STS 1117/2004, 17 de Noviembre de 2004

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Granadilla de Abona, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía (en la Comparecencia se accede a que sea de mayor cuantía) número 242/93, a instancia de la Compañía Mercantil CRISTIAN GOLF, S.A. representada por la Procuradora Dª Francisca Adan Díaz, contra Dª Edurne y la Compañía Mercantil "CLUB CARACOLA, S.A.", sobre determinados extremos.

1. - Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "1º Declare que Dña. Edurne, está obligada a asumir las cesiones obligatorias (urbanísticas ya reseñadas) correspondientes a las parcelas vendidas por aquélla a D. Bernardo y a Tenebrit S.L., y por éstos a mi representada, y documento privado de 30 de noviembre de 1984.- 2º Consecuencia de lo anterior y con la finalidad de poder hacer efectiva la obligación reseñada anteriormente, se declare la nulidad, por simulación, de la compraventa entre Dña. Edurne y la Compañía Mercantil CLUB CARACOLA S.A. de fecha 8 de septiembre de 1988 con los efectos legales procedentes.- 3º En consonancia con la declaración de nulidad de dicha compraventa, se declare asimismo la cancelación en los libros correspondientes del Registro de la Propiedad de Granadilla de Abona, del asiento practicado en él en virtud del otorgamiento de la misma, obrante al Toma NUM000, Libro NUM001 de Arona, Folio NUM002, Finca NUM003, Inscripción NUM004.- 4º Condene a los demandados a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos.- 5º Condene, también, a los demandados al pago de las costas.

2. - Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador D. Angel Oliva Tristan Fernández, en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: " estimando todas las excepciones invocadas en este escrito de contestación, o en su defecto desestimando íntegramente la demanda, absolviendo a mis poderdantes de todas las peticiones en ella deducidas en su contra, con imposición de todas las costas causadas a la sociedad demandante por su manifiesta temeridad y mala fe en la interposición de la demanda".

3. - Las partes evacuaron los trámites de réplica y duplica que les fueron conferidos ratificándose en sus escritos de demanda, contestación y súplica. Por fallecimiento de Dª Edurne, continuaron el procedimiento sus herederas Dª Virginia y Dª Estíbaliz.

4. - El Ilmo. Sr. Juez Sustituto de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha 29 de Octubre de 1997, cuyo fallo es el siguiente: "Que debo estimar parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. ADAN DIAZ, en representación de la entidad mercantil CRISTIAN GOLF, S.A., y debo declarar y declaro que los herederos de la Sra. DÑA. Edurne están obligados a asumir las cesiones urbanísticas correspondientes a la parcela de 5.000 metros cuadrados que se vendió al Sr. D. Bernardo, cuyo dominio hoy lo ostenta la entidad actora con las limitaciones del principio rebus sic stantibus ya establecidas, en los términos del documento privado de fecha 30 de noviembre de 1.984, de tal modo que si optan por recompensar por los metros cuadrados perdidos se esté al precio del metro cuadrado de la época de venta, condenando a las herederas demandadas a estar y pasar por tal declaración y absolviendo a los demandados de los demás pedimentos formulados en su contra. En cuanto a las costas procesales, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia en fecha 15 de mayo de 1999, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "1º Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y estimar la adhesión formulada por la entidad demandada, "CLUB CARACOLA, S.A.", revocando en parte la sentencia impugnada, y en consecuencia: a) Declarar que la obligación de las herederas de la Sra. Edurne a la que se alude en dicha sentencia ha de extenderse a la totalidad del trozo de terreno de 19.750 m2 que se contempla en la condición primera del documento privado acompañado como documento nº 5 de la demanda, y no a la parcela de 5.000 m2 a la que se refiere la sentencia recurrida.- b) imponer a la entidad demandante las costas causadas en primera instancia a la entidad "CLUB CARACOLA, S.A., sin hacer declaración expresa con relación al resto de las costas devengadas en dicha instancia.- c) Confirmar en todos los demás pronunciamientos la sentencia recurrida.- 2.- No hacer declaración expresa de las costas causadas con el presente recurso y con la adhesión al mismo formulada

