STS, 9 de Marzo de 1987

En la villa de Madrid, a nueve de marzo de mil novecientos ochenta y siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación por infracción de Ley y Doctrina legal contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, como consecuencia de autos seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de La Orotava, sobre Juicio de Revisión de Rentas de local de negocio, cuyo recurso fue interpuesto por Michael Tsourakis, representado por el Procurador de los Tribunales don Saturnino Estévez Rodríguez, y asistido del Letrado don Jaime de Pedro Alonso; en cuyo recurso es parte recurrida, don Alberto del Hoyo Monteverde, personado, representado por el Procurador de los Tribunales don Juan Antonio García San Miguel, y Orueta, y asistido del Letrado don José Badía Bernabé. Antecedentes de hecho. 1. El Procurador don Rafael Hernández Herreros, en representación de don Alberto del Hoyo y Monteverde, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de La Orotava, demanda especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, contra don Michael Tsourakis, sobre revisión de rentas de local de negocio, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: 1. Que en 28 de septiembre de 1973, su representado y en unión de sus hermanos de doble vínculo, don Fernando-José, doña María, doña Margarita y doña Luisa del Hoyo y Monteverde, cedieron en arrendamiento al hoy demandado, un local de negocio de unos 42 metros cuadrados de superficie en la planta de calle y 50 m.2 más en sótano, comunicándose interiormente a través de una escalera, sito en el edificio «Condesa», de la calle Quintana, núm. 13 de Puerto de la Cruz, para instalar en él una tienda de pieles y prendas de vestir; en el mismo se consignó la suma de 47.500 pesetas mensuales, pagaderas antipada-mente, asimismo se hizo constar en el contrato la estabilización de rentas, la que se acomodará cada dos años a las variaciones que experimenten el salario mínimo interprofesional, tomando como base la fecha del dicho documento. 2. Que en virtud de dicho acuerdo, la renta se revisó, siendo actualmente de 58.000 pesetas mensuales, cantidad que viene siendo satisfecha sin variación desde el año 1977. 3. Que mediante carta de 19 de febrero último, remitida a través del Notario de esta Villa, su representada©, ejercitando la facultad de revisar la renta que le otorgaba la cláusula décimosegundo del contrato en relación con el artículo 101 de la L.A. Urbanos notificó al arrendatario la cantidad que a su juicio debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello. 4. Que mediante carta remitida por el mismo conducto, el arrendatario contestó oponiéndose al aumento pretendido, alegando como única causa de su disconformidad la nulidad de la cláusula en el que el aumento se amparaba, así como «hondas contradicciones» y defectos tanto formales como de fondo, pero sin oponer reparos a la cifra reclamada. Terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia, por la que estimando íntegramente la demanda se declare legítima la elevación de renta propuesta por los arrendadores, hermanos del Hoyo y Monteverde, al arrendatario señor Tsourakis, consistente en un aumento de 14.446 pesetas mensuales, sobre las 58.000 pesetas, también mensuales, que viene satisfaciendo por el arrendamiento del local de negocio descrito en el hecho primero de la demanda condenando al citado demandado a estar y pasar por la anterior declaración y al pago de la expresada diferencia a partir del mes de abril de 1982, así como al pago de las costas del juicio. Admitida la demanda y emplazado el demandado don Michael Tsourakis, compareció en los autos en su representación el Procurador don Antonio González Casanova, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: 1. Niega con carácter general los expresados en el escrito de demanda, que no sean expresamente reconocidos en esta contestación. 2. Que intenta dar cumplimiento a la réplica, ya que en su expresión, se deslizan conceptos y hechos que no responden a la realidad. 3. Que es preciso, dejar sentado, sin perjuicio de su encuadramiento jurídico que la cláusula duodécima del contrato, es totalmente nula, y tal es así, que hasta el momento se tuvo a la misma como inexistente; no recurriéndose a dicha pretensión, por estimar, antes ambas partes su total inoperancia absoluta. Terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia, por la que se desestime íntegramente la demanda, y se absuelva de la misma a su representado, con expresa imposición de costas a la parte actora. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidos a los autos las pruebas practicadas, se solicitó por las rJartes la celebración de vista pública que tuvo lugar en su día con la asistencia de los Letrados de las mencionadas partes quienes en su informe solicitaron se dictase sentencia conforme a lo interesado en sus escritos de demanda y contestación. El señor Juez de Primera Instancia de La Orotava, dictó sentencia con fecha 27 de diciembre de 1982, cuyo Fallo es como sigue: Debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Alberto del Hoyo y Monteverde, quien actúa por sí y en beneficio de la comunidad arrendadora compuesta en unión de sus hermanos de doble vínculo don Fernando-José, doña María, doña Margarita y doña Luisa del Hoyo y Monteverde, representado por el Procurador don Rafael Hernández Herreros, contra don Michael, conocido por Miguel Tsourakis, representado por el Procurador don Antonio González Casanova, absolviendo de los pedimentos de la misma al referido demandado; y en su consecuencia debo declarar y declaro la nulidad de la cláusula de 12 del contrato de arrendamiento; y asimismo a estar y pasar al actor por estas declaraciones; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora.

2. Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandante don Alberto del Hoyo y Monteverde, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia con fecha 4 de mayo de 1984, con la siguiente parte dispositiva: «Que estimando el presente recurso de apelación, interpuesto contra

   la sentencia dictada en los autos de que dimana el presente rollo por el Juzgado de Primera Instancia de La Orotava, debemos revocar y revocamos la misma y, estimando la demanda, declaramos legítima la elevación de rentas propuesta por los arrendadores hermanos del Hoyo Monteverde, al arrendatario demandado, consistente en un aumento de catorce mil cuatrocientas cuarenta y seis pesetas mensuales sobre las 58.000 que viene satisfaciendo por el arrendamiento del local a que se refiere el litigio, condenándole al pago de esta diferencia desde el mes de abril de 1982, y al de las costas procesales de primera instancia, sin hacer pronunciamiento expreso sobre el de las causadas en esta segunda instancia.

3. El 15 de octubre de 1984, el Procurador don Saturnino Esteve Rodríguez, en representación de don Michael Tsourakis ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley y Doctrina legal, contra la sentencia pronunciada por la Sección, de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Amparado en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Infracción, por violación, de la doctrina legal contenida, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1970, 25 de enero de 1973, 16 de junio de 1973, 9 de febrero de 1974, 28 de octubre de 1975, 31 de marzo de 1977, 2 de diciembre de 1977, 13 de febrero de 1980, 5 de abril de 1981, y 31 de octubre de 1983, referida a las cláusulas de estabilización de la renta en los arrendamientos urbanos. 1. Entendemos que la Sala de instancia ha incidido en la infracción -por violación- de la doctrina legal contenida en las Sentencias mencionadas en el encabezamiento, al reputar válida la cláusula 12 del contrato de arrendamiento objeto de la controversia litigiosa. 2. El artículo 97 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos es cierto que acoge el postulado de la autonomía de la voluntad en orden a la fijación de la renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de dicha Ley. Sin embargo, dada la subsistencia del precepto imperativo sobre el beneficio de prórroga para el arrendatario, la Jurisprudencia de este Alto Tribunal viene proclamando constantemente que no son admisibles las cláusulas o pactos que vayan contra la equitativa proporcionalidad de las recíprocas prestaciones y que «podrían llegar a hacer antieconómica para el arrendatario la continuación en el arriendo, convirtiendo con ello en ilusoria la utilización de la prórroga legal». 3. Pues bien, en el caso que aquí se trata la Sala de instancia ha infringido la expresada doctrina legal al reputar válida y eficaz la cláusula 12 del contrato de arrendamiento a pesar de que la misma entraña un pacto de revisión de la renta sólo al alza, como pasamos a examinar. 4. La consideración de la mencionada cláusula 12 como pacto sólo al «alza», no bivalente, deriva, en primer lugar, de la interpretación que la propia Sala de instancia hace (en la Sentencia) de la mencionada cláusula. 5. Y, es más: a la misma conclusión se llegaría aunque la Sala de instancia no hubiera dicho que la cláusula 12 del contrato «fue concebida y querida por los otorgantes como correctora de la devaluación monetaria», puesto que, en cualquier caso el módulo elegido para la revisión de la renta, está significando que dicha cláusula entraña o supone un pacto revisorio exclusivamente al alza. 6. Nos hallamos, ante una patente violación -por parte de la Sala de Instancia- de la doctrina legal contenida en las Sentencias mencionadas en el encabezamiento, expresiva de que los sistemas de actualización que se estipulen sólo serán válidos cuando realmente sirvan de medio para la actualización de la renta, con alzas

   y bajas, en el sentido que antes veíamos, lo que no ocurre en el caso de la cláusula 12 del contrato de arrendamiento de que aquí se trata. Procederá, por tanto, la casación de la Sentencia por este motivo. Segundo. Amparado en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Infracción, por aplicación indebida de los artículos 97 y 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (según el Texto señalado en la Ley de 11 de junio de 1964), en relación con los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil y con los artículos 57 y 6.3 de la propia Ley arrendaticia. 1. La Sala de instancia, al reputar válida la cláusula 12 del contrato de arrendamiento, basándose en el principio de la autonomía de la libertad en la fijación y modificación de las rentas de los arrendamientos urbanos que se menciona en los artículos 97 y 98 de la vigente Ley arrendaticia, incide, asimismo, en la infracción denunciada en el encabezamiento de este motivo. 