STS, 14 de Enero de 1955

RESULTANDO que el Procurador don Eladio Paredes, a nombre de don Lucas y de doña Flor y su esposo don Constantino , con escrito de 9 de noviembre de 1949, y ante el Juzgado de Primera Instancia de Aviles, formuló demanda contra don Juan Luis Fernández estableciendo como hechos:

Primero. Que por escritura pública otorgada el 19 de agosto de 1949 el demandado compró a don Eloy , en el precio global de 50.000 pesetas, las siguientes fincas, de las que se especificaron superficies, linderos y datos relativos a las respectivas inscripciones:

1. El almacén señalado con el numero 2 de la calle de los Jardines, hoy Parque del Marqués de Estella, en Aviles.

2. El almacén señalado con el número 10 de la calle del Parque, hoy Doctor Graiño .

3. El almacén señalado con el número 8 de la misma de calle que el anterior, construido de mampostería y cubierto de madera y tejas.

4. Un trozo de terreno, destinado a huerta, a la espalda de los almacenes números 10, 2 y 8.

Segundo. Que los actores llevaban en arrendamiento (se acompañaron contratos)el almacén reseñado en el apartado c) del hecho anterior y que estaba dividido Interiormente por un tabique, ocupando don Lucas la parte derecha, entrando con un taller de zapatería, y doña Flor con su esposo, el departamento de la izquierda, donde tienta su vivienda y la industria o establecimiento de comidas y bebidas, llevando además estos consortes, por el mismo concepto, motivo y objeto, como accesorio para desenvolvimiento del negocio, el terreno referido en el apartado d) del hecho anterior.

Tercero. Que aunque en la mentada escritura pública el vendedor señor Eloy advirtió al comprador demandado que el almacén número 8 "tiene dos arrendatarios", no se notifica la venta a los demandantes, y de ella tuvieron conocimiento por el Registro, donde en vez de tomar simple anotación, inexplicablemente practicaron la inscripción a nombre del demandado, el 15 de octubre de 1949.

Cuarto. Que los actores se obligaban expresamente a no trascribir lo que retraían por acto "inter- vivos" en el plazo de dos años, y a reembolsar al demandado del precio de la venta de los gastos del contrato, necesarios y útiles, así como de cualquier otro pago legitimo hecho para la venta, y que calculaban el valor que cumplía asignar a lo retraído por el de esta demanda en un proporcional del precio global de la venta; pero "ad cautelam" y como desconocían lo que pudiera corresponder por el capitulo de gastos, hacían la consignación de 50.000 pesetas, que en este acto depositaban en la Mesa del Juzgado para que de esta suma, en su día, se reembolsase al demandado de lo que, visto el resultado de la prueba, se fijase por sentencia como precio de los bienes objeto del retracto, así como del importe de gastos por todos los conceptos, sin perjuicio de ofrecer, como ofrecían desde ahora, la constitución de la fianza en cuanto a éstos de legitimo abono, en tanto fuesen conocidos y en lo que el Juzgado estimase necesario. En fundamentos de derecho invocó los artículos 63 , 64 y 166 de la de Arrendamientos Urbanos, el 16 de la Ley de 15 de marzo de 1935. el 1.618, párrafo segundo, de la ley de Enjuiciamiento Civil la sentencia de 22 de noviembre de 1947; terminando por suplicar se dictara sentencia por la que declarando haber lugar al retracto se condenase al demandado a que en el término de tres días otorgase a favor de los actores la oportuna escritura pública por la que vendiera a don Lucas y a doña Flor , con o sin su esposo don Constantino almacén señalado con el número 8 de la calle del Doctor Graiño, en Aviles, que se describía en el apartado c) del hecho primero, adquiriendo cada uno de los demandantes la propiedad de la Darte de local que llevaban en arrendamiento con lo que le era anejo; y a doña Flor , con o sin su citado esposo, además el trozo de terreno que se describía en el apartado d) del mismo hecho primero, como elemento accesorio de su parte del local de negocio; habiendo de recibir el demandado de los retrayentes, en aquel acto, el precio que pericialmente resultase y por el fallo se determinara quo correspondía a las fincas retraídas, o a las respectivas participaciones de los actores en ellas, en consecuencia de prorratear proporcionalmente el de las 50.000 pesetas entre las que fueron objeto de la escritura de 19 de agosto de 1949, con más el importe de todos los gastos que le fueran de legitimo abono, bajo apercibimiento de otorgarse la escritura de oficio y a su costa. Se acompañaron al anterior escrito los documentos que se mencionan, que resultan ser acordes en lo sustancial con el contenido que se les atribuye:

RESULTANDO que se confirió traslado de la demanda a don Juan Luis , y en su nombre el Procurador don José González Iglesias contestó a dicho escrito inicial mediante el de 4 de enero de 1950, exponiendo como hechos, en lo sustancial: Primero. Cierto el correlativo de la demanda. Segundo. Cierto también el hecho del mismo número, a excepción de que la señora Flor y su esposo llevasen además en arrendamiento el terreno que se describe en el apartado d) de la escritura de 19 de agosto de 1949, puesto que tal terreno no les fue arrendado ni pagaban por él renta o merced alguna, sino que lo venían utilizando por mera tolerancia de su dueño, quien no puso obstáculo alguno por tratarse de un terreno que dado su enclavamiento sin salida directa a la calle no era aprovechable para otros usos, y que en el contrato de arrendamiento de la señora Flor , acompañado a la demanda, se describe con todo detalle lo que es objeto del mismo, sin que figure como tal el mencionado terreno, por lo que no pueden comprenderse en él cosas distintas de aquellas que como objeto contractual se hicieron constar expresamente.

Tercero. Cierto que de la venta a que se refiere este juicio no se hizo notificación alguna a los demandantes, porque a ello no venían obligados quienes intervinieron en aquélla como vendedor y comprador, precisamente porque se trataba de "los arrendatarios", y por esa razón al Registrador de la Propiedad no podía poner reparo alguno a practicar la inscripción en el Registro. En los fundamentos de derecho alegó la falta de personalidad en los demandados por ser sólo arrendatarios del almacén y no del huerto ( articulo 1.283 del Código Civil ); y citando además los artículos 1 .º, 63 y 64 de la ley de Arrendamientos Urbanos , y el 2.° de la de 15 de. o de 1935, suplicó se dictara sentencia por la que desestimando la demanda se absolviera de la misma al demandado, con expresa imposición de costas a los actores:

RESULTANDO que se recibió el incidente a prueba, praticandose a instancia de ambas partes litigantes el reconocimiento judicial y además, a solicitud de la parte actora, la testifical y pericial: y unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de primera instancia de Aviles, con fecha 21 de febrero de 1950, dictó sentencia por la que desestimando la demanda declaró no haber lugar al retracto intentado por los actores, del almacén número 8 de la calle del Doctor Graiño, de dicha ciudad, y huerto o terreno sito a la espalda da mismo, absolviendo al demandado y condenando a los accionantes en las costas del juicio:

RESULTANDO que interpuesto el recurso de apelación contra la anterior sentencia, por la parte demandante, ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, dicha Sala, con fecha 13 de julio de 1951 , dictó sentencia confirmando en sus propios términos la apelada, sin hacer especial imposición de costas en esta segunda instancia:

RESULTANDO que el Procurador don Francisco de Murga y Serret, a nombre de don Lucas y doña Flor , esta última asistida de su esposo don Constantino , ha interpuesto unte esta Sala, contra la sentencia de la Audiencia, recurso por injusticia notoria por las siguió causas:

Primera. Comprendida en la segunda del artículo 173 de la ley de Arrendamientos Urbanos y constátente, en el quebrantamiento de forma que supone la negativa de recibimiento a prueba en la segunda instancia y en la indefensión de esta parte consiguiente a la misma. El error procesal se halla reconocido por la propia Sala sentenciadora en su providencia del 28 de mayo de 1951, en la que asimismo, se consigna como única razón de Ova que contiene la de haber quedado subsanado el error del Juzgado por la comparecencia de la parte apelante en término de seis días i mente no se advierte la influencia que pueda tener que un litigante comparezca el día sexto o el día vigésimo dentro del emplazamiento practicado por veinte días; si con ello quiere decirse que esta parte estuvo conforme en subsanar por propia voluntad error padecido por el Juzgado y no subsanado por la Audiencia, entienden los recurrentes que la afirmación es atrevida. El error existe y la indefensión es patente, y la evidente indefensión en que se encuentra esta parte no puede ser imputada ni cabe negarle el derecho a obtener un recibimiento a prueba sobre medios no practicados por razones de absoluta imposibilidad.

