STS, 6 de Marzo de 1987
| Ponente | Ramón López Vilas. |
| Procedimiento | Juicio de desahucio. |
| Fecha de Resolución | 6 de Marzo de 1987 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la villa de Madrid, a seis de marzo de mil novecientos ochenta y siete,
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia que con fecha 7 de mayo de 1984, dictó, en grado de apelación, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, como consecuencia de autos de juicio de desahucio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Arrecife, sobre resolución de contrato de arrendamiento, cuyo recurso fue interpuesto por don José Tehodor Weyland, representado por el Procurador don Carlos Zulueta Cebrián y asistido del Letrado don Gregorio Rodríguez Muñoz, y como recurrido, no personado, don Antonio González García. Antecedentes de hecho. 1. Por el Procurador don Marcial L. López Toribio, en nombre y representación de don José Theodor Weyland, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Arrecife, demanda de juicio de desahucio contra don Antonio González García, sobre resolución de contrato de arrendamiento, estableciendo los siguientes hechos: Por el contrato de fecha 17 de enero de 1978, que acompaño como documento número 1, mi patrocinado, en su calidad de propietario de la Industria de Bar Cafetería, denominada «Don José», ubicada en un local de negocio de 80 metros cuadrados, con un sótano, en la calle Carlos I, local 34, de Puerto del Carmen Tias, con todas sus dependencias adecuadas, tales como cocina, servicios higiénicos, etc., así como todos los elementos necesarios para su explotación, es decir, mobiliario, cubertería, cámara frigorífica y demás aparatos y menaje adecuados a la categoría del negocio a cuyo servicio va destinado primordialmente dicho establecimiento. Como ya se hizo constar en el propio contrato, en su cláusula segunda, por tratarse de un arrendamiento de industria, el arrendatario recibió, además del local, el negocio o industria de Bar Cafetería como una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotado. La duración del contrato de referencia se estableció en su cláusula tercera, siendo la misma de un año a partir de la fecha de suscripción del contrato. Pues bien, a la fecha de su vencimiento este contrato fue renovado con fecha 16 de enero de 1979, con la única modificación de que la renta se incrementa en 5.000 pesetas mensuales, durante el año de prórroga, habiéndose renovado la prórroga anterior con fecha 17 de enero de 1980, con la única modificación de que la renta se eleva a 80.000 pesetas mensuales, renovándose de nuevo la prórroga de 17 de enero de 1980, con fecha 5 de febrero de 1981 incrementándose la renta a 88.000 pesetas mensuales, por un período de un año, con carácter retroactivo al uno de enero de 1981. Al no haber desalojado el demandado el negocio de referencia a pesar del tiempo transcurrido a partir del requerimiento anterior, fue nuevamente requerido por mi representado con fecha 14 de enero de 1983, por el Notario de esta Ciudad don Luciano Hoyos Gutiérrez, negándole nuevamente la prórroga, así como la tácita reconducción, contestando el arrendatario al segundo requerimiento con fecha 15 de enero de 1983, que no se adviene a las pretensiones de la propiedad toda vez que no se trata de un Contrato de arrendamiento de Industria, sino de un Contrato de Local de Negocio, sorprendiendo a esta parte tal alegación, debido a que en el Contrato Originario se establecía que era un contrato de arrendamiento de industria, y si se ha renovado varias veces modificando sólo la renta, y sin haber tenido mi representado la posesión del referido negocio, es imposible que hayan desaparecido todos los elementos integrantes de la industria para convertirse, por sí solo, en un local de negocios, como así lo pretende el arrendatario, más aún teniendo en cuenta que en la última prórroga escrita se dice expresamente «con la única modificación de la renta y el carácter retroactivo al primero de enero de 1981». 2.Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y suplica se dicte sentencia en su día declarando resuelto el contrato de arrendamiento a que se refiere este pleito y condenando a dicho demandado a dejar libre, vacuo y expedito, a disposición de mi representada lo arrendado, con apercibimiento de que si así no lo hiciera, será lanzado a su costa, imponiéndose expresamente al demandado las costas de este juicio.
