STS 297/2002, 3 de Abril de 2002

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y seis de los de Madrid, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía número 1029/1992, a instancia de D. Cesar , representado por el Procurador D. Francisco García Crespo, contra D. Jaime y contra la mercantil Gevico, S.A., sobre fijación de renta.

1. - Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que se condene a D. Jaime y a la mercantil Gevico, S.A., de forma conjunta y solidaria a lo siguiente: "a) Se realice una correcta interpretación de los contratos de Arrendamiento de local de negocio y se fije la fecha 185.000 ptas. mensuales por parte del propietario, más impuestos y subidas anuales.- b) Se realice rendición de cuentas de las cantidades de 5 millones de pesetas que han sido entregadas por la propiedad del local y se indique en que se han gastado.- c) Se ejecuten las obras pactadas conforme a lo estipulado en el Informe-proyecto de los Arquitectos, que han sido presentado y en caso de no haber sido realizados que se obliguen a su ejecución y a su costa.- d) Que se mantenga vigente el contrato y no sea rescindido, salvo por falta de pago o incumplimiento del mismo.- e) Que se condene en costas a los demandados".

2. - Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador D. Enrique Hernández Tabernilla, en representación de Gevico, S.A., quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, con las excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda y falta de acción. A su vez formuló reconvención y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se acuerde: "... haber lugar a la reconvención formulada condenando a la demandante reconvenida a abonar a mi representada la cantidad reclamada, con expresa imposición de las costas de la demanda reconvencional".

   No habiendo comparecido en autos el demandado D. Jaime fue declarado en rebeldía por providencia de fecha 29 de Septiembre de 1993.

   El Procurador D. Francisco García Crespo en la representación que ostenta, contestó a la demanda reconvencional y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que "...se absuelva a mi representado D. Cesar de las peticiones de los demandados y les condene en los mismos términos que la petición del suplico de la demanda presentada por esta parte".

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

4. - El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha veinte de Junio de mil novecientos noventa y cuatro, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por DON FRANCISCO GARCIA CRESPO, Procurador de los Tribunales en nombre y representación de DON Cesar contra GEVICO S.A., representado por DON ENRIQUE HERNANDEZ TABERNILLA, Procurador de los Tribunales, y DON Jaime , debo declarar y declaro: 1) Que no procede que se realice una correcta interpretación de los contratos de Arrendamiento de local de negocio y se fije la fecha 185.000 pesetas mensuales por parte del propietario, más impuestos y subidas anuales.- 2) Que no procede que se realice rendición de cuentas de las cantidades de 5 millones de pesetas que han sido entregadas por la propiedad del local y se indique en que se ha gastado.- 3) Que no procede que se ejecuten las obras pactadas conforme a lo estipulado en el Informe-Proyecto de los arquitectos, que ha sido presentado y en el caso de no haber sido realizados que se obliguen a su ejecución y a su costa.- 4) Que no procede que se mantenga vigente el contrato y no sea rescindido, salvo por falta de pago o incumplimiento del mismo.- Asimismo se declara que se estima la demanda reconvencional interpuesta en el presente procedimiento, y se condena a la parte actora en la causa a abonar a la demandante reconvencional la cantidad de 11.557.147 pesetas.- Se imponen las costas de este procedimiento a DON Cesar ".

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha veintiocho de Junio de mil novecientos noventa y seis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimando, en parte, el recurso interpuesto por la representación procesal de Don Cesar contra la sentencia recaída en los presentes autos, de fecha veinte de junio de mil novecientos noventa y cuatro, y, en su consecuencia, se revoca la misma; por lo que, acogiendo parcialmente la demanda inicial de estas actuaciones, se condena a la sociedad GEVICO, S.A. a satisfacer al actor la cantidad de UN MILLON TRESCIENTAS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTAS NUEVE PESETAS (1.329.609 pesetas), sin efectuar especial pronunciamiento sobre costas, salvo las relativas al demandado absuelto, que expresamente se imponen al actor Don Cesar .- Asimismo, se ratifica la sentencia de instancia en cuanto a la estimación total de la demanda reconvencional, condenando a Don Cesar a satisfacer a la sociedad GEVICO, S.A. la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTAS CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE PESETAS (11.557.147 pesetas), y las costas causadas por virtud de la misma.- De igual modo se ratifica la sentencia de instancia en el pronunciamiento referente a la desestimación de la demanda inicial interpuesta contra D. Jaime , al que se le absuelve de la misma.- Todo ello sin hacer declaración alguna sobre el pago de las costas de esta alzada".

1.- El Procurador D. Francisco García Crespo, en nombre y representación de D. Cesar , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- A tenor del art. 1692 punto 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil basado en el art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. SEGUNDO.- A tenor del artículo 1692 apartado 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil basado en los artículos 1216 y 1218 ambos del Código Civil, que han sido infringidos y vulnerados. TERCERO.- A tenor del art. 1692 apartado 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Basado en el art. del Código Civil y el art. 1228 del Código Civil y 1230 del Código Civil. CUARTO.- A tenor del art. 1692 apartado 5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil basado en los arts. 1089 y 1091 del Código Civil. QUINTO.- A tenor del art. 1692 apartado 5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil basado en los arts. 1278 y 1281 del Código Civil que han sido infringidos. SEXTO.- A tenor del art. 1692 apartado 5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, basado en los arts. 1255 y 1256 del Código Civil.

