STS 311/2000, 3 de Abril de 2000

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha03 Abril 2000
Número de resolución311/2000

En la Villa de Madrid, a tres de Abril de dos mil.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Dieciséis de dicha ciudad, sobre resolución de contrato y otros extremos; cuyo recurso ha sido interpuesto por DON GuillermoY DON Serafin, representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Isabel Cañedo Vega; siendo parte recurrida DELEGACION DE HACIENDA, representada por el Abogado del Estado.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Abogado del Estado en nombre y representación de la Delegación de Hacienda, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número Dieciséis de Sevilla, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra D. Guillermoy D. Serafin, sobre resolución de contrato y otros extremos, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare la resolución del contrato de arrendamiento urbano del inmueble sito en la calle DIRECCION000nº NUM003de esta ciudad celebrado el 29 de Diciembre de 1989 entre el Estado y D. Serafinasí como la condena al arrendador a satisfacer como de indemnización al arrendatario la cantidad de 57.166.084 pesetas con sus intereses legales.

SEGUNDO

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador D. José-María Gragera Murillo, en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo de la misma a sus representados; con expresa imposición al demandante de las costas causadas. A su vez formuló reconvención en la que postularon se dicte sentencia por la que (según se dice textualmente en el "petitum" correspondiente) "se condene al reconvenido a: 1º A abonar a mis mandantes las rentas vencidas más sus intereses legales.- 2º A que consigne, a medida que vayan venciendo, en el Juzgado, a disposición de mis mandantes las rentas futuras, mientras el contrato continúe en vigor. Y todo ello, con expresa imposición de costas a la parte reconvenida".

El Abogado del Estado en la representación que ostenta, contestó a la demanda reconvencional, en base a los hechos y fundamentos de derecho que creyó convenientes y terminó suplicando se dicte sentencia por la que, "junto con la estimación íntegra de nuestra demanda, se desestime la reconvencional de los demandados".

TERCERO

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

CUARTO

El Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha tres de Enero de mil novecientos noventa y cuatro, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando, en parte, la demanda formulada por el Sr. Abogado del Estado contra D. GuillermoY DON Serafinrepresentados por el Procurador Sr. Gragera Murillo, debo declarar y declaro resuelto el contrato que en fecha VEINTINUEVE DE DICIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE se firmó por el entonces Delegado de Hacienda de esta Provincia, Iltmo. Sr. Don Emilio LLedó López, sobre el arrendamiento del edificio sito en la C/ DIRECCION000, NUM003de esta Capital, condenando a los demandados a que abone al actor la cantidad de TREINTA MILLONES DE PESETAS, con más intereses, y absolviéndoles del resto de los pedimentos de la demanda, y sin hacer expresa condena en cuanto al pago de las costas devengadas en este procedimiento".

QUINTO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, dictó sentencia en fecha veintiocho de Marzo de mil novecientos noventa y cinco, cuya parte dispositiva, a tenor literal es la siguiente: "Que con expresa imposición a los apelantes de las costas originadas en esta segunda instancia, debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, al principio relacionada que con fecha tres de Enero de mil novecientos noventa y cuatro, dictó el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número dieciséis de los de Sevilla".

SEXTO

La Procuradora de los Tribunales Dª Isabel Cañedo Vega en nombre y representación de D. Guillermoy D. Serafin, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia al amparo de lo dispuesto en el número 3º del art. 1692 de la L.E.C. La sentencia dictada por el Juzgador de instancia infringe el art. 359 de la L.E.C. SEGUNDO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable, al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. El fallo infringe por inaplicación el párrafo primero del art. 1725 del Código Civil. TERCERO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable, al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. El fallo infringe por inaplicación el párrafo primero del art. 1281 del Código Civil, en relación con los arts. 107 y 115.2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos. CUARTO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable, al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. El fallo infringe por inaplicación del art. 1282 del Código Civil, QUINTO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable, al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. El fallo infringe lo dispuesto en los arts. 107 y 115.2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos. SEXTO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable, al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. El fallo infringe lo dispuesto en el art. 1559, párrafo 2º del Código Civil, en relación con lo dispuesto en los arts. 107 y 115.2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos. SEPTIMO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable, al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. El fallo infringe lo dispuesto en el art. 116.2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos y art. 1124 del Código Civil y jurisprudencia que los interpreta. OCTAVO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable, al amparo del nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. El fallo infringe lo dispuesto en el art. 1100 párrafo 1º del Código Civil y jurisprudencia que los interpreta.

