STS 1199/2002, 17 de Diciembre de 2002

Ante el Juzgado de Primera Instancia Número 7-B de Pamplona, fueron vistos los autos de menor cuantía número 608/1995, a instancia de D. Millán , representado por el Procurador de los Tribunales D. Santos Julio Laspiur García, contra Dª Clara y D. Federico y contra D. Mariano , sobre declaración de derechos y otros extremos.

1. - Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado dicte sentencia por la que: ".... A) Que el denominado Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio firmado entre Doña Clara y Don Millán el día 16 de Octubre de 1.989 constituye en realidad un Contrato de Compraventa de la finca descrita en el mismo con todos sus Anexos por previo de 41.000.000 de pesetas a satisfacer en la forma y plazos en el mismo Contrato establecidos, condenando a Doña Clara y Don Braulio a estar y pasar por la anterior declaración.- B) Declarar que el edificio denominado "Bar- Pensión Acapulco", actualmente "Asador Natxo" adolece de gravísimos defectos de construcción manifestándose un claro estado ruinoso y carente de las condiciones sanitarias mínimas para destinarlo al fin previsto.- Y en consecuencia, se condene a los demandados a que solidariamente satisfagan a Don Millán la cantidad de 15.751.453 ptas. provisionalmente presupuestadas como costo necesario para reparar los graves defectos que padece el edificio y adecuar su sistema sanitario o en su caso lo que resulte de la Prueba Pericial.- C) Condenar a los demandados así bien, al pago de 34.742 ptas. importe de los honorarios (Documento nº 24 bis) percibidos por los Arquitectos que han emitido el Informe que se acompaña con la demanda.- Todo ello con el pago de los intereses de la forma establecida en la Ley Procesal e imposición de las costas correspondientes".

2. - Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador D. Miguel Antonio Gravalos Marín, en representación de D. Mariano , quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia en cuya virtud desestime totalmente aquélla frente a mi poderdante, con expresa imposición de costas al actor.

   El Procurador D. Francisco Javier Echauri Ozcoidi, en nombre y representación de Dª Concepción (sic) Bella y D. Federico , quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda y condenando al actor al pago de todas las costas correspondientes.

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

4. - Por el Juzgado de Primera Instancia se dictó sentencia en fecha doce de Junio de mil novecientos noventa y seis, cuyo fallo es como sigue: "FALLO.- "En virtud de la potestad jurisdiccional concedida por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1.978,- Rechazo la excepción de prescripción de la acción.- Estimando parcialmente la demanda instada por el Procurador SR. Santos Julio Laspiur García en representación de D. Millán contra Dª Clara y D. Federico , declaro que el contrato firmado por dicha demandada y el actor el día 16.10.89 es de compraventa del local descrito en dicho documento, con todos sus anexos, por precio de 41.000.000 de pesetas a abonar en la forma y plazos establecidos en dicho convenio. Así, condeno a los mencionados demandados a estar y pasar por esta declaración.- Asimismo, declaro que el edificio "Bar Pensión Acapulco", actualmente llamado "Asador Natxo" adolece de graves defectos de construcción de carácter ruinoso.- En consecuencia, condeno a los citados demandados a realizar, a su costa, las reparaciones necesarias del edificio establecidas por el Sr. Plácido , perito judicial del pleito, según el presupuesto por él facilitado actualizado al momento en que se acometan los trabajos, según resulte en ejecución de sentencia.- Rechazo el resto de pedimentos que contiene la demanda.- Absuelvo expresamente a D. Mariano de las reclamaciones efectuadas en la demanda.- No hago condena en costas a los demandados condenados dado el acogimiento parcial de la demanda.- Impongo al actor las costas causadas respecto de la acción entablada contra el Sr. Mariano ".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Pamplona, dictó sentencia en fecha trece de Marzo de mil novecientos noventa y siete, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS.- Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Francisco Javier Echauri Ozcoidi, en nombre y representación de Dª Mª Clara y de D. Federico contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia número 7 de Pamplona en autos de Juicio de Menor Cuantía 608/95, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha sentencia, en cuanto estimo en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. Santos Julio Laspiur García, en nombre y representación de D. Millán frente a los antedichos Sres. Clara y Braulio ; y, en su lugar, debemos desestimar y desestimamos íntegramente dicha demanda; imponiendo al actor las costas de la 1ª instancia correspondientes a los referidos demandados.- Todo ello sin especial imposición de las costas de esta alzada".