2. - Admitido el recurso, y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador D. Enrique Hernández Tabernilla en nombre y representación de Gevico, S.A., presentó escrito de impugnación al mismo, no habiendo evacuado dicho trámite el Procurador D. Celso de la Cruz Ortega en representación de D. Jaime .

3. - No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 15 de Marzo del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

D. Cesar y "GEVICO, S.A." habían concertado el arrendamiento de un local destinado a "pub", propiedad del primero, mediante documento privado de 11 de mayo de 1989 que luego fue complementado y parcialmente modificado por otro de 28 de Diciembre de 1990.

El Sr. Cesar formuló demanda contra la entidad arrendataria y contra D. Jaime que como representante de la misma había intervenido en los mencionados documentos, solicitando se fijase la renta en 185.000 ptas mensuales, y se condenase a la demandada a rendir cuentas de la cantidad de cinco millones de pesetas que había recibido del demandante y a proceder a la ejecución de las obras pactadas. La mercantil mencionada se opuso a la demanda y formuló reconvención reclamando el abono de 11.557.147 ptas. El Sr. Jaime fué declarado en rebeldía.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó totalmente la demanda y acogió la reconvención con imposición al Sr. Cesar de las costas del procedimiento.

La Audiencia Provincial, estimando parcialmente el recurso del arrendador condenó a GEVICO a abonar al mismo la cantidad de 1.329.609 ptas, sin hacer declaración respecto a costas, salvo la imposición al actor de las relativas al demandado absuelto. En cuanto a la reconvención, confirmó la sentencia del Juzgado, condenado al actor al pago de las costas. No hizo pronunciamiento respecto a las costas de la alzada.

En el primero de los seis motivos del recurso de casación del Sr. Cesar , con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 359 de dicha norma imputando falta de claridad y congruencia a la sentencia impugnada, pues la misma solo se refiere a uno de los cuatro apartados de la súplica de la demanda -el b)- sin abordar la cuestión de la ejecución de obras que debía llevar a cabo la arrendataria con la aportación de cinco millones de pesetas a tal fin.

El motivo ha de ser desestimado, pues es lo cierto que la resolución recurrida, en su tercer Fundamento de Derecho analiza las circunstancias concurrentes en el desarrollo de la relación contractual que las partes litigantes iniciaron el 11 de mayo de 1989, sentando la afirmación fundamental de que el demandante, pese a tener conocimiento de que para obtener la concesión de licencia de apertura del local arrendado debían acometerse obras muy costosas hizo creer al arrendatario que dicha licencia estaba concedida y le entregó cinco millones para ejecución de dichas obras.

A partir de esta afirmación, a la que ha de añadirse la de que el incumplimiento contractual era imputable al arrendador (Fundamento Jurídico Cuarto) pues conocía que los defectos del local imposibilitaban su utilización los fines para los que se arrendó, llega la Audiencia a la conclusión de que procedía la confirmación casi en su totalidad de la sentencia del Juzgado, desestimatoria de la demanda, pues el mantenimiento de la vigencia el contrato con los consiguientes aumentos de renta (apartados a) y d)) y la obligación del arrendatario de ejecutar obras (apartado c), resultaban absolutamente inaceptables dada la mencionada falta de condiciones del local y su inadecuación para la finalidad para la que había sido arrendado. No obstante, acogió la petición de rendición de cuentas (apartado b) y obligó a la arrendataria al abono al actor del saldo favorable al mismo que de ellas resultaba.

En el segundo motivo del recuso se denuncia, con base en el ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC, la infracción de los artículos 1216 y 1218 del Código civil.

Se señala que el tribunal de instancia ha sufrido error, pues existe licencia de apertura, según se deduce del documento nº 2 de la demanda y de la certificación de la Secretaría General del Ayuntamiento de Madrid del folio 305, así como de otros certificados acreditativos de que la titularidad del local corresponde al Sr. Cesar , estando al corriente de impuestos.

Se alega que todos ellos son documentos públicos que no han sido tenidos en cuenta en la sentencia recurrida.

El recurrente está tratando de obtener una nueva valoración de la prueba, que sustituya a llevada a cabo por la Audiencia Provincial, lo que es notoriamente improcedente, pues la vía casacional no puede ser convertida en una tercera instancia.

Por otra parte si bien pueda haber error en la manifestación de que el local carecía de licencia de apertura, debe observarse que del simple examen de la documentación a que se refiere el recurrente se desprende que aunque existe dicha licencia, al no obrar la firma el técnico municipal competente en el Acta de Funcionamiento, carece el local de un requisito indispensable para el funcionamiento de su actividad, según exige el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias y Control Urbanístico (informe de la Secretaría de la Junta Municipal de Distrito, folios 342 y 343, expresamente mencionados por el recurrente).

