STS, 29 de Diciembre de 1995

En la demanda inicial de los autos de que trae causa este recurso, acogidos al trámite de los incidentes de acuerdo con los arts. 123 y 126 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las actoras, en su condición de propietarias arrendadoras de la masía "DIRECCION000" ejercitan frente al arrendatario ahora recurrente: "a) acción principal, solicitando la resolución del contrato y de la relación arrendaticia existente entre actoras y demandado, por infracción grave de las condiciones anexas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento y por infracción grave del artículo 114, causa 7ª, párrafo 1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos", y con carácter subsidiario "b) acción reclamando el cumplimiento de las obligaciones contractuales libremente asumidas y arbitrariamente infringidas"; el Juzgado que conoció del asunto en primera instancia dictó sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento si bien en el primero de sus fundamentos jurídicos se declara que las obras de adecentamiento realizadas por el arrendatario en el sector noreste de la primera planta alta excluida del contrato no puede provocar la resolución de éste sin perjuicio del derecho que subsiste a las arrendadoras para ejercitar la acción oportuna en juicio ordinario que corresponda. La sentencia recurrida confirmó la de primer grado, puntualizando en el tercero de sus fundamentos de derecho que las obras en que la parte actora funda la acción resolutoria ejercitada son dos, a saber, la ampliación y sobreelevación de una antigua bodega de la masía arrendada y la construcción en el ángulo nordeste de la casa de una Sala o dependencia con destino a cocina; la primera ha supuesto la adición a la casa de campo objeto de arrendamiento de un cuerpo de edificio sobresaliente de la fachada trasera, con una superficie construida que no consta con exactitud, dada la deficiencia del dictamen pericial, pero que no es inferior a 227'95 metros cuadrados, según resulta de la memoria y planos confeccionados por Arquitecto superior que obran en la carpeta tercera de la pieza separada de documentos, y con una altura que en su punto mas elevado supera evidentemente la de la originaria bodega, impidiendo en parte la visión de una galería formada por arcos de medio punto que caracteriza la edificación preexistente; la segunda de dichas obras consiste en la adición en el extremo opuesto al anterior de la fachada trasera de la masía arrendada de un cuerpo de edificio, también sobresaliente de la alineación de la fachada y que se ha pretendido disimular mediante movimientos de tierras.

El contrato de arrendamiento concertado entre los litigantes establece en la cuarta de su condiciones anexas que "constituye el objeto del contrato la totalidad de la masía conocida por "DIRECCION000", con excepción de la primera planta alta, es decir, incluyendo la planta baja, la segunda planta alta así como la extensión de terreno que resulta del croquis que las partes suscriben como anexo, en el que se fijan los metros de los linderos. Por lo que se refiere a la primera planta alta se la reserva la propiedad actual para su uso exclusivo como vivienda, pero no podrá adquirirla, venderla o ceder a terceras personas ajenas al arrendatario"; en la cláusula quinta, bajo la rúbrica "Permiso para obras", se establece que "el arrendatario podrá efectuar en cualquier momento las obras de adecuación y mejora que estime necesarias sin otra limitación que la de respetar el general aspecto exterior del edificio y su solidez, debiendo obtener a su exclusiva cuenta y cargo los oportunos permisos, contar con la asistencia facultativa necesaria y ejecutar también a su exclusiva cuenta y cargo tales obras, que, en cualquier caso, quedarán en beneficio de la finca en el supuesto de resolución del contrato, sin que el arrendatario pueda exigir indemnización alguna por tal concepto. El permiso que se concede alcanza a la construcción e instalación de piscinas, campos deportivos y demás dotaciones que quepa efectuar en los terrenos comprendidos en el arrendamiento"; en la cláusula sexta del contrato se conviene que "el local arrendado se destinará a hostelería en general y a vivienda".

No obstante el orden en que se han expuesto en el escrito de formalización los motivos que integran el recurso, ha de alterarse ese orden por cuanto la resolución del primero exige una previa interpretación de las cláusulas contractuales y así como una calificación de las obras en que se apoya la acción resolutoria ejercitada y que el motivo da por supuestas en sentido favorable a sus pretensiones; así ha de examinarse en primer término el segundo motivo en que, al amparo del ordinal 2º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento, por infracción de los artículos 484, 1º de la citada Ley Procesal en relación con los artículos 123 y 126 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, citándose asimismo en el desarrollo del motivo el artículo 154-3º de la repetida Ley de Enjuiciamiento.

