecientos noventa y cinco, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Gustavo contra D. Carlos Alberto , debo declarar y declaro resuelto por causa imputable al comprador, el contrato celebrado entre las partes con fecha 27 de Julio de 1993; y por ello, debo condenar y condeno al demandado a devolver la finca objeto de la compraventa al actor, previo desalojo de la misma; y así mismo a la pérdida de la cantidad entregada como señal y parte de pago; con imposición de las costas a la parte actora.- Así mismo, desestimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por D. Carlos Alberto contra D. Gustavo , debo absolver y absuelvo al referido demandado de las pretensiones contra el mismo deducidas, con imposición de las costas a la parte actora".

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Córdoba, dictó sentencia en fecha veintiséis de Marzo de mil novecientos noventa y seis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Carlos Alberto , contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de Córdoba, de fecha cuatro de diciembre de mil novecientos noventa y cinco, debemos confirmar y confirmamos íntegramente meritada resolución en todos sus pronunciamientos, con expresa condena en costas a la parte apelante".

1.- La Procuradora Dª Lourdes Fernández Luna Tamayo, en nombre y representación de D. Carlos Alberto , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Por infracción del art. 359 de la L.E.C., en relación con el nº 3º del art. 1692 de la L.E.C. debido a la existencia de incongruencia autónoma o "extra petitum", por resolver la sentencia acerca de pedimentos que exceden de lo solicitado por esta parte. SEGUNDO.- Por infracción por no aplicación del artículo 862-2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el núm. 3º del art. 1692 del mismo texto legal. TERCERO.- Por infracción por interpretación errónea del art. 1504 del Código Civil y aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial utilizada, en relación con el núm. 4º del art. 1692 de la L.E.C. CUARTO.- Por infracción del art. 1124, párrafos 1º, 2º y 3º y 1504 del Código Civil, en relación con el núm. 4º del art. 1692 de la L.E.C.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Antonio de Palma Villalón, en representación de D. Gustavo , presentó escrito impugnando el mismo.

3. - No habiendo solicitado ninguna de las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo, el día 21 de Junio del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

D. Gustavo y D. Carlos Alberto , celebraron contrato de compraventa el 27 de Julio de 1993, en virtud del cual el primero entregaba al segundo dos parcelas unidas, de su propiedad, de 10'30 Areas y de 13 Areas, respectivamente, en la primera de las cuales existía una nave de 220 metros cuadrados (con 4 dormitorios, salón, cocina totalmente amueblada, cuarto de baño, porche y cochera) así como una piscina con su depuradora. En la segunda se habían plantado 25 ó 30 árboles frutales.

El precio de venta era de 12.170.000 pts., de las que abonaba el comprador cinco millones en el momento de formalizar el contrato, "como señal y parte de pago".

El resto había de ser satisfecho el 8 de Marzo de 1994 y si no le fuese posible al comprador hacerlo efectivo en su totalidad, se aplazaría la parte pendiente hasta el 8 de Diciembre del mismo año, cobrando el vendedor los intereses marcados "por la entidad financiera Caixa".

En la cláusula sexta expresamente se establecía que en el caso de que el comprador no abonare el día últimamente mencionado "el pago pendiente", se entendería resuelto el contrato, perdiendo la parte compradora la cantidad entregada como señal.

Ante el impago del resto del precio, el vendedor formuló demanda interesando la resolución del contrato y la consiguiente condena del comprador a la devolución de la finca y a la pérdida de la mencionada señal.

El demandado se opuso a la estimación de la demanda y con carácter subsidiario, solicitó que se acordase la devolución recíproca de prestaciones, por cuanto la cantidad entregada como parte del precio debía ser compensada con los gastos, daños y perjuicios sufridos por el comprador como consecuencia del incumplimiento por parte del vendedor de su obligación contractual, así como por las reparaciones, reformas y obras necesarias que aquel había efectuado para poder hacer uso del inmueble conforme a su derecho.

El Juzgado de Primera Instancia estimó totalmente la demanda, con imposición de costas al demandado y desestimó la reconvención, implícitamente formulada por este, también con condena en costas al Sr. Carlos Alberto .

Recurrida dicha sentencia, fué confirmada íntegramente por la Audiencia Provincial, con imposición al apelante de las costas de la alzada.

El presente recurso se articula a través de cinco motivos, en el primero de los cuales, al amparo del ordinal 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 359 de dicha Ley, por haber resuelto la sentencia acerca de pedimentos que el ahora recurrente no había formulado.