SEPTIMO

Admitido el recurso por auto de fecha 13 de Junio de 1996, se entregó copia del escrito a la recurrida, conforme al art. 1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que en el plazo de 20 días pudiera impugnarlo.

OCTAVO

El Abogado del Estado en representación del Ministerio de Economía y Hacienda, presentó escrito de impugnación al recurso de casación, alegando los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando en su día la Sala dicte sentencia que desestime dicho recurso, declarando que no ha lugar a casar la recurrida por ninguno de los motivos alegados de adverso.

NOVENO

No habiendo solicitado las partes personadas, la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de Marzo del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MORALES MORALES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Los presupuestos fácticos de que ha de partirse son los siguientes: 1º Durante la tramitación administrativa previa a la celebración del contrato de arrendamiento de que ahora se hablará, con fecha 9 de Octubre de 1989, D. Guillermo, actuando en representación del propietario del inmueble luego arrendado, suscribió un documento privado, que literalmente dice así: "Guillermo, mayor de edad, Industrial, casado, vecino de Sevilla, con domicilio en PASEO000NUM000-NUM001y con D.N.I. nº NUM002, en representación de su hijo D. Serafin, en virtud del poder otorgado ante el Notario de Sevilla, D. Eusebio Herrera Torres, el 27 de Febrero de 1989, MANIFIESTA 'Que como continuación a la oferta de arrendamiento de 15 de mayo de 1989, la propiedad realizará a sus expensas, las obras de acondicionamiento del inmueble sito en la calle DIRECCION000nº NUM003de Sevilla, cuyo arrendamiento se tramita en la actualidad con el Ministerio de Economía y Hacienda, para la ubicación de la Sede del Tribunal Económico Administrativo Provincial de Sevilla, inmueble propiedad de su hijo D. Serafin'. Sevilla a 9 de octubre de 1989. Fdo. Guillermo".- 2º Unos dos meses después de la suscripción del referido documento, concretamente el 29 de Diciembre de 1989, mediante otro documento privado, de una parte, D. Emilio Lledó López, Delegado de Hacienda de la provincia de Sevilla, actuando en nombre del Estado, y, de otra, D. Serafin(representado por D. Guillermo, a virtud de escritura de apoderamiento, de fecha 27 de Febrero de 1989, otorgada ante el Notario de Sevilla, D. Eusebio Herrera Torres, y declarada bastante por el Abogado del Estado) celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble de tres plantas y ático, sito en Sevilla, c/ DIRECCION000, nº NUM003, que se describe en dicho documento, por un plazo de duración de ocho años (que comenzó a contarse desde el 27 de Septiembre de 1989) y una renta anual de diecisiete millones cuatrocientas setenta y dos mil (17.472.000) pesetas, para ser destinado el inmueble arrendado a servir de sede a Servicios del Tribunal Económico Administrativo Regional. El referido contrato contiene la cláusula quinta, que literalmente dice así: "QUINTA. El arrendador está obligado a realizar en el inmueble las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir al uso a que se destina conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, autorizando expresamente al arrendatario para efectuar en el inmueble arrendado, durante todo el plazo de duración del contrato, cuantas obras se consideren necesarias para adaptarlo al buen funcionamiento de los servicios que se instalen".- 3º El arrendador D. Serafinno llegó a realizar las obras de acondicionamiento del inmueble arrendado, a que estaba obligado mediante el documento privado de fecha 9 de Octubre de 1989 (que ha sido transcrito literalmente en el apartado 1º anterior), por lo cual la Administración del Estado no ha llegado a ocupar en ningún momento el inmueble arrendado, ni para servicios del Tribunal Económico Administrativo Regional, ni para ningún otro.- 4º No obstante ello, la Administración del Estado ha abonado al arrendador las rentas correspondientes al período comprendido entre el 27 de Septiembre de 1989 y el primer trimestre (inclusive) del año 1993, por un importe total (descontado el I.V.A.) de cincuenta y siete millones ciento sesenta y seis mil ochenta y cuatro (57.166.084) pesetas.- 5º A partir de principios del segundo trimestre de 1993 la Administración del Estado dejó de pagar la renta al arrendador.

