STS 355/2018, 6 de Marzo de 2018

Ante la Sección Tercera de la Sala Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia se ha seguido Recurso Contencioso-administrativo 7104/2012 (acumulado con 7446/2013 ), promovido D. Horacio Martin y el Ayuntamiento de Sanxenxo, en el que ha sido parte demandada el Jurado de Expropiación de Galicia, y codemandadas el Ayuntamiento de Sanxenxo y D. Horacio Martin .

4. Horacio Martin formuló su recurso contra la Resolución presunta del Jurado de Expropiación de Galicia por la que se desestimó solicitud de fijación de justiprecio de la finca denominada " DIRECCION000 " ---tras la solicitud previa de 21 de enero de 2009, por la que se instaba la iniciación del expediente de expropiación al Ayuntamiento de Sanxenxo por Ministerio de la Ley---, así como contra Resolución expresa del expresado Jurado de Expropiación de Galicia, adoptado en su sesión de 11 de abril de 2013, que fijó el justiprecio en la cantidad de 3.010.872,32 euros.

Por su parte, el Ayuntamiento de Sanxenxo formuló el suyo contra la citada Resolución del Jurado de Expropiación de Galicia, adoptado en su sesión de 11 de abril de 2013, que fijó el justiprecio en la cantidad de 3.010.872,32 euros.

Dicho Tribunal dictó sentencia con fecha 7 de junio de 2016 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que debemos desestimar y desestimamos el recurso número 7104/2012 interpuesto por D. Juan Manuel Lado Fernández, Procurador de los Tribunales y de Don Horacio Martin , contra resolución presunta del Jurado de Expropiación de Galicia por la que se desestimó solicitud de fijación de justiprecio de la finca denominada " DIRECCION000 ", formulada al amparo del art. 88 de la LOUyPMR de Galicia en relación con el art. 166, tras haber solicitado al Ayuntamiento de Sanxenxo la expropiación POR MINISTERIO DE LA LEY, así como contra la resolución expresa (que adjunta) del Jurado de fecha 11 de abril por la que fija el justiprecio de la citada finca en 3.010.872,32 euros, a la que amplía el recurso por escrito de 20 de junio de 2013, habiendo acordado la Sala su ampliación por auto de fecha 31 de julio de 2013; debemos desestimar y desestimamos también el recurso interpuesto por Don Julio López Valcarcel, Procurador de los Tribunales y del Ayuntamiento de Sanxenxo, contra esa resolución expresa, con imposición de costas en la cuantía máxima de 2.400 euros a razón de 1.200 euros cada una de las partes".

- Notificada dicha sentencia a las partes, D. Horacio Martin presentó escrito preparando el recurso de casación, que fue tenido por preparado mediante diligencia de ordenación de fecha 30 de junio de 2016, al tiempo que ordenó remitir las actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.

Emplazadas las partes, la representación procesal de D. Horacio Martin compareció en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, al tiempo que formuló en fecha 5 de septiembre de 2016 el escrito de interposición del recurso de casación, en el cual, tras exponer los argumentos que consideró oportunos, solicitó a la Sala dicte sentencia estimando el presente recurso y casando la de instancia, dictándose otra de conformidad con los motivos de la casación.

El recurso de casación fue admitido por providencia de 21 de febrero de 2017, ordenándose por diligencia de ordenación de fecha 9 de marzo de 2017 entregar copia del escrito de interposición del recurso a las partes comparecidas como recurridas a fin de que en el plazo de treinta días pudieran oponerse, lo que llevaron a cabo las representaciones del Ayuntamiento de Sanxenxo y de la Junta de Galicia mediante sendos escritos presentados en fecha 24 de abril y 8 de mayo de 2017, respectivamente.

Por providencia de 18 de diciembre de 2017 se señaló para votación y fallo el día 20 de febrero de 2018, fecha en la que, efectivamente, tuvo lugar.

En la sustanciación del juicio no se han infringido las formalidades legales esenciales.

