STS 1100/1993, 19 de Noviembre de 1993

Se dicta por el Juzgado de primera instancia núm. 3 de Tarrasa, sentencia de 1 de febrero de 1990, en la que resuelve el litigio planteado por la actora, solicitando la validez y existencia de los dos contratos de arrendamiento de fechas 2 de mayo de 1975 y 1 de noviembre de 1975, así como, la nulidad del traspaso formalizado, mediante escritura de fecha 14 de marzo de 1989, por el arrendatario-codemandado, el cual, se opuso a la demanda en su correspondiente escrito de contestación; en la citada sentencia, el Juez estimó íntegramente la demanda, proclamando que, partiendo de la realidad de la existencia de citados dos contratos de arrendamiento, en virtud de los cuales, la actora, arrendó los locales sitos en la C/ CALLE000, NUM002 NUM003 ; se concluye, (en cuanto a la pretensión de la nulidad), cuanto se expone en el F.J.5º de la citada sentencia, "...Cree el Juzgador se dan los presupuestos del ejercicio de la nulidad entablada por no existir consentimiento entre actora y demandado en las operaciones previas al traspaso, esto es, conversión de local de negocio en almacén y unión interna de ambos, lo que invalida la realización del traspaso, además de lo dicho, por las razones siguientes: a) Porque el local que hace chaflán con la AVENIDA000 en su condición real de almacén, con independencia de la que diga la letra del contrato, no es apto para el traspaso al no permitirlo el artículo 30 de la L.A.U.. b) Ninguna prueba se ha presentado por los demandados respecto del consentimiento de la actora en las obras realizadas entre uno y otro. c) Porque la escritura de traspaso (folios 20 y 21) el propio demandado dice que es arrendatario de los locales núm. NUM000 y NUM001 de la CALLE000 núm. NUM002 NUM003, por lo tanto no es uno solo. d) No existe ninguna norma sustantiva que indique que por el hecho de emitirse mensualmente entre actora y demandado un solo recibo con la suma del arrendamiento de uno y otro local, indique o se deduzca que se ha producido una novación objetiva. e) La conversión unilateral del chaflán en almacen no reune los requisitos de una novación ni pura o propia ni modificativa ya que no existe consentimiento mutuo de las partes en su transformación y exigiendo la novación como primer requisito una obligación preexistente que se modifique o extinga, en la que como presupuesto hay un consentimiento unánime, aquí inexistente, se impide la aparición de esta figura jurídica...".Frente a cuya decisión, se interpuso recurso de apelación por los codemandados, cuyo recurso se resolvió por sentencia de la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 27-12-1990, en cuya decisión se estimó ese recurso, revocando la de la instancia y desestimando la demanda formulada, con imposición de costas en esta segunda instancia y con imposición, asimismo, de las de primera, según el auto aclaratorio de 24 de enero de 1991; siendo su "ratio decidendi" cuanto se sintetiza en los siguientes F.F. de D.D.; que si bien es cierto, que la novación nunca se presume y puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, que, en el caso de autos, ha existido dicha novación, por cuanto que, destacan por su expresividad y contundencia, los siguientes hechos: "...A) En la fecha 2 de mayo de 1975 la actora arrienda al demandado don Luis el local núm. NUM001 de la CALLE000 NUM002 NUM003, de Tarrasa para ser destinado a tienda de deportes (folio 7). El 1 de noviembre de ese mismo año la actora concierta con el recurrente el arriendo de otro local contiguo al anterior, de número 1, para ser destinado a la misma actividad, esto es a tienda de deportes (folio 9). B) Las obras llevadas a cabo por el arrendatario para adoptar ambos locales a la actividad de negocio que en ellos pretendía desarrollar como son la comunicación interior de ambos locales y la supresión de la puerta de acceso en uno de ellos y su conversión en escaparate, fueron necesariamente conocidas por la propietaria