SEGUNDO

Con base en dichos presupuestos fácticos, el Abogado del Estado, en la representación que, por ley, le corresponde de la Administración del Estado, en Junio de 1993 promovió contra D. Guillermoy D. Serafinel juicio de menor cuantía del que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia por la que (según se dice textualmente en el "petitum" de la demanda) "se declare la resolución del contrato de arrendamiento urbano del inmueble sito en la DIRECCION000nº NUM003de esta ciudad celebrado el 29 de Diciembre de 1989 entre el Estado y D. Serafinasí como la condena al arrendador a satisfacer como indemnización al arrendatario la cantidad de 57.166.084 pesetas con sus intereses legales"

Los demandados, por su parte, además de oponerse a la demanda y pedir la desestimación de la misma, formularon reconvención en la que postularon se dicte sentencia por la que (según se dice textualmente en el "petitum" correspondiente) "se condene al reconvenido a: 1º A abonar a mis mandantes las rentas vencidas más sus intereses legales.- 2º A que consigne, a medida que vayan venciendo, en el Juzgado, a disposición de mis mandantes las rentas futuras, mientras el contrato continúe en vigor".

En dicho proceso, en su grado de apelación, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia de fecha 28 de marzo de 1995, por la que confirma íntegramente la de primera instancia, la cual contiene el siguiente FALLO: "Que estimando, en parte, la demanda formulada por el Sr. Abogado del Estado.... debo declarar y declaro resuelto el contrato que en fecha VEINTINUEVE DE DICIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE se firmó por el entonces Delegado de Hacienda de esta Provincia, Iltmo. Sr. Don Emilio LLedó López, sobre el arrendamiento del edificio sito en la C/ DIRECCION000, NUM003de esta Capital, condenando a los demandados a que abone (sic) al actor la cantidad de TREINTA MILLONES DE PESETAS, con más intereses, y absolviéndoles del resto de los pedimentos de la demanda".

Contra la referida sentencia de la Audiencia, los demandados D. Guillermoy D. Serafinhan interpuesto el presente recurso de casación, que articulan a través de ocho motivos.

TERCERO

En el motivo primero, con residencia procesal en el ordinal tercero del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y denunciando infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se acusa a la sentencia recurrida de haber incurrido en el vicio de incongruencia al condenar también al codemandado D. Guillermoal pago de la indemnización de treinta millones de pesetas, cuando el actor, en el "petitum" de la demanda, sólo pidió se condenara al arrendador al pago de la indemnización correspondiente y cuando, por otro lado, el codemandado D. Guillermosolo había intervenido en los trámites previos a la celebración del contrato de arrendamiento y en la posterior concertación de éste, en calidad de mandatario del arrendador, a virtud del poder que éste le tenía conferido.

El expresado motivo ha de ser estimado, porque, efectivamente, la sentencia recurrida ha incurrido en incongruencia por "extra petita", al condenar al codemandado D. Guillermoal pago de la indemnización concedida, cuando el actor, en su demanda, solamente había pedido condena para el arrendador, aparte de que, como diremos al examinar el motivo segundo, D. Guillermosólo había intervenido en la gestación y posterior celebración del contrato de arrendamiento en calidad de mandatario del arrendador, dentro de los límites del mandato, por lo que carecía en absoluto de legitimación pasiva "ad causam" para ser demandado en una acción derivada del contrato de arrendamiento, que afectaba única y exclusivamente al arrendador, por lo que no se alcanza a comprender la razón por la que también fue demandado en este proceso el referido D. Guillermo.