Se impugna en el presente Recurso de Casación 2364/2016 interpuesto por D. Horacio Martin la sentencia desestimatoria dictada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en fecha 7 de junio de 2016, en el Recurso contencioso-administrativo 7104/2012 y 7446/2013 (acumulado), seguido contra la Resolución presunta del Jurado de Expropiación de Galicia por la que se desestimó solicitud de fijación de justiprecio de la finca denominada " DIRECCION000 " ---tras la solicitud previa de 21 de enero de 2009, por la que se instaba la iniciación del expediente de expropiación al Ayuntamiento de Sanxenxo por Ministerio de la Ley---, así como contra Resolución expresa del expresado Jurado de Expropiación de Galicia, adoptado en su sesión de 11 de abril de 2013, que fijó el justiprecio en la cantidad de 3.010.872,32 euros.

Como decimos, la Sala de instancia desestimó el recurso contencioso administrativo formulado por D. Horacio Martin y por el Ayuntamiento de Sanxenxo y, se fundamentó para ello, en síntesis, y, por lo que en el recurso de casación interesa, en las siguientes consideraciones, dadas en respuesta al escrito de demanda de los recurrentes:

1. En el Fundamento Jurídico Primero la sentencia de instancia concreta las resoluciones presunta y expresa frente a las que ambas partes formularon sus respectivos recursos contencioso-administrativos.

2. En el Fundamento Segundo sintetiza las alegaciones contenidas en la demanda (y en su escrito de ampliación en relación con la resolución expresa) del actual recurrente en casación, que se concretaban (en relación con el inicial acto presunto) en la "determinación por tanto del justiprecio en el importe que fija el informe de la perito de parte, la arquitecta Doña Rita Yolanda , aplicando el método residual estático, debiendo añadirse al precio o indemnización los intereses legales, esto es los previstos en la LEF como, después, los procesales por demora". Y, con relación con el Acuerdo expreso del Jurado, la sentencia recoge lo siguiente, en relación con el escrito de ampliación de demanda:

   " C) Criterios de valoración del suelo urbanizado: aplicación de los arts. 21 , 22 y 24 del RD Legislativo 2/2008, de 20 de junio , según los que, como expone, la edificabilidad que resulta es de 5,27m2/m2 frente a la que obtiene el Jurado de 2,386986 m2/m2 , quien por otro lado no da razón de por qué excluye de la valoración la parte de finca que también es inedificable por estar destinada a viales y en cuanto al precio de venta de la construcción determinada, el Jurado no realiza el preceptivo estudio de mercado representativo del mismo. En cuanto a los gastos de promoción, los utiliza erróneamente como patentiza el dictamen del arquitecto Sr. Leovigildo Mateo , al que se remite. Sobre la aplicación del margen de beneficio del promotor también incurre en error como pone de manifiesto el Sr. Leovigildo Mateo en su dictamen.

   Concluye ese alegato manifestando que no es el momento, ni resulta necesario, elucubrar sobre la definición de la vía de hecho, bastando señalar que la actuación llevada a cabo por el Concello, ocupando, sin la más mínima cobertura legal, y asfaltando 1.214 m2 de parcela, no obstante oponerse a dicha actuación, lo que le convierte en acreedor a un plus o recargo indemnizatorio del 25%".

   En el mismo Fundamento Jurídico se recogen las alegaciones contenidas en el escrito de demanda del también recurrente Ayuntamiento de Sanxenxo ---que no formulado recurso de casación---, y que giran, dicho sea en síntesis, en torno a:

   1. El objeto y superficie de la expropiación , señalando al efecto que "[e]n cuanto a la superficie a valorar, frente a los 2.964 m2 que toma en consideración la arquitecta de parte, Sra. Rita Yolanda , en su informe hace constar, sin embargo, que en realidad son 1.750 m2, correspondiendo los restantes 1.212 m2 a los viales que circundan la parcela destinada a zona verde, no estando destinados pues a Espacio Libre". Recordando que "[e]l acuerdo del Jurado, ... ya entiende que ha de valorarse sólo la superficie de la ZV-E63B, haciendo constar que ha de excluirse la superficie de los 1.212 m2 destinada a viales por el planeamiento".

