STS 1302/2002, 31 de Diciembre de 2002

Con fecha 1 de febrero de 1994 se presentó demanda interpuesta por Dª Nieves , en su propio nombre y derecho y como mandataria verbal de sus hermanos en cuanto herederos todos de Dª Olga , contra D. Daniel y D. Don Jorge y la esposa de este último Dª Antonia , solicitando "tenga por interpuesta demanda de juicio declarativo de menor cuantía en representación de Dª Nieves , ejercitando acción real de dominio para la comunidad hereditaria de su madre fallecida Dª Olga , sobre el piso NUM000 interior, letra NUM001 , de la casa nº NUM002 actual, anterior NUM003 , de la CALLE000 de Madrid, que compró la referida señora el 15 de Abril de 1.967, cuyo precio se debe presumir totalmente pagado, o en su caso prescrita la acción para reclamarlo, y que sólo de modo alternativo para el improbable supuesto de no ser admitida esta presunción, se pone a disposición del Juzgado la diferencia existente entre el precio y las cantidades que se acrediten pagadas a lo largo del proceso.

Una vez dictada sentencia, para el momento de su ejecución, el Juzgado deberá actuar de oficio -si los demandados rehusaran a hacerlo-, otorgando la escritura pública a mi representada en el concepto que actúa, y realizando cuantas diligencias se precisen para que consigan la titularidad registral."

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Madrid, dando lugar a los autos nº 92/94 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazados los demandados, solamente compareció y contestó a la demanda D. Daniel , solicitando su desestimación con condena en costas de la actora.

Declarados en rebeldía los otros dos demandados, recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 10 de octubre de 1995 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que debo desestimar y desestimo la demanda deducida por la Procuradora DÑA. Julia Costa González, en nombre y representación de DÑA. Nieves , contra D. Daniel y D. Jorge y DÑA Antonia , no habiendo lugar a lo solicitado y absolviendo a los demandados de a pretensión de la parte actora. Todo ello con imposición de costas a la parte actora"

Interpuesto por la actora contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 408/96 de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 18 de marzo de 1998 con el siguiente fallo: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Nieves , contra la sentencia dictada en las presentes actuaciones por la Magistrado Juez de 1.ª Instancia Núm. 16, debemos dar lugar parcialmente al mismo, y, en consecuencia, con revocación de la meritada resolución debemos declarar y declaramos que el contrato celebrado el día 15 de abril de 1967, constituye un contrato de compraventa perfecto, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a que eleven a escritura pública el citado documento, una previa la entrega por parte de la comunidad hereditaria actora de la suma de 390.000 ptas., verificándose todo ello en el trámite de ejecución de sentencia, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias."

Anunciado recurso de casación por el demandado contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en cuatro motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881: el primero por aplicación indebida del art. 1445 CC y la STS 29-11-86; el segundo por infracción del párrafo segundo del art. 1281 en relación con el art. 1282, ambos del CC; el tercero por error de hecho en la apreciación de la prueba e infracción de la jurisprudencia relativa a los actos propios; y el cuarto por infracción de la jurisprudencia sobre los efectos de toda sentencia en un proceso ulterior.

Personada la demandante como recurrida por medio de la Procuradora Dª Julia Costa González, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 26 de abril de 2001, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se confirmara íntegramente la sentencia recurrida con imposición de costas al recurrente.

Por Providencia de 8 de octubre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 24 de diciembre siguiente, en que ha tenido lugar.

El litigio causante de este recurso de casación es otro más de los muchos originados por una promoción de cientos de viviendas durante los años 60 y 70 en las zonas de Carabanchel Bajo y Aluche, en Madrid. Como se decía en la reciente sentencia de esta Sala de 4 de octubre último (recurso nº 851/97), muchos de esos litigios están ya terminados por sentencia firme, en algunos casos de esta misma Sala, y sus respectivos planteamientos no han sido uniformes, pues "en unos casos eran los promotores de la referida colonia los que demandaban de desahucio por precario o de resolución por impago de rentas a quienes con ellos habían contratado y se encontraban ocupando las viviendas; en otros, eran estos últimos quienes demandaban a aquéllos en concepto de compradores de las viviendas para que se les reconociera su propiedad y se les otorgara escritura pública, siendo frecuente que los promotores demandados formularan a su vez reconvención para que los respectivos contratos se declarasen resueltos por impago del precio; en otros, en fin, las posiciones se invertían y eran los ocupantes de las viviendas quienes se oponían a las demandas de resolución contractual y reconvenían para que se otorgara escritura pública a su favor.