arrendadora al estar su domicilio situado en la misma calle en que se ubican aquellos locales, y si bien no consta la autorización expresa a dichas obras, si puede afirmarse la existencia de un consentimiento tácito respecto de las mismas al no haber ejercitado aquella acción de resolución por obras inconsentidas, en plazo legal. C) Dos meses después de suscribirse el segundo contrato de arrendamiento, esto es a partir del 1 de enero de 1976, la administración de la propiedad deja de girar dos recibos de alquiler y extiende uno solo en el que ya no se habla de "local NUM000 " o "local NUM001 " sino simplemente de "local". Así se observa de los documentos tres, cuatro y cinco de la contestación a la demanda (folios 44, 45 y 46) en los que claramente se especifica que corresponden a los bajos de la CALLE001, nombre anterior de la actual CALLE000, y de los documentos seis, siete y ocho (folios 47, 48 y 49) en los que el objeto arrendado aparece unificado bajo la denominación del local, comprendiendo el alquiler conjunto de los dos iniciales locales. El propio DIRECCION000 Sr. Leonardo al deponer como testigo a instancia de la parte actora admite al responder a la repregunta tercera de su interrogatorio (folios 77, 95 y 97) que tales locales fueron dedicados a una única actividad bajo un solo arrendamiento. Del mismo modo el DIRECCION000 que sucedió al anterior, don Romeo, al deponer también como testigo de la actora, reconoce al contestar a las repreguntas novena y undécima (folios 77 vuelto, 95 y 101) que cuando aceptó la administración se pagaba un solo recibo siguiendo lo establecido por el DIRECCION000 precedente ya que no estaba facultado para modificar las circunstancias del arrendamiento. Asimismo al responder como testigo de la parte demandada admite a las preguntas sexta y séptima (folios 110 y 119) que se satisfacía un único alquiler por todos los bajos de la casa y que tales recibos se libraban siguiendo instrucciones de la propiedad, aplicando el índice del coste de la vida en un único recibo. D) En fecha 25 de abril de 1987 se notifica al arrendatario, hoy apelante, la elevación de renta correspondiente al índice de precios al consumo publicado por el I.N.E., con efectos desde el 1 de mayo de 1987, aumento que se efectúa sobre un solo local y sobre el alquiler único anterior (folio 50), librándose a partir de esa fecha y hasta el 1 de marzo de 1989 un solo recibo con la nueva renta y referido a un único local, el de la CALLE000 NUM002 NUM003 (folios 51 a 60). E) En el mismo sentido el impuesto de radicación se liquida por un solo local con una superficie total de 144 metros cuadrados (folio 43). F) Por último la propia actora ofreció al demandado arrendatario, al serle comunicada por éste su intención de traspasar los bajos, la suma de 2.500.000 pesetas, si dejaba los mismos vacíos y a su disposición (confesión judicial posición quinta, folios 121 y 122)...", por lo que, -se razona en su F.J.3º-, es evidente que, tratándose del arriendo de ambos locales, por una única actividad, con la unidad física de los mismos, con el libramiento de un solo recibo, y la denominación de local 1º y local 2º, posteriormente sustituida por la de local, con la aplicación de los aumentos a una sola renta, y no a dos alquileres, correspondientes a locales objeto de contratos distintos, siendo la fecha de su vigencia diferentes, conllevan a entender, que existió una novación contractual, y, que, en consecuencia, teniendo en cuenta, que la relación arrendaticia que liga a las partes, es un único local, y que, el traspaso del mismo, se ha realizado cumpliendo todos los requisitos exigidos por la Ley Arrendaticia, procede acoger el presente recurso; sentencia que es objeto de este recurso de Casación, interpuesto por la parte actora, con base a los 6 motivos que integran su escrito de formalización, de los cuales el 1º, 2º y 3º, fueron rehusados en su trámite correspondiente, dedicándose la Sala a examinar el resto.