Un primer argumento del motivo se funda en haberse producido una indebida acumulación de acciones; examinada la demanda inicial, que ciertamente no constituye un paradigma de claridad y precisión, se puede concluir que en ella se han ejercitado dos acciones diferentes una de resolución del contrato arrendaticio por la resolución de obras inconsentidas, amparada en el artículo 114, causa 7ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otra en que se insta el cumplimiento por el arrendatario de las estipulaciones contractuales; tal acumulación de acciones en el procedimiento incidental del artículo 126 de la Ley arrendaticia es evidentemente improcedente ya que la segunda de dichas acciones, que se ejercita con carácter subsidiario de la primera, al no fundarse en derechos reconocidos en la citada Ley especial , tiene su cauce procesal adecuado en el juicio declarativo correspondiente. No obstante ello, no procede la estimación del motivo en base a ese argumento por las siguientes razones: a) declarado en la primera instancia que las obras de adecentamiento de las dependencias de la primera planta alta excluida del contrato no pueden provocar la resolución de éste sin perjuicio del derecho de las arrendadoras para ejercitar la acción oportuna en el juicio ordinario, cuestión que no fue objeto de la segunda instancia, es claro que no se ha producido indefensión alguna a la parte recurrente; b) por otra parte, la acción calificada de subsidiaria por la actora, en cuanto hace a las obras realizadas dentro de lo que fue objeto del contrato y cuya eliminación se pide en el suplico de la demanda es evidente su carencia de sentido cualquiera que sea la suerte de la acción resolutoria ejercitada como principal ya que la desestimación de ésta implicaría la correcta actuación del arrendatario al realizar las obras controvertidas que no entrañarían, por tanto, incumplimiento contractual alguno por parte de aquél; esto así, la estimación de los argumentos esgrimidos en el motivo, solo conduciría a remitir a las partes a un procedimiento incidental en que se ventilase la legalidad o ilegalidad de las obras ejecutadas y su virtualidad resolutoria del contrato; en consecuencia, como dice la sentencia de 14 de octubre de 1993, la acumulación inicialmente defectuosa ha devenido intrascendente, pues, obviamente, no ha producido ruptura de la nulidad de proceso ni ha dado lugar a una artificiosa complejidad de éste que deba ser evitada.

Esa inadecuación del procedimiento que se invoca en el motivo, se apoya en que, se cita textualmente; "la causa 7ª del artículo 114 L.A.U. no tiene nada que hacer en este pleito"; el propio desarrollo del motivo conduce a su rechazo ya que lo que se está planteando es si concurren o no los presupuestos de hecho de la causa resolutoria del artículo 114-7ª, lo que indudablemente constituye la cuestión de fondo del litigio y no una cuestión procesal como se pretende. Por todo ello no puede prosperar este motivo.