CUARTO

En el motivo segundo, con residencia procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia infracción del artículo 1725 del Código Civil, y, en su alegato, aducen los recurrentes que el codemandado D. Guillermosolamente actuó en calidad de mandatario del arrendador, sin traspasar los límites del mandato, por lo que no tenía obligación alguna derivada del contrato de arrendamiento.

Con base en el artículo 1725 del Código Civil (que prescribe que "el mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes"), el presente motivo segundo también ha de ser estimado, ya que aparece plenamente probado que el codemandado D. Guillermo, en la gestación y posterior celebración del contrato de arrendamiento litigioso, actuó única y exclusivamente como simple mandatario del arrendador a virtud del poder que éste le tenía conferido para ello, sin obligarse, como tal mandatario, absolutamente a nada y sin traspasar los límites del mandato, por lo que carece en absoluto de legitimación pasiva "ad causam" para ser demandado en este proceso (como inexplicablemente lo ha sido), cuya falta de legitimación pasiva "ad causam" es incluso apreciable de oficio, según reiterada y notoria doctrina de esta Sala, que es lo que debía haber hecho la sentencia aquí recurrida, cuando le fué aducida dicha excepción en el recurso de apelación.

Por tanto, al haber de ser absuelto el codemandado D. Guillermo, como consecuencia de la estimación del presente motivo y del anterior, todo cuanto haya de decirse, al examinar los restantes motivos del recurso, habrá de entenderse referido única y exclusivamente al codemandado D. Serafin, que es el arrendador y, por tanto, el único con legitimación pasiva "ad causam" para ser demandado en este proceso.

QUINTO

Para poder resolver los motivos tercero y cuarto, se hace necesario transcribir literalmente la interpretación que la sentencia recurrida hace del documento privado de fecha 9 de Octubre de 1989 (que ha sido transcrito literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución) en relación con la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento litigioso (que igualmente ha sido transcrita en el apartado 2º del mismo Fundamento jurídico antes citado). La sentencia aquí recurrida dice textualmente así: "Por otra parte, la exégesis de la oferta del arrendador comprometiéndose a realizar las obras de acondicionamiento a sus expensas, no puede desentenderse de la del pacto arrendaticio; porque, en realidad, los dos constituyen una unidad contractual que reclama una interpretación conjunta o relacionada; hasta el punto de poder afirmarse, sin riesgo de error, que la realización de las obras por el arrendador constituyó elemento o circunstancia básica en la confluencia de voluntades y en la perfección del contrato de arrendamiento. De lo actuado se desprende que esa y no otra fué la intención de las partes a la luz de los actos anteriores y coetáneos a que aluden el artículo 1282 del Código Civil y la jurisprudencia que lo glosa. Si ello es así, la cláusula 5ª del contrato, lejos de estar en pugna, se compadece y armoniza con el designio de los contratantes. Si el arrendador había quedado comprometido expresamente a realizar las obras necesarias para acomodo, el inmueble para el uso o destino pactado, la cláusula 5ª del contrato no puede tener más que una lectura, cual es, que el arrendador asumía también la obligación de hacer las reparaciones necesarias para conservarlo, -y este es el vocablo utilizado en el texto de la cláusula-, en estado de servir para tal uso, consagrada con carácter general, en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; y por otro lado autorizaba, es decir, facultaba al arrendatario para que efectuase durante el plazo de duración del contrato, las obras necesarias para el buen funcionamiento de los servicios que se instalasen, concepto éste que presupone ya el carácter y la condición de utilidad y que se refiere al singular y específico desarrollo de la actividad propia del arrendatario" (Fundamento jurídico cuarto de la sentencia aquí recurrida). La referida sentencia concluye su transcrito razonamiento en los siguientes términos: "Vendría a desautorizar lo mantenido que, con posterioridad, las partes hubiesen llegado a coincidir en distinto sentido; pero la comunicación verbal que alegan los demandados con tal propósito, hecha por el representante del arrendatario en el sentido de que sería el Estado arrendatario el que realizaría y sufragaría las obras de adaptación, no cuenta con respaldo probatorio alguno, ni siquiera por referencia testifical. Por otra parte, del comportamiento irregular del arrendatario, el Estado, que con extrañeza resalta la sentencia recurrida y el propio Abogado del Estado ha reconocido en el acto de la vista del recurso que se resuelve, abonando las rentas durante tres años y medio sin que las obras fuesen realizadas, no puede deducirse, por sí y sin más, la condonación, ni expresa ni tácita, de la obligación contraída por el arrendador de realizar las obras de acondicionamiento, porque un hecho carece de entidad para tal efecto remisorio; máxime si se para la atención en que puede encontrar su explicación, quizás no su justificación, en una posible inercia repetitiva de la Administración" (Fundamento jurídico quinto de la sentencia aquí recurrida).