3. Que admitida la demanda y emplazado el demandado don Antonio González García, compareció en autos en su representación el Procurador don Segundo Manchado Péñate, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma en los siguientes hechos: Efectivamente con fecha 17 de enero de 1978, el actor convino con mi representado, contrato de arrendamiento, manifestándose en el mismo que se trataba de un arrendamiento de Industria. Pues bien, en primer lugar, harto sentado está por la jurisprudencia, de que la voluntad de las partes no constituye fundamento especial para dar o negar a una determinada finca el carácter de local de negocio, pues siempre hay que atender a lo que las cosas sean y no a lo que las partes quieran. Y este algo más no es otra cosa que, fundamentalmente el local y los elementos que lo componen, formen una unidad patrimonial apta para su funcionamiento, es decir, una unidad patrimonial integrada por enseres, máquinas, local y organización específica: Es decir un negocio montado, que en el caso de autos no es así, ya que si bien en el contrato, estipulación sexta, se dice que se acompaña un inventario, lo cierto es que no se hizo ninguno por la sencilla razón de que no se precisaba y porque no había elementos que consignar.4. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina con la súplica de que se dicte sentencia declarando no haber lugar a la demanda, desestimándola y con expresa imposición de las costas de este procedimiento. 5.Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.6.Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia de Arrecife dictó sentencia con fecha 16 de noviembre de 1983, cuyo fallo es como sigue: Que estimando la demanda formulada por el Procurador don Marcial López Toribio en nombre y representación de don José Theodor Weyland, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento a que este pliego se refiere, condenando al demandado don Antonio González García a dejar libre, vacuo y expedito, a disposición del actor, lo arrendado, apercibiéndole de lanzamiento si no lo verifica dentro del término legal. Todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes.7. Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada, y sustanciada la alzada con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, dictó sentencia con fecha 7 de mayo de 1984, cuyo fallo es como sigue: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Segundo Manchado Péñate, en nombre de don Antonio González García y con revocación de la sentencia recurrida de 16 de noviembre de 1983, y sin entrar a conocer del fondo del asunto, debemos declarar y declaramos la inadecuación del procedimiento seguido a instancia de don José Theodor Weyland, sin hacer condena de costas en ambas instancias.
8. Por el Procurador don Carlos de Zulueta Cebrián, en nombre de don José Theodor Weyland, se ha interpuesto contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de Ley al amparo de los siguientes motivos: Primer Motivo. Se formula este motivo de casación por infracción de Ley y Doctrina legal, al amparo de lo establecido en el artículo 1.692, párrafo 1.° (hoy párrafo 5.°), de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación por inaplicación del artículo 3.°,1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Doctrina legal concordante contenida entre otras sentencias del Tribunal Supremo, de 28-6-79 (artículo 2.552) y de 9-7-79 (artículo 2.936) entre otras. Segundo. Se formula este motivo de casación por inaplicación de los artículos 1.569 del Código Civil, en relación con el artículo 1.581, párrafo 2.° de dicho Texto Legal. Tercero. Se formula este motivo de casación por infracción de Ley, al amparo de lo establecido en el artículo 1.692, párrafo 1.° (hoy párrafo 5.°) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, por inaplicación del artículo 1.281, párrafo 1.° del Código Civil, en relación con el artículo 1.282 de dicho Texto legal que también ha sido inaplicado. Cuarto. Se funda este motivo de casación en el artículo 1.692, motivo 5.° (redacción 34/84) por haberse infringido el artículo 1.566 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, norma jurídica aplicable a la apelación. Quinto. Se funda este motivo de casación en el artículo 1.692, motivo 3.°, 2.° inciso (o, en su caso, 1.° inciso) redacción de Ley 34/84, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haberse admitido el recurso de apelación con infracción de lo establecido en el artículo 1.566 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.9.Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló dia para la vista, que ha tenido lugar el 26 de febrero actual.Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Ramón López Vilas.Fundamentos de Derecho. 1. La cuestión litigiosa en ambas instancias y que ahora se plantea en casación es la relativa a la naturaleza jurídica del contrato suscrito por las partes litigantes el dieciseis de enero de 1979, para dilucidar si estamos en la hipótesis de un arrendamiento de industria sometido a la legislación común, tesis que sostiene la parte demandante, hoy recurrída, o ante un supuesto de arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley Especial, tal como mantiene la parte demandada y recurrida. Las dos sentencias de instancia son disconformes y mientras la del Juzgado declara concluyentemente que «analizados los medios de prueba aportados por las partes a estos autos se llega a la evidente conclusión de que el contrato que liga a las partes es un contrato de arrendamiento de industria», la de la apelación estima que «lo arrendado no fue una industria, sino un local de negocio», declarando en consecuencia la inadecuación del procedimiento seguido a instancia del actor, el cual frente a tal resolución interpuso en su día el presente recurso de casación articulado en cinco motivos, el último con carácter subsidiario. 