El motivo tercero del recurso por la vía del artículo 1692-5º de la Ley Procesal Civil, denuncia como infringido el artículo 1281-1º del Código Civil al no haberse tenido en cuenta por la Sala " a quo" los claros términos de la estipulación anexa quinta del contrato , relativa al permiso concedido al arrendatario para realizar obras en la cosa vendida y que ha sido transcrita en el fundamento primero de esta resolución; el extenso alegato del motivo se contrae a que se concedió al arrendatario un amplio permiso para la realización de obras cuya única limitación era "respetar el general aspecto exterior del edificio y su solidez", entendiendo la recurrente que las obras por ella ejercitadas, antes descritas, no alteran el "general aspecto exterior" de la masía. Si bien es cierto que las palabras "configuración" y "aspecto" tienen distinta acepción, que no diferencia conceptual como se dice en la sentencia recurrida, según el Diccionario de la Academia, no es menos cierta la sinonimia existente entre los términos "configuración" y "conformación", por un lado, y "figura", "forma" y "aspecto", por otro, de modo y manera que cualquier cambio en la forma o figura de una cosa, cualquier cambio en su "configuración" o "conformación", conlleva un cambio de aspecto de la misma, que no necesariamente ha de ser mejor o peor que el anterior sino simplemente distinto; por ello, la imposición al arrendatario en la repetida condición quinta de la obligación de respetar "el general aspecto exterior" de la masía no puede interpretarse en el sentido de que sólo tuviese que respetar aquellos elementos arquitectónicos del edificio que le daban a éste su singularidad propia y le hacían merecedor de una especial protección urbanística, pues la modificación apreciable desde el exterior de una de las partes del edificio ya existente y la adición de una nueva pieza aumentando el volumen de lo edificado, supone dar al conjunto del edificio una nueva forma o figura, una configuración exterior distinta de la que tenía, con lo que se da un aspecto diferente al edificio; en consecuencia, al considerar la Sala " a quo" que las obras descritas, precisamente por alterar el aspecto general exterior del edificio supone dar al mismo una nueva configuración modificando, desde el punto de vista externo, la que antes tenía, no ha infringido el artículo 1281-1º del Código Civil, al obtener la intención de los contratantes de los propios términos en que consta expresada esa voluntad; se alega asimismo que en el segundo párrafo de la cláusula quinta, según el cual "el permiso que se concede alcanza a la construcción e instalación de piscinas, campos deportivos y demás dotaciones que quepa efectuar en los terrenos comprendidos en el arrendamiento", supone una autorización de las repetidas obras, ya que la enumeración que en él se hace lo es a titulo de ejemplo y las realizadas se incluyen en la expresión "demás dotaciones". El argumento no es atendido ya que la autorización que en el se contiene, todo lo amplia que se quiera, se refiere a instalaciones deportivas y las instalaciones necesarias para su uso, pero ello, dado su tenor literal, no permite la ocupación del terreno arrendado con obras de nueva planta que amplíen la superficie edificada de la masía; la interpretación que sostiene la recurrente de la repetida cláusula le permitiría la práctica ocupación del terreno con nuevas edificaciones sin finalidad deportiva y unidas al edificio original siempre que no se modificasen los elementos arquitectónicos existentes; por todo ello, procede la inadmisión del motivo. Establecida así la extensión de la autorización concedida en el contrato para la realización de obras, resultante de la voluntad de las partes manifestada en los claros términos de la tan mencionada cláusula quinta, debe desestimarse igualmente el cuarto motivo del recurso en que se denuncia infracción del artículo 1281-2º del Código Civil, formulado con carácter subsidiario para el caso de desestimación del tercero; según reiterada doctrina jurisprudencial manifestada en numerosas sentencias y que se recoge en la de 2 de julio de 1993, "las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entran en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes , que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de lo que preconiza la interpretación literal"; en el presente caso, de acuerdo con esa doctrina, la claridad de los términos en que fue concedido el permiso para obras hace innecesario acudir a la norma hermenéutica del párrafo 2º del artículo 1281 del Código Civil; aparte de ello, los que se consideran como actos coetáneos, las cláusulas 1ª, 2ª y 3ª, relativas a la renta, no pueden considerarse como tales, sino que constituyen el propio acto jurídico o negocio a interpretar, que podrán entrar en juego en una interpretación sistemática pero no como actos distintos de aquél en que se manifestó la voluntad de las partes; de los que se citan como actos posteriores reveladores de la intención de las partes tampoco pueden extraerse las conclusiones que pretende la recurrente, así la solicitud conjunta al Ayuntamiento para la instalación del restaurante no contiene manifestación alguna de la que pueda deducirse la extensión del permiso para obras concedido por los arrendadores al arrendatario, y en cuanto al tiempo que transcurrió entre la ejecución de las obras y la presentación de la demanda, no respeta el recurrente las declaraciones que en tal sentido se contienen en la sentencia recurrida.

Por el cauce procesal del ordinal 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se articula el motivo quinto por "infracción de las normas jurídicas relativas a los preceptos del Código Civil reguladoras de la fuerza probatoria de la confesión judicial, artículo 1232, párrafo primero, del Código Civil, demostrativa de mediar un consentimiento tácito de las obras en que se funda la demanda". En relación al consentimiento tácito a las obras realizadas por el arrendatario y que pudieron dar lugar a la resolución del contrato al amparo del artículo 114-7ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la doctrina jurisprudencial no excluye la posibilidad de que el consentimiento se manifieste por hechos que con toda evidencia lo signifiquen, si bien, como dice la sentencia de 22 de enero de 1972, " el simple conocimiento por parte de la actora o arrendadora, de las obras realizadas, no puede identificarse con el consentimiento exigido por la Ley, ni aún unido a la pasividad de dicha arrendadora, todo lo cual puede obedecer a circunstancias diversas o admite diferentes interpretaciones"; y, en similares términos, la sentencia de 7 de junio de 1973 dice que "como, entre otras muchas, se indica en las sentencias de 25 de enero y 4 de marzo de 1961, el mero conocimiento de la realización de las obras no implica el consentimiento presunto por parte del propietario, a efectos de la causa 7ª del artículo 114, por no ostentar aquel hecho la categoría de un acto propio expresivo de la voluntad de crear o modificar ningún derecho y no existir entre él y el aserto que se desea derivar, el alcance preciso y directo exigido por el artículo 1253 del Código Civil para la estimación de las presunciones"; mas recientemente, la sentencia de 7 de octubre de 1992 dice que "la idea del llamado consentimiento tácito, creación doctrinal y jurisprudencial con objeto de flexibilizar la interpretación del artículo 114-7ª de dicha normativa, tiene un lógico y justo límite que el arrendador conocía o conoció la realización de las obras sin que opusiera a ellas obstáculos alguno, ya que de ser así tal conducta entraría en el marco de los llamados actos propios", añadiendo esta resolución que "también constituye doctrina jurisprudencial en relación con el expuesto, que la apreciación de si existe o no en cada caso concreto ese tácito consenso es algo que la Ley reserva al prudente arbitrio del Juzgador y, consiguientemente, sólo puede ser combatido eficazmente en casación acreditando que el mismo no ha valorado adecuadamente las circunstancias concurrentes en el caso".