   2. El coeficiente de edificabilidad , aceptando el contenido en el informe de la Sra. Rita Yolanda , "en el que llega a la conclusión de que ese coeficiente sobre rasante es de 5,728 m2/m2 y bajo rasante de 2 m2/m2", tomando en consideración la edificabilidad de la Ordenanza 2, y la media del ámbito homogéneo. Por ello señala la sentencia:

      "En el acuerdo del Jurado se parte de un ámbito homogéneo de 12.192,84 m2, todo él dentro del ámbito de esa Ordenanza, llegando a la conclusión de que la superficie total edificable en ese ámbito es de 29.104,14 m2, y que por tanto el coeficiente de edificabilidad es de 2,38 6986 m2.

      En el citado informe del Concello se parte en cambio de un ámbito homogéneo más amplio que el considerado por el Jurado, ya que tendría una superficie de 32.454 m2, regido por las Ordenanzas 2 y 3 del PXOM de Sanxenxo, con una superficie edificable de 137.361,60 m2, llegando con esas premisas a un coeficiente de edificabilidad de 2,42 3757 m2".

   3. A continuación, señala: "En lo que se refiere al parámetro del valor de mercado la Sra. Rita Yolanda , después de examinar el valor (de mercado) de seis inmuebles, que a su juicio son comparables con el litigioso, concluye que el precio medio es de 4.589,78 euros m2, página 34, folio 103 del expediente.

      (...) El acuerdo del Jurado considera que el terreno a valorar tiene fachada a la playa de Silgar y se encuentra al oeste de la Avda. Luis Rocafort, que marca una división clara en el precio de las viviendas, llegando a la conclusión de que el valor adecuado para las viviendas en planta alta habría de ser de 2.400 euros m2; para las viviendas de planta baja, 2.000 euros m2 y que el precio de cada plaza de aparcamiento sería de 20.000 euros. En el informe del Concello se consideran esos precios sin apoyatura firme, al no aportarse dato alguno en base al cual se determinan, por lo que no dejan de ser un posible contraste.

      En ese informe se hace constar también que lo adecuado sería acudir a un edificio de cualidades medio-altas, sin espacios comunes de ocio, sin vistas al mar y con frente a calles de escasa anchura (no más de 12 m en la rúa del Cunchas y apenas 10 m en la rua Trasera) y por tanto con mala orientación e iluminación, pag. 33. También se hace constar que la vivienda tipo a desarrollar en el terreno sería de unos 80 m2 con calidades medias y se resalta que, teniendo en cuenta la fecha de valoración, marzo de 2011, hay que considerar la situación económica, ventas estancadas y bajos precios por la crisis, lo que haría pensar sólo, en la hipótesis de desarrollo inmobiliario del terreno, en una promoción de precios por debajo de los medios de mercado para poder ser vendidos en un plazo razonable, pág 37 del mismo y teniendo en cuenta los seis valores de viviendas comparables, que detalla en esa página, concluye que el valor de mercado ha de ser de 2.109,53 euros".

   4. Por último, respecto del parámetro del coste de construcción se señala que "los informes de ambos recurrentes son conformes tanto sobre rasante como bajo rasante, si bien el Jurado considera un coste inferior, porque se aparta de la regulación del RD 1020/1993, vigente al momento de la valoración, cogiendo solo 3 módulos de los 7 que contempla esa norma. Aplicando, pues, el coste de ambos recurrentes, el justiprecio del Jurado quedaría rebajado".

      A continuación, brevemente, el mismo Fundamento Jurídico Segundo se contienen las alegaciones de la contestación a la demanda de la Junta de Galicia y del Ayuntamiento de Sanxenxo, así como las contenidas en la contestación a la demanda de este Ayuntamiento, formuladas por el Sr. Horacio Martin .