Denominador común de todos los litigios, repartidos a Juzgados diferentes y también, en apelación, a secciones distintas de la Audiencia Provincial, encontrándose pendientes aún varios recursos de casación ante esta Sala, era, de un lado, el debate sobre la calificación de los contratos celebrados entre promotores y ocupantes de las viviendas y, de otro, el confusionismo sobre la cantidad debida por éstos en concepto de precio, confusionismo propiciado por la pasividad de aquéllos al no intentar el cobro de las letras de cambio instrumentadas para el pago fraccionado del precio y al haber constituido nuevas hipotecas después de celebrados los contratos litigiosos."

En el presente caso el proceso se inició por demanda de una hija de la persona que en el año 1967 había celebrado con los demandados un contrato titulado "de promesa de opción de compra". Fallecida dicha contratante, uno de los hoy demandados promovió contra dos hermanos y un hijo de aquélla un juicio de desahucio por precario que prosperaría por falta de título de dichos hermanos y no haberse notificado al demandante la subrogación del hijo en la posición de arrendataria de su madre. En el juicio de menor cuantía causante de este recurso de casación, sin embargo, la citada hija de la contratante fallecida, no demandada en el referido juicio de desahucio, aporta el mencionado contrato de "promesa de opción de compra" y, calificándolo de verdadero y perfecto contrato de compraventa con base en lo declarado por la sentencia de esta Sala de 29 de noviembre de 1986 (recurso nº 641/84) y diciendo actuar en su propio nombre y derecho y a la vez como mandataria verbal de sus hermanos, pide la declaración de dominio sobre la vivienda objeto del contrato a favor de la comunidad hereditaria formada por ella y sus hermanos, por haberla comprado su madre en el año 1967, y el correspondiente otorgamiento de escritura pública de transmisión por los demandados, a cuya disposición se pone, en su caso, el precio que se acredite pendiente y no prescrito.

Tras contestar a la demanda solamente uno de los demandados solicitando su desestimación, esto es sin formular reconvención como en cambio sí había hecho en otros muchos litigios con el mismo origen, la sentencia de primera instancia no acogió la demanda por entender que el contrato litigioso era de opción de compra, no de compraventa, y que la causante de la actora no había llegado a ejercitar la opción. La sentencia de apelación en cambio, acogiendo el recurso de la demandante, estimó la demanda razonando que el contrato litigioso era "prácticamente idéntico" al examinado por esta Sala en su citada sentencia de 29-11-86 y que lo alegado por el hermano de la actora en el juicio de desahucio que había precedido al declarativo no podía vincular a ésta como acto propio porque los contratos son lo que son, con independencia de la denominación que les den las partes, y además la tesis de la relación arrendaticia ya no se había mantenido en el juicio declarativo ni siquiera por el propio demandado que en su día había promovido el juicio de desahucio.

Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación el único de los tres demandados que contestó a la demanda, mediante cuatro motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881.

Los dos primeros motivos del recurso pueden examinarse conjuntamente porque ambos combaten la interpretación del contrato por el tribunal de apelación y su calificación como compraventa perfecta, proponiendo el recurrente por el contrario la de opción de compra que no se habría ejercitado en su momento por la optante. Fundado el motivo primero en infracción de la jurisprudencia sobre el contrato de opción de compra y aplicación indebida del art. 1445 CC y de la sentencia de esta Sala de 29 de noviembre de 1986, el recurrente analiza el contrato litigioso aduciendo que se dan todos los elementos de la opción de compra según la jurisprudencia, alegando que la posesión de la vivienda por la optante antes del contrato no era incompatible con la opción y que precisamente por esa posesión se fijó una prima mensual, negando que en el caso se diera el precio cierto consustancial a la compraventa y rebatiendo, en fin, la aplicabilidad al caso de lo declarado por esta Sala en su sentencia de 29 de noviembre de 1986 porque, "aunque el contrato fuera análogo", concurrían unas circunstancias bien distintas y, además, una sola sentencia no constituye jurisprudencia. Y fundado el motivo segundo en infracción del párrafo segundo del art. 1281 en relación con el art. 1282, ambos del Código Civil, el recurrente aduce que si se considerasen confusos los términos del contrato y hubiera de acudirse a los actos de las partes, el hecho de la ocupación del piso por la madre de la actora antes del contrato y pagando una cantidad de 1.200 ptas. mensuales, el abono de esta misma cantidad después de la firma del contrato hasta el fallecimiento de dicha contratante y, en fin, la oposición del hermano de la actora al desahucio con base en un contrato de arrendamiento, serían datos conducentes a la tesis de la opción de compra y no de la compraventa perfecta.

