STS 72/2006, 3 de Febrero de 2006

1.- La Procurador Dª. Concepción Bachero Serrado, en nombre y representación de D. Víctor, interpuso demanda de juicio declarativo de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Santa Coloma de Farners, siendo parte demandada D. Adolfo, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "por la que, estimando íntegramente la demanda: a) Se declare la rescisión unilateral de contrato de arrendamiento. b) Se declare a DON Adolfo deudor para con mi representado Don Víctor de la suma de 12.510.000.- ptas. c) Se condene al demandado según lo establecido en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a satisfacer a la actora en concepto de indemnización la suma de 12.510.000 pesetas, cantidad correspondiente a las rentas del periodo de tiempo comprendido entre el mes de abril de 1994 en el que el arrendatario desalojó anticipadamente el local de negocio ubicado en el Sector Comercial Villa de Macanet de la Selva Residencial Park, parcela nº 17 y el 16 de agosto del año 2.012 en que finalizaba el plazo contractual pactado, más intereses legales desde la presentación de la misma, así como las costas del juicio, por su evidente temeridad, mala fe y por imperativo legal en caso de oponerse.".

2. - El Procurador D. Ignasi de Bolos Pi, en nombre y representación de D. Adolfo, contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "en la que se declare la desestimación íntegra de la demanda, con expresa condena en costas del demandante, por su evidente temeridad y mala fe.".

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declara pertinente. Unidas a los autos las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Número Dos de Santa Coloma de Farners, dictó Sentencia con fecha 5 de noviembre de 1.997 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda principal presentada por el Procurador de los Tribunales Dña. Concepción Bachero Serrado, en nombre y representación de D. Víctor dirigido por el Letrado D. Joan Carles Cases Ribas; contra D. Adolfo, representado en autos por el Procurador de los Tribunales D. Ignasi de Bolos Pi y dirigido por el Letrado D. Josep López García, debo condenar y condeno al demandado a tener que abonar al actor la suma de 202.000 ptas. cantidad que devengará un interés moratorio igual al legal del dinero a contar desde la fecha de la demanda hasta la de la firmeza de esta sentencia, a partir de la cual y hasta su completo pago serán de aplicación los prevenidos en el art. 921 de la LEC , absolviendo al demandado de los demás pedimentos contenidos en la misma. Todo ello sin hacer expresa condena en costas.".

Recurrida en apelación la anterior resolución por la representación de D. Víctor, la Audiencia Provincial de Girona, Sección Primera, dictó Sentencia con fecha 6 de abril de 1.999 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Víctor contra la Sentencia dictada en fecha 5-11-1997 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Santa Coloma de Farners en los autos de Menor Cuantía nº 150/95 de los que dimana este Rollo, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la sentencia recurrida. El sentido de este Fallo comporta la imposición de las costas de esta alzada al apelante.".

1.- La Procurador Dª. Ana Espinosa Troyano, en nombre y representación de D. Víctor, interpuso recurso de casación respecto la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Girona, Sección Primera, de fecha 6 de abril de 1.999 , con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: MOTIVO A.- Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la LEC de 1.881 , se alega infracción por interpretación errónea, del art. 56 de la LAU de 24 de diciembre de 1.964 . MOTIVO B.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de la Jurisprudencia contenida en las Sentencias de 30 de noviembre de 1.992, 28 de febrero de 1.995 y 15 de febrero de 1.996 . MOTIVO C.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por aplicación indebida, de la doctrina contenida en las Sentencias de 15 de junio de 1.993 y 25 de enero de 1.996 . MOTIVO D.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción por interpretación errónea de la doctrina contenida en las Sentencias de 2 de julio de 1.984, 15 de junio de 1.993, 25 de enero de 1.996 y 28 de febrero de 1.996 .

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Alfonso Blanco Fernández, en nombre y representación de D. Adolfo, presentó escrito de impugnación al recurso formulado de contrario.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 20 de enero de 2.006, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

El recurso de casación objeto de enjuiciamiento se circunscribe a la problemática que plantea la aplicación del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 en relación con la cuantificación de la indemnización que tiene derecho a percibir el arrendador de un local cuando el arrendatario desiste unilateralmente del contrato antes de la terminación del plazo pactado.

Por Dn. Víctor se dedujo demanda frente al Dn. Adolfo solicitando se declarase la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y que el demandado es deudor para con el actor de la cantidad de doce millones quinientas diez mil pesetas, condenándolo conforme al art. 56 de la LAU a satisfacer al demandante la referida cantidad correspondiente a las rentas del periodo comprendido entre el mes de abril de 1.994, en que el demandado desalojó atípicamente el local del negocio situado en el sector comercial Villa de Maçanet de la Selva, Residencial Park, parcela nº 17, y el 15 de agosto del año 2.012 en que finalizaba el plazo contractual pactado, más intereses legales desde la presentación de la demanda.

El demandado se opuso alegando que no hubo resolución unilateral sino que medió un acuerdo verbal entre las partes para la resolución del contrato de arrendamiento, pues al no poder el demandado traspasar, el actor le pidió la resolución para hacerse cargo de la explotación; y asimismo invoca la existencia de abuso de derecho y enriquecimiento injusto en la pretensión del demandante.

La Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Santa Coloma de Farners de 5 de noviembre de 1.996, dictada en los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 150 de 1.995 , estima parcialmente la demanda y condena al demandado a abonar al actor la suma de doscientas dos mil pesetas, con un interés moratorio igual al legal del dinero a contar desde la fecha de la demanda hasta la de la firmeza de la sentencia, a partir de la cual y hasta su completo pago declara de aplicación los prevenidos en el art. 921 de la LEC , absolviendo al demandado de los demás pedimentos contenidos en la misma.

La Sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Girona de 6 de abril de 1.999 , recaída en el Rollo nº 494 de 1.998, desestima el recurso de apelación de Dn. Víctor y confirma íntegramente la resolución recurrida.

Por Dn. Víctor se interpuso recurso de casación articulado en cuatro motivos, individualizados por letras de la A a la D, en los que, al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC , respectivamente denuncia la infracción por interpretación errónea del art. 56 de la LAU de 24 de diciembre de 1.964 (motivo primero), vulneración de la doctrina jurisprudencial de las Sentencias 30 de noviembre de 1.992, 28 de febrero de 1.995 y 15 de febrero de 1.996 (motivo segundo), infracción por aplicación indebida de la doctrina establecida en las SSTS de 15 de junio de 1.993 y 25 de enero 1.996 y todo ello en relación a los hechos acaecidos entendiendo erróneas las presunciones a las que se ha llegado por los órganos de instancia (motivo tercero), y, con carácter subsidiario, para el caso de que no se estimasen los motivos anteriores, se alega infracción por interpretación errónea de la doctrina establecida en las SSTS de 2 de julio de 1.984, 15 de junio de 1.993, 25 de enero de 1.996 y 28 de febrero de 1.996 . Con base en lo expuesto suplica se case la resolución recurrida, y se dicte sentencia estimando la demanda, y con carácter subsidiario se condene a Dn. Adolfo a pagar al recurrente en concepto de resolución anticipada y unilateral del contrato de arrendamiento la cantidad de seiscientas noventa y seis mil pesetas más los intereses legales, con revocación de la condena al pago de las costas correspondientes a la segunda instancia que la Audiencia ha impuesto, de conformidad con lo interesado en el apartado D [motivo cuarto] del escrito de recurso.

Antes de entrar en el análisis de los motivos procede señalar como hechos básicos en que se fundamentan las resoluciones de instancia los siguientes: a), el contrato de arrendamiento entre D. Víctor y Dn. Adolfo se celebró el 17 de agosto de 1.987 con una duración de veinticinco años y prórrogas anuales y con una renta de sesenta mil pesetas mensuales revisables anualmente; b), en fecha 21 de marzo de 1.994 el arrendatario comunicó al arrendador la resolución unilateral del arriendo y el 1 de abril siguiente tuvo lugar el cese de ocupación del local arrendado; c), a partir del 11 de julio de 1.994 el hijo del arrendador procedió a explotar el bar y posteriormente, a partir del 19 de diciembre de 1.994, se concertó un nuevo contrato con otra persona por un período de veinticinco años y con una renta superior (noventa mil pts. mensuales) a la del contrato anterior; y, d), la condena a la indemnización de doscientas dos mil pesetas se corresponde con el tiempo en el que el local se halló libre y desocupado (desde el 1 de abril al 11 de julio de 1.994) "computándose prorrateadamente los días del mes de julio -once días a razón de dos mil pesetas diarias-".

El art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1.964, de 24 de diciembre , establece que "....si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir". En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1.992, 28 febrero 1.995, 13 febrero 1.996, 26 junio 2.002, 20 junio 2.003, 3 junio 2.005 ), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (Ss., entre otras, 2 julio 1.984, 15 junio 1.993, 25 enero y 28 febrero 1.996, 17 octubre 1.998, 25 marzo 1.999, 23 mayo 2.001, 15 julio y 11 noviembre 2.002 y 15 diciembre 2.004 -éstas dos últimas como "obiter dictum"-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU 1.964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU 1.964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LEC 2000 ).

Como consecuencia de lo expuesto se desestima el primer recurso [letra A] del motivo en que se denuncia la infracción del art. 56 de la LAU de 24 de diciembre de 1.964 , pues la resolución recurrida se ajusta la interpretación y aplicación del precepto que se sostiene en sintonía con la doctrina jurisprudencial que, atemperando el criterio rigorista literal, admite la posibilidad de moderar la indemnización en atención a las circunstancias del caso, y en concreto la de haberse ocupado el local por el arrendador con un nuevo contrato de arrendamiento, u otra explotación económica. Frente a ello nada obstan las razones expuestas en el motivo, pues, por un lado, la interpretación sistemática que se pretende carece de consistencia y no desvirtúa lo anteriormente argumentado; por otro lado, precisamente la solución jurisprudencial trata de mantener un criterio de igualdad y equilibrio entre las partes y responde a la exigencia de una justa composición de los intereses en conflicto; y finalmente, de entenderse -dialécticamente- que el precepto del art. 56 establece una "pena ex lege", como se alega con alusión a la opinión de un sector doctrinal, no cabría desconocer la operatividad del art. 1.154 CC con su efecto de "moderación equitativa" de la indemnización.