1.- El Procurador D. Eduardo Morales Price, en nombre y representación de la entidad mercantil Cristian Golf, interpuso recurso de casación con apoyo en dos motivos que se desarrollarán en los Fundamentos jurídicos de esta resolución.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado, la Procuradora Dª. Marta Loreto Outeriño Lago, en representación de CLUB CARACOLA y Dª Virginia, presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 4 de noviembre del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

Dª Edurne había vendido el 30 de noviembre de 1984 a D. Bernardo y a la entidad "Tenebrit, S.L." dos trozos de terreno rústico de 19.750 metros cuadrados de superficie, suscribiendo al mismo tiempo un documento privado en el que, para el caso de que al aprobarse el Plan Parcial del Mojón la parcela enajenada cambiase de características urbanas o se viese afectada por el trazado de nuevas vías, se comprometía a cambiarla por otra de similares características o a recompensarles por los metros en que la parcela se hubiere visto disminuida.

Posteriormente, el 27 de junio de 1989, el Sr. Bernardo y esposa aportaron a Tenebrit el trozo de terreno adquirido para su sociedad conyugal, y la citada mercantil vendió los 19.750 metros cuadrados a "Cristian Golf, S.A." a la que, en la misma fecha el Sr. Bernardo y esposa cedieron mediante precio los derechos derivados del documento privado originariamente suscrito con Dª Edurne.

Esta señora, a través de su apoderado D. Gustavo había otorgado el 21 de abril de 1986 un acta notarial en el que se concretaba y ratificaba su compromiso de respetar los 19.750 metros cuadrados transmitidos, asumiendo las obligaciones urbanísticas de cesión que pudieran corresponder a los mismos.

Posteriormente, Cristian Golf tuvo conocimiento de que Dª Edurne había vendido el 8 de septiembre de 1988 a "Club Caracola, S.A." otro trozo de terreno en "El Mojón", de 56 Hectáreas, 5 centiáreas, que suponía la totalidad de propiedades que dicha señora conservaba en Los Cristianos y en el que, por tanto, se comprendían los terrenos de la misma que formaban parte del Plan Parcial "El Mojón" y estaban afectos a las cesiones obligatorias anteriormente asumidas, y entendiendo que a través de dicha transmisión se pretendía eludir el cumplimiento de las obligaciones contraídas en 1984 y ratificadas en 1986 formuló demanda contra la Sra. Edurne y Club Caracola, interesando se declarase que la primera estaba obligada a asumir las cesiones obligatorias en cuestión y que, para poder dar cumplimiento a las mismas, se declarase, asimismo, la nulidad por simulación de la compraventa realizada por dicha señora el 8 de septiembre de 1988 a favor de Club Caracola.

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la pretensión de Cristian Golf declarando que los herederos de Dª Edurne (fallecida durante la tramitación del proceso) estaban obligados a asumir las cesiones urbanísticas correspondientes a la parcela de 5.000 metros cuadrados vendida originariamente a D. Bernardo, añadiendo que si se optaba por recompensar los metros cuadrados perdidos habría de estarse al precio del metro cuadrado en la época de venta y absolviendo a los demandados de las demás pretensiones formuladas, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a costas.

Apelada dicha resolución por la entidad actora y habiéndose adherido "Club Caracola" al recurso en el punto concreto de no imposición de costas a la parte demandante, la Audiencia Provincial acogió parcialmente la apelación de Cristian Golf declarando que la obligación de las herederas de la Sra. Edurne ha de extenderse a la totalidad del trozo de terreno de 19.750 metros cuadrados y no solo a la parcela de 5.000 metros cuadrados a que se refería la sentencia recurrida.