3. En los Fundamentos Jurídicos Cuarto, Quinto, Sexto y Séptimo se trata una de las cuestiones esenciales del litigio, cual es la relativa a la "Superficie y titularidad del objeto de la expropiación por ministerio de la Ley":

   "Examinando de modo conjunto los motivos en que sendas partes recurrentes basan sus pretensiones valorativas, dada la conexión objetiva de los mismos con la cuestión de litis, hemos de referirnos en cuanto a los hechos controvertidos: en primer lugar la "cosa" objeto de expropiación por ministerio de la Ley, la determinación de su superficie y su titularidad.

   Considerando que el Jurado solo se considera competente para valorar la superficie de suelo comprendida en la ZV-E63B- no el contiguo que integra física y jurídicamente la misma parcela y está destinado a viales en el PGOU de Sanxenxo-, se impone con carácter previo dilucidar si el Jurado debió haber valorado, además de ese terreno, el suelo destinado a viales en dicho PGOU.

   Las partes no están de acuerdo, pues, en el tamaño de la parcela objeto de litigio.

   Valorando conforme a las reglas de la sana, art. 348 de la vigente LEC , toda la prueba practicada, en particular la pericial judicial, podemos observar que, mientras Doña Rita Yolanda y D. Leovigildo Mateo , peritos de parte del Sr. Horacio Martin , establecen que tiene una superficie de 2.964 m2 y está compuesta por 1.750 m2 de espacio libre o zona verde ZV-E63B (así denominada en el PGOU), estando el resto de la parcela , ocupada por VIALES que rodean la Zona Verde, aproximadamente de unos 1.212 m2, que nunca han sido CEDIDOS al Ayuntamiento de Sanxenxo, los peritos del Concello D. Serafin Humberto , D. Marcial Nemesio y D. Torcuato Tomas , establecen que de la finca matriz original ya se han ido cediendo los viales en cuestión a lo largo del tiempo y en distintas operaciones urbanísticas (de las cuales adjuntan documentación) y que por tanto la parcela de Litis tiene únicamente la superficie delimitada como espacio libre o zona verde ZV-E63B en el PGOU y que concretan en 1.746 m2.

   Para todos ellos la parcela está clasificada como "suelo urbano consolidado", tal y como puede comprobarse en el propio PGOM y además así lo manifiesta el arquitecto municipal en su informe de septiembre de 2011.

   En cuanto a la superficie a valorar, en efecto, el expropiado en su hoja de aprecio considera que la finca es de 2.964 m2, en base a un levantamiento topográfico, que incluye la valoración hecha por una arquitecta, quien advierte que de ese levantamiento se deduce una superficie real distinta de la que figura en los títulos de la propiedad, inscritos en Registro y distinta, incluso, de la que figura en Catastro, debiendo prevalecer por aplicación de lo previsto en el art. 103 del RGU la que se deduce de aquel levantamiento topográfico, que es la que esa arquitecta valora. Sin embargo, -expone el Jurado- que en ese documento se indica que sólo parte de esa superficie es ZV-E63B (1.750 m2), estando el resto destinado a VIALES por el planeamiento (1.212 m2). Considerándose el Jurado sólo competente para valorar la superficie ZV-E63B y que la superficie recogida en la cartografía del planeamiento (1.746 m2) es muy semejante a la recogida en aquel levantamiento topográfico, parte, sin embargo, de ésta (1.750 m2) en su valoración.

   Dado que el Ayuntamiento se llama propietario de ese resto (1.214 m2) o suelo destinado a/u ocupado por VIALES, para el expropiado su inclusión en un Plan de Urbanismo no convierte esos terrenos de propiedad privada en DOMINIO PÚBLICO, sino es a través de un acto de entrega y aceptación, -pues la justa distribución de beneficios y cargas del planeamiento en este caso es imposible-, no habiendo en este caso ni entrega ni aceptación de los mismos, razón por la que el Ayuntamiento no aportó las actas correspondientes a pesar de haber invocado que el suelo fue cedido. Luego ha de convenirse con el expropiado en que el suelo contiguo de la ZV-E63B, al igual que el de ésta, está destinado a dotación pública y no puede ser objeto de cesión obligatoria, por lo que le es de aplicación también el art. 99 de la LOUGA.

