STS 80/2006, 3 de Febrero de 2006
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Número de resolución | 80/2006 |
| Fecha | 03 Febrero 2006 |
XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZANTONIO SALAS CARCELLERJOSE ALMAGRO NOSETE
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a tres de Febrero de dos mil seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Almería, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vera, cuyo recurso fue interpuesto por la Procuradora Dª Mª Luisa Noya Otero, en nombre y representación de D. Jesús Carlos y Dª Yolanda, defendidos por el Letrado D. Sebastián Ezeqiel Muñoz Muñoz; siendo parte recurrida el Procurador D. Fernando Pérez Cruz, en nombre y representación de Dª Mercedes, defendida por el Letrado D. Antonio Segura Asensu.
1.- La Procuradora Dª Francisca Cervantes Alarcón en nombre y representación de D. Jesús Carlos y Dª Yolanda, interpuso demanda de juicio de retracto de finca urbana contra Dª Mercedes y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se declare haber lugar al retracto de la vivienda y local del negocio sita en Lance Nuevo, Pago de las Marinas de Mojácar, condenando a la demandada a otorgar la escritura de venta de la referida finca urbana a favor de mi representado con el apercibimiento de que si no lo verifica, será otorgada la escritura de oficio, y al pago de las costas.
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- La Procuradora Dª Mª Visitación Molina Cano, en nombre y representación de Dª Mercedes, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda de retracto arrendaticio urbano formulada `por los mismos, con expresa declaración de temeridad y condena en las costas causadas.
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- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vera, dictó sentencia con fecha 16 de julio de 1.998 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda legalmente interpuesta por Dª Francisca Cervantes Alarcón, en nombre y representación de D. Jesús Carlos y Dª Yolanda, frente a Dª Mercedes, debo declarar y declaro no haber lugar a las pretensiones en la misma deducidas, con imposición a los actores de las costas causadas en esta instancia.
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandante, la Audiencia Provincial de Almería, dictó sentencia con fecha 22 de marzo de 1.999 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 16 de julio de 1998, por el Juzgado de 1ª Instancia núm 1 de Vera en los autos sobre juicio de retracto de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, con imposición de las costas causadas en la alzada al apelante.
1.- La Procuradora Dª Mª Luisa Noya Otero, en nombre y representación de D. Jesús Carlos y Dª Yolanda, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: UNICO.- Conforme al artículo 1692, modificado por la Ley 10/92 de 30 de abril , Medidas Urgentes de Reforma Procesal, infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. De conformidad con el art. 1707 , la norma que se considera infringida por su no aplicación es el art. 1521 del Código civil, en relación con los arts. 47 y ss. de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido de 24 de diciembre de 1964, y art. 25 de la nueva L.A.U. 29/94 de 24 de noviembre .
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Fernando Pérez Cruz, en nombre y representación de Dª Mercedes, presentó escrito de impugnación al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 24 de enero del 2006, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Se ha ejercitado una acción de retracto arrendaticio urbano, con sujeción al Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La acción viene referida a un concreto edificio, finca registral única, que tiene en la planta alta una vivienda y en la planta baja un negocio de cafetería; la finca como tal fue objeto de transmisión onerosa; la vivienda y el negocio fueron objeto de sendos contratos de arrendamiento de la misma fecha, el primero, de vivienda y el segundo de negocio o industria, calificado así por el propio contrato y por las sentencias de instancia.
La cuestión jurídica que se plantea en casación es -partiendo de que se da arrendamiento urbano de vivienda y arrendamiento de negocio o industria- si cabe el retracto en el primero y no en el segundo. Es decir, si podemos dividir la acción de retracto y aceptarla en cuanto a la vivienda y denegarla en cuanto al negocio.
La Audiencia Provincial, Sección 2ª, de Alicante declara incuestionable el carácter de vivienda que corresponde al arrendamiento de la planta alta y el carácter de negocio o industria, no de local, de la planta baja, que le excluye de la Ley de arrendamientos urbanos. Por ello, considera que es inaceptable el retracto arrendaticio urbano del negocio sito en la planta baja y, literalmente, la unidad que presenta el inmueble y el no ejercicio separadamente de la acción impide su extensión sobre la planta vivienda, pues se trata, en definitiva, de un edificio como finca unitaria.