Estimó, asimismo, la adhesión a la apelación de Club Caracola, imponiendo a la actora las costas de primera instancia correspondientes a dicha entidad.

Finalmente confirmó los demás pronunciamientos de la sentencia del Juzgado y no hizo declaración respecto a las costas causadas en la alzada.

Cristian Golf ha interpuesto el presente recurso de casación, que consta de dos motivos con fundamento, ambos, en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el primer motivo se alega la infracción del artículo 1258 del Código Civil y de la doctrina acerca de la cláusula "rebus sic stantibus". Para entender el sentido de las alegaciones que Cristian Golf al efecto desarrolla, se hace preciso indicar previamente los siguientes razonamientos en la sentencia impugnada:

1. Que en cuanto al tema del precio a satisfacer por la demandada, en caso de que se optase por la compensación económica, debía tenerse en cuenta que en la demanda no se había solicitado una declaración expresa respecto al contenido y forma de cumplimiento de la obligación contraída por la Sra. Edurne, sino solo la declaración de su existencia misma. Sin embargo la sentencia del Juzgado aludía a la forma de cumplimiento de dicha obligación en una de sus alternativas (abono del precio que en la fecha de su venta correspondía a los metros cuadrados que habían de cederse) y las partes no parecían disconformes con el hecho de que se hubiese realizado ese pronunciamiento, pues la actora apelante solo impugnaba su contenido, ya que decía que el precio en cuestión debía fijarse en atención al que correspondiese en el momento del cumplimiento de la obligación.

2. Que la pretensión de la parte apelante respecto a que la cantidad a satisfacer por los 7.759 metros cuadrados que faltaban ascendía a 100.867.000 pts., era insostenible, pues los contratos onerosos deben ser interpretados en la forma que favorezca una mayor reciprocidad de intereses, lo que no amparaba la pretensión del recurrente, aunque se considerase que el precio recibido en su día por la vendedora no había sido solamente el que figuraba en las escrituras de venta (3.950.000 pts. en total) sino, además, otros 14.812.500 pts. según constaba en escritura aportada en segunda instancia (precio total, 18.762.500 pts.).

3. Que ha de considerarse desmedido -aunque se entienda que el consignado en la escritura últimamente mencionada fué el precio real de la venta- que en virtud de lo convenido en un contrato de compraventa, el vendedor pueda verse obligado a devolver al comprador una cantidad más de cinco veces superior al precio recibido. Un contrato oneroso en tales condiciones sería radicalmente nulo, pues no existiría contraprestación a favor de una parte como causa de la prestación asumida por ésta, faltando un elemento esencial del contrato.

4. Que la correcta interpretación del contrato, resolviendo las dudas a favor de la mayor reciprocidad de intereses de las partes, impone que la compensación asumida por la vendedora se ponga en relación con el precio (18.762.500 pts.) por la misma percibido, es decir con el precio de mercado que las partes habían aceptado en el momento de la venta.

Pues bien, frente a dichos razonamientos de la Audiencia Provincial, se alega por Cristian Golf que según se desprendía del documento privado de 30 de noviembre de 1984 era evidente la intención de las partes de que el comprador se hiciera propietario de terrenos, por lo que se pactaba que en caso de afectación de la parcela por el Plan Parcial había de procederse, en primer lugar, al cambio de la misma por otra de semejantes características situada en la misma zona; y solo en segundo lugar y con carácter subsidiario se preveía la compensación económica. Todo ello revela que ya en aquellos momentos había comenzado la especulación inmobiliaria que después iría alcanzando elevadisimas cotas.

Se añade que la Sra. Edurne, pese a su compromiso de compensar en caso de modificación de la calificación urbanística de los terrenos o de la afectación de los mismos, decidió voluntariamente vender la totalidad de la superficie de que era titular a una sociedad de la que formaban parte únicamente sus dos sobrinas y D. Baltasar, quien actuó además en representación de la vendedora.