2. En torno a estos frecuentes litigios sobre calificación de arrendamientos de industria o de local de negocio es abundante y reiterada la doctrina de la Sala que ha sentado que la calificación de tales contratos no depende de la denominación que las partes le asignen, sino del objeto transmitido en uso y disfrute y sobre el que se concreta el acuerdo de voluntades, resultando al respecto que la nota que destaca más la diferencia entre el arrendamiento de industria y el de local de negocio, viene dada por el hecho de que el arrendatario, reciba el uso y disfrute de una industria ya creada. Y así, estaremos en presencia de un arrendamiento de industria, en contraposición con el de local de negocio, cuando se recibe el uso de la ya instalada con los elementos precisos y coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye la «unidad patrimonial con vida propia» determinante del concepto jurídico de empresa. 3. En el caso presente hay que destacar, como dato fundamental, que las partes litigantes en el momento de contratar no se limitaron a calificar o denominar al arrendamiento que concertaban como de industria, lo cual, como dicho queda, resultaría irrelevante a los fines discutidos, pese a la marcada reiteración con que se insiste en aquella calificación (exposición primera del contrato y cláusulas primera, tercera, séptima, octava, décima y undécima); pero lo que sí resulta importante y decisivo es que las mismas partes en la cláusula segunda del contrato suscrito el 16 de enero de 1979 están afirmando, reconociendo y suscribiendo «que el negocio ha sido explotado por el señor Weyland (el arrendador) hasta el día de la fecha», lo que implica la existencia anterior de esa «aptitud funcional con expectativa de beneficio» de que habla la recientísima Sentencia de 24 de febrero del corriente año, aunque resulte cierto que la variedad de elementos coordinados lo eran efectivamente en escaso número, debido a la reducida y modesta entidad de la actividad comercial ejercida, pero suficientes para obtener la finalidad lucrativa perseguida por la explotación del pequeño negocio» (Sentencia, entre otras, de 21 de mayo de 1984). En consecuencia, y a la vista de la citada cláusula segunda del contrato (según la cual «Por tratarse de una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser explotada inmediatamente, toda vez que el negocio ha sido explotado por el señor Weyland hasta el día de la fecha, el presente contrato se regirá por las disposiciones del Código Civil, así como por las cláusulas del presente contrato, quedando por tanto el presente arrendamiento excluido de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos»), procede por ello la estimación del motivo tercero del recurso en el que el recurrente, el arrendador señor Weyland, denuncia la violación del párrafo 1.° del artículo 1.281 del Código Civil en relación con el artículo 1.282 del mismo Cuerpo Legal, pues aun cuando en principio, sea prevalente la interpretación contractual llevada a cabo por las Salas de Instancia, dicho criterio ha de ceder cuando, como en el caso presente, surjan serias dudas sobre su plena certeza (Sentencias de esta Sala de 10 de mayo y 20 de octubre de 1986). En la citada cláusula no sólo se califica y precisa con singular ánimo descriptivo lo que es objeto de arrendamiento y la legislación aplicable al mismo, sino que, y esto es lo decisivo, como ya se ha dicho, las partes reconocen y afirman que el negocio puede ser explotado «inmediatamente», ya que aquél venía siendo ejercido hasta la fecha por el arrendador señor Weyland («Bar-Cafetería denominada D. José», se dice en la exposición primera del contrato) extremos que la propia Sentencia recurrida reconoce, sin que pueda estimarse que las ostensibles e innegables mejoras y ampliaciones llevadas a cabo por el arrendatario señor González García («Bar el Bodegón»), puedan llegar a desnaturalizar la relación arrendaticia inicial, cuya transformación conceptual, con las trascendentales consecuencias legislativas inherentes a la misma, podría quedar, de otro modo, en manos del arrendatario, sin el concurso de quien con él concertó el contrato. 4. La admisión de este motivo excusa del examen de los restantes y supone la del recurso, sin especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en el mismo. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por don José Theodor Weyland, contra la sentencia que con fecha 7 de mayo de 1984, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria; no hacemos especial imposición de costas causadas en el presente recurso; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de sala que remitió. ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Mariano Martín-Granizo Fernández. Rafael Pérez Gimeno. Antonio Carretero Pérez. Ramón López Vilas. Eduardo Fernández Cid de Temes. Rubricado. Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Ramón López Vilas, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha, de que como Secretario, certifico. Martínez Moscardó. Rubricado.
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