Por el Procurador Don José de Dorremochea Aramburu, en nombre y representación de D. Millán . formalizó recurso de casación que fundamentándolo en los siguientes motivos:

Al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. para denunciar la infracción del Principio de Derecho formulado en el sentido de que los contratos son lo que son, al tenor de las obligaciones que se establecen, y dependen en cuanto a su naturaleza jurídica, de la intención de los declarantes, de las declaraciones de voluntad que lo integran, y no de la denominación que les den interesados", así lo declaran las sentencias del T.S. de 26 de enero de 1994, 7 de julio de 1994, 3 de junio de 1994 y 4 de julio de 1991.

Al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción de las normas sobre interpretación de los contratos contenida en el párrafo 2º del art. 1281 del Código Civil y jurisprudencia que señala el sentido de este precepto.

Al amparo del artículo 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción del art. 1285 del Código Civil.

Con base al número 4 del art. 1692 de la L.E.C. denunciando la infracción de las normas del Ordenamiento Jurídico, contenidas en el art. 1281 del Código Civil.

Con apoyo en el número 4 del art. 1692 de la Ley Procesal, para denunciar la infracción del art. 1591 del Código Civil.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción. la Procuradora Dª María José Millán Valero, en nombre y representación de Dª Clara y D. Federico , presentó escrito de impugnación al mismo.

No habiendo solicitado ninguna de las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 28 de Noviembre del año en curso, en que ha tenido lugar.

Don Millán interpuso demanda contra Dª Clara , D. Federico y D. Mariano interesando se declarara: a) que el contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre el actor y la Sra. Clara el 16 de Octubre de 1989 constituía en realidad un contrato de compraventa del negocio y de la edificación y la finca en que se desarrollaba, por precio de 41.000.000 de pts. a satisfacer según los plazos que en el documento se establecían.- b) Que el edificio objeto del referido contrato adolecía de gravísimos defectos de construcción hallándose en estado ruinoso y carente de las condiciones sanitarias mínimas para destinarlo al fin previsto. Y, como consecuencia de dichas declaraciones, que se condenara a los demandados a satisfacer solidariamente al actor la cantidad de 15.751.453 pts. provisionalmente presupuestadas para la reparación de los graves defectos mencionados y la adecuación del edificio al sistema sanitario, así como la suma de 34.742 pts. importe de los honorarios de los Arquitectos que habían emitido el informe que se aportaba con la demanda, más los intereses de dichas sumas y costas.

El Juzgado de Primera Instancia absolvió al Sr. Mariano y con estimación parcial de la demanda respecto a los otros dos demandados declaró que el contrato suscrito por los litigantes era de compraventa de la finca que constituía su objeto y que el edificio existente en la misma adolecía de graves defectos de construcción, de carácter ruinoso. Como consecuencia de ello condenó a la Sra. Clara y al Sr. Federico a llevar a cabo las reparaciones que había indicado el perito judicial, según el presupuesto por el mismo establecido. Se rechazaron las demás peticiones de la demanda y no se condenó en costas a los demandados, aún cuando se impusieron al actor las causadas por la acción entablada contra el demandado absuelto.

Apelada esta resolución por los demandados condenados, fué acogido el recurso por la Audiencia Provincial que la revocó parcialmente, desestimando totalmente la demanda e imponiendo al actor las costas de primera instancia correspondientes a los Sres. Federico y Clara . No se hizo declaración respecto a las costas de la alzada.

El presente recurso de casación se ha formulado por el Sr. Millán , a través de cinco motivos todos ellos con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el primero de los motivos se denuncia la infracción del principio de Derecho según el cual la naturaleza de los contratos ha de deducirse de las declaraciones de voluntad que los integran y de la intención de los contratantes, con independencia de la denominación que le hayan dado los interesados, principio reiteradamente reconocido por la Jurisprudencia.

Se señala que la Audiencia Provincial se había atenido a la pura literalidad de los términos utilizados en la redacción del documento y despreciaba cláusulas extrañas a un contrato de arrendamiento, como la nº 14 en la que el Sr. Millán hacía entrega a la Sra. Clara de 5.000.000 de pts. con total independencia de la renta pactada, o la 15ª en la que se expresa que las cantidades pendientes de pago en cada momento devengarían un interés del 6% anual, pagadero en doce mensualidades.