Se concluye que si, como establece la sentencia recurrida, se compensa a Cristian Golf con el valor de los terrenos en la fecha de adquisición de los mismos (hace 15 años) se estará premiando a la parte incumplidora del compromiso y se producirá un quebrantamiento económico gravisimo para la parte cumplidora.

Respecto a la tesis de la recurrente ha de tenerse en cuenta que, como ha declarado reiteradamente esta Sala, la interpretación de los contratos es una facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que se demuestre que es ilógico o absurdo o se impugne el error sufrido por aquellos (sentencias, entre otras, de 17 de febrero de 2004 y 25 de febrero de 1994).

En el caso que nos ocupa, la decisión de la Audiencia Provincial parece realmente ponderada, teniendo en cuenta que la operación de que se trata tenía naturaleza conmutativa y no aleatoria como por la recurrente -aún sin decirlo así- parece pretenderse, amparándose en una circunstancia absolutamente imprevisible para las partes, como es el prolongado retraso en la aprobación definitiva del Plan Parcial a que se aludía que si bien se aprobó inicialmente por el Ayuntamiento de Arona el 13 de abril de 1988, había sido anulado aunque por sentencia todavía no firme en la fecha en que se resolvió el recurso de apelación (mayo de 1999).

El motivo, en consecuencia, ha de ser rechazado.

En el segundo motivo se denuncia la infracción del artículo 1300 del Código Civil, alegando que en la demanda no se ejercitaba la acción Pauliana al amparo del art. 1290 del Código Civil -como afirmaba la sentencia impugnada- sino que se accionaba con fundamento en el artículo 1300 del mismo Cuerpo legal, debiendo tenerse en cuenta que la acción de nulidad por simulación es imprescriptible.

Se afirma que de no haberse llevado a cabo la transmisión fraudulenta de la totalidad de los terrenos con que la Sra. Edurne hubiese podido hacer frente a su obligación principal de "cambiar" la parcela vendida por otra de similares características y en la misma zona, no se hubiera perjudicado a la recurrente que ya solo podía aspirar a una compensación económica que no era lo que deseaba.

Para desestimar el motivo objeto de estudio basta tener en cuenta: a) Que en el Fundamento de Derecho Octavo de la demanda se afirma expresamente que la acción que se ejercita es la Pauliana, es decir, en fraude de acreedores, citándose tanto el artículo 1111.2º como el 1291.3º del Código Civil, haciendo alusión a la finalidad o carácter conservativo que la doctrina moderna atribuye a la misma, y señalando que constituye el mecanismo para hacer efectiva la obligación cuando no cabe otro recurso legal.- b) Que en el hecho séptimo de dicho escrito se hacía constar el ánimo fraudulento de la venta realizada a favor de "Club Caracola", pretendiendo eludir el cumplimiento de obligaciones específicas, y en el noveno se insistía en que se trataba de una maniobra fraudulenta con el único fin de evadirse de las responsabilidades contraídas con la actora.- c) Que como con acierto se señala en la sentencia de apelación, no está acreditado que de la venta de litigio surja un concreto perjuicio para la recurrente, dado que dicho contrato no impide el cumplimiento de las obligaciones en su momento contraidas por la Sra. Edurne , pués no se había previsto en exclusiva el cambio de parcela, sino también -como opción que correspondía ejercitar a la obligada- una compensación por los metros con que la parcela vendida se viese afectada, compensación que puede ser económica y que no se ha demostrado sea imposible de cumplir.- d) Que igualmente se dice -correctamente- en dicha resolución que la acción de simulación sería también inviable pues según la doctrina de esta Sala los terceros solo pueden ejercitar la acción de nulidad si la relación contractual les perjudica o pueden ver sus derechos burlados o menoscabados por ella, lo que en el caso que nos ocupa no sucede, según ya se ha dicho.

A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe ser condenada la entidad recurrente al pago de las costas causadas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español