Segunda. Amparada en la causa tercera del articulo 173 ley de Arrendamientos Urbanos y consistente en la infracción de los artículos 63 y 64 de la Ley y del criterio jurisprudencial establecido por esta Sala en sus sentencias de 27 de noviembre de 1947 y 2 de julio de 1947 , y 2 de julio de 1950 . Tanto el Juzgado como la Audiencia consideran que el artículo 63 de la Ley citada , 64, que se refiere a los mismos casos que el anterior, sólo autorizan el derecho de retracto arrendaticio cuando se trate de "ventas por pisos", o de la venta de finca en la que exista un solo arrendatario. En la sentencia de esta Sala, fechada en 27 de noviembre de 1947 , se establece ya un criterio de interpretación de los arts 63 y 64 de la ley de Arrendamientos , con manifiesta supremacía de la finalidad sobre la letra del precepto, y la precedente sentencia ha sido posteriormente reiterada en otra de 2 de julio de 1950 . Estas sentencias reiterativas de un criterio con fuerza de obligar, autorizan para afirmar i alegóricamente que los artículos 63 y 64 de la ley de Arrendamientos deben acrecer una inteligencia o una interpretación extensiva y acomodada a las finalidades de la I que no es otra que la de hacer posible y facilitar el acceso de los inquilinos a la propiedad por medio del tanteo y del retracto arrendaticio. En el caso de autos se trata de la venta de un edificio en el que existen dos inquilinos, con respectivas viviendas y consiguientes locales de negocio; sin que haya absolutamente parte ni porción alguna de la finca, que no está, en el disfrute de aquéllos; y son ambos, conjuntamente, los que ejercitan el retracto referido a la totalidad del inmueble, sin perjuicio, claro esta, de que las escrituras que puedan ser otorgadas por efecto del retracto se refieren respecto a cada uno de los actores a los locales y accesorios que disfrutan en arrendamiento; así se halla solicitado en la demanda, porque tal exigencia es efecto de la interpretación del artículo 63, que se realiza con criterio restrictivo que rechaza esta misma Sala por improcedente e inadecuado a las finalidades de la Ley, y no, últimamente, por razones prácticas que impidan o dificulten siquiera la transmisión de la finca vendida a los actores, porque, como dice la repetida sentencia de 27 de noviembre de 1947 , "lo fundamental es que exista venta o dación en pago con la imposibilidad de subrogación, que es el requisito en materia de retracto, y que no la voluntad del legislador, como fácilmente podría resultar si comprador y vendedor se confabulan, actuando en fraude de la Ley para burlar el derecho del arrendatario. Es indudable que si prevaleciera el criterio de la sentencia recurrida, resultarla que una Ley de privilegio y de marcado carácter social, sería interpretada en contra del sujeto de aquél y en contra de la finalidad recogida por el legislador, con la consecuencia inmediata de conceder al comprador un beneficio que debe quedar postergado ante la necesidad del inquilino y su preferente derecho a convertirse en propietario:

RESULTANDO que admitido el recurso por la Sala y conferido traslado del mismo para instrucción a la parte recurrida, el Procurador don Fidel Pérez Minguez, a nombre de don Juan Luis , lo impugnó alegando:

A la causa primera. La causa que configura este motivo exige que el quebrantamiento de forma haya causado indefensión ( articulo 173 de la ley de Arrendamientos Urbanos ). Y que se haya cumplido, en cuanto a la protesta, el requisito del articulo 1.696 de la misma Ley de enjuiciar. Pues bien; ni existe indefensión ni se ha cumplido el segundo de los requisitos aludidos. Contra la resolución de la Sala, denegando la prueba solicitada, la parte recurrente se abstuvo de toda protesta o reclamación, cuanto tenia el ejercicio de los recursos impúgnatenos de aquella división, dejando incumplido el requisito indispensable consignado en el articulo 1.696 de la ley de Enjuiciamiento Civil . En este sentido una reiteradísima jurisprudencia señala la improcedencia del quebrantamiento de forma cuando se han dejado de utilizar los recursos que la parte tenía a su disposición para combatir aquella supuesta falta.