En el CUARTO MOTIVO, se denuncia, al amparo del anterior núm. 5 del art. 1692 L.E.C., la infracción del art. 1204 C.c., y jurisprudencia que lo aplica, en que ha incurrido la sentencia recurrida, porque -se expresa- la misma mantiene que la obligación primitiva o arrendaticia de carácter doble, por ser 2 los contratos, ha sido novada objetivamente, deduciendo ésta, de una serie de elementos o datos que se enumeran en el F.J.2º de la misma; que al respecto, hay que decir, que si la novación nunca se presume, y ha de constar expresamente, tal como preveé el art. 1204 C.c. y la jurisprudencia, la sentencia recurrida toma en consideración -para entender la novación-, todas las circunstancias que han sido especificadas al transcribir el F.J.2º de la misma; que frente a ello, se aduce en el motivo: que la contigüidad de los locales arrendados no puede servir de base a su voluntad novatoria de dos contratos independientes; que respecto a las obras realizadas aún cuando hubiera tenido conocimiento la recurrente, en caso alguno, puede ello derivar, en un consentimiento expreso, y sobre todo, el dato de que, se librase por la administración de la arrendadora un solo recibo, eso, únicamente podía ser una razón de comodidad, sin que tenga ninguna otra relevancia, al igual que lo referente al aumento de renta, y que el ofrecimiento por parte de la propietaria, de una cantidad que se expresa, fue solo para facilitar la posibilidad de abandonar tales locales; por consiguiente se concluye por la recurrente "no es que esta parte quiera sustituir el criterio de la Sala, por el suyo propio", sino resaltar las circunstancias adversas a la novación tenida en cuenta. En el MOTIVO QUINTO se denuncia, por igual vía jurídica, la infracción del art. 1253 C.c., y jurisprudencia que lo aplica, por cuanto que, en consecuencia con el anterior, hay que afirmar, que es incorrecta la deducción que hace la Sala, entre tales circunstancias y la conclusión a que llega, esto es, la existencia de la novación de los contratos surgidos entre las partes, por cuanto que, no existe enlace preciso y directo, y que no existe tampoco esa voluntad terminante, de que se produzca la novación; por último, en el MOTIVO SEXTO, se denuncia por igual vía, lo dispuesto en el art. 1281 C.c., expresándose que el motivo se articula de forma complementaria en los anteriores, pues "parece ocioso decir, que el contenido literal de los contratos suscritos entre las partes, no ofrece lugar para la duda en torno a toda problemática del proceso", por cuanto que en definitiva se trata de dos arrendamientos de locales de negocio distintos, que no es posible que se conviertan (salvo pacto expreso) en un contrato de un solo arrendamiento, a efectos de su posterior traspaso.

Los citados motivos han de prosperar, y todo ello, por las siguientes razones: 1ª) porque con base en la convicción del tribunal sentenciador, de que, por las circunstancias del litigio, se ha producido una novación, calificada de novación contractual de carácter verbal en su F.J.3º, es evidente, que ello habrá de compulsarse a la luz del art. 1204 C.c., en donde, literalmente, se expresa, que para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o, que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles; Y ese carácter, imperativo o exigencia formal de la novación propia o extintíva, se conecta con una reiterada jurisprudencia, de la cual, pueden ser exponentes las Ss. de 9 de enero de 1992, que dice así: "...Siendo de acentuar a los efectos de la presunción de la existencia de la novación extintíva, la exigencia por parte de la doctrina jurisprudencial de que se haga constar expresamente la voluntad de llevar a cabo la extinción de la obligación primitiva (SS. del T.S. de 3-5-56. 28- 5-86.17.2.87, 7-7-89. 2-6-90 y 23-7-91), asimismo es de indicar que conforme a reiterada doctrina de esta Sala: 1) la novación modificativa o impropia, como su denominación indica, no tiene efectos extintivos sino únicamente de simple cambio o alteración de alguno de los aspectos no fundamentales en cuanto a su carácter o naturaleza, del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene aún cuando modificado en alguno de sus aspectos (SS. 7-3-86. 16- 12-87, 24-7-89 y 4-4-90); 2) que la apreciación de supuestos determinantes de la novación, en cuanto cuestión de hecho (S. 16-1-84) corresponde a los Tribunales de instancia, a cuyo criterio ha de estarse a menos de ser impugnado en forma (SS. 7 y 18-6 y 22-11-82; 20-11-85 y 27-10-90), lo que aquí no ha acontecido, por cuanto la interpretación que la Sala a quo ha realizado de la claúsula tantas veces citada es la acertada, ya que tomando como punto de partida los presupuestos fácticos que la sentencia impugnada determina como acreditados y admitidos por los litigantes, que se dejan relatados en el primero de estos fundamentos, es de volver a llamar la atención sobre la doctrina de esta Sala a cuyo tenor en los casos en que pudiera existir duda entre si la novación pudiera ser modificativa o extintiva, la solución ha de entenderse en pro del efecto de la más débil, o sea, de la modificativa (SS. 29-1-82 y 20-10-89)." Así como la de 23 de enero de 1992, que expresa: "...De acuerdo con la S. 10 de julio de 1986, debe declararse a tenor de lo dispuesto