Pues bien, la respuesta a estos dos motivos así planteados ha de ser necesariamente desestimatoria porque desde el año 1986 todos los contratos sustancialmente idénticos al aquí examinado, con pequeñas diferencias en las cuantías de la entrega inicial y de los pagos periódicos, han sido calificados por esta Sala como compraventas perfectas y no como opciones de compra, ya explícitamente al conocer de motivos relativos a esta cuestión, ya porque el mismo contratante hoy recurrente se aquietaba con la calificación de compraventa por la sentencia impugnada o presentaba él mismo el contrato como de compraventa, salvo los casos en que, seguido un juicio declarativo anterior, hubiera ganado firmeza la sentencia de la instancia calificando el contrato litigioso como opción de compra (STS 6-11-02 en recurso nº 1028/97) o en que el otro contratante hubiera dado por resuelto el contrato y el hoy recurrente dirigiera su demanda contra un ocupante posterior con el que nadie había contratado, siendo entonces indiferente la calificación (STS 26-12-02 en recurso nº 2880/99).

Así, la sentencia de 29 de noviembre de 1986 estimó el primer motivo del recurso, interpuesto también por quien en su día había contratado con el hoy recurrente y fundado precisamente en inaplicación del párrafo segundo del art. 1281 CC, razonando lo siguiente: "la parte impresa de dicho documento, con clausulado preconstituido para imponerlo o proyectar imponerlo por los actores, en su cualidad no cuestionada de promotores-vendedores de numerosas viviendas, a los futuros adquirentes de las mismas, no coincide en absoluto con lo que en méritos a la realidad de lo convenido respecto a la forma de saldar el precio, se consigna al rellenar los espacios en blanco de dicho impreso, hasta el punto que lo que se señala como forma de pago no encaja en ninguna "de las condiciones" que para hacerlo efectivo señala su estipulación "tercera", ni en ningún lugar se establece la razón por la que una regulación para el pago del precio con precisión de cantidad inicialmente desembolsada -25000 pesetas- y pagos mensuales de 1500 pesetas había de transformarse a los tres años concedidos a la supuesta optante para ejercitar tal derecho de opción, con efectos retroactivos en pago inicial de 42.000 pesetas, otro, también, de 42.000 pesetas al notificar la opción a los concedentes y a partir de aquí, prescindiendo de que se habían hecho abonos a razón de 1500 pesetas mensuales, comenzaron otros de sólo 1200 pesetas por mes, todo ello sin verificar una previa liquidación de lo hasta entonces pagado y de lo que quedaba por saldar, todo lo que hace sea improcedente aplicar a los fines de interpretación del negocio jurídico en análisis la norma de hermenéutica contenida en el párrafo 1.º del artículo 1281 del Código Civil que es lo que, en definitiva, verificó la sentencia recurrida al atenerse exclusivamente para fundamentar su fallo al sentido "literal" de algunas de las cláusulas que el documento contenía, prescindiendo del contexto de otras que, precisamente por apartarse de lo que sus términos "impresos" consignaban, demostraban de manera insoslayable la realidad, ya puesta de relieve, de que lo convenido no fue el "Contrato de promesa de opción de compra" que el repetido documento expresa en su encabezamiento, sino una compraventa que reunía los requisitos esenciales de cosa determinada y precio cierto que la preceptiva contenida en el artículo 1445 del Código Civil exige para su existencia, con la particularidad, además, de que comenzó su consumación mediante la entrega material de la cosa al ser puesta en poder y posesión de la compradora y que ésta, por su parte, inició su fundamental obligación de pago del precio en los términos convenidos."

Diez años después, las sentencias de 1 de junio de 1996 (recurso nº 2946/92) y 30 de diciembre siguiente (recurso nº 555/93) desestimaron sendos recursos de casación del hoy recurrente en asuntos en los que, ya como demandante inicial, ya como demandado-reconviniente, había pedido la resolución de los respectivos contratos litigiosos, por impago del precio, calificándolos como de compraventa. Finalmente, en el recurso de casación nº 851/97, resuelto por la sentencia de 4 de octubre de 2002 y asimismo interpuesto por el aquí recurrente, éste se aquietó con la calificación de la mayoría de los contratos litigiosos como compraventas perfectas por la sentencia impugnada; y en relación con dos contratos sí cuestionados en el recurso, uno por tener una redacción diferente de los demás y el otro por no haberse aportado el correspondiente documento a las actuaciones, se rechazaban los correspondientes motivos, considerando igualmente que aquéllos eran sendas compraventas, con base, entre otras razones, en la condición resolutoria por impago de las letras aceptadas o renovadas y en la renuncia a la evicción o vicios por defectos de cualquier índole "una vez que el optante a la compra ocupe la vivienda", cláusulas ambas que igualmente figuran en el contrato cuya calificación como compraventa discuten estos dos motivos (estipulaciones octava y décima), y con base en ser objeto del contrato una vivienda de protección oficial destinada a la venta.