   La solicitud de iniciación del expediente de justiprecio, de 10 de marzo de 2011 -folio 35 y ss- que acompaña con el informe de tasación de la arquitecta Sra. Rita Yolanda no deja lugar a duda, de que viene referida a la totalidad de la finca registral nº NUM000 , de 2.964 m2 y si el Jurado sólo justiprecia la superficie de la ZVE63B, por declararse solo competente para esa superficie, y el Ayuntamiento defiende la exclusión de los 1.214 m2 ocupados por viales (Rúa Traseira y das Cunchas), aduciendo que ese suelo ha sido cedido "al estar vinculado o adscrito a las (5) licencias otorgadas en los expediente 207/73, 500/82 y 298/84,... a la familia Horacio Martin respecto de la primitiva finca matriz, por cuanto sin la adscripción de esos viales no se hubiera cumplido con los requisitos de edificabilidad de los solares respecto de los que tales licencias se otorgaron", el PERITO JUDICIAL en su informe página 18, coincide con el Jurado, cuando habla de un en torno a 1.746-1.750 m2, y sobre todo cuando contesta a la aclaración segunda 2ª b), epígrafe parámetros de partida, realizada por D. J. Areses Trapote.

   (...) Se censura , sin embargo, al perito judicial porque ha olvidado que, tratándose de suelo urbano consolidado, no hay cesiones obligatorias y que según el informe- tasación de la Sra Rita Yolanda , que se acompaña de aquel levantamiento topográfico. La finca registral nº 8.203 a expropiar tiene, tras las tres segregaciones, 2.964 m2 , de los que 1.212 se corresponden con el suelo destinado a viales, sin que nadie haya impugnado aquel levantamiento topográfico, por cuanto se podía haber disentido de aquella medición, teniendo como hecho probado que la expropiación ha de ser de los 2.964 m2, por ser esa su cabida o superficie, en la que no se acredita la cesión al Concello de los 1.212 m2 destinados a viales, al no haberlos obtenido por ningún medio válido en derecho y seguir formando parte de la finca registral NUM000 de la que los Srs. Horacio Martin son, en la actualidad, propietarios, incurriendo en consecuencia el Ayuntamiento en vía de hecho, por haberlos ocupado sin previa expropiación.

   Ante esa ocupación por vía de hecho los Srs. Horacio Martin habrían podido optar por ejercitar la ACCION REIVINDICATORIA ANTE LA JURISDICCIÓN CIVIL, la acción ex 30 de la LJCA ante la jurisdicción especial o por cualquier otro remedio jurídico contra la vía de hecho, pero en este caso optaron por demandar su derecho a que se incoase expediente expropiatorio con el consiguiente pago del justiprecio y (un suplemento económico por la privación del derecho a su devolución).

   (...) Si nada ha de objetarse a la opción de promover una acción reinvindicatoria ante el Orden jurisdiccional competente, por no corresponder normalmente al Orden Contencioso-administrativo cuestiones expresamente atribuidas a los Órdenes Jurisdiccionales Civil..., artículo 3 a) de la LJCA , pese el criterio jurisprudencial del TS sobre el alcance del art. 4 de ese Texto rituario, que esta Sala no ignora, sí en cambio ha de objetarse al ejercicio de la acción ex 30 de la LJCA , por cuanto que en caso de vía de hecho el interesado podrá formular requerimiento a la Administración actuante, intimando su cesación. Si dicha intimación no hubiere sido formulada o formulada no fuere atendida dentro de los diez días siguientes a la presentación del requerimiento, podrá deducirse el oportuno recurso contencioso administrativo, con lo que ya se advierte que, -si no se ejerció esa acción ex 30 de la LJCA, pese a haber pasado la Administración a la ejecución material del supuesto despojo o de la supuesta perturbación del disfrute de la cosa, que es, según sostienen, de su propiedad-, el cumplimiento u observancia de los requisitos (actuación constitutiva de vía de hecho, aunque haya cesado; requerimiento previo, intimando al cese...) a que dicho artículo condiciona tal ejercicio, no se justifica y una vez precluidos los plazos, como parecen haber precluido en este caso, la acción difícilmente se puede sustanciar por tales cauces y menos disfrutar de las normas especiales para esta vía como se contemplan en el art. 136 de la LJCA .