En el motivo segundo [letra B] se denuncia infracción de la doctrina jurisprudencial de las Sentencias 30 de noviembre de 1.992, 28 de febrero de 1.995 y 15 de febrero de 1.996, a las que añade en el cuerpo del motivo la del 30 de noviembre de 1.992 .

El motivo se desestima exclusivamente porque la jurisprudencia mayoritaria se orienta en el sentido de la ponderación según las circunstancias, como ya se expuso, debiendo advertirse que en la mayoría de las Sentencias modernas que condenaron al pago total de las rentas frustradas lo fue porque no concurría o no se probó una situación que por la notoria desproporción hiciera injusta y abusiva dicha solución.

La misma suerte desestimatoria del anterior debe correr el motivo tercero [letra C] en el que se acusa infracción por aplicación indebida de la doctrina establecida en las Sentencias de 15 de junio de 1.993 y 25 de enero de 1.996 y todo ello en relación a los hechos acaecidos, entendiendo erróneas las presunciones a las que se ha llegado por los órganos de instancia, a cuyo efecto se denuncia como infringido el art. 1.253 CC .

La desestimación se funda en que no cabe invocar como infringido el art. 1.253 CC cuando el juzgador de instancia no hizo uso de la actividad de las presunciones judiciales, ya que en tal caso no hay ninguna inferencia que someter al control casacional de logicidad. Por otra parte las dos Sentencias mencionadas claramente aplican en la materia la doctrina del enriquecimiento injusto, y, además, se debe añadir que no es cierto que en el supuesto de la S. de 15 de junio de 1.993 se esté en un periodo de prórroga -legal-, sino de duración del contrato, pues tal carácter tiene la prorroga convencional o por "tácita reconducción", y así lo entiende dicha resolución, en la que, en otro orden de razonamiento, si bien es cierto que se alude a que la petición actora se limitó "al tiempo en que los módulos (o fincas) permanecieron sin ser nuevamente arrendados (meses de agosto a octubre y 19 días de noviembre 1.986)", de modo harto significativo añade: "pues extenderla [la indemnización] al importe de toda la anualidad de la prórroga convencional ya iniciada (en 1-8-1.986), cosa que, con encomiable criterio jurídico no pretende la arrendadora, aquí recurrente, implicaría un enriquecimiento injusto para ésta".

En el cuarto y último motivo [letra D] se alega la infracción por interpretación errónea de la doctrina establecida en las Ss. de 2 de julio de 1.984, 15 de junio de 1.993, 25 de enero de 1.996 y 28 de febrero de 1.996 .

El motivo se desestima.

La determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria constituye "questo facti", por lo que su estimación es función soberana de los juzgadores de instancia, y sólo cabe su control en casación mediante denuncia de error en la valoración probatoria con cita de la norma legal de prueba que se estime conculcada de modo trascendente para tal apreciación fáctica. La valoración de dichas circunstancias en orden a su incidencia en la fijación de la indemnización corresponde al criterio del buen sentido del juzgador de instancia, y es posible su control casacional cuando no se justifica adecuadamente su aplicación, o no resulta coherente o razonable en el ejercicio del juicio de prudente ponderación.

En el caso no se ha planteado error en la valoración de la prueba, por lo que la denominada base fáctica deviene incólume en casación. La sentencia de la Audiencia no se detiene especialmente en el tema, pues sólo alude incidentalmente en el fundamento primero y en el fundamento tercero "in fine", en el que sienta que "tras examinar los autos, se comprueba que el 11 de julio de 1.994 se reinició la explotación del establecimiento". La motivación expresada no resulta suficiente, pero, como se asume implícitamente lo razonado en la sentencia de primera instancia, cabe aplicar la doctrina de la motivación por remisión. La Sentencia del Juzgado sí contiene diversas apreciaciones en el fundamento tercero que permiten sentar el porqué debe tomarse como día final para la fijación de la indemnización la fecha del 11-7-94, y no (como pretende la parte recurrente) la de 19-12-94, y es que a partir de aquella fecha ya hubo explotación o actividad económica en el local (las obras de restauración del mismo son anteriores) por parte de un familiar del arrendador. Y por ello no ha habido en la decisión de las instancias falta de coherencia o de razonabilidad, y su solución se ajusta a la doctrina jurisprudencial expuesta a lo largo de esta resolución.

La desestimación de los motivos conlleva la declaración de no haber lugar al recurso de casación; debiendo advertirse que este tribunal no puede entrar a examinar por razones obvias [no hay motivo casacional, ni es factible entrar en valoraciones discrecionales] el tema de las costas de la apelación, aunque sí acuerda no hacer condena respecto de las de la casación en atención a versar sobre una materia polémica, incluso jurisprudencialmente, y ser razonable el planteamiento efectuado aún cuando por las reflexiones expuestas no prospere el recurso, todo ello con base en el derecho a la tutela judicial ( art. 24.1 CE ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español