en el art. 1204 C.C., que la novación, en sentido propio, con su efecto específico de sustituir la antigua obligación por la nueva, requiere 'animus novandi' pero este no solo se exterioriza en la forma de manifestación dirigida a tal fin, sino también, cuando exista u na incompatibilidad total entre ambas relaciones obligatorias...". Y es claro que esa primera posibilidad -en el litigio- de la extinción de los primitivos contratos de arrendamiento, por el supuestamente único, no existe al no concurrir esa expresividad, o esa declaración terminante, que la Sala subraya, realzando la dicción enfática del precepto, para eliminar cualquier posible introducción de otra vía, que pudiera flexibilizar tal versión legal; y todo ello, con independencia de que, si se contempla el juego de la segunda alternativa, esto es cuando se den las incompatibilidades a que se refiere el precepto, se anticipa, asimismo, que aparte de la coherencia entre la antigua obligación, y la nueva, por cuanto que, ambas (o sea los primitivos contratos y el hipotético 2º o posterior), se refieren al mismo negocio de arrendamiento, en cuanto se trata por su objeto de una locación abarcante de dos locales comerciales, no puede apreciarse esa incompatibilidad legal ya que en todo momento se ha negado por la arrendadora la viabilidad del supuesto nuevo contrato, que sería entonces el cotejado para entender que es incompatible con los precedentes, por lo que, no cabe, tampoco, por este camino poder derivar en que, efectivamente, ese hipotético contrato último sea absolutamente incompatible con el anterior; 2º) ya en concreta proyección a las circunstancias determinantes del litigio se subrayan: los siguientes antecedentes ilustrativos: a) que por las partes, la actora-arrendadora y por el codemandado-arrendatario, se suscribieron sendos contratos de arrendamiento, el primero de ellos, en 2 de mayo de 1975 en virtud del cual se arrendaba el local de la antigua C/ CALLE001, esquina AVENIDA000, NUM002 NUM003 de Tarrasa, (hoy C/ CALLE000 ), con las circunstancias que se especifican en dicho contrato, unido a los autos (f. 7 y ss.); que posteriormente, por contrato de NUM000 de noviembre de 1975, se procede (igualmente entre las partes) por la actora a arrendar el local correspondiente, distinto por supuesto, sito asimismo, en la AVENIDA000 núm. NUM002 NUM003, de la localidad de Tarrasa; b) que así funcionaron las respectivas relaciones arrendaticias, (y con independencia de la realización de una serie de obras que facilitasen el acceso de ambos locales, por ser contiguos los mismos), y que, por la administración de la arrendadora, a partir de la fecha que indica la Sala, esto es, dos meses después de suscribir el 2º contrato, a partir de 1 de enero de 1976, se procedió a librar un solo recibo abarcante de las rentas pactadas por el arrendador de ambos locales, hecho no cuestionado y sin perjuicio del valor que posteriormente tenga el mismo, según el sentir de esta Sala; c) con fecha 25 de enero de 1989 el arrendatario, remitió por conducto notarial, -según acta de 2 de febrero de 1989 (f.11 y ss)-, carta -f.13- notificándole su intención de proceder al traspaso, literalmente, "de los locales de su propiedad señalados con el núm. NUM000 y NUM001 del inmueble núm. NUM002 NUM003 de la C/ CALLE000 de esta Ciudad, locales dedicados conjuntamente a la actividad de venta al público, de prendas deportivas y artículos de deporte, y amparado su arrendamiento en un solo recibo de alquiler, desde el 1 de enero de 1976, notificándoles su intención de traspasar a los efectos de lo dispuesto en el art. 32 L.A.U." agregándose en el punto 1º: "llevó establecido en ambos locales desde hace más de un año..."; a la recepción de dicha comunicación de traspaso, se contestó a su contenido, por la arrendadora, por igual conducto notarial, en 3 de marzo de 1989 según consta (a los ff. 15 y ss. autos), en donde, expresamente, se manifiesta su oposición a la intención de traspasar, por cuanto que la intención y el contenido de dicha comunicación se refiere a un local único, cuando realmente, se refieren a los dos arrendamientos que comprenden los contratos anteriormente indicados; d) no obstante ello, se efectúa la escritura de traspaso en 14 de marzo de 1989 (a f. 20 autos), y en cuya escritura -y la Sala lo subraya a los efectos correspondientes-, y dentro del dispositivo de la misma destaca y se hace constar, literalmente, que don Luis cede y traspasa a la codemandada doña Sofía, que acepta la cesión de los locales de negocio, así como los útiles y mercancias actualmente existentes en ellos", a que se ha referido el encabezamiento de dicha escritura, esto es, su ordinal NUM000, en donde se señala "que don Luis, es arrendatario de los locales NUM000 y NUM001 de la C/ CALLE000 NUM002 NUM003, de esta ciudad de Tarrasa, dedicados conjuntamente a la actividad...; al notificarse el cumplimiento de uno de los requisitos de los establecidos en el art. 32 L.A.U., acerca de dicho traspaso a la arrendadora (hoy recurrente), por parte de la misma se manifiesta expresamente por carta remitida por conducto notarial, su oposición, según el acta de 20 de marzo de 1989, (ff. 25 y 26), insistiendo asimismo, que se trata de dos contratos de arrendamiento claramente diferenciados.