SEXTO

Con la misma residencia procesal que el anterior aparecen formulados los motivos tercero y cuarto, en los que se denuncia infracción del artículo 1281 del Código Civil en relación con los artículos 107 y 115, 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en el tercero) e infracción del artículo 1282 del Código Civil (en el cuarto). El examen conjunto de los dos referidos motivos viene determinado por la circunstancia de ser el mismo el objeto impugnatorio de ambos, en los que los recurrentes vienen a combatir la interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del contrato de arrendamiento litigioso, pareciendo querer decir el recurrente arrendador que la cláusula quinta de dicho contrato había dejado sin efecto el documento privado de fecha 9 de Octubre de 1989, a lo que vienen a agregar, según parece, que la Administración arrendataria no aceptó las obras que se proponía hacer el arrendador.

El expresado motivo ha de ser desestimado, ya que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala, cuya notoriedad nos excusa de una cita pormenorizada de la misma, la de que la interpretación de los contratos es función propia y privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea absurdo, ilógico, irracional o conculcador de alguna de las normas de la hermenéutica contractual, nada de lo cual es predicable de la correcta interpretación realizada por la sentencia recurrida, ya que el compromiso contraído expresa y formalmente por el arrendador, mediante el documento privado de fecha 9 de Octubre de 1989 (que ha sido transcrito literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), de realizar a sus expensas las obras de acondicionamiento del inmueble necesarias para ponerlo en condiciones de servir al destino a que se le pensaba dedicar (sede del Tribunal Económico Administrativo Regional de Sevilla), en cuanto oferta realizada por el mismo, era condición esencial e indispensable para la perfección del contrato de arrendamiento (celebrado el 29 de Diciembre de 1989) y, por tanto, ha de considerarse como parte integrante del mismo, sin que la cláusula quinta del expresado contrato (que también ha sido transcrita literalmente en el apartado 2º del mismo Fundamento jurídico antes citado) viniera a dejar sin efecto la obligación expresa contraída por el arrendador en el antes citado documento privado de 9 de Octubre de 1989, ya que dicha cláusula quinta, correctamente interpretada, como hace la sentencia recurrida, ha de entenderse referida a la obligación del arrendador de realizar en el inmueble las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir al uso a que se destina, pero una vez realizadas, obviamente, por dicho arrendador, las obras de acondicionamiento del inmueble, a que expresa y formalmente se había obligado (y que no realizó) y la facultad concedida al arrendatario, en la misma cláusula, de realizar las obras necesarias de adaptación del inmueble durante todo el plazo de duración del contrato, presuponía necesaria e inexcusablemente que el arrendador hubiera realizado las repetidas obras de acondicionamiento del inmueble a que estaba expresa y formalmente obligado (y que no realizó), sin que, por otra parte, el Estado arrendatario rechazara en ningún momento la realización de tales obras, sino que simplemente manifestó la insuficiencia de las que, en principio, pensó hacer el arrendador y que ni siquiera realizó.

