STS 138/, 20 de Febrero de 1992
| Ponente | D. JAIME SANTOS BRIZ |
| Número de Recurso | 3512/1990 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 138/ |
| Fecha de Resolución | 20 de Febrero de 1992 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a veinte de Febrero de mil novecientos noventa y dos.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación porla Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Santander, como
consecuencia de autos de juicio de retracto seguidos ante el Juzgado de 1ª
Instancia nº 5 de Santander, cuyo recurso fue interpuesto por don Jose Daniel, representado por el Procurador Sr. Reynols de Miguel y asistido
del Letrado Sr. Terrel y como recurrido don Claudio
representado por el Procurador Sr. Puig Pérez de Inestrosa y asistido del
Letrado Sr. de la Vega Hazas y Sainz de Baranda.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de 1ª Instancia de Santander fueron
vistos los autos de juicio de retracto seguidos a instancia de don Claudiocontra don Jose Daniely doña María Luisa, ésta última declarada en rebeldía procesal.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las
prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los
hechos y fundamentos de derecho,que estimó pertinentes, terminó suplicando
se dicte sentencia por la que se declare el derecho del demandante a
retraer la finca interesada; se condene a los demandados en el plazo de
ocho días otorgar en favor de dicho demandante la escritura pública de
compraventa; se condene a los demandados a estar y pasar por esta
declaración de que el demandante se compromete a pagar los gastos de
compraventa así como al pago de las costas de este juicio.
Admitida a trámite la demanda el demandado la contestó alegando
los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se estime las excepciones
formuladas.
Por el Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Santander se dictó
sentencia con fecha 14 de noviembre de 1.989 cuyo fallo dice así: "Que debo
desestimar y desestimo la demanda de retracto interpuesta por el Procurador
Sr. Alvarez Sastre en representación de don Claudio
contra don Jose Danielrepresentado por la Procuradora Sra. Camy
Rodríguez, absolviendo a éste de la misma e imponiendo a la parte actora
las costas procesales que resultaran de legitimo abono".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación
que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección 1ª de la Audiencia
Provincial de Santander dictó sentencia con fecha 12 de noviembre de 1.990
cuyo fallo es como sigue:"Que estimando el recurso de apelación interpuesto
por la representación de don Claudio, contra la
sentencia dictada en estos autos con fecha 14 de noviembre de 1.989, y revocando la misma y dejándola sin efecto, debemos declarar y declaramos
haber lugar a la demanda interpuesta en su día por el Procurador don César
Alvarez Sastre en nombre del expresado don Claudio,
contra los cónyuges don Jose Daniely doña María Luisa,
representado el primero por la Procuradora doña Mª Teresa Camy Rodríguez, y
en situación de rebeldía la segunda, y en consecuencia se declara también
lo siguiente: a) El derecho del demandante Sr. Claudioa retraer
la finca descrita en el hecho segundo de la demanda, que es la registral nº
NUM000del Registro de la Propiedad de Santander, condenando a los
demandados a estar y pasar por tal declaración; b) Se condena a los
demandados a que en plazo de ocho días otorguen a favor del demandante la
escritura pública de compraventa de la finca referida por el precio de
siete millones de pesetas, estando repercutido en el mismo el Impuesto del
Valor Añadido, y ello en las mismas condiciones pactadas con la parte vendedora, Planificación y Construcciones Industriales S.A. (Placinsa) en
la Escritura pública de 11 de abril de 1.986 a que se ha hecho referencia;
c) Se condena igualmente a los demandados a estar y pasar por la
declaración de que el demandante Sr. Claudiose compromete a pagar
los gastos del contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la venta,
y en su caso los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida; d) Se
declara la obligación de otorgar la escritura en el plazo señalado, se
lleve a cabo el otorgamiento de oficio y a costa de los demandados. Y en
consecuencia se condena a los demandados a estar y pasar por las anteriores
declaraciones con imposición a los mismos de las costas causadas en la
primera instancia, y sin hacer expresa declaración de ellos en esta
segunda".
