STS, 5 de Diciembre de 2003

La sentencia recurrida contiene una parte dispositiva que copiada literalmente dice:

"FALLAMOS;

1. - ESTIMAR el recurso contencioso-administrativo interpuesto por DON Santiago , DON Andrés , DON Mariano , DON Carlos , DON Juan Alberto , DOÑA Edurne , DON Almudena , DON Juan , DON Jesús Ángel , DON Guillermo Y CAMPILLO ARENAS S.L. contra la decisión adoptada el día seis de marzo de 1995 por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Orihuela que acordó: "declarar extinguidos los derechos constituidos sobre la actual Lonja Municipal, ubicada en la Plaza de San Sebastián".

   Esta estimación incluye la totalidad de los actores con la excepción de Don Carlos y Campillo Arenas S.L., para quienes se DESESTIMA el recurso contencioso-administrativo que han formulado.

2. - ANULAR este acto administrativo, al ser contrario a Derecho.

3. - RECONOCER, COMO SITUACION JURIDICA INDIVIDUALIZADA, el derecho de los actores en relación con los que se ha estimado el recurso (punto 1º del Fallo) a que por la Administración se les abone a cada uno de ellos la cantidad de 10.335.209 pesetas en concepto de daños y perjuicios producidos por la extinción de la relación jurídica que venían manteniendo con el Ayuntamiento de Orihuela.

4. - CONDENAR al Ayuntamiento de Orihuela a estar y pasar por esta declaración.

   No procede efectuar expresa imposición de las costas procesales ocasionadas en este litigio".

Notificada la anterior sentencia el AYUNTAMIENTO DE ORIHUELA, por un lado, y Don Carlos y CAMPILLO ARENAS, S.L., por otro, promovieron sus respectivos recursos de casación, y la Sala de instancia los tuvo por preparados y remitió las actuaciones a este Tribunal con emplazamiento de las partes.

Recibidas las actuaciones, la representación del AYUNTAMIENTO DE ORIHUELA presentó escrito de interposición del recurso de casación, en el que tras expresar los motivos en que lo apoyaba, se terminaba con este Suplico a la Sala:

"(...) dicte en su día sentencia en la que, acogiendo los motivos de casación formulados, estime el recurso formalizado por don Santiago , don Andrés , don Mariano , don Juan Alberto , doña Edurne , don Almudena , don Juan , don Jesús Ángel y don Guillermo , y pronunciándose sobre el fondo del asunto, desestime el recurso contencioso-administrativo interpuesto por los expresados recurrentes y referenciado con el nº 1289/95 de la indicada Sala, y declare conforme a derecho el acuerdo adoptado por la Comisión de gobierno de la Corporación Municipal de Orihuela de 6 de marzo de 1.995".

La representación de Don Santiago y sus litisconsortes se opuso al recurso del Ayuntamiento de Orihuela mediante escrito en el que, después de alegar lo que estimó conveniente, pidió su desestimación.

Don Carlos y CAMPILLO ARENAS, S.L. formalizaron su recurso de casación con un escrito en el que se solicitaba:

"(...) se dicte sentencia por la que se case y anule la resolución recurrida, estrictamente en lo que se refiere a mis representados y, por tanto, se estime la demanda interpuesta en su momento, declarándose de íntegra conformidad y acreditada la titularidad del carácter de asentadores reclamado".

El AYUNTAMIENTO DE ORIHUELA, en el trámite que le fue conferido, se opuso al anterior recurso de casación pidiendo su desestimación.

Conclusas las actuaciones se señaló para votación y fallo del presente recurso la audiencia de 30 de septiembre de 2003; pero el elevado número de asuntos de que conoce esta Sección determinó que la deliberación hubiera de ser continuada durante los días de posteriores señalamientos.

El proceso de instancia se inició en virtud del recurso contencioso administrativo que Don Santiago , Don Andrés , Don Mariano , Don Juan Alberto , Doña Edurne , Don Almudena , Don Juan , Don Jesús Ángel , Don Guillermo , Don Carlos y CAMPILLO ARENAS S.L interpusieron contra el acuerdo de 6 de marzo de 1995 de la Comisión de Gobierno del EXCMO. AYUNTAMIENTO de ORIHUELA.