SEPTIMO

Para resolver los motivos que restan ha de hacerse constar que, con respecto a la resolución del contrato de arrendamiento litigioso, la sentencia aquí recurrida dice textualmente lo siguiente: "....Solo resta, en este pasaje de la resolución que se dicta, salir al paso de las manifestaciones que, en la vista del recurso, han hecho los apelantes; en primer lugar delatando la falta de requerimiento anterior del Estado arrendatario, que viene a obstar la viabilidad de la resolución contractual prevista en la causa 2ª del artículo 115 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por entenderlo exigencia indispensable para ella; más, tal requisito no viene establecido en la regla general que, para toda clase de obligaciones recíprocas, contiene el artículo 1124 del Código Civil, sino que, como tiene mantenido la doctrina jurisprudencial, el requerimiento funciona como un plus en la especie concreta de la compraventa de inmuebles del artículo 1504 sobreañadido a aquella regla general del 1124, para garantía del comprador" (Fundamento jurídico quinto de la sentencia recurrida).

OCTAVO

Con igual residencia procesal que los tres anteriores aparecen formulados los motivos quinto y sexto, en los que se denuncia, respectivamente, que "el fallo infringe lo dispuesto en los artículos 107 y 115, 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos al declarar resuelto el contrato de arrendamiento urbano de fecha 29 de Diciembre de 1989 en base a lo dispuesto en el artículo 115, 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no haber efectuado las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido" (en el motivo quinto) y que "el fallo infringe lo dispuesto en el artículo 1559 párrafo segundo del Código Civil en relación con lo dispuesto en los arts. 107 y 115, 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto obliga a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º del artículo 1554" (en el sexto).

El examen conjunto de los dos expresados motivos viene determinado por la circunstancia de ser el mismo el objeto impugnatorio de ambos, que consiste en sostener los recurrentes, en esencia, que la sentencia recurrida declara resuelto el contrato de arrendamiento litigioso, por no haber realizado el arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado en estado de servir para el uso convenido, cuyas "reparaciones necesarias" el arrendatario no las había puesto en conocimiento del arrendador.

Los dos expresados motivos han de ser desestimados por las siguientes razones: 1ª En el presente supuesto no se trata de la no realización de las "reparaciones necesarias" a fin de conservar el inmueble arrendado en estado de servir para lo pactado en el contrato (que es a lo que se refiere el artículo 115-2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos), sino de un incumplimiento total y absoluto, por parte del arrendador, del contrato de arrendamiento litigioso, al no realizar a sus expensas las previas e imprescindibles obras de acondicionamiento del inmueble, a que estaba obligado a virtud del compromiso expresa y formalmente contraído en el documento de fecha 9 de Octubre de 1989 (que ha sido transcrito literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), cuya no realización de tales obras de acondicionamiento ha impedido al Estado arrendatario entrar siquiera en el uso del inmueble arrendado, por lo que el precepto aplicable a este supuesto litigioso no es el artículo 115-2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (ni ningún otro de los que los recurrentes citan como supuestamente infringidos en estos dos motivos que nos hallamos examinando), sino el artículo 1124 del Código Civil por haber el arrendador incumplido su obligación prístina y fundamental antes referida, que ha impedido al Estado arrendatario (volvemos a decir) entrar siquiera en el uso del inmueble arrendado, no obstante lo cual dicho arrendatario ha cumplido la suya de pagar las rentas.- 2ª Es reiterada y notoria doctrina de esta Sala la de que el recurso y, en su caso, el motivo correspondiente, ha de ser desestimado cuando haya que mantener subsistente el "fallo" de la sentencia recurrida, aunque sea por otros fundamentos jurídicos distintos, por lo que, aunque la referida sentencia cite en algunos pasajes de su fundamentación jurídica el artículo 115-2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha de entenderse que, como antes se dijo, el precepto correctamente aplicable es el artículo 1124 del Código Civil, con base en el cual procede decretar la resolución del contrato de arrendamiento litigioso, por incumplimiento total, por parte del arrendador, de su ineludible y esencial obligación de realizar a sus expensas las obras de acondicionamiento del inmueble para que pudiera servir para el uso pactado.