Se subraya, por otra parte, que la sentencia se fundamenta especialmente en la declaración de un testigo, que es el Letrado que había redactado el documento.

El recurrente insiste en la argumentación anterior en el segundo motivo, en el que alega la infracción del párrafo 2º del artículo 1281 del Código Civil, afirmando que la verdadera intención de los contratantes, más allá de las palabras utilizadas por los mismos, había sido la de formalizar un contrato de compraventa de la edificación e instalaciones por precio de 41.000.000 de pesetas.

Aludiendo a lo estipulado en las cláusulas 14ª y 15ª, ya mencionadas, se dice que la primera de ellas constituye una entrega a cuenta del total precio de la compra y la segunda demuestra que se ha concedido al comprador un crédito de 36.000.000 de pts. que había de liquidarse a lo largo de los diez años de vida del contrato a razón de 300.000 pesetas mensuales, devengando un interés del 6%.

Añade el recurrente: a) Que en la cláusula 7ª se pusieron a cargo del arrendatario todos los gastos e impuestos derivados no solo de la explotación del negocio, sino de la propiedad del mismo y de la finca y edificación en que se hallaba ubicado.- b) Que en la cláusula 8ª se dice que todas las rentas abonadas se considerarán a cuenta del precio de compra del negocio, finca y edificación.- c) Que en la cláusula adicional se autoriza al arrendatario a adelantar el pago de la totalidad de las rentas en cuyo caso se otorgará la escritura pública de venta.

Reitera la recurrente en el tercero de los motivos la expresa referencia a las cinco cláusulas que había invocado en los dos primeros, citando ahora como infringido el artículo 1285 del Código Civil en el que se establece que las cláusulas de los contratos han de interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulta del conjunto de todas.

En tal contexto, se sostiene que aún cuando según la parte demandada aparecían en el contrato hasta 63 veces los conceptos de renta, arrendador y arrendatario, esas otras cláusulas (la 7ª, 8ª, 14ª, 15ª y adicional) señalaban inequívocamente que las partes realmente habían convenido un contrato de compraventa.

Al objeto de decidir acerca de la cuestión de la determinación de la verdadera naturaleza del negocio jurídico celebrado por los litigantes el 16 de Octubre de 1989, ha de tenerse en cuenta que la interpretación de los contratos corresponde a los Tribunales de instancia, cuyas conclusiones deben considerarse inmunes al control casacional salvo en casos extremos, en que resulten ilógicas, arbitrarias o absurdas.

En el caso que nos ocupa, la Audiencia Provincial ha procedido a la conjunta consideración de las diversas cláusulas del contrato y ha tenido en cuenta, además, el contenido del documento firmado por los litigantes el 17 de Enero de 1994, que modifica en parte al originariamente formalizado, además de la declaración testifical del Letrado que lo había redactado, entendiendo que sus términos eran claros y revelaban que la voluntad de las partes fué la de concertar un contrato mixto o complejo, consistente en un arrendamiento de negocio, con posibilidad de que el arrendatario pudiese optar a la propiedad del mismo, así como de la finca y edificaciones en que se desarrollaba, por lo que el importe de las rentas se calculó teniendo en cuenta el precio del conjunto.

Añade la sentencia impugnada que el carácter mixto o complejo del negocio obliga a examinar los diversos pactos conjuntamente, sin que de algunas cláusulas aisladas puedan extraerse conclusiones basadas en ellas exclusivamente, afirmando que no se ha probado en modo alguno que el contenido literal no se corresponda con la voluntad real de las partes.

Para el Tribunal de instancia el contenido de las cláusulas en que el ahora recurrente basa su tesis, puesto en relación con todas las demás, no resulta incompatible con la realidad de un arrendamiento con opción de compra, sin que pueda olvidarse que el Sr. Millán suscribió libremente el contrato en la forma y con el contenido que ahora impugna y que las condiciones establecidas por las partes son perfectamente posibles, aceptables y eficaces, merced al principio de libertad de pactos que rige en materia de contratación.

Esta Sala considera que las conclusiones de la Audiencia Provincial no pueden ser calificadas de arbitrarias o absurdas, pues además de las razones que la misma expone y del principio de autonomía de la voluntad que expresamente invoca, ha de tenerse en cuenta que la seguridad del tráfico jurídico impide la tardía revisión de convenios como el de autos que ha sido suscrito por personas mayores de edad y capaces, por tanto, para todos los actos de la vida civil, según previene el artículo 322 del Código Civil, debiendo añadirse que las mismas ratificaron lo pactado, aunque fuese con ligeras modificaciones, casi cinco años más tarde.