Se basa el motivo en que en la sentencia del Juzgado (confirmada íntegramente por la Audiencia) se desestimó una demanda reconvencional que no había sido formulada en el escrito de contestación, en el que solo se había interesado que, en caso de estimarse la demanda, se acordase la devolución recíproca de las prestaciones derivadas del contrato.

Sostiene el recurrente que no había ejercitado pretensión alguna de reclamación de obras necesarias, sino que se había limitado a oponerse a la estimación de las pretensiones deducidas en la demanda.

Sin embargo se hace preciso tener en cuenta que durante la vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 la Jurisprudencia venía admitiendo que la pretensión reconvencional se formulase de forma implícita, salvo en los juicios de cognición, respecto a los cuales el Decreto de 21 de Noviembre de 1952, exigía su exposición expresa y con la debida separación de la propia contestación a la demanda. Y se entendía que existía reconvención, siempre que en el escrito de contestación no se hubiese limitado el demandado a solicitar la desestimación de la demanda.

En el supuesto que nos ocupa, el Sr. Carlos Alberto tras interesar en el primer apartado de la súplica de dicho escrito el rechazo de la acción resolutoria ejercitada por el actor, pidió, con carácter subsidiario, según ya se indicó, la devolución recíproca de prestaciones, procediéndose a la compensación de la suma de 5.000.000 pts. satisfechas, con los gastos, daños y perjuicios dimanantes del incumplimiento del actor y de las reparaciones que se había visto obligado a llevar a cabo.

Parece fuera de toda duda que esta petición introducía nuevos temas de debate respecto a los suscitados por el actor, que versaban exclusivamente sobre la aplicación de una de las cláusulas del contrato, por lo que el carácter reconvencional de aquella no admite duda y si bien su trascendencia no llegó a ser detectada en el momento procesal oportuno, por cuanto de la misma no se confirió traslado al actor, no consta que esta omisión hubiese ocasionado indefensión para el mismo, pues resulta evidente su conformidad con las resoluciones de instancia.

Por todo ello, la incongruencia denunciada ha de reputarse inexistente, lo que determina el rechazo del motivo del recurso objeto de consideración.

En el segundo motivo, con análoga cobertura procesal, se denuncia la infracción del artículo 862.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se señala que el recurrente había propuesto en primera instancia prueba pericial relativa al pozo de agua y al suministro de agua potable a la finca objeto de litigio. Sin embargo, los peritos designados no aceptaron el cargo alegando no hallarse en condiciones en emitir el informe que se les solicitaba. Ante esta circunstancia, por el Juzgado se acordó para mejor proveer la designación de un Ingeniero de Minas, quien tampoco llegó a cumplir su cometido.

Solicitada la práctica de dicha prueba en segunda instancia, la Audiencia Provincial no accedió a ello y rechazó el recurso de súplica al efecto interpuesto.

Con base en estos antecedentes, se alega la existencia de indefensión, al no haberse permitido ofrecer prueba sobre la falta de agua potable suficiente para cubrir las necesidades mínimas de una familia normal así como acerca de las obras de reparación y acondicionamiento que fué preciso llevar a cabo para mejorar el caudal de agua del pozo existente en la finca vendida.

Al objeto de determinar si la omisión de la práctica de dicha prueba puede ser constitutiva de indefensión, se hace preciso subrayar que el contrato de compraventa celebrado por los litigantes tuvo por objeto dos parcelas de terreno, una de las cuales contenía una "nave partida", compuesta de varias dependencias, así como una piscina (cláusula primera), haciéndose constar que en el Registro de la Propiedad no se hallaban inscritas ni "la construcción" ni la piscina (cláusula cuarta). Es decir, que aún cuando se mencione que en la nave partida existen ciertas dependencias de las características de las que normalmente integran una vivienda, en ningún momento llega a afirmarse que el objeto de la venta sea una edificación habitable expresamente destinada a morada humana.

Muy al contrario, los vocablos que se utilizan en el documento no son los normalmente empleados para designar una edificación que reúna las características que la harían idónea para servir de vivienda familiar.

A mayor abundamiento, parece significativo que el vendedor hubiese puesto un especial cuidado en precisar que en la escritura que en su momento se otorgase no se haría mención ni de la piscina ni de la construcción, a lo que el comprador prestó conformidad.

Ha de concluirse, pues, que la habitabilidad de esta última no constituía condición esencial del contrato, lo que resta trascendencia al hecho de que el caudal del pozo existente en la parcela -del que nada se dice en el documento- pudiera resultar insuficiente para cubrir las necesidades de una familia.