Este acto municipal declaró extinguidos los derechos constituidos sobre la actual Lonja Municipal, ubicada en la Plaza de San Sebastián.

La sentencia que aquí se recurre de casación anuló ese acto administrativo y reconoció como situación jurídica individualizada, el derecho al abono de 10.335.209 pesetas "en concepto de daños y perjuicios producidos por la extinción de la relación jurídica que venían manteniendo con el Ayuntamiento de Orihuela".

Ese reconocimiento lo hizo para todos los recurrentes con la excepción de Don Carlos y CAMPILLO ARENAS, S.L., cuyos recursos contencioso-administrativos desestimó expresamente en su fallo.

Los dos recursos de casación que aquí han de analizarse han sido interpuestos, uno por el EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ORIHUELA, invocando en su apoyo los cuatro motivos a los que luego se hará referencia, y el otro por Don Carlos y CAMPILLO ARENAS, S.L., que esgrime el motivo que también más adelante se estudiará.

El análisis de las cuestiones que plantean los motivos de casación debe precederse de una descripción de los términos principales de la controversia que fue enjuiciada por la Sala de instancia, como se hace a continuación.

La demanda, en sus alegatos de hecho, hizo constar que los actores venían ejerciendo el cargo de asentadores mayoristas de la Lonja de Orihuela desde que el Ayuntamiento los nombró mediante el correspondiente acuerdo municipal, e incluyó las fechas de cada uno de esos nombramientos (que van desde 1969 hasta 1990); que esos cargos se adjudicaron por subasta pública; y que la relación jurídica existente entre el Ayuntamiento y los actores tuvo el carácter de concesión administrativa.

También expresó que no obstaba a lo anterior la documentación de los años 1940 a 1943 que calificaba la relación de arrendamiento y que ninguno de los demandantes traía causa de los documentos de esos años 1940 a 1943 sino de las fechas de sus posteriores nombramientos, sin que ninguno de estos hiciera referencia al concepto "arrendamiento".

Alegó igualmente que el Ayuntamiento había construido una nueva Lonja y, en lugar de trasladar a los antiguos asentadores a esa nueva Lonja, les ofreció en venta los puestos de nueva construcción por el precio de once millones quinientas mil cada uno de ellos y declaró al mismo tiempo extinguidos los derechos sobre la antigua Lonja.

Dijo así mismo que los demandantes habían sido privados de su medio de vida sin haber sido indemnizados; y que tenían que serlo utilizando como criterio el valor de reposición de los nuevos puestos (11.500.000 pts), por representar el valor de sustitución del derecho expropiado, y abonándoseles también otras cantidades adicionales como "damnum emergens", tales como coste de traslado y nueva instalación, a determinar en ejecución de sentencia.

En el suplico de la demanda se pedía que se anulara el acuerdo municipal impugnado, por no haber incluido la correspondiente indemnización por el rescate o concesión del servicio, y que se condenara a la Corporación a abonar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos. Respecto de este pedimento se añadía lo siguiente: "cantidad que se determinará en ejecución de sentencia tomando como criterios para su fijación el valor de reposición o sustitución del derecho expropiado, así como los costes de traslado y nueva instalación que en cada caso se acrediten (....)".

El escrito de contestación del Ayuntamiento, en su apartado de hechos, reconoció que los actores ocupaban un puesto de asentador en la antigua Lonja, con la excepción de Don Carlos y la entidad CAMPILLO ARENAS, S.L., de quienes se decía que no aportaron justificación documental de su derecho de ocupación y que tampoco había constancia en los archivos municipales de su nombramiento. Dijo que los puestos de los actores traían causa de los contratos de arrendamiento adjudicados por subasta a sus ascendientes y que estos contratos se prorrogaron a lo largo de los años y luego se produjo un cambio de titularidad a favor de los demandantes. Y afirmó que la aprobación de la construcción de la nueva Lonja por parte de SURPAL se dio a conocer a los actores, como también la solicitud de petición de puesto que tenían que cumplimentar (en la que se hacía constar que el precio aproximado sería de diez millones de pesetas), y que dentro del plazo señalado los actores instaron ante la Sociedad Municipal SURPAL la solicitud de adquisición de un nuevo puesto.