Por otra parte el abono de prima para acceder al arrendamiento en un local de negocio no puede considerarse algo anómalo, pues la misma se exigía por el arrendatario cedente en los traspasos de dichos locales y de ella participaba en proporción legalmente establecida el arrendador, según disponían los artículos 29, 32, 39 y concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. A mayor abundamiento puede afirmarse que en el año 1989 no existía obstáculo legal alguno para que el propietario de un local de negocio solicitase el pago de una cantidad a aquella otra interesada en convertirse en arrendataria del mismo, por lo que dicha estipulación ha de considerarse lícita, en el contexto de un sistema de libertad de contratación.

En cuanto se refiere a la asunción por el arrendatario del pago de impuestos, incluso recayentes sobre la propiedad, ha de entenderse amparada la misma por el principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 del Código Civil, debiendo recordarse que los apartados 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda y 10 de la Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permiten en determinados supuestos que el arrendador exija al arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponde a la vivienda o local de negocio arrendado.

En atención a cuanto queda expuesto han de ser rechazados los motivos primero, segundo y tercero del recurso, que han sido objeto de conjunta consideración.

En el cuarto motivo se denuncia la infracción del artículo 1281 del Código Civil, en cuanto dispone que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse a los actos de éstos coetáneos y posteriores al contrato, señalando que los documentos números 5 a 17 acompañados a la demanda reflejan la concesión por la Sra. Clara de un crédito de 36 millones de pesetas al recurrente, a un interés anual del 6 por ciento y el abono por el Sr. Millán de mensualidades previstas en el cuadro de amortización del mismo.

Frente a dicha alegación con subsanación del evidente error material sufrido en cuanto a la cita del precepto infringido, que debe entenderse es el artículo 1282 del Código Civil, ha de recordarse que los domentos a que se alude ya han sido objeto de conjunta valoración por el Tribunal de instancia al igual que los restantes elementos probatorios obrantes en los autos, y que como resultado de ella se ha llegado por aquel a la conclusión de que los litigantes habían formalizado un contrato mixto de arrendamiento con opción de compra y no un contrato de compraventa a plazos.

Cabe añadir que el ahora recurrente se mantuvo en el cumplimiento del referido contrato durante cerca de seis años, sin haber formulado objeción alguna a los términos en que había sido redactado. Antes bien, solicitó y obtuvo en 1994, según ya se ha dicho, una modificación del mismo en cuanto a su plazo de duración y a la cuantía de la renta prevista, manteniendo en todo lo demás cuanto libremente había aceptado en 1989.

El motivo, por ello, ha de ser igualmente desestimado.

En el último de los motivos se denuncia la infracción del artículo 1591 del Código Civil, por cuanto el edificio objeto del contrato de autos se encuentra gravisimamente afectado de ruina según se afirma resulta de los informes técnicos obrantes en autos.

Se añade que la demanda se había interpuesto contra el matrimonio promotor de la construcción y contra el Arquitecto que según la declaración de Obra Nueva la había dirigido, si bien los Sres. Federico -Clara reconocieron que el codemandado Sr. Mariano solamente había llevado a efecto una reforma interior del edificio en cuestión, por lo que éste había resultado absuelto por el Juzgado de Primera Instancia.

Sin embargo, se concluye, la condición de promotores de los otros demandados determina que sean los mismos quienes hayan de responder de la reparación del daño de que se trata.

Ha de tenerse en cuenta que la razón por la que la Audiencia Provincial ha rechazado la petición del recurrente a que el presente motivo concretamente se refiere, es la de que la misma se formulaba como consecuencia de una previa declaración judicial de que las partes habían celebrado un contrato de compraventa.

Rechazada la pretensión principal, resulta acertada la decisión de la Audiencia Provincial que ha considerado que se hallaba carente de base la que ahora nos ocupa, al haberse formulado por quién indebidamente se calificaba de comprador de un edificio que se decía en estado de ruina.

Sin perjuicio de cualquier otra acción que pudiera incumbir al recurrente como consecuencia de los derechos que realmente le corresponden en virtud del contrato objeto de controversia, el motivo ha de ser desestimado.

En materia de costas ha de estarse a lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.