STS, 11 de Junio de 1948
| Ponente | LUIS VACAS MEDINA |
| ECLI | ES:TS:1948:18 |
| Procedimiento | Apelación, Arrendamientos urbanos |
| Fecha de Resolución | 11 de Junio de 1948 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 160.-Sentencia ¡de 11 de junio de 1948.
INJUSTICIA NOTORIA.-Retracto d¡e finca urbana Declarando no
haber1 lugar al recurso interpuesto por D. José López; López contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de
Muía, en juicio promovido por el mismo.
En sus CONSIDERANDOS se establece: ›
Que siendo leí fundamento del ¡retracto ¡establecido por la ley cte A mandamientos Urbanos el carácter de inquilino o 'arrendatario tte local de negocio que el netnayente ¡pueda ostentar sobre1 "I piso o casa objeto de la venta, queda limitada su acción a las cosas incluidas en el contrato sobre las cuales tiene posesión arrendaticia, pero no a las demás que ¡integran el inmueble.
En la villa de Madrid, a 11 de junio de 194®, en los autcs seguidos en eil Juzgado de Primera Instancia de Muía, por D. José López López, casado y comerciante, contra D. Gregorio Sánchez Aznar, casado y corredor de fincas, ambos vecinos de ¡Bullas, sobre retracto ¡de finca urbana;.pendiente ¡ante esta Sala en virtud1 de recurso de injusticia notoria, interpuesto por el demandante, representado y defendido por el Procurador D. Gonzalo Valcárcel y el Letrado D. Moisés Guillamón, habiendo comparecido el demandado y ¡recurrido, bajo la dirección y defensa del Procurador D. José López Mesas y ea Letrado DGermán García ¡Muñoz: i
RESULTANDO que con escrito de 20 ¡de mayó de 1947, se presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Muía par la representación de D. José López López, contra D. Gregorio Sánchez Aznar, alegando sustancialimente que desde hacía unos diez años habitaba como inquilino y mediante contrato verbal ¿e arrendamiento, £a finca éin 'cuyo bajo tenia establecida ¡su industria de carnicería, sita en la casa de la, villa ¡de Bullas, calle de la Tercia, número 10, que lindaba por derecha entrando ¡con casa de Isaías López; izquierda, con otra de Joaquín Sandoval, y espaldas, con ¡la calle de la Mina, y que se componía ¡de vairias dependencias, que describía, todo con una superficie de 170 metros; que a primeros d§ abril de dicho año 1947, llegó a sus oídos el 'rumor de ¡que el demandado había adquirido del propietario, señor Romera Aznar, i!a finca en cuestión, por lo que quiso ponerse al habla coni éste, ¡con proposición de ser él quien la comprase, y como las gestiones fueron infructuosas, demandó de conciliación al demandado, cuyo acto se celebró sin avenencia; que la escritura fué inscrita etn el Registro de la Propiedad el día 3 de mayo de dicho año, por el precio ¡de 9.C0O pesetas; y aportando algunos documentos y alegando fundamentos de derecho, suplicó se dictase sentencia, dando lugar ail trie-tracto de la meritada finca, y se condenase al demandado a que, en el término legal, otorgase a favor (del actor la escritura de vemta de la finca de que era arrendatario, recibiendo ¡en '"a acto la 'cantidad de 9;000 pesetas y ios gastos de legítimo abonos bajo apercibimiento de otorgarla de oficio y a su costa, con imposición de costas:
RESULTANDO que consignada por el actor la cantidad de 9.000 pesetas y admitida Ja demanda, el demandado se opuso a ella, alegando, jen concreto, que el actor, por contrato escrito de 1.° de junio de 1939, celebrado con el entonces propietario señor Romera
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Aznar, habitaba no toda la casa, sino parte de ella, pues las balsas y la bodega se (Jas reservó ©1 propietario, habitando en ella otro in-quilino, o sea el señor Eseámez Sandoval, que ocupaba una nave en él bajo de la casa, mediante contrato verbal y precio de 30 pesetas mensuales, y también otro inquilino, D. José Martínez Fuentes, que ocupaba ila porción del edificio que daba a la calle de la Mina; que era cierto que el demandado compró la casa y entró en posesión de las balsas y bodega, y que el retrayente no era el único in-quilino de la casa, ya que el demandado pudó hacer una segregación de Ca totalidad de la finca, vendiendo a D." Fuensanta Puerta unos 60 metros cuadrados; que da venta de la casa no fué por pisos, y en la misma existían más de una vivienda o local alquilado, ademas de ila del actor y de los reservados parael demandado', lo cual implicaba la no aplicación del) retracto urbano de la ley de Arrendamientos; y aduciendo ¡fundamentos de derecho supíicó se dictara sentencia, absolviendo al demandado, con imposición de costas al actor:
RESULTANDO que recibido el juicio a prueba y practicadas las propuestas por las partes, se unieron a los autos y, celebrada vista pública, se dictó sentencia, en 15 de septiembre de 1947, por el Juez de primera instancia de Muía, por la que, desestimando la demanda de retracto formulada, absolvía de la misma al demandado, imponiendo al actor las costas: '
RESULTANDO que (la representación del actor ha interpuesto recurso de injusticia notoria, fundado en las tercera y cuarta del artículo 169 de la ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre, de 1946, alegando, en su apoyo y en concreto, los siguientes:
Primero, Infracción y violación por no aplicación del párrafo segundo del artículo 63, en relación con © í 64 /de la ley de Arrendamientos Urbanos, por cuanto, para la procedencia de la acción de retracto, se han cumplido en autos con loa requisitos que exige este último precepto, ya que no fué hecha por el propietario ni por el comprador la notificación de la deeisión, d© transferir la finca ni 'de adquirirla, ni de su precioy icondiedosnes, no se ejercitó el derecho de tanteo y la fecha para la acción del retracto fué computada para el iplazo legal con 4ª de 3 üei mayo de 1947, en que fué inscrita la escritura de compraventa, cuya existencia y falta de notificación implica derecho preferente en el actor, como arrendatario, para retraer la finca vendida, y, por tanto, la pertinencia de la demanda, y si bien dichas escritura y demanda coinciden -respecto a da cosa ob" jeto del arrendamiento, no coinciden con el contrato para el arrendamiento, supuestos ambos que con las consideraciones que de ellos sienta el recurrente como premisas, en nada desvirtúan la acción del actor ni puede enervarla, pues examinando, como examina el recurrente, la independencia entre sí de las viviendas de la tanca, hay que concluir que en la finca objeto del retracto no hay más que un solo inquilino, que es el actor, por lo que, dándose los supuestos de los preceptos citados, y, en último caso, excluyendo la parte de la finca ocupada por el señor Fuentes, por ser uidepeindiente de la que disfruta el actor, podía haberse deducido de la ¡cantidad de 9.000 pesetas consignada la de 2.O0O, como valor de aqjífcüla, y otorgarse la correspondiente escritura.
Segunldo. Etaror en la apreciación de la prueba, que comete la sentencia recurridaresultante de ta prueba documental que obra 752
JURISPRUDENCIA CIVIL
en autos, a cuyos documentos hay que darles 'lod que el juzgador de instancia no hahecho, o sea: a unos, el carácter y valor1 de auténticos, que ¡les asigna el artículo 1.216, en relación con el 1.217 y 1.218 del Código [Civil y 696 de la ley de Enjuiciamiento Civil, y a otros, el que determinase el' 1.240 del Código, en relación con el 604 de la Ley procesal civil; y con respecto a los comentarios del señor Be-llón, sienta el recurrente, "a (contrario sensu", qjue si la finca está de hecho dividida no podrá englobarsie para su venta, para privar del derecho de tanteo o retracto al ocupante único de la porción co-itrespondiente:
RESULTANDO que conferido traslado del anterior recurso a la paute recurrida, para su impugnación, lo evacuó por medio del correspondiente escrito, en el que solicitó la celebración de vista:
Visto, siendo Ponente el Magistrado D. Luis Vacas:
CONSIDERANDO que (la ley deArrendamientos Urbanos, por 8Ua artículos 63 y 64 estableció el derecho de tanteo y el de retracto en favor de los dnquillnos y de tos arrendatarios de locales de negocio en los casos de ventas por pisos y en aquellos otros en que se vendiera ama finca y (Sólo existiera en ella una vivienda o local de negocio, y como en el caso presente no se trata de la venta de ningún piso, sino de la de una casa, la acción de retracto ejercitada por el demandante solamente podría prosperarmediante la demostración de que en la casa vendida existía sólo una vivienda o local de negocio:
CONSIDERANDO que la finca objeto de retracto, sita en la villa de Bullas, está delimitada por su frente y por isu fondo por las calles de la Tercia y d|e/ la Mina y por sus lados por otras dos casas, ocupando una superficie de 160 metros, y las construcciones levantadas dentro de la extensión de dicho perímetro están ocupadas, según declara la sentencia "recurrida, por un inquiílino que habita en la parte de la finoa que da a la calle de la Mina y por él actor, q ue ocupa la parte de la finca que limita con la calle de la Tercia, pero no en su tota/Udad, pues den esa misma parte existen algunas piezas que no se entregaron al arrendatario por el contrato de arrendamiento, Kino que se las reservó el propietario para sí, encontrándose entre ellas todo el piso superior constituido por varias cámaras, declarándose asimismo por la sentencia qiue ¡las dos partes de la finca limitantes, respectivamente, con las calles mencionadas constituyen un indsmo inmueble, sin que pueda obstar a tal evidencia el hecho de que en la actualidad la parte de la calle de la Mina haya sido transmitida por a! demandado a otro propietario, ya que al adquirirla el demandado constituía una sola finca, con una sola inscripción (registra!, ni tampoco puede 'oponerse a la unidad del inmueble la separación por medio de un muro de dichas dos partes ni que las mismas, susceptibles de aprovechamiento independiente tengan entradas igualmente independientes entre sí:
CONSEDÍERANDO que sobre la base de tales declaraciones de hecho la sentencia recurrida aplica rectamente los artículos 63 y 64 de Ja ley de ArrendamientosUrbanos, y no pueden considerarse infringidos, como pretende el recurrente, en el primer motivo del recurso, porque, siendo el fundamento del retracto establecido por la Ley citada eij carácter de inquiüino o arrendatario de local de negocio que el retrayente pueda ostentar sobre el piso o casa objeto de la venta, resulta que su acción no puede comprender mas cosas ique las incluidas en él contrato de arrendamiento' y a las cuales llegue
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la posesión arrendaticia de inquilino o arrendatario, pero no a las demás que integren el inmueble, y po r eso, en el caso presente, ino puede el actor retraer la totalidad de una casa en üa cual solamente le corresponde la posesión arrendaticia de una parte !de la 'misma:
CONSIDERANDO que üa sentencia 'recurrida no niega el carácter de auténticos al acto de conciliación, a las escrituras notariales de compraventa, á los contratos de arrendamiento reconocidos por las partes, ni a la inspección personal del Juez, ni infringe, por ¡to tanto, tos artículos citados por el recurrente en el segundo motivo del recurso, a que to único que dicha sentencia hace es deducir de tales documentos, como del resto de la prueba, ía conclusión que sirve de base a la desestimación de la acción, a saber: que en ,1a finca que el actor trata de retraer no existe solamente una vivienda, o local de negocio, y como el texto de dichos documentos no está en contradicción con esta afirmación fundamental, sino que la confirma, no cabe estimar ningún error cometido por él juzgador ~de instancia en la apreciación de ilas pruebas documental o pericial obrantes en los autos, y por ello no procede tampoco dicho motivo da! recurso, fundado en la causa cuarta del artículo 169 de la expresada Ley;
Fallamos que debemos declarar y declaraimos no haber lugar al recurso de injusticia notoria, interpuesto ¡por T¡›. José López López, a quien condenamos al pago de las icos-tas, y líbrese al Juzgado de Bruñera Instancia de Muía 3ª certificación correspondiente, con devolución, de los autos que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" & insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efectos las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamosL - Rafael Rubio. - Juan de Hinojosa. - Manuel Ruiz Gómez.-Vicente Marín.-Luis Vacas (,rubricados).
Publicación.-Leída y publicada fué la sentencia anterior por el Excmo. Sr. D. Luis Vacas, Magistrado del Tribunal Supremo, celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil del irtisimo, en el día de hoy, de que certifico icoimo Secretario.
Madrid, 11 de junio de 1948.-Bonifacio de Eohegaray (rubricado).
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