Luego, en el apartado de "fundamentos de derecho", se calificaba el contrato como arrendamiento; se señalaba que el estatuto jurídico de esa relación lo constituía el Reglamento (Municipal) de Plazas y Mercados de 13 de octubre de 1997; se argumentaba que en el artículo 75 de ese Reglamento era causa de anulación de las concesiones la reforma de los mercados y, puesto que el artículo 75.8 de la Ley de Contratos del Estado (texto articulado de 1965) son causas de extinción del contrato de gestión de servicios públicos aquellas que se establezcan expresamente en el contrato, era evidente que el plazo contractual había concluido; y se rechazaba la pretensión indemnizatoria diciendo que carecía de soporte normativo porque se intentaba derivar de homologar el derecho de ocupación de los asentadores con el derecho de propiedad, cuando la duración ilimitada de este último era incompatible con la naturaleza de dominio público del bien ocupado.

La sentencia aquí recurrida de casación, como se ha dicho antes, estimó el recurso contencioso-administrativo de algunos actores, anuló el acto administrativo impugnado y les reconoció, como situación jurídica individualizada, el derecho al abono de 10.335.209 pesetas "en concepto de daños y perjuicios producidos por la extinción de la relación jurídica que venían manteniendo con el Ayuntamiento de Orihuela".

La principal motivación utilizada para fundar ese pronunciamiento se puede resumir en las siguientes argumentaciones:

1. - El perito procesal informó que no se habían realizado obras algunas en cuanto a reforma o rehabilitación y que esta circunstancia de hecho había sido reconocida por el propio Ayuntamiento.

2. - Esa inactividad, junto al designio de transformar el destino del local, permite afirmar que no existe congruencia entre el supuesto normativo que menciona el artículo 75 a) del Reglamento Municipal y los motivos considerados para la extinción de la relación concesional vigente con los actores.

3. - La transgresión del enunciado jurídico que legitima la finalización del pacto, unida la no justificación de la rotura del vinculo estatuído por los recurrentes por el cauce de alguna de las causas de extinción del artículo 75 de la LCE, permite concluir que el ejercicio de la potestad del Ayuntamiento de resolver las relaciones contractuales se ha dictado sin cobijo en una causa legal y enmarca una actividad de "incumplimiento contractual".

4. - La jurisprudencia tiene declarado que el incumplimiento no lleva consigo la producción de daños, puesto que estos han de ser probados.

5. - Las cuestiones que se han suscitado en la litis son estas: a) naturaleza jurídica de la relación de los actores con el Ayuntamiento; b) potestad administrativa de interpretación del contrato; y c) tiempo de vigencia de la relación.

6. - La naturaleza de la relación es la de concesión de un bien de dominio público, sin que el mencionado Reglamento Municipal permita alcanzar la consecuencia de que la asignación de funciones queda encuadrada en la sede propia del contrato de arrendamiento.

7. - La invocación que se hace por el Ayuntamiento de la potestad de interpretación del contrato no permite obtener la consecuencia de que exista un contrato de arrendamiento de servicios.

8. - En cuanto al tiempo de vigencia de la relación ha de estarse al plazo máximo de 50 años establecido en el 108 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en materia de Régimen Local (aprobado por el Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril); y el momento de inicio de la relación es el especificado en el hecho segundo de la demanda, sin que la representación del Ayuntamiento haya detallado en que supuestos se ha superado ya el plazo máximo.

9. - La jurisprudencia tiene declarado que la recuperación por parte de la Administración de un bien demanial concedido a un tercero, por motivos de oportunidad, exige la satisfacción de los daños producidos a ese tercero.

10. - La conclusión de la relación concesional pactada ha ocasionado importantes daños, al finalizar así una actividad económica que constituye uno de los ejes del mantenimiento familiar.

11. - La fijación de los daños producidos solo tiene una perspectiva argumental y probatoria: el valor de adquisición de otro bien análogo al que por expropiación se priva; y el abono de otras indemnizaciones adicionales por "damnum emergens" (tales como costes de traslado y nueva instalación.

12. - En cuanto al coste de adquisición, traslado y nueva instalación de un nuevo puesto el valor mínimo es de 10.335.209 pts y el valor máximo 11.772.358 pts.