Es evidente que con estos antecedentes, no se puede compartir la tesis de la Sala, de que se hubiese producido una novación objetiva, fundamentalmente según la Sala por el dato de que se librase un solo recibo por la administración de la propiedad, para el percibo de las rentas, al margen de otras circunstancias relativas a la proyección del incremento correspondiente de la renta, y demás datos que se expresan en el transcrito F.J. 2º, de la Sentencia recurrida, porque, frente a ello, destaca, y es el núcleo básico de esta "ratio decidendi", el hecho de que no exista voluntad expresa o terminante entre las partes, de proceder a la extinción de los contratos de arrendamiento suscritos por ambas, en las fechas calendadas, ni que por tanto se conviertan en uno solo, y ni tampoco acontece incompatibilidad alguna en su caso, en el supuesto de que existiese ese único contrato que sustituya a los dos precedentes según se razonó al analizar antes repetido art. 1204 C.c.; que, asimismo, tampoco cabe derivar de las circunstancias expuestas por la Sala, elementos o signos indicativos del "animus novandi" por los interesados, ya que es evidente, que ante la manifiesta y reiterada oposición de la arrendadora a que se considere como un solo contrato de arrendamiento, se resalta que, incluso, por el propio arrendatario codemandado, se manifiesta de forma inequívoca, que siempre su posición a los efectos relevantes de proceder al traspaso, parte de su consideración de que es arrendatario de los dos locales, según se explicita por la repetida comunicación de 25 de enero de 1989, como, sobre todo, por el propio expositivo de la susodicha escritura de traspaso, de 14 de marzo de 1989, en donde, manifiesta la actividad y titularidad jurídica con que actúa, para efectuar ese derecho, eso es, en base a ser arrendatario de los dos locales; y es que no puede haber mayor evidencia de la inexistencia de ese "animus novandi", y por lo tanto, la ausencia de esa terminante formulación a que se refiere el art. 1204, cuando el antagonismo de los contratantes sobre en el particular es diáfano y reiterativo según lo antes comprobado en el apartado c) -2º del anterior F.J. 3º, y al margen de que se reitera que, según lo constatado, por parte de la actora, en todo momento, se manifiesta su oposición a la conversión de un solo arrendamiento, de un solo local, en vez de los dos primitivos, y cuando, asimismo, por parte del propio arrendatario, en esos dos instrumentos que constan, expresamente se reconoce su condición o su cualidad de ser arrendatario de los dos locales; todo ello pues, conduce a la acogida de los referidos motivos, y de consiguiente resolver en los términos planteados por el debate en este sentido, procediendo anular la sentencia dictada por la Sala "a quo", y confirmar en todos sus aspectos lo resuelto por el Juzgado de 1ª instancia, por cuanto que su línea de razonamiento, fundamentalmente, coincide con lo anteriormente expuesto; pues en definitiva, es de pertinencia estimar la demanda, ya que, razonada la existencia y validez de los respectivos contratos de arrendamiento, es claro, que el traspaso verificado en el supuesto litigioso, en donde se hace referencia a un solo local de negocio, como si fuese una única unidad física, y una sola relación arrendaticia, vulnera frontalmente lo dispuesto en la normativa específica reguladora de la materia, esto es, los arts. 29 y ss. de la vigente L.A.U., y en particular, lo establecido en el art. 32, ya que todos los supuestos de hecho y normativos de la sanción, van referidos naturalmente, a la identidad física del objeto arrendado que se traspasa, lo que no ha acontecido en el caso de autos, por cuanto que, se repite, existiendo dos contratos de arrendamiento, por parte del arrendatario se procede a efectuar su derecho de traspaso, como si solamente se tratase de uno, por lo cual, las consecuencias de toda índole en cuanto a los efectos de la subrogación o derechos económicos que debería percibir, en su caso, la arrendadora, se conculcan al haberse crasamente vulnerado tal disciplina, lo que conduce naturalmente, a declarar la nulidad del traspaso efectuado; todo lo cual pues, confluye en la ESTIMACIÓN DEL RECURSO, con las demás consecuencias derivadas en cuanto a imposición de costas, manteniendo las impuestas por el Juez en su primera sentencia, sin imposición de las de segunda instancia, ni las de este recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español