2. La libertad en la fijación y modificación de las rentas que se menciona en los artículos 97 y 98 de la Ley arrendaticia, tiene un límite infranqueable en el artículo 1.255 del Código Civil. Y aquí, la discutida cláusula 12, al conducir a un aumento constante de la renta sin permitir su disminución, pone en peligro el derecho de prórroga forzosa que a favor del arrendatario reconoce el artículo 57 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos. 4. Procederá, en consecuencia, la casación de la Sentencia por este motivo. Tercero. Amparado en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Infracción, por violación, del artículo 1.091, en relación con el artículo 1.256, ambos del Código Civil, y con los artículos 97 y 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la redacción dada a los mismos por la Ley de 11 de junio de 1964). 1. Tratamos de demostrar en este motivo cómo la Sentencia habría de ser casada en todo caso, aunque no prosperasen los dos motivos anteriores, toda vez que ni siquiera es correcta la elevación de renta propuesta por el arrendador, considerada legítima por la Sala de instancia. 2. La cláusula 12 señala que «la renta aquí estipulada se acomodará cada dos años a las variaciones que experimente el salario mínimo interprofesional, tomando como base el vigente en la fecha de este documento». La renta estipulada fue de 47.500 pesetas; y es claro que ésta sería la que -en su caso- tendría que ser objeto de revisión. La única cantidad a revisar habría de ser la mencionada de 47.500 pesetas. Sin embargo, el arrendador, fundándose en que por virtud de acuerdo entre arrendadores y arrendatario durante la vigencia del contrato, la renta se revisó elevándose a 58.000 pesetas, fija como aumento la cantidad de 14.446, obteniendo como nueva renta a pagar a partir de abril de 1982, la de 72.400, efectuando los cálculos, tomando como base la renta mensual de 58.000 pesetas, en lugar de basarse en la renta pactada de 47.500, como preveía la cláusula. 3. Se ha infringido el artículo 1.091 del Código Civil. 4. Los cálculos correctos darían el siguiente resultado, en su caso: Renta contractual (47.500 pesetas), Salario abril de 1982 (948 pesetas), salario enero de 1981 (759 pesetas). El resultado de dicha operación da una nueva renta revisada de 59.328 pesetas, a la que se añadirán las 10.500 pesetas de la revisión convenida anteriormente, con lo que se obtiene un total de 69.838 pesetas mensuales, en lugar de 72.400 pesetas. 4. Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día diecinueve de febrero del presente año. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz. 1.En la demanda iniciadora del procedimiento de que dimana este recurso de casación se solicita la declaración como legítima de elevación de renta propuesta por los arrendadores con relación al local de negocio del que es arrendatario el demandado, actual recurrente, aumento consistente en la suma de 14.446 pesetas al mes, punto que no ha sido debatido, sobre la renta que viene pagando de 58.000 pesetas mensuales; solicitando también el pago de las diferencias a partir del mes de abril de 1982, punto que tampoco ha sido debatido. El demandado en su contestación a la demanda basa su oposición principalmente en la nulidad de la cláusula contractual de estabilización de la renta, y solicita se desestime la demanda y se declare la nulidad de dicha cláusula. Esta cláusula dice: «Estabilización de rentas. Porque así conviene a los contratantes, la renta aquí estipulada se acomodará, cada dos años, a las variaciones que experimente el salario mínimo interprofesional, tomando como base el vigente en la fecha de este documento» (28 de septiembre de 1973). El Juez de primera instancia desestimó la demanda y declaró la nulidad de la cláusula transcrita por estimar que es siempre cláusula al alza de la renta. En cambio, la sentencia recurrida, previa revocación de la sentencia apelada, estimó íntegramente la demanda. El recurso formulado ante esta Sala se basa en tres motivos, todos ellos al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antigua redacción, por entender, como ya hizo el Juez de primera instancia, que tal cláusula lo es únicamente de incremento de la renta, y se basa en las sentencias de este Tribunal que cita, la última de ellas la de 31 de octubre de 1983; además de haberse infringido -en opinión del recurrente- esa doctrina legal, alega respectivamente en los motivos segundo y tercero la infracción por aplicación indebida de los artículos 97 y 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil y los artículos 57 y 6.3 de la citada Ley arrendaticia, y la infracción por violación de los artículos 1.091, en relación con el 1.256, ambos del Código Civil y con los artículos 97 y 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, (en la redacción dada a los mismos por la Ley de 11 de junio de 1964).2.Es conocida la doctrina de esta Sala en el sentido citado por el motivo primero del recurso, en el sentido de que no es válida la cláusula contractual revisoria de renta que únicamente prevé el aumento de la misma, e incluso se cita, en la sentencia de primer grado y en el recurso, la sentencia de 2 de diciembre de 1977, en la que es fiarte de que el salario mínimo interprofesional como módulo de revisión de renta no es válido por las consideraciones que en ella se hacen, sentencia