13. - Se accede a la indemnización por constituir la esta compensación de los daños ocasionados a los actores con la extinción de su relación, fijándose esta en la cantidad de 10.335.209 pts para cada uno de ellos, con la excepción reseñada de CAMPILLO ARENAS, S.L. y Don Carlos que no han acreditado la titularidad de su puesto.

Deben ser estimados tanto el recurso de casación del AYUNTAMIENTO de ORIHUELA como el de CAMPILLO ARENAS, S.L. y Don Carlos . El primero porque uno al menos de sus motivos, el cuarto, debe ser acogido, y ello basta para la estimación del recurso. El segundo porque el reproche sobre valoración de prueba en que se apoya es justificado.

Ese cuarto motivo del recurso de casación del Ayuntamiento de Orihuela se ampara en el ordinal cuarto del artículo 95.1 de la LJCA aquí aplicable (el texto de 1956 con la redacción dada por la reforma de 1992) y denuncia la infracción de los artículos 141 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común -LRJ/PAC-; 79 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local -LBRRL- 99 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en materia de Régimen Local, aprobado por el Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril -TRRL- y 41 y 43 de la Ley de Expropiación Forzosa -LEF-.

Lo que se principalmente se argumenta en apoyo de este motivo es que el criterio seguido para la fijación y valoración de los daños indemnizables se aparta de las anteriores normas, que remiten para esa valoración a la LEF, y conculca por ello la correcta interpretación del artículo 43 de la LEF.

Se dice que este último precepto autoriza a utilizar criterios estimativos que conduzcan al valor real de los bienes y derechos objeto de expropiación pero no permite desatender las particularidades de ese bien y derecho, y que esto último es lo que ha sucedido en la sentencia recurrida al no tener en cuenta el tiempo que quedaba para cada concesión, ni los perjuicios concretos causados a cada titular de puesto y caseta.

Y se completa el razonamiento diciendo que la infracción se produce también porque se tasa el derecho de los ocupantes equiparándolo indebidamente con el derecho privado de propiedad.

El motivo debe ser estimado. La sentencia recurrida aplica el mismo valor a derechos que son calificados por ella de concesionales, pero en los que abiertamente reconoce un desigual plazo pendiente de duración (pues asigna a esos derechos una duración máxima igual y les fija fechas muy diferentes de inicio), con lo que es claro que no respeta ese criterio estimativo de ponderación del valor real que establece el tan repetido artículo 43 de la LEF.

Es obvio que derechos de la misma naturaleza con desigual duración pendiente no pueden tener el mismo valor económico. Y debe significarse igualmente que no es acertado valorar los derechos de uso sobre bienes de dominio público con los parámetros económicos correspondientes al derecho privado de propiedad.

El recurso de casación de Don Carlos y CAMPILLO ARENAS, S.L. invoca un motivo, amparado en el ordinal cuarto de la LJCA, y denuncia la infracción de los artículos 9.3 y 33.3 de la Constitución española -CE-; 99 del TRRL; 85, en relación con los artículos 25 y 26 de la LRBRL; y 114.2.b) del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955).

Se aduce para ello que la Sala de instancia se pronunció de manera inexacta sobre la falta de titularidad de estos dos recurrentes, en cuanto que en algunos de los documentos acompañados a la demanda (se citan los numerados como 38 y 39) y de los aportados por el propio Ayuntamiento (se citan los numerados como 3, 4 y 15) aparece esa titularidad en relación a los puestos 7 y 2.

Y desde esa premisa se argumenta que la sentencia de instancia ha incurrido en arbitrariedad, con infracción del artículo 9.3 CE, en la valoración probatoria realizada para llegar a su declaración de falta de titularidad.

El reproche es justificado, ya que efectivamente en esos documentos, obrantes en las actuaciones de instancia, aparece, por parte del Ayuntamiento, el reconocimiento a Don Carlos y CAMPILLO ARENAS, S.L. de la condición de interesados en el acto municipal de extinción de los de derechos sobre los puestos de la Lonja Municipal y, pesar de ello, la sentencia recurrida omite cualquier explicación sobre la razón de su negativa a dar eficacia probatoria a tales documentos.