En el presente caso la prueba de confesión prestada por las arrendadoras no acredita la existencia de ese consentimiento tácito que se invoca pues, respecto a las obras de ampliación de la antigua bodega, consta de las posiciones que se acotan en el recurso la oposición de aquéllas a la forma en que se realizaba dando mayor altura a la misma, no constando, como recoge la sentencia recurrida, que tales quejas fueran atendidas por el arrendatario y sí que las obras realizadas lo fueron "con una altura que en su punto más elevado supera evidentemente la de la originaria bodega, impidiendo en parte la visión de una galería formada por arcos de medio punto que caracteriza la edificación preexistente", lo que contradice la tesis recurrente de que no se alteró el "general aspecto exterior" de la masía aceptando incluso la interpretación que esa parte da a los términos entrecomillados; y en cuanto a la segunda de las obras en que se funda la acción resolutoria, aparte de no formularse posición alguna sobre ella en los correspondientes pliegos, es evidente la oposición de las demandadas puesto que estando en fase de ejecución en 26 de septiembre de 1988, la demanda se formula en 10 de febrero del siguiente año, sin que, como señala la sentencia "a quo", de la prueba practicada resulte indicio alguno del consentimiento de las actoras para su realización. En consecuencia, la Sala de instancia ha valorado correctamente la prueba de confesión para, en unión de la adecuada y ponderada apreciación y valoración de las restantes pruebas, dar por no existente ese consentimiento amparador de las obras realizadas por el arrendatario, por lo que decae el motivo.

Igual suerte desestimatoria ha de seguir el motivo noveno en que, por el cauce del antiguo número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se alega error en la apreciación probatoria del Tribunal de instancia basado en documentos obrantes en autos "demostrativos, se dice, de haber mediado el consentimiento de las arrendadoras para la realización de las obras"; el motivo no puede prosperar por cuanto los reportajes fotográficos que se citan en el motivo no tienen el carácter de documentos a efectos casacionales y lo único que demuestran es la realidad de las obras; la instancia dirigida al Ayuntamiento solicitando la licencia para la instalación de un restaurante, aunque firmada por la arrendadora, no contienen manifestación alguna sobre las obras a realizar; en cuanto a la autorización concedida por el Ayuntamiento, su carácter administrativo impide que pueda servir de apoyo a un motivo de casación de esta clase y lo mismo ha de decirse del permiso municipal para edificar que, además, se concede "para cambiar de uso como restaurante y reforma interior de la denominada DIRECCION000"; finalmente, las pólizas de préstamo concertadas por el arrendatario difícilmente pueden ser consideradas como prueba de un consentimiento que se dice prestado por quien no intervino en esos contratos.

El motivo sexto denuncia infracción de la jurisprudencia de esta Sala, relativa a la existencia de un consentimiento implícito por resultar necesaria la realización de las obras atendido el fin a que iba destinado el edificio arrendado, citándose las sentencias de 14 de junio de 1991, 14 de febrero, 17 de abril y 29 de septiembre de 1989. Dice la sentencia de 17 de abril de 1989, con cita de otras varias, que las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el concederla o no,o, en su caso, sin la autorización judicial.

La doctrina citada lleva a la conclusión opuesta a la pretendida en el motivo ya que las obras fundamento de la acción ejercitada no pueden considerarse como obras de adaptación o adecuación del local de negocio que en él iba a desarrollarse al consistir tales obras en la modificación del espacio construido, aumentando el volumen edificado de la antigua bodega y levantando de nueva planta una dependencia destinada a cocinas adosada a la edificación existente, lo que no encaja en los conceptos de adaptación o adecuación ni está amparado, como se ha razonado en anteriores fundamentos, en el permiso concedido, no estando acreditado que, objetivamente, tales obras fuesen necesarias para la instalación del restaurante en la masía, por lo que no puede afirmarse la existencia de un consentimiento implícito para la realización de las mismas y, en consecuencia procede desestimar el motivo.