El Procurador don Ramiro Reynols de Miguel en nombre de
don Jose Danielformalizó recurso de casación al amparo de los
siguientes motivos:
Al amparo del número 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 48 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.-
Al amparo de lo
dispuesto en el artículo 1.692, 5º de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 5º de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.-Cuarto.- Al amparo de lo dispuesto en el articulo
1.692,4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la apreciación de
la prueba.-Quinto.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.692, 5º de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del ordenamiento jurídico o
de la Jurisprudencia, que fuesen aplicables para resolver las cuestiones
objeto de debate.-Sexto.-Al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.692, 5º
de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la apreciación de la
prueba.-Séptimo.-Al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.692, de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 9 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló día para la vista que ha tenido lugar el día 6 de febrero de 1.992.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JAIME SANTOS BRIZ
Se ejercitó en la demanda que inició el proceso
declarativo de que dimana el presente recurso de casación una acción de
retracto de vivienda por la que el retrayente don Claudioconsignó la suma de siete millones de pesetas y solicitó se dicte
sentencia por la que se declare su derecho a retraer la finca interesada;
se condene a los demandados a que en el plazo de ocho días otorguen a favor
del actor la escritura pública de compraventa, comprometiéndose a pagar los
gastos del contrato. La sentencia ahora recurrida, que revocó la apelada de
primera instancia que había desestimado la demanda, accede al retracto
solicitado, basándose en la apreciación de la prueba verificada por la Sala
"a quo", cuyos hechos fundamentales pueden sintetizarse en los siguientes
que consideró probados: a) Con fecha 9 de diciembre de 1.985 el demandado
don Jose Danielvendió en documento privado la vivienda litigiosa en
precio total de 8.900.000 pesetas, en el que incluye la suma de 1.900.000 pesetas "por gastos originados a la empresa vendedora para resolver una
venta anterior de la misma vivienda". b) Con fecha 23 de diciembre de 1.985
el retrayente requiere mediante carta enviada por conducto notarial a la
empresa vendedora, para que a los efectos prevenidos en el artículo 48 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, le ponga de manifiesto los términos de la
compraventa efectuada al Sr. Jose Daniel. c) Por escritura pública de 11 de abril
de 1.986 la empresa vendedora "Placinsa" otorga escritura de venta a don
Jose Danielde la vivienda en cuestión por el precio de siete millones de
pesetas que la vendedora confiesa tener recibidas. d) No consta probado que
la citada empresa vendedora comunicase al retrayente el contenido del
documento privado de 9 de diciembre de 1.985, ni copia de la escritura de
11 de febrero de 1.986. e) Después de un requerimiento del retrayente al
comprador para que otorgase escritura a su favor, requerimiento que se hizo
por acto de conciliación de 6 de febrero de 1.989, el comprador promovió juicio de desahucio por falta de pago de la renta, que se celebró el 28 de
febrero del mismo, sin que figure en autos el resultado del procedimiento.
f) De todo ello concluye la Sala de apelación que la efectividad de la
venta tuvo lugar el 11 de abril de 1.986 por medio de la escritura pública
mencionada, sin que tal fecha pueda ser modificada por el contenido del
documento privado de 9 de diciembre de 1.985, por lo menos respecto a
terceros; que el comprador no cumplió su obligación de notificar al
retrayente las condiciones esenciales del contrato, ni le entregó la copia
de la escritura o documento en que fuera formalizada, "nada de lo cual se
acredita haya sucedido en autos"; que el precio fijado en el documento
privado no coincide con el plasmado en la escritura.