La acogida de esos motivos de casación, sin necesidad de examinar los restantes esgrimidos por el Ayuntamiento de Orihuela, obliga a esta Sala a enjuiciar y resolver la cuestión de fondo que se suscitó en el proceso de instancia entre el Ayuntamiento y los concretos litigantes a los que se refiere el recurso de casación del Ayuntamiento (art. 102.1.3º de la LJCA).

Lo cual hace que deba darse respuesta a estas tres cuestiones que siguen: a) naturaleza y duración del derecho que ostentaban esos litigantes; b) procedencia o no de la extinción contractual aplicada por el Ayuntamiento; y c) criterio de valoración de la indemnización que en su caso debe ser reconocida.

Entrando ya en el examen de la primera cuestión, relativa a la naturaleza y duración del derecho que ostentaban los demandantes del proceso de instancia, debe comenzarse recordando que la carga de probar la existencia del vinculo contractual corresponde a tales demandantes (artículo 1214 del Código civil).

Tras esa consideración, hay que decir que dichos demandantes no han practicado prueba que permita constatar cuales fueron los completos y exactos términos del título en virtud del cual ostentaban sus derechos sobre los puestos de la antigua Lonja (a pesar de incumbirles la carga de tal prueba), por lo que debe estarse a las alegaciones del Ayuntamiento sobre este extremo en las que indica que lo que entre una y otra parte existió fue un contrato de arrendamiento.

Además lo anterior se ve confirmado por el expediente administrativo, donde aparece que lo que inicialmente se adjudicó fue el arriendo de varios de esos puestos a ascendientes de los actuales litigantes; así como que esa adjudicación se hizo en virtud de una subasta cuyo pliego de condiciones decía que los derechos y obligaciones de los rematantes, que serían nombrados Asentadores de la Lonja, serían los que se expresan en el Reglamento de Plaza y Mercados de 13 de octubre de 1927, y también establecía que la adjudicación sería hasta el 31 de diciembre de 1943.

Y debe señalarse también que en ese expediente y en los documentos acompañados a la demanda consta también que posteriormente varios de los actuales litigantes sucedieron a sus ascendientes en los derechos al correspondiente puesto.

Esos únicos datos de los que se dispone en las actuaciones, junto a la admisión por ambas partes litigantes de que la antigua Lonja tenía la condición de bien de dominio público, obliga a reconducir ese vinculo contractual hacia el arrendamiento regulado en los artículos 138 y siguientes del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales de 17 de junio de 1955, lo que comporta que su duración no podía exceder de diez años (artículo 139).

La premisa anterior, tomando únicamente en cuenta las fechas de inicio que se indican en la propia demanda, llevan a la conclusión de que cuando se dictó el acuerdo municipal impugnado (seis de marzo de 1995) todos esos arrendamientos habían superado ese plazo máximo de diez años con la excepción de los correspondientes a Campillo Arenas S.L, Don Almudena y Don Juan .

Pero es que ese plazo también debe considerarse vencido respecto de Campillo Arenas S.L, porque en el documento acompañado a su recurso de casación, al que remite para justificar su derecho, aparece que el puesto número dos le fue adjudicado en 1982; y así mismo respecto de Don Almudena , porque en el expediente y en los documentos acompañados la demanda aparece que en 1990 se subrogó en los derechos de su padre Don Alexander y que este, por su parte, se había subrogado en 1944 en los derechos de Don Margarita .

La consecuencia que comporta lo que antecede es que todos los actores, con la salvedad Don Juan , en el momento del acto municipal de 6 de marzo de 1995 ocupaban ya los puestos de la Lonja Municipal sin título alguno, esto es, en virtud de una situación de hecho amparada en la mera tolerancia municipal.

Y en esta situación, al gozar la Lonja de la condición de bien de dominio público, ha de reconocerse que el Ayuntamiento tenía derecho a recuperar los puestos de la Lonja sin obligación indemnizatoria alguna.

Lo cual limita ya el análisis al derecho de Don Juan , porque el Ayuntamiento no ha demostrado, como le incumbía, cuando debía extinguirse la relación contractual cuya existencia con él ha reconocido.

Esta omisión, junto a la no existencia de prueba que permita conocer de manera segura cual pudo ser la fecha de inicio del contrato de su causante, hace que, respecto de ese inicio, haya de estarse al día 18 de octubre de 1989, por ser la fecha de ocupación más antigua que figura en las actuaciones.