Frente a esta sentencia la parte demandante en la instancia ha formulado el presente recurso de casación en un motivo único, conforme al artículo 1692, nº 4º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil considerando infringidos, por no aplicación, el artículo 1521 del Código civil en relación con los artículos 47 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y el artículo 25 de la Ley 29/94, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos.
El motivo y, por ende, el recurso, se desestima ante todo, por razones formales que afectan al fondo. El artículo 1521 del Código civil simplemente define el derecho de retracto legal; no se advierte cómo este precepto puede entenderse infringido, de la misma manera que no puede entenderse de ninguna norma genérica como puede ser el artículo 348 que da el concepto de derecho de propiedad (sentencias de 3 de mayo de 1999 y 8 de junio de 2001 ) o el artículo 1091 que proclama la lex contractus (sentencias de 4 de mayo de 1999, 8 de octubre de 1999, 19 de febrero de 2000, 13 de noviembre de 2000 ) o el 1255 el principio de autonomía contractual (sentencias de 24 de enero de 2000, 8 de marzo de 2000 ) o el 1258 sobre la perfección y eficacia del contrato (sentencias de 6 de julio de 2000, 13 de septiembre de 2002 ) y ahora este artículo 1521 definitorio de un derecho . Tampoco es admisible la cita heterogénea de preceptos, ya que en el motivo de casación se debe concretar la norma infringida y la infracción concreta, sin que quepa una cita de variedad de normas o indeterminación de las mismas, como es el caso de citar un artículo "y siguientes" como se hace en el presente caso y así lo entiende reiteradamente esta Sala (sentencias de 16 de noviembre de 1999 y 9 de junio de 2003 ). Por último, no puede citarse como infringida, por no aplicación, una norma no vigente, ya que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no es aplicable a contratos celebrados antes de su promulgación.
También en cuanto al fondo el recurso debe ser desestimado. En el desarrollo del motivo se mantiene la viabilidad de la acción de retracto sobre la vivienda y el local de negocio y se olvida que este último se ha calificado acertadamente como negocio o industria, excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 3.1 ), calificación que se desprende del propio contrato en que se expresa que se trata de un negocio "montado" y en funcionamiento, con el inventario de elementos del mismo.
Se trata, pues, de unidad del arrendamiento (aun con dos contratos, de la misma fecha), unidad de la transmisión (de la finca sobre la que recaen ambos y el precio), unidad de la acción (en la demanda y en el recurso de casación). No puede, en consecuencia, dividirse el retracto, dando lugar al mismo sobre la vivienda ( artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ) y no dando lugar al que recae sobre el negocio (excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).
Una unidad arrendaticia no puede dividirse y dar lugar a medio retracto; no es la cuestión de un piso agrupado a otros, que contempla el artículo 47.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sino de unidad arrendaticia que no permite su desglose; la propia parte demandante y recurrente no ha mencionado en ningún instante, ni en la demanda ni en el motivo del recurso, esta norma y esta posibilidad, sino que ha mantenido en todo momento la unidad del arrendamiento y de la acción, postulando el retracto de la vivienda y del "local de negocio" pese a que éste no es tal, sino negocio o industria, cuyo arrendamiento no da lugar al derecho de retracto arrendaticio urbano.
En definitiva, se debe desestimar la acción de retracto ejercitada, por no poder dividirse entre la vivienda y el negocio o industria siendo una unidad arrendaticia y dándose una unidad de acción.
Se declara no haber lugar al recurso de casación, con imposición de costas al recurrente y pérdida del depósito, por imperativo del artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la Procuradora Dª Mª Luisa Noya Otero, en nombre y representación de D. Jesús Carlos y Dª Yolanda, respecto a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Almería, en fecha 22 de marzo de 1.999 , que se confirma en todos sus pronunciamientos.
Se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas de su recurso.
Se decreta la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal.
Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ.-ANTONIO SALAS CARCELLER.-JOSE ALMAGRO NOSETE.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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