El motivo, por tanto, ha de ser rechazado.

En el tercer motivo, con fundamento en el ordinal 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1504 del Código Civil, alegando que el requerimiento notarial practicado por el vendedor era de pago y no de resolución del contrato y se llevó a cabo con anterioridad a la finalización del plazo al efecto establecido, cuando, por tanto, el comprador no se encontraba en mora.

Ha de observarse que en el contrato suscrito por los contendientes se establecieron dos plazos para el abono de la parte de precio que quedaba pendiente. El primero de ellos finalizaba el 8 de Marzo de 1994, y carecía de cualquier clase de recargo. Luego, para el supuesto de que el comprador no pudiese hacer efectiva en la fecha indicada la totalidad de la cantidad adeudada, se concedía una prórroga, hasta el 8 de Diciembre del mismo año, teniendo como contrapartida el abono de los intereses que se devengaren por la suma pendiente, al tipo fijado por una determinada entidad financiera.

En tal contexto, no se advierte la existencia de impedimento alguno para que, habiendo desatendido el recurrente el primero de dichos plazos, procediera el vendedor unos dieciséis días antes del cumplimiento del término definitivo, a hacerle saber la totalidad de la cantidad que debía satisfacer, con el incremento de los intereses generados de acuerdo con la certificación bancaria en que se realizaba su cálculo, y a recordarle que el impago de la misma determinaba la resolución contractual, de acuerdo con lo convenido por las partes en la cláusula sexta del contrato.

Se hacía, así, ostensible la voluntad del vendedor de resolver el contrato si el comprador persistía en su actitud.

Frente a ello, el ahora recurrente se limitó a invocar la existencia de vicios que impedían la habitabilidad del inmueble y a instar, a su vez, al vendedor bien a resolver el contrato, previo abono de los gastos satisfechos como consecuencia de aquellas deficiencias, bien a mantenerlo, pero con la consiguiente rebaja del precio pactado.

Sin embargo, en ningún momento ha llegado a mostrar el Sr. Carlos Alberto una seria intención en cuanto al abono del resto del precio, aún cuando fuera con expresa reserva de los derechos que consideraba le incumbían o con la rebaja que creyese procedente, siendo de tener en cuenta que en su carta de 9 de Noviembre había evaluado sus gastos en 2.500.000 pts. en tanto que según el requerimiento notarial del vendedor lo que por su parte adeudaba triplicaba con exceso dicha cantidad (7.869.975 pts.).

Procede, en atención a lo expuesto, rechazan el motivo objeto de estudio.

En el cuarto motivo, con la misma cobertura procesal, se denuncia la infracción de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil.

Alega el recurrente que ni ha existido, por su parte, esa voluntad rebelde al cumplimiento, que exige la Jurisprudencia para que el otro contratante pueda optar por la resolución contractual, ni el demandante ha cumplido las obligaciones que le incumbían.

En el desarrollo del motivo se procede a realizar un detenido análisis de las pruebas practicadas, siempre a partir de la base de la falta de habitabilidad de la cosa vendida y de la consiguiente precisión de corregir sus defectos y de acometer numerosas obras a fin de que la misma pudiese ser ocupada por la familia del comprador.

Se está tratando así, de convertir la vía casacional en una tercera instancia, al objeto de desvirtuar las conclusiones a que en cuanto a la valoración de las pruebas practicadas se ha llegado por el Juzgado y la Audiencia, lo cual ha de considerarse absolutamente improcedente, de acuerdo con reiterada y conocida doctrina de esta Sala, dado que dicha valoración ha de calificarse de lógica y correcta.

Pero, además, se hace supuesto de la cuestión, pues según ya se ha razonado, en ningún momento el vendedor afirmó que la nave o construcción existente en una de las parcelas objeto de enajenación fuese habitable o apta y adecuada para su ocupación como residencia permanente por una familia. Precisamente en la redacción del documento que suscribieron los litigantes se ha guardado elocuente silencio sobre el particular y, en cualquier caso, la existencia de la edificación aparece como algo accesorio, de lo que ni siquiera habrá de dejarse constancia en la escritura pública a otorgar en su día.

Por todo ello, y en evitación de innecesarias repeticiones, ha de darse aquí por reproducido lo anteriormente expuesto sobre el particular, de lo que se desprende la obligada desestimación del motivo.

En el quinto y último motivo, al amparo también del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción por interpretación errónea del artículo 1454 y la no aplicación del artículo 1295, ambos del Código Civil.