La conclusión que antes se sienta sobre la existencia de un contrato de arrendamiento aconseja unas declaraciones complementarias.

La primera es que el arrendamiento y la concesión son técnicas diferenciadas de gestión indirecta de los servicios locales admitidas en el artículo 85.3 de la Ley 7/1985 -LRBRL- y reguladas de manera separada en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (aunque su artículo 140.2 declara aplicables al arrendamiento las disposiciones contenidas en la Sección que regula la concesión en cuanto no resultaren incompatibles).

La segunda es que la doctrina ha subrayado que la continuidad del arrendamiento no es incompatible con el hecho de que no aparezca entre las modalidades que enumera la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, pues el elenco de este texto legal no puede ser considerado como un numerus clausus.

La tercera es que lo que diferencia al arrendamiento de la concesión, en cuanto técnicas de gestión indirecta de servicios públicos, es que en el primero la Administración contratante entrega las instalaciones precisas para la prestación del servicio, mientras que no ocurre así con la segunda; y que uno y otra tienen una diferente duración en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.

Corresponde seguidamente examinar la segunda cuestión, esto es, si ese derecho que ostentaba Don Juan pudo verse afectado de manera absoluta, sin compensación indemnizatoria alguna, por la causa de extinción que fue aplicada por el Ayuntamiento.

El problema principal que suscita esta extinción contractual decidida por el impugnado acto municipal es este: si esa reforma de los mercados, con el significado que a esta expresión le atribuye el Ayuntamiento recurrente de casación, puede ser considerado causa extintiva del contrato que le unió con demandante del proceso de instancia sin llevar aparejada ninguna obligación indemnizatoria.

Su solución ha de buscarse mediante una interpretación sistemática que ponga en relación ese artículo 75 del Reglamento Municipal con los preceptos de la LCE reguladores de la extinción del contrato de gestión de servicios públicos, como viene a preconizar el Ayuntamiento, pero el resultado que así se obtiene no conduce a la aceptación de la tesis municipal.

Efectivamente esa regulación de la LCE permite a la Administración contratante extinguir el contrato por razón de interés público, tanto a través del rescate del servicio como a través de su supresión (artículo 75, 4 y 5), pero en ambos supuestos establece la obligación de indemnizar a la otra parte del contrato los daños y perjuicios que se le irroguen y los beneficios futuros que deje de percibir (artículos 79 y 80). Lo cual es coherente con la naturaleza bilateral del contrato y con el mantenimiento durante su dinámica del equilibrio financiero que constituye su base, y viene a ser también una aplicación del mandato contenido en el artículo 1256 del Código civil de que La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Y no está de más recordar que similar solución se contiene en el artículo 169.4 del Texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

La conclusión ha de ser, pues, que la expresión "reforma de mercados" puede englobar ciertamente varias posibilidades de modificación o supresión del servicio por razones de interés público, pero ello no comportará una ruptura unilateral del vínculo sin consecuencias indemnizatorias para la Administración contratante.

Queda finalmente por resolver la tercera cuestión, consistente en determinar el criterio de fijación o valoración de la indemnización que resulte procedente.

Habrá de estar constituido, en primer lugar, por la reparación del derecho de ocupación indebidamente privado, y por ello deberá consistir en el valor del uso de un local de las mismas características que el puesto de la antigua Lonja (en cuanto a superficie y situación), durante el tiempo que restaba para la extinción del arrendamiento; y, en segundo lugar, por los gastos de traslado e instalación que hayan sido necesarios para ocupar el nuevo local elegido para sustituir el que se tenía derecho a ocupar durante el plazo de arrendamiento todavía pendiente.

Todo lo antes razonado conduce a estimar el recurso de casación y anular la sentencia recurrida; y, a consecuencia de lo anterior, a estimar el recurso contencioso administrativo de Don Juan , con el alcance que se dirá en el fallo, y a desestimar el que interpusieron en el proceso de instancia los demás demandantes.

En cuanto a las costas, no hay circunstancias para hacer un especial pronunciamiento sobre las del proceso de instancia y cada parte satisfará las suyas en las correspondientes a este recurso de casación.