Bien claro resulta, por tanto, que la interpretación y calificación impugnadas han de confirmarse por coincidir con las mantenidas por esta Sala en casos idénticos, sin que constituyan óbice alguno para ello pequeñas variantes en los actos de los respectivos contratantes antes y después de cada contrato porque la interpretación y calificación de los contratos como compraventas perfectas y no como opciones de compra, con o sin arrendamiento, se han fundado siempre, para esta Sala, más en el propio texto de los contratos controvertidos, unilateralmente redactado por los promotores de las viviendas que por ello no podían verse beneficiados por la oscuridad de las cláusulas, que en la conducta de los contratantes, por más que a ésta se aludiera también como argumento de refuerzo.

El tercer motivo del recurso se funda en error de hecho en la apreciación de la prueba e infracción de la jurisprudencia sobre los actos propios.

Semejante enunciado justifica ya sin más su desestimación, porque ni desde la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 existía ya posibilidad alguna de alegar error de hecho en la valoración de la prueba como motivo de casación, ni por el recurrente se cita como infringida regla legal alguna de valoración probatoria que permita reconducir el motivo al ámbito del error de derecho ni, en fin, cabe mezclar en un mismo motivo cuestiones probatorias con la infracción de jurisprudencia sobre una determinada materia, comportando una falta de claridad que a su vez supone inobservancia del art. 1707 LEC de 1881 y la consiguiente causa de inadmisión prevista en el art. 1710.1-2ª de la misma ley (SSTS 22-10-92, 29-6-93, 12-9-96 y 18-4-97 entre otras muchas).

En cualquier caso, además, tampoco lo materialmente planteado en el motivo tiene verdadero fundamento, porque alegándose en definitiva la vinculación de la demandante hoy recurrida a los términos en que su hermano se defendió en su día de la demanda de desahucio haciendo valer su subrogación en la posición de arrendataria de su madre fallecida, olvida el recurrente, en primer lugar, que en el juicio de desahucio precedente no fue parte la hoy recurrida ni la comunidad hereditaria formada con sus hermanos, sino solamente uno de éstos y dos tíos carnales en cuanto ocupantes sin título de la vivienda, por lo que difícilmente cabe atribuir a la hoy recurrida los actos de su hermano en dicho juicio de desahucio; en segundo lugar, que por quererlo así el hoy recurrente el objeto de ese juicio de desahucio fue la ocupación de la vivienda sin título, esto es, sin consideración alguna al contrato debatido en el ulterior juicio declarativo causante de este recurso de casación; y en tercer lugar, que precisamente por ello es en realidad el recurrente y no la actora-recurrida quien va contra sus propios actos al haber tenido que reconocer, forzado por la evidencia, que existía un título de ocupación a favor de la madre de la demandante distinto del arrendamiento invocado por él en el juicio de desahucio, por más que se empecine en calificarlo de opción de compra.

Lo razonado para desestimar el anterior motivo es en gran medida aplicable para desestimar el motivo cuarto y último del recurso, porque fundado en infracción de "la jurisprudencia existente en relación a los efectos que produce toda sentencia firme en un ulterior proceso", lo pretendido por el recurrente no es hacer valer como cosa juzgada lo decidido por la sentencia firme del juicio de desahucio procedente, ya que él mismo reconoce que ésta no produjo cosa juzgada material y así lo admitió igualmente al contestar a la demanda, sino que dicha sentencia surta efectos probatorios en cuanto a lo alegado y manifestado por el hermano de la hoy recurrida en dicho juicio de desahucio, planteamiento difícilmente comprensible porque ni la sentencia recurrida desconoce que la defensa del hermano de la actora frente a la demanda de desahucio se fundó en que su madre era arrendataria de la vivienda, sino que expresamente lo declara así, ni como es de rigor para el error derecho en la apreciación de la prueba se cita como infringida norma que contenga regla legal al respecto (SSTS 26-6-98, 13-4-99, 27-4-01 y 16-9-02 entre otras muchas) ni, en fin, como expresión de la jurisprudencia que se dice infringida se citan dos o más sentencias, como también es de rigor para la viabilidad de cualquier motivo de casación así articulado tanto en función de lo que dispone el art. 1.6 CC como según doctrina reiteradísima de esta Sala sobre los requisitos que han de cumplir los motivos de casación fundados en infracción de jurisprudencia (SSTS 7-3-96, 14-6-96, 20-6-97 y 9-9-97 por citar solamente algunas).

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo y, por aplicación del art. 1715. 3 LEC de 1881, imponer las costas al recurrente.