Se alude a que las cláusulas contractuales en las que se establezca la entrega de arras o señal deben ser objeto de una interpretación restrictiva. pues según determinadas resoluciones de esta Sala que se mencionan, su carácter puede ser únicamente confirmativo de la celebración del contrato, y no penitencial por lo que para entender que la fijación de arras ha tendido por fundamento permitir a las partes desistir del contrato con pérdida de las mismas, o su devolución duplicada, se hace preciso que conste la existencia de una indubitada voluntad de los contratantes en tal sentido.

También se indica que en el caso que nos ocupa la cantidad entregada en el momento de la formalización del contrato era de especial importancia, pues ascendía a 5.000.000 pts. siendo así que el precio total de la venta era de 12.170.000 pts.

Finalmente se pone especial énfasis en resaltar que supondría un evidente enriquecimiento injusto para el vendedor la recuperación de la cosa que era objeto del contrato, en la que se habían realizado mejoras valoradas en 2.475.980 pts. y la retención de la importante suma que se le entregó como parte del precio.

Ha de decirse, ante todo, respecto al complejo planteamiento que desarrolla el recurrente en el presente motivo, que de la conjunta interpretación de las cláusulas del contrato de litis se desprende sin lugar a dudas que ha existido una expresa e inequívoca voluntad de las partes de atribuir a la parte del precio satisfecha por el comprador la específica naturaleza de arras o señal, en el sentido penal o penitencial que a las mismas asigna el artículo 1454 del Código Civil, pues en la cláusula sexta claramente se establece que el comprador perdería dicha cantidad en el supuesto de que el 8 de Diciembre de 1994 no procediera al abono del pago pendiente.

Ha de rechazarse, por ello, la aplicación del criterio restrictivo que para la interpretación de otros supuestos sin duda más ambiguos aconseja la doctrina de esta Sala a que por el recurrente se alude.

Frente a dicha voluntad contractual tampoco puede ser invocada, con la finalidad de desvirtuar el sentido de la mencionada cláusula , impidiendo que desarrolle los efectos queridos por las partes, el importe ciertamente elevado -en relación con el precio total del contrato- de la señal entregada a cuenta.

Existe, sin embargo una cuestión que el ahora recurrente había introducido por vía reconvencional y que no ha llegado a ser estudiada por las sentencias de instancia, como es el de la transcendencia de la realización por el mismo de determinadas mejoras en las parcelas adquiridas, y la consiguiente solicitud de compensación del aumento de valor de la finca con la cantidad entregada como señal y a cuya pérdida se vería abocado en el caso de que fuese acogida la pretensión resolutoria deducida en la demanda.

En la sentencia del Juzgado (que ha sido íntegramente aceptada por la de apelación, sin que la Audiencia haya llegado a hacer alusión alguna a este tema del debate) únicamente se dice que ni nos hallamos ante una acción rescisoria, que no procede, y que "igualmente debe ser rechazada de plano la supuesta, al parecer, acción de saneamiento de vicios ocultos", terminando por afirmar, en lo que aquí importa que, "a mayor abundamiento, tanto en los documentos presentados como en las cartas remitidas al actor, siempre se habla de mejoras, nunca de vicios o defectos".

Sin duda han entendido los tribunales de instancia -y a ello puede haber contribuido en importante medida la no muy afortunada redacción del escrito de contestación a la demanda- que el demandado solamente pretendía alegar un incumplimiento contractual del vendedor que le autorizase a no abonar el precio, pese al requerimiento que le había sido practicado.

Pero, además y con carácter subsidiario, por el Sr. Carlos Alberto se estaba solicitando que en todo caso fueran tenidas en cuenta las mejoras por él llevadas a cabo.

Al no haber sido objeto de estudio este punto por la resolución recurrida, se hace preciso que esta Sala, asumiendo funciones de instancia lleve a cabo la integración del "factum" y al objeto de subsanar la omisión padecida ordene lo procedente en cuanto al abono al demandado recurrente del mayor valor que pudieran haber adquirido las parcelas de litigio como consecuencia de las mejoras que en la sentencia del juzgado se reconocen realizadas, con el límite máximo de 2.475.980 pts. que es la cantidad que señala el Sr. Carlos Alberto en su recurso. A tal fin, ha de ser casada y anulada, si bien parcialmente, la sentencia recurrida, con revocación, también en parte, de la dictada en primera instancia.

No se hace expresa declaración respecto a las costas de ninguna de las instancias ni tampoco en cuanto a las del presente recurso de casación, a tenor de lo prevenido en los artículos 523-2, 710 y 1715-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español