única en este sentido referido al supuesto debatido, que ha de conjugarse con la más reciente, y sentada en varias sentencias de esta Sala, de las que se deduce el criterio adverso. Así en las sentencias de 22 de junio de 1983, 23 de enero y 21 de octubre de 1985 y 13 de mayo de 1986. Las razones de las que se sigue la admisibilidad y validez de la discutida cláusula revisora de renta pueden sintetizarse en las siguientes: a) Del hecho de que el salario mínimo interprofesional haya operado siempre al aumento y no sea concebible una reducción en el futuro, no se sigue necesariamente que tal cláusula haya de operar en cada revisión siempre al alza, pues no hay norma que así lo establezca; de igual forma que es ya tradicional que el índice del coste de vida no ha operado nunca a la baja, aunque no se descarta, ni nada lo prohibe, que alguna vez se reduzca y repercuta sobre las rentas arrendaticias urbanas. No puede en un caso ni en otro descartarse totalmente la hipótesis de reducción de salarios o coste de vida, equiparables ambos a los efectos de revisiones de rentas, b) La cláusula debatida no prevé únicamente el aumento de la renta, sino que se limita a declarar que «se acomodará cada dos años a las variaciones que experimente el salario mínimo interprofesional»; autoriza, pues, tanto el aumento como la disminución, y no debe olvidarse que la interpretación del contrato ha de hacerse de tal modo que se favorezca la producción de sus efectos, c) El criterio que ahora se mantiene es conforme con el principio que inspira los artículos 97, 98 y 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y como indicó la sentencia de 21 de octubre de 1985, implica una interpretación y aplicación prudente de las cláusulas de estabilización en los arrendamientos urbanos, atendiendo a las circunstancias económicas y sociales del momento histórico, que señala el artículo 3, párrafo 1, del Código Civil, a la vez que con el adecuado respeto de los intereses en juego, por lo que la interpretación de dichas cláusulas ha de hacerse en íntima conexión con el principio de libertad de contratación y con las limitaciones que a tales efectos señala el artículo 1.255 del mismo Código, limitaciones que han de entenderse en relación con la única renuncia de derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos prohibe expresamente, y que no excluye se comprendan también las verificaciones a la baja. Doctrina seguida por la sentencia de 13 de mayo de 1986, la que alude, como puede hacerse ahora, «a los solos efectos de corroborar la variación circunstancial económico-social» (ya que no es aplicable en esta litis por carecer de efecto retroactivo) al artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, al suprimir la prórroga forzosa para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigor, cuyo sentido ha de ser acogido por los Tribunales en la interpretación de las normas para evitar el anquilosamiento de la jurisprudencia. 3.De lo expuesto puede deducirse que no existe infracción de la doctrina de esta Sala que se expresa, ni de los artículos 1.255, 1.256 y 1.091 del Código Civil, sino estricta sujeción a las normas que establecen, al darse virtualidad y eficacia a una cláusula contractual que se atiene a la autonomía de la voluntad y no es contraria a la buena fe, a los usos ni a la ley. En el motivo tercero se plantea por el recurrente una cuestión nueva no aducida en el escrito de contestación a la demanda ni aludida por la sentencia de instancia, y es la relativa a la determinación de la suma en que habría de proceder el aumento mensual de renta. Punto de hecho que al no haber sido debatido con anterioridad no puede serlo en este recurso por impedirlo el artículo 1.729, número 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior redacción, y que, por último, como cuestión de hecho que la sentencia recurrida aceptó como base de su resolución, habría de haber sido impugnado por el cauce del número séptimo del artículo 1.692 de la citada Ley Procesal, lo que conduce a la desestimación de este motivo, así como a la de todos los demás por las razones que se dejan expuestas. 4.La desestimación del recurso da lugar a la imposición de costas al recurrente, según establece el artículo 1.748 de la anterior redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin que proceda pronunciamiento alguno respecto de depósito por no haber sido verificado, dada la disconformidad de ambas sentencias de instancia. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal interpuesto por don Michael Tsourakis, contra la sentencia que, con fecha 4 de mayo de 1984, dictó la Sección de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife; se condena a dicho recurrente al pago de las costas, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos. ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Latour Brotóns. Jaime Santos Briz. Rafael Casares Córdoba. Cecilio Serena Velloso. Antonio Sánchez Jáuregui. Rubricado. Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que, como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a nueve de marzo de mil novecientos ochenta y siete.