El motivo, por ello, ha de ser rechazado.

En el tercero motivo, con el mismo amparo procesal se denuncia la infracción de los artículos 1228 y 1230 del Código Civil, afirmando que los gastos que, por importe de 3.670.391 ptas, se dice ha satisfecho GEVICO no están debidamente justificados y además no se corresponden con el proyecto Básico de ejecución de obras en el local de litigio que había sido visado por el Colegio de Arquitectos.

Vuelve a incidir el recurrente en un intento de convertir un remedio extraordinario como es el recurso de casación en una especie de tercera instancia en la que pudiera llevarse a cabo una nueva valoración probatoria, función que corresponde, salvo circunstancias excepcionales que no se dan en el supuesto de autos, a los órganos de instancia.

En el caso que nos ocupa, la Audiencia Provincial ha realizado una apreciación de todos los datos obrantes en los autos de la que resulta una maliciosa actuación del arrendador que ha inducido a GEVICO a formalizar un contrato que en modo alguno podría satisfacer sus expectativas dada la serie de deficiencias que presentaba el local en que proyectaba desarrollar su actividad y lo costoso de los trabajos necesarios para su subsanación.

En tal contexto, el que las obras ejecutadas se ajustasen estrictamente o no a un determinado proyecto se presenta como una cuestión irrelevante, debiendo estarse, por otra parte, a la apreciación de la Audiencia acerca de la justificación de los pagos al efecto realizados.

Por lo expuesto, el motivo ha de ser, asimismo, rechazado.

En el cuarto motivo, que con evidente error se fundamenta en el ordinal 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo entenderse que se refiere al apartado 4º del precepto, se reprocha a la resolución recurrida la infracción de los artículos 1089 y 1091 del Código Civil.

Se aduce error al imputar únicamente al actor el incumplimiento contractual, insistiendo en que el local arrendado disponía de licencia y que sólo una inspección del Ayuntamiento realizada en el año 1989 obligaba a realizar obras. Ante esta circunstancia las partes firmaron el segundo contrato de ejecución de obras, sin que el arrendatario hubiese cumplido los compromisos que en el mismo asumiera.

Ha de repetirse lo ya expuesto respecto al comportamiento malicioso del recurrente tanto al aparentar que se hallaba en posesión de la totalidad de los permisos y autorizaciones administrativas para la normal explotación del local de su propiedad, como al ocultar la serie de deficiencias del mismo y lo costoso de las obras tendentes a su subsanación.

Por ello, la pretensión deducida por vía reconvencional por GEVICO -cuya estimación es lo que concretamente se rebate en este motivo- se hallaba debidamente fundada, según apreció el Tribunal de instancia, pues el serio incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que de acuerdo con los apartados 2º y 3º del artículo 1554 del Código Civil le incumbían, facultaban al arrendatario a exigir la resolución del contrato, según previene el artículo 1124 del mismo Cuerpo legal.

Procede, pues, la desestimación del motivo.

En el quinto motivo, con la misma errónea cobertura procesal, se denuncia la infracción de los artículos 1278 y 1281 del Código Civil, insistiendo en los argumentos anteriormente expuestos y rechazados, respecto al incumplimiento contractual imputable a GEVICO que se dice no ha sido reflejado en la sentencia y llegando a la afirmación de que, por ello, se han infringido los preceptos mencionados que disponen que cuando los contratos están claros y no dejan lugar a dudas, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

El motivo ha de ser rechazado, por cuanto indebidamente se mezclan en él la falta de reflejo en la sentencia del incumplimiento que el recurrente imputa a la arrendataria, con la equivocada interpretación del contrato celebrado por los litigantes, que es lo que realmente debiera ser el contenido de un motivo fundado en la vulneración de los artículos 1278 y 1281 del Código Civil.

Pudiendo añadirse, a mayor abundamiento, que en la sentencia no se interpretan en uno u otro sentido las cláusulas, sino que se tiene en cuenta la conducta observada por el recurrente a la que ya nos hemos referido con anterioridad.

En el último motivo del recurso se denuncia la infracción de los artículos 1255 y 1256 del Código Civil dado que a tenor de los mismos los contratantes pueden establecer las cláusulas y pactos que tengan por conveniente, cuya validez y cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una de las partes.

El recurrente se limita a mencionar las obligaciones que considera incumplidas por la arrendataria, con olvido de que la Sala de instancia ha tenido en cuenta la gravedad de su propio comportamiento contractual para decidir, con todo acierto, la casi general desestimación de su pretensión y el total acogimiento de la formulada por la entidad demandada.

En evitación de innecesarias repeticiones hemos de remitirnos a cuanto sobre el particular ha sido expuesto en anteriores Fundamentos Jurídicos de esta resolución, que lleva al rechazo del motivo analizado.

A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe ser condenado el recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español