STS, 28 de Julio de 1994
| Ponente | Alfonso Barcala Trillo-Figueroa. |
| Procedimiento | Incidente Ley de Arrendamientos Urbanos. |
| Fecha de Resolución | 28 de Julio de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la villa de Madrid, a veintiocho de julio de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, con consecuencia de autos de juicio incidental de la Ley de Arrendamientos Urbanos, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 14 de Madrid, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por don Elviro Herranz Onrubia, representado por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Rodríguez Puyol, y asistido del Letrado don Sandalio Iglesias Cardado, en el que es recurrido don Tiburcio Martin Sala, representado por el Procurador de los Tribunales don Ramiro Reynolds de Miguel, y asistido del Letrado don Pablo Barragán Criado.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 14 de Madrid, fueron vistos los autos de juicio incidental promovidos a instancias de don Tiburcio Martin Casia, contra don Elviro Herranz Onrubia, sobre reclamación de cantidad sobre participación en obras necesarias en un local arrendado.
Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: «... hasta en su día dictar Sentencia, por la que se condene al demandado al pago de la cantidad de 46.324 pesetas desde el mes de noviembre de 1989, al resultar así procedente en derecho, con expresa imposición de costas al ser preceptivas». Asimismo, interesaba al recibimiento del pleito a prueba.Por la representación de la parte demandada se contestó la demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, alegando falta de litisconsorcio pasivo necesario, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: «... y en su dia previa la práctica de la prueba y tramitación correspondiente, se dicte Sentencia por la que se declare haber lugar a la excepción de litisconsorcio pasivo necesario o en su lugar se desestime la demanda contra mi representado, deducida en todos los términos y por tanto se absuelva de los pedimentos expresados en la misma, con expresa imposición al actor en costas». Asimismo, interesaba el recibimiento del pleito a prueba.
Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 11 de mayo de 1990, cuyo fallo es como sigue: «Fallo: Que desestimando integramente la demanda formulada por don Tiburcio Martín Casia contra don Elviro Herranz Onrubia, debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones que se han formulado en su contra. Todo ello con imposición de costas a la parte demandante vencida en juicio, por imperativo legal. Se rechazan las cuestiones procesales planteadas».
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia en fecha 28 de junio de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Antonio Navarro Flórez, en nombre y representación de don Tiburcio Martín Casia contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 14 de Madrid con fecha 11 de mayo de 1990, debemos revocar y revocamos dicha resolución condenando a don Elviro Herranz Onrubia a abonar al demandante la cantidad de 46.324 pesetas mensuales desde noviembre de 1989, sin expresa imposición de las costas de esta alzada e imponiendo al demandado las costas de la primera instancia».
Por la Procuradora de los Tribunales doña María de las Mercedes Rodríguez Puyol, en nombre y representación de don Elviro Herranz Onrubia, se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:
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Inadmitido.
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Inadmitido.
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Al amparo de lo dispuesto en el art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, por infracción por violación por inaplicación del art. 1.284 del Código Civil.
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Al amparo de lo dispuesto en el art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, por aplicación indebida del art. 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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Al amparo de lo dispuesto en el art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, infringido por el concepto de violación por inaplicación del art. 97 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 19 de julio, a las diez treinta horas, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo-Figueroa.