El recurso de casación se integra de siete motivos, de
los cuales es de examinar en primer lugar, por plantear una cuestión de
hecho, el motivo 4º, formulado al amparo del artículo 1.692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento civil "por error en la apreciación de la prueba"; y añade
el citado precepto "basado en documentos que obren en autos que demuestren
la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos
probatorios"; inciso este último al que no se ha atenido el motivo que se
examina, y ello por las siguientes consideraciones: a) Parte el motivo de
un criterio jurisprudencial no aplicable al supuesto litigioso (retracto de
vivienda) que se rige en primer lugar por la ley especial arrendaticia,
donde el artículo 48, 2, señala taxativamente que la notificación
cuestionada se hará "en todo caso". A este punto se aludirá más ampliamente
al estudiar los motivos de derecho. b) El motivo ahora contemplado parte,
además, de un criterio erróneo del recurso de casación, como lo pone de
relieve su apartado 6º, donde incluso propone volver a examinar la prueba
testifical en contra del texto transcrito de la norma que el motivo invoca
(nº 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil), y parece solicitar de esta Sala que haga una valoración conjunta de la prueba, con
lo que este recurso extraordinario se tornaría en una tercera instancia,
criterio totalmente rechazable, incluso después de la reforma de la Ley de
Enjuiciamiento civil por la de 6 de agosto de 1.984. c) Los demás
documentos a que alude el motivo están contradichos por los apreciados por
la Sala de instancia que precisamente (fundamento jurídico 2º) se apoya en
el "examen de los documentos traídos a los autos". Por consiguiente, no es
invocable con éxito el repetido nº 4º del artículo 1.692 de la Ley de
Enjuiciamiento civil y el motivo ha de ser desestimado.
El motivo primero y el tercero, ambos con apoyo en el nº
5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, acusan
respectivamente la infracción del artículo 48 de la ley de arrendamientos
urbanos e infracción por aplicación indebida del mismo precepto legal
especial. Estima el recurrente que la caducidad del derecho de tanteo lleva consigo la caducidad del derecho de retracto y que la notificación de la
venta al inquilino no es necesaria cuando se pruebe el conocimiento cabal y
completo por el retrayente de la operación de venta. Ambos motivos son
totalmente inestimables en virtud de las siguientes consideraciones: a) En
ninguna parte dice la ley, salvo lo previsto en el párrafo 1º del artículo
48, que la caducidad del tanteo acarree la del retracto; pero aparte de
ello habría que presuponer que el retrayente conozca de forma completa las
condiciones esenciales de la transmisión, lo cual no se ha probado,
bastando aludir al requisito del precio que en el documento privado es uno
y en el documento público otro, sin que sean admisibles las distinciones
que intenta el recurso y también antes el escrito de contestación a la
demanda. b) La regulación legal del retracto de viviendas (artículos 47 a
55 de la Ley de Arrendamientos urbanos) tiene carácter especial respecto de
la regulación general que hace el Código civil (artículo 1.524) para otros retractos legales, donde se habla de "conocimiento de la venta"
simplemente, mientras que en el arrendaticio la Ley dice de forma
inequívoca (artículo 48.2) que la notificación de la venta se hará en forma
fehaciente y "en todo caso" "mediante entrega de la copia de la escritura o
documento en que fuese formalizada" la venta, requisitos no cumplidos por
el recurrente, hecho admitido por la Sala de instancia. c) En cuanto al
precio, no hay prueba alguna en autos de que la cuantía que figura en la
escritura sea ficticia y muy otra de la realmente pagada (como se deduce de
la sentencia de 20 de septiembre de 1.988) o que el precio sea
escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido
(sentencia de 4 de julio de 1.988). d) Pero en todo caso estos extremos,
cuantía del precio y notificación de la venta, son cuestiones de hecho, que
han sido ineficazmente impugnadas en este recurso de casación, por lo que
hay que atenerse a las apreciaciones del Tribunal "a quo"como reiteradamente ha declarado esta Sala (sentencias, entre otras, de 6 de
junio, 22 de septiembre y 27 de diciembre de 1.988). En definitiva ambos
motivos (primero y tercero) han de seguir la misma suerte desestimatoria
que el primeramente examinado.
El motivo segundo, con el mismo amparo procesal en el nº
5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, acusa la
infracción del artículo 47 del texto refundido de la Ley arrendaticia
urbana. En este motivo el recurrente hace un nuevo examen de la prueba
documental, olvidando el carácter de este motivo, que no es de hecho sino
de derecho, y apreciando los requisitos de la notificación al retrayente de
la venta proyectada o realizada según su particular interés, lejos de la
imparcialidad con que lo llevó a cabo la sentencia impugnada en casación.