A la causa segunda. Pretenden los recurrentes fundamentarla buscando en una interpretación del precepto orgánico de esta institución del retracto arrendaticio urbano que vulnera abiertamente su contenido, su finalidad y sus alcances. El precepto comienza: "En los casos de venta por pisos". Es decir, que sólo en el supuesto de propiedad Horizontal surge o puede surgir el retracto arrendaticio urbano. La sentencia de 11 de junio de 1948 dice, de manera terminante, que la pluralidad de los inquilinos o la existencia de diferentes viviendas o locales de negocio sitúa la reclamación fuera del marco en que opera aquella institución. Y no puede por menos de estimarse así, porque de aceptar la actuación conjunta de inquilinos, equivaldría a que el retracto surgiera en todo supuesto de transmisión de un inmueble, puesto que actuando todos conjuntamente podrían retraer; y, como se ha visto, la Ley sólo admite la subrogación o en las ventas por pisos o en los supuestos de unidad que contempla y admite:

Visto, siendo Ponente el Magistrado don. Vicente Marín Garrido:

CONSIDERANDO que independientemente de las razones aducidas por la Sala para denegar la práctica de la prueba pericial propuesta por el recurrente, el motivo primero del recurso no puede prosperar: porque sobre no haberse Interpuesto contra el proveído denegatorio el de súplica, a que a la Se refiere el artículo 867 de la Ley procesal , como previo al de quebrantamiento de forma, es notorio que no ha podido causar indefensión al recurrente, por lo mismo que no lo esencialmente al derecho controvertido, la determinación del precio atribuible a la finca litigiosa-finalidad exclusiva de la pericial denegada-, cabia dejarla para el período de ejecución de la sentencia estimatoria de la demanda:

CONSIDERANDO que es asimismo ineficaz el motivo segundo encaminado a desvirtuar el fundamento capital del fallo, porque sabido es que cuando los preceptos legislativos son claros h atenerse al sentido literal de su texto, conforme a lo preceptuado en el articulo 1.281 del Código Civil ; y a este respecto no es dable sostener que se separa de tal norma hermenéutica, e incide, por tanto, en injusticia notoria el fallo que al Interpretar los términos explícitos del articulo 63 de la ley de Arrendamientos Urbanos entiende que el derecho de retracto en él establecido sólo corresponde al arrendatario de la finca vendida, en el supuesto de existir en ella una sola vivienda o local de negocio; pero no cuando, como acontece en este caso, existen en ella dos locales de negocio y dos arrendatarios que pretenden retraer por acción conjunta y, consiguientemente, sin título legal:

CONSIDERANDO que no obsta al mantenimiento de esta tesis la doctrina sentada por esta Sala en la sentencia de 27 de noviembre de 1947 , porque, aparte de que no es dable confundir la exégesis extensiva de una norma con la inclusión-en ella de casos que caen fuera del ámbito de su aplicación-, es lo cierto que la precitada sentencia sobre la base-y esto es lo esencial-de que la casa en litigio constaba de dos plantas integrantes de una sola vivienda, ocupada en su totalidad por inquilino retrayente, se limitaba a acceder a su pretensión para protegerle de posibles confabulaciones, por la venta fraccionada de la finca, posibilitando así la adquisición integral del dominio, supuesto que no guarda analogía con el originario del presente recurso;

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso por injusticia notoria interpuesto por don Lucas y doña Flor , esta última asistida de su esposo don Constantino , contra sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, con fecha 13 de julio de 1951 ; condenando a dichos recurrentes al pago de las costas y a la pérdida del depósito que tienen constituido, al que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Juan Hinojosa. Manuel Ruiz Gómez. Vicente Marín Garrido. nLuis Vacas. Juan Serrada (rubricados).