   Al haberse inclinado, pues, por demandar su derecho de iniciar expediente de expropiación por ministerio de la Ley, la pretensión de que se incluyan los 1.212 m2 en la superficie a valorar, que se corresponden con los viales, deviene obviamente en litigiosa la condición de expropiado, que se sostiene, la cual es una cualidad ob rem, conforme a la jurisprudencia del TS contenida en sentencia, entre otras, de 14-2-1996 , determinada por la relación a tener con el bien a expropiar y en este caso ni la Administración, que debía expropiar, reconoció esa condición sobre la base de lo previsto en el art. 3. 2 de la LEF , por cuanto entiende que los bienes ocupados por viales son de dominio público, al incluirlos el PXOM de Sanxenxo como tales, ni el Jurado, podía valorarlos como privativos del expropiado, al no poder extraer de la documentación obrante en el expediente esa condición respecto de unos bienes, que si pueden aparecer formalmente en Registro a su nombre, como sostiene, materialmente resultan/están afectos por aquel instrumento de planeamiento, sin que conste la impugnación oportuna del mismo por ese motivo y menos que se hayan ejercitado aquellas acciones, cuya opción, según advierten, les asistía.

   Tampoco se deduce esa condición de la exposición del resultado probatorio, que dice, en relación con los hechos controvertidos ni de la fundamentación jurídica que proporciona en su primer escrito de conclusiones, páginas 9 a 14, pese a la extensión del mismo".

   (...) No existiendo, pues, presunción legal de titularidad en favor del recurrente, Sr. Horacio Martin , -no obstante estar tributando en concepto de IBI por la superficie que en su escrito de conclusiones menciona y de esa suerte ir el Ayuntamiento contra sus propios actos- corresponde sin duda al expropiado acreditar el derecho de propiedad sobre el bien cuya expropiación insta ( sentencia del TS de fecha 10-10-1985 ), y lógicamente aquella cualidad ob rem, que aquí no resulta deducible de una inmediata relación con los bienes, como pretende, si están realmente ocupados por viales (hace más de treinta años, como puede verse, según se concluye por el Concello, en página 5 a 15 del primer informe del Concello de Sanxenxo), lo que difícilmente ampara la pretensión de incremento del 25% del justiprecio por ocupación por vía de hecho (apartado II del suplico de la primera demanda del expropiado).

   No abrigando, por otro lado, duda alguna de que lo que aquí se está enjuiciando es una cuestión de ejercicio de potestades administrativas, que son las únicas que nos compete enjuiciar, cuales son la de apreciar a qué tipo de finca corresponden los títulos registrales o de cualquier otra naturaleza que aquí se invocan y que los particulares hayan presentado, a los efectos de poder ser considerados expropiados en la superficie que demandan y no abrigando, por otro, duda alguna de que su decisión al respecto habría de quedar en suspenso en caso de que se abriera un debate jurídico sobre el particular, quedando tal decisión total ydefinitivamente sin efecto si la sentencia que se dicte en unproceso civil es contraria a esa decisión , se concluye, obviamente, que en el presente supuesto, que ahora se enjuicia, ningún debate jurídico sobre el particular se ha suscitado ante el Orden jurisdiccional competente, por cuanto que esa cuestión no está atribuida expresamente a este Orden Jurisdiccional, art. 3.1 de la LJCA , aunque esté relacionada con la actividad de la Administración Pública, que aquí se impugna".