Llega en esa dirección a una conclusión probatoria que en modo alguno puede
prevalecer sobre la hecha por el Tribunal de instancia. Se parte en
definitiva de datos de hecho que no han sido probados y que en lo que respecta al derecho de tanteo carecen de virtualidad al no haberse cumplido
los requisitos legales, según se hizo notar anteriormente. Consecuentemente
este motivo debe ser desestimado.
Nuevamente en el motivo quinto, con el mismo fundamento
procesal que los dos anteriores, el recurso insiste en analizar la prueba
conforme a su parcial interés, insistiendo en el precio que señala sin
tener en cuenta el que figura en la escritura, como ya se dice no probado
como ficticio, e incluyendo en el precio unos conceptos que en puridad no
forman parte de él correspondientes a gastos que se dice haber hecho motivo
de relaciones jurídicas y procesales con personas no intervinientes en la
litis, y no obstante se pretende que el retrayente considere tal precio
figurado en documento privado, en el que no intervino, como precio real, e
insistiendo en otros hechos indiferentes a efectos del ejercicio de la
acción de retracto y de su estimación conforme a la sentencia recurrida.
Por todo ello y lo expuesto en los fundamentos jurídicos anteriores debe ser desestimado dicho motivo quinto. Y la misma suerte desestimatoria cabe
a los dos últimos motivos (sexto y séptimo), que se formulan brevemente con
el mismo fundamento procesal que los tres anteriormente examinados.
Evidentemente se trata de una sola venta, como afirma el motivo sexto, pero
con efectos para el retrayente sólo en cuanto consta en escritura pública,
como documento este último probatorio de un contrato de fijación con efecto
para terceros, cuya finalidad fue dar nueva constancia al negocio
primordial y conferirle certeza y claridad (sentencias de 5 de febrero de
1.981 y 23 de junio de 1.983), máxime cuando el documento privado de venta
carece de efectos para el retrayente, según ya observa la Sala "a quo", a
virtud de lo dispuesto en el artículo 1.227, en relación con el 1.225,
ambos del Código civil. En cuanto al motivo séptimo, que alega la
infracción del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos urbanos, ha de
fracasar igualmente; porque el ejercicio abusivo de un derecho solo existe cuando se hace con intención de dañar, o utilizando el derecho de un modo
anormal y contrario a la convivencia, y como remedio extraordinario sólo
puede acudirse a la doctrina del abuso del derecho en casos patentes y
manifiestos, como exige el artículo que el motivo invoca, sin que resulte
provecho alguno para el agente que lo ejercita, sólo imbuido del propósito
de causar daño a otro interés jurídico (sentencias, entre otras, de 6 de
abril de 1.987); y no puede, por tanto, decirse que ejercita abusivamente
su derecho el arrendatario que, como en el caso debatido, ejercita el
derecho de retracto sobre la vivienda que ocupa, cumplidos los requisitos
legales; por lo cual ya la sentencia de 13 de febrero de 1.967 declaró que
siendo la finalidad del retracto arrendaticio proporcionar al inquilino o
arrendatario un modo de acceso a la propiedad de la vivienda o local de
negocio arrendados, resultando manifiesto que quien, como el recurrido, lo
ejercita de manera normal y con el serio y único propósito de hacer efectivo su derecho de preferente adquisición no actúa con abuso de su
derecho. Procede en consecuencia desestimar también los dos últimos
motivos, y con ellos queda desestimado la totalidad del recurso.
Las costas de este recurso de casación deber ser impuestas,
por mandato legal, a la parte recurrente (artículo 1.715, párrafo último,
de la Ley de Enjuiciamiento civil); sin que proceda pronunciamiento alguno
sobre depósito por no haber sido constituido, dada la disconformidad entre
sí de ambas sentencias de instancia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por don Jose Daniel, contra la sentencia de
fecha doce de noviembre de mil novecientos noventa que dictó la Sección
Primera de la Audiencia Provincial de Santander, condenando a dicha parte
recurrente al pago de las costas de este recurso; y líbrese a la mencionada
Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y
rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