Don Tiburcio Martín Casia promovió procedimiento incidental contra don Elviro Herranz Onrubia, sobre reclamación del pago de la cantidad de 46.324 pesetas desde el mes de noviembre de 1989, que correspondía a la repercusión derivada de la aplicación del coeficiente del 14,0226 por 100, al porcentaje previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos por ejecución de obras en el inmueble donde radicaba el local comercial, denominado tienda izquierda o centro de la casa núm. 73 de la calle Mayor, de Madrid, y perteneciente a la titularidad dominical de don Tiburcio Martin Casia, quien, en 26 de junio de 1983, le arrendó a don Elviro Herranz Honrubia para la instalación de un negocio de bar-restaurante, por una renta anual de 1.200.000 pesetas, y revisable conforme al índice de coste de vida publicado por el Instituto Nacional de Estadistica u organismo que pudiera sustituirle, y entre las condiciones estipuladas en el contrato, la segunda de ellas era del siguiente tenor literal: «Los servicios de agua, gas, electricidad, y demás servicios y suministros del local arrendado, serán de cuenta exclusiva del arrendatario, así como los de recogida de basuras, alcantarillado y dema arbitrios municipales actuales o que pudieran establecerse en lo sucesivo, y las repercusiones que corresponda por obras generales que se realicen en el inmueble, y contribuciones del Estado, provincia o municipio». El Juzgado de Primera Instancia núm. 14 de Madrid, por Sentencia de 11 de mayo de 1990, desestimó íntegramente la demanda interpuesta por el Sr. Martín Casia contra el Sr. Herranz Onrubia, al que absolvió de las pretensiones deducidas en su contra, cuya resolución fue revocada por la dictada en 28 de junio de 1991, por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, en el sentido de condenar al Sr. Herranz Onrubia a abonar al actor la cantidad de 46.324 pesetas mensuales desde noviembre de 1989. Y es esta segunda Sentencia la recurrida en casación por el referido condenado, a través de la formulación de cinco motivos amparados en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a excepción del primero de ellos, que se acogía al ordinal 4.° del mismo precepto, en su redacción anterior a la Ley 10/1992, de 30 de abril, pero los dos motivos del recurso fueron declarados inadmitidos por Auto de la Sala de 12 de mayo de 1992.
En el motivo tercero del recurso, primero a estudiar por la inadmisión de los dos precedentes, se denuncia la infracción, por inaplicación, del art. 1.284 del Código Civil, al indicar que si alguna cláusula del contrato admitiera diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto, precepto que no ha tenido en cuenta el juzgador al interpretar la cláusula segunda del de arrendamiento del caso de autos, ya que al decir «y las repercusiones que corresponda por obras generales que se realicen en el inmueble», se observa que toda la cláusula, así como las demás del contrato, se refiere al local arrendado y entender, por tanto, que las repercusiones conciernen a las obras que se realicen en el inmueble arrendado, es decir, en el local arrendado, por consiguiente, al no haberse efectuado ninguna en dicho local no procede la pretendida repercusión.
El motivo ha de decaer, pues el contrato de arrendamiento no fue interpretado ilógica o incorrectamente por el Tribunal a quo cuando estimó que la cláusula segunda del mismo se extendía «a obras generales que se realicen en el inmueble por lo que no cabe la oposición del arrendatario porque esas obras no se hicieron en el local arrendado», y tal interpretación se encuentra en absoluta correspondencia con la literalidad e intencionalidad que refleja, sin lugar a dudas, la susodicha cláusula, ya que se la tenga en cuenta en su total redacción, ya en la parcial relativa a las repercusiones por obras, hasta el punto que su contenido es tan claro que no cabe plantear la posibilidad de que «admitiera diversos sentidos», con lo cual, sin necesidad de mayores reflexiones, ha de reafirmarse en la inviabilidad del motivo.
Los motivos cuarto y quinto, últimos formulados, deben examinarse conjuntamente en virtud de la íntima conexión existente entre ellos, invocándose en el cuarto la infracción, por aplicación indebida del art. 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en el quinto, la infracción, por inaplicación, del art. 97 de la precitada Ley, y su desarrollo argumental responde, en síntesis, a lo que sigue: Habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento en 26 de junio de 1983 y, por tanto, con posterioridad al 1 de julio de 1964, fecha en que entró en vigor la actual ley arrendaticia, sólo podrán repercutirse al inquilino las obras y porcentajes que así hayan pactado en el documento arrendaticio. con la libertad de pactos consagrada en el art. 97, en relación con el art. 1.255 del Código Civil, no caben repercusiones legales y sólo corresponden aquellas que se hayan pactado. Como se indica en el art. 108, sólo podrá repercutirse el 12 por 100 anual del capital invertido, hasta un tope del 50 por 100 de la renta anual, en los contratos con anterioridad al 1 de julio de 1964 y corresponden a obras necesarias a fin de conservar el local en estado de servir para el uso convenido o se realicen por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, y en el presente caso, el contrato se celebró en 1983, las obras no se han realizado en el local sino en bienes de la comunidad y, por tanto, no eran necesarias y no fueron ordenadas por organismo o autoridad competente. Al celebrarse el contrato con posterioridad al 1 de julio de 1964 y consagrarse la libertad de pactos en los arts. 97 y 98, no caben repercusiones legales, sólo aquellas que se hayan pactado contractualmente, y como en la cláusula segunda se acordó que el arrendatario correría con las repercusiones que corresponda, está claro que al no haberse pactado qué repercusiones afectarían al inquilino, su porcentaje, al no existir repercusiones legales, no corresponde repercusión alguna por obras.