4. En los Fundamentos Octavo a Décimo Tercero la sentencia de instancia analiza los "Criterios de valoración del suelo objeto de expropiación y metodología a seguir", seguido de un pormenorizado análisis de la prueba practicada en autos:

   "Según informe rendido por el Perito judicial, teniendo la parcela la consideración de solar y estando el terreno ZV -63B, clasificado "como zona verde"- en realidad se halla en situación desuelo urbanizado, art. 12.3 del TRLS 2/2008 - y (que) no tiene aprovechamiento lucrativo, han de aplicarse, pues, los artículos 21 y 24 de ese RDL 2/2008 , que trascribe en su informe.

   En ellos se dispone que, si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se lesatribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario (en el ámbitoespacial homogéneo) en que por usos y tipología la ordenaciónurbanística los haya incluido y a dicha edificabilidad se aplicará el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

   ""Así el valor urbanístico es el resultado de la multiplicación de dos factores: a) el aprovechamiento por b) el valor de repercusión"".

   Dicho método residual viene definido en la ECO 805/2003 de 27 de marzo, arts. 34, 35, 40, 41 y 42, que el perito judicial igualmente trascribe.

   En ese método, utilizado por todas las partes, el valor del suelo se deduce o despeja de otros valores conocidos, después de considerar una hipotética promoción inmobiliaria del solar, siendo por ello que tal valor dependerá del aprovechamiento urbanístico, [ el cual, a juicio del perito judicial, es exactamente el mismo, se hayan cedido ya los viales o no ] , aunque podría discutirse quizá la situación de las alineaciones, como luego analiza.

   Según dicho perito una de las partes (Sra. Rita Yolanda y Sr. Leovigildo Mateo , éste con aplicación del Real Decreto 1492/2011, pese a entrar en vigor al día siguiente de su publicación, el 9-11-2011, cuando la data de valoración, a que ésta debe referirse, es la del 10-3-2011) deduce el coeficiente de edificabilidad media sin teneren cuenta la superficie de los viales , aunque a la hora de establecer los cálculos de la edificabilidad total de la hipotética promoción inmobiliaria multiplica dicho coeficiente por el total de la superficie, incluida la de los viales , pues en el expediente no consta ninguna cesión para viales al Concello, aparte de que el propósito de iniciar la expropiación por ministerio de la ley iba referido a la totalidad de la finca registral, y así lo entendió la Administración actuante por cuanto el expediente remitido a la Sala, se intitula EXPEDIENTE PARA A FIXACIÓN DO PREZO XUSTO DA FINCA Nº REX NUM000 DO PROXECTO "FINCA REGISTRAL Nº NUM000 " " DIRECCION000 " NA RUA000 .

   Los arquitectos del Concello y el propio Jurado deducen, por el contrario, el coeficiente de edificabilidad media teniendo en cuenta la superficie de los viales, aunque a la hora de hacer los cálculos multiplican dicho coeficiente por el solar, deducidos los viales.

   (...) Pese a entender el perito judicial que se produce una discusión estéril entre las partes, arguye sin embargo que ambas incurren en un error , ya que mientras el coeficiente de "edificabilidad" está cercano a los valores de la Sra. Rita Yolanda y Sr. Leovigildo Mateo , la superficie del solar a adoptar para los cálculos de la hipotética promoción es más cercana a los números delos informes utilizados por el Jurado.

   Como puede observarse en el PGOM vigente de Sanxenxo, en el ámbito espacial homogéneo al que pertenece la ZV 63B, está dominando en su totalidad por la Ordenanza 2 de tipología de edificación en bloque o manzana cerrada; está dominado en su totalidad por bloques que tienen una altura de 5 plantas, es decir, planta Baja más 4 plantas altas (B+4) y ha de tenerse en cuenta una planta de aprovechamiento bajo cubierta que permite de manera genérica el PGOM en todo el municipio, Ordenanza que el informe judicial incorpora, al tiempo que indica que el uso principal es el de vivienda en todas las plantas sobre rasante.

   Resulta evidente a su juicio que a la hora de establecer los cálculos de la hipotética promoción inmobiliaria la edificabilidad sobre rasante resulta de suponer un edificio de B+4+BC con uso de vivienda en todas las plantas, incluida la baja, por ser esa la tipología que predomina y con una edificabilidad bajo rasante con sótano para uso de garaje- aparcamiento a razón de 1 plaza por cada 80 m2 construidos sobre rasante como mínimo.