De todo lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos de esta resolución se llega, igualmente, a la desestimación del motivo primero del recurso en que se alega, por la vía del ordinal 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la inaplicación al caso del artículo 114-7ª, párrafo 1º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, partiendo de la subjetiva interpretación que de la estipulación quinta del contrato hace la parte recurrente. Aceptada por esta Sala la correcta interpretación que la sentencia recurrida hace de la mencionada cláusula y acreditada la realización de las obras denunciadas en la demanda, ha de entenderse como adecuada la aplicación que hace la Sala "a quo" de la causa resolutoria recogida en el citado artículo 114-7ª, párrafo 1º, ya que las obras cuestionadas, realizadas excediéndose el arrendatario del permiso concedido y sin que resulte probado el consentimiento de las arrendadoras a su ejecución, alteran la configuración del edificio arrendado pues, como se dice en la sentencia de 30 de enero de 1991 recogida en otras posteriores, "en principio, ha de entenderse por configuración de un local de negocio la disposición exterior o interior de sus paramentos, de manera que podría pensarse que cuando la distribución de su espacio se altera, acrecentándose o aminorándose el de las piezas interiores, a través del cambio de lugar de los tabiques que la determinan, se produce un cambio en la configuración del mismo"; cambio de configuración que en el caso del litigio resulta incontrovertible al haberse acrecentado el espacio construido en la forma ya expresada.

El motivo séptimo del recurso, al amparo del número 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se alega violación, por no aplicación, del artículo 9, párrafo primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos "tal como se solicitó en la instancia" y el artículo 7.1 del Código Civil; en primer término ha de hacerse constar que en el escrito de contestación a la demanda por el ahora recurrente no se hizo invocación alguna a los preceptos que se dicen inaplicados. La buena fe contractual, entendiendo este concepto en su sentido objetivo como comportamiento justo y adecuado, consiste en dar al contrato cumplida efectividad, en orden al fin propuesto, teniendo declarado esta Sala que la existencia o inexistencia de buena fe es cuestión de hecho y por tanto de la libre apreciación del Juzgador de instancia, lo que no obsta para también se haya declarado que la buena fe es un concepto jurídico deducido libremente por el Tribunal sentenciador, valorando los hechos que lo sirven de origen, dentro de los hechos acreditados que a ella se refieren (sentencias de 5 de julio de 1990, 8 de junio de 1992, 9 de octubre y 18 de noviembre de 1993); su impugnación en casación es sólo posible si se impugnan con éxito los hechos probados en que se funda tal apreciación. Aparte de que, como se ha dicho y en contra de lo que se afirma en el motivo, la cuestión no fue suscitada en la instancia razón por lo que las sentencias de primero y segundo grado no hicieron declaración alguna al respecto, el motivo hace supuesto de la cuestión al dar como probados, presumiendo el éxito de alguno de los motivos ya examinados, hechos distintos a los tenidos en cuenta por la Sala "a quo", que no han sido desvirtuados en este recurso y de los que no resulta un ejercicio contrario a las reglas de la buena fe por las actoras de la acción resolutoria del contrato en base a las extralimitaciones del arrendatario en la utilización de la autorización para obras en la cosa arrendada que le fue concedida; por lo que decae el motivo al igual que ha de decaer el octavo en que, por el mismo cauce procesal y con la misma argumentación que el anterior, se alega infracción del artículo 9, segundo párrafo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 7- 2 del Código Civil; no cabe apreciar abuso de derecho en quien con base en la Ley utiliza una acción que el ordenamiento le proporciona en su propio beneficio sin que aparezca el ánimo de dañar abusivamente al arrendatario y si la evidencia de un interés legitimo en las arrendadoras.

La desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso determina la de éste en su integridad, sin que proceda hacer especial condena en las costas de este recurso, a tenor del artículo 149, párrafo 2, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente al tiempo de la interposición del recurso; procediendo acordar la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por don Fermíncontra la sentencia dictada por la Sección Decimoquinta de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha veintinueve de octubre de mil novecientos noventa y uno. Sin hacer expresa condena en las costas de este recurso. Se condena a la parte recurrente a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y líbrese a la mencionada Audiencia, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.