La dicción del art. 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreo 4104/1964, de 24 de diciembre, permite extender su contenido no sólo a las obras de reparación comprendidas en el anterior (las necesarias a fin de conservar la vivienda o el local en estado de servir para el uso convenido) sino, también, las que se realicen por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, y por lo que respecta a las efectuadas en el inmueble en que se ubica el local de autos, los presupuestos fácticos relacionados con la Sentencia recurrida y que han quedado incólumes al no haber sido combatidos por via casacional adecuada, permiten estimar acreditados: Que afectan a elementos comunes de la finca, que fueron realizadas por orden del Ayuntamiento y que no cabe dudar de la veracidad del presupuesto en que figuran recogidas. Junto a tales presupuestos, es de reiterar el esencial definido en la segunda condición del contrato, es decir, ser de cuenta exclusiva del arrendatario «las repercusiones que correspondan por obras generales que se realicen en el inmueble», la validez de cuya cláusula es incuestionable en atención a la celebración del contrato con posterioridad a la fecha de vigencia del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y a la libertad de estipulación que en punto a las rentas se admite en los arts. 97 y 98 de dicho Decreto para las viviendas y locales que se arrienden después de la entrada en vigor del mismo, de acuerdo todo ello con la libertad contractual consagrada por el Código Civil en su art. 1.255.
Habiendo quedado ya fuera de toda discusión la cuestión referente a que las obras de que hablaba la condición segunda del contrato, concernían a las llevadas a cabo en el inmueble, la única planteada y por resolver, definitivamente, en vía casacional es la relativa a la cantidad repercutible, dada la fecha del arrendamiento concertado. Ciertamente, sobre tal cuestión nada se convino en la meritada cláusula, ni en ninguna de las restantes del contrato, pero no cabe olvidar que el art. 1.258 del Código Civil extiende la obligatoriedad del contrato, no sólo al cumplimiento de lo pactado de manera expresa, sino también a las consecuencias conformes a la buena fe, al uso y a la ley, y que su art. 1.256 especifica que la validez y el cumplimiento contractual no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Lo acabado de exponer conduce a la necesidad de integrar la voluntad contractual en el extremo indicado y ello, por medio del cauce interpretativo, que fue lo que hizo el Tribunal a quo al analizar los términos de la cláusula en el concreto particular de «las repercusiones que corresponda», siendo indudable el acierto del resultado a que llegó: Entender que serían las establecidas legalmente, o sea, con la correlativa aplicación del art. 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta conclusión conduce, a su vez, a la imposibilidad de atribuir al meritado Tribunal la omisión de haber infringido, en ningún aspecto, los preceptos legales reseñados en los motivos cuarto y quinto, lo que origina, por tanto, la claudicación de los mismos, máxime, cuando el presupuesto aportado por el arrendador excluyó en beneficio del arrendatario el importe de las obras referidas al epígrafe de «reforma de viviendas» y las operaciones aritméticas correspondientes a fijar la cuantía de la repercusión, fueron correctamente verificadas. La improcedencia de los tres motivos admitidos del recurso de casación formalizado por don Elviro Herranz Onrubia, lleva consigo en virtud de lo dispuesto en el párrafo
final del rituario art. 1.715, la declaración de no haber lugar al mismo, con devolución del depósito constituido al no haber resultado conformes entre sí las Sentencias recaídas en primera y segunda instancia, sin embargo, dicho precepto no es aplicable a la materia de las costas causadas en el recurso, en cuanto que en razón a la fecha de su interposición, el obligado a tener en cuenta es el 149.2.° de la Ley especial arrendaticia, que vincula su imposición a la apreciación o no de temeridad en el recurrente, pero como en el presente caso no es de observar tal circunstancia en el Sr. Herranz Onrubia, lo procedente es no formular declaración especial sobre el particular de las costas devengadas en la casación.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de don Elviro Herranz Onrubia, contra la Sentencia de fecha 28 de junio de 1991, que dictó la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, no haciéndose especial declaración sobre las costas devengadas en la casación, y con devolución del depósito constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.José Luis Albácar López.Alfonso Barcala Trillo-Figueroa.José Almagro Nosete.Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