NOVENO

En el motivo séptimo, con igual apoyatura procesal que los precedentes, se denuncia infracción de "lo dispuesto en el artículo 116-2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos y art. 1124 del C. Civil, y jurisprudencia que los interpreta, en cuanto condena a pagar una cantidad en concepto de daños y perjuicios, cuando la realidad es que nada se ha probado, ni siquiera indiciariamente intentado probar, durante el procedimiento, respecto a la existencia de daños". La tesis impugnatoria que se viene a sostener en dicho motivo se desprende de su encabezamiento que acaba de ser transcrito.

El expresado motivo también ha de fenecer, ya que aparece plenamente probado que los daños y perjuicios sufridos por el Estado arrendatario, como consecuencia del incumplimiento contractual del arrendador, está constituido por las rentas que le ha abonado (57.166.084 pesetas) sin siquiera haber podido entrar en el uso del inmueble arrendado, cuya cifra indemnizable la ha reducido la sentencia recurrida a treinta millones de pesetas, acerca de cuya reducción no nos corresponde aquí pronunciarnos, al haberla consentido el Estado demandante e impedirlo el principio prohibitivo de la "reformatio in peius".

DECIMO

En el motivo octavo y último se denuncia infracción del artículo 1100, párrafo 1º del Código Civil, y, en su confuso alegato, parece que los recurrentes vienen a sostener que, al no haber sido el arrendador requerido para el cumplimiento de la obligación que se declara incumplida, no puede haber incurrido en mora, ni, por tanto, puede serle aplicado el artículo 1124 del Código Civil.

El expresado y sorprendente motivo también ha de ser desestimado por las siguientes razones: 1ª La sentencia recurrida no ha hecho aplicación alguna del artículo 1100 del Código Civil, por lo que difícilmente puede haber incurrido en infracción del mismo.- 2ª La facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que establece el artículo 1124 del Código Civil, es ejercitable, sin necesidad de requerimiento previo alguno, contra el que incumple su obligación principal, por parte del que cumple la suya, siendo éste el caso que aquí nos ocupa, como ya se tiene dicho anteriormente.

UNDECIMO

El acogimiento de los motivos primero y segundo, con las consiguientes estimación parcial del presente recurso y casación, también parcial, de la sentencia aquí recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) lo que, con base en lo razonado en los Fundamentos jurídicos tercero y cuarto de esta resolución, que aquí se dan por reproducidos, ha de hacerse en el único y exclusivo sentido de desestimar totalmente la demanda con respecto al codemandado D. Guillermo, al que se absuelve de todos los pedimentos de la misma, con expresa imposición al Estado demandante de las costas de primera instancia causadas a dicho codemandado y sin expresa imposición al mismo de las costas de segunda instancia. Salvo lo que acaba de decirse procede mantener subsistente en su plena y total integridad el "fallo" de la sentencia recurrida con respecto al codemandado D. Serafin; sin expresa imposición de las costas de este recurso de casación, debiendo devolverse a los recurrentes el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación parcial del presente recurso, interpuesto por la Procuradora Dª Isabel Cañedo Vega, en nombre y representación de D. Guillermoy D. Serafin, ha lugar a la casación, solamente parcial, de la recurrida sentencia de fecha veintiocho de Marzo de mil novecientos noventa y cinco, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 463/93 del Juzgado de Primera Instancia número Dieciséis de dicha capital) y en sustitución, solamente parcial, de lo resuelto por dicha sentencia, esta Sala acuerda lo siguiente: 1º Que debemos desestimar y desestimamos totalmente la demanda con respecto al codemandado D. Guillermo, al que absolvemos de todos los pedimentos de la misma, con expresa imposición al Estado demandante de las costas de primera instancia causadas a dicho codemandado y sin expresa imposición a dicho codemandado de las costas de segunda instancia.- 2º Que, salvo lo anteriormente acordado, debemos mantener y mantenemos subsistente en su plena y total integridad el "fallo" de la sentencia recurrida, con respecto al codemandado D. Serafin; sin expresa imposición de las costas de este recurso de casación; devuélvase a los recurrentes el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Pedro González Poveda.- Francisco Marín Castán.- Francisco Morales Morales. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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