   De esta suerte según el perito judicial el valor urbanístico se calcula, como señala la Sra. Rita Yolanda en su informe , "con arreglo al aprovechamiento de las parcelas más representativas del entorno", donde todas están clasificadas con ordenanza 2 para una altura de B+4+BC (16 m).

   (...) Nota también el perito judicial que la finca de Litis, la ZV-63B en la cartografía del PGOM tiene perfectamente definidas las alineaciones, que las nuevas edificaciones deben respetar según la Ordenanza 2, consignándolas sobre plano, que su informe incorpora bajo el epígrafe o apartado EL SOLAR.

   E igualmente nota que esas alineaciones ya estaban definidas en las NNSS del 99; así en el planteamiento de la hipotética promoción inmobiliaria, entiende, al igual que la Sra. Rita Yolanda , que la alineación actual de 13,00 del Este que conforma a rúa das Cunchas es correcta, puesto que ya viene definida por los bloques que la conforman en su encuentro con el paseo de Silgar y la rúa de Vigo; también, al igual que la Sra. Rita Yolanda , le parece escasos los anchos que tienen tanto el callejón sur de 4,00 m como la rúa Trasera de 7,85 m, que serían suficientes para una zona ajardinada, pero insuficiente para la iluminación y ventilación tanto de las edificaciones existentes como de la nueva edificación, proponiendo la misma viales de un ancho de 10 m, lo que le parece correcto.

   Si se considera- argumenta- que las edificaciones existentes, que conforman la actual manzana que rodea la ZV, tienen una altura de 5 plantas y cada una de éstas mide 2,85 m (2,50 m libres por planta más 0,35 de canto de estructura +solado), se tiene una altura teórica total de los edificios existentes que alcanza los 14,25 m a 14,50 m de altura y si además se tiene en cuenta que para la nueva edificación han de cumplirse las Normas del Hábitat de la Xunta, que exige en su art. 1.A.1.1. "condiciones de vivienda exterior", las piezas principales de las viviendas deben tener relación directa conel exterior a través de espacios públicos o privados en los que pueda inscribirse un círculo de diámetro mayor o igual a 0,7 veces la altura de las edificaciones que lo conforman, es decir, 12,25 m x 0,7 = 9,97 m, lo que nos obliga a que cuando menos todas las calles desde las que se iluminen y ventilen las viviendas deban tener como mínimo 10 m de ancho. Así lo evidencia el esquema que adjunta, extraído de las fichas elaboradas por el COAG.

   Hace constar también el informe pericial que, aun cuando los denominados viales no lo fuesen y se tratase de un espacio vacante perteneciente a la finca, éste es inedificable y carece de aprovechamiento urbanístico, ya que en esas zonas fuera de las alineaciones señaladas formalmente sería imposible edificar nada y en todo caso incumpliría dichas Normas de Hábitat de la Xunta.

   De conformidad con todo ello concluye - como demuestra en el plano que incorpora- que la hipotética promoción que permite establecer el valor real urbanístico del solar, tendría una ocupación en plazo coincidente con la de los sótanos de 1.470 m2, coincidiendo en ese dato con la cifra que establece la Sra. Rita Yolanda , estando incluso establecido que entre plazas de aparcamiento, rampas y viales interiores de acceso a las plazas de aparcamiento la capacidad media de los sótanos es de una plaza de garaje por cada 30 m2 construidos de sótano, lo que le permite afirmar que en este caso cada planta de sótano tiene una capacidad de 1470 m2 x 30 m2 x plazo= 50 plazas de aparcamiento.

   Respecto de la planta baja, teniendo en cuenta que el uso es de vivienda, que necesita un patio de luces y que también ha de cumplir con aquellas Normas de Hábitat, determina el tamaño de dicho patio de 11,50m x 11,50 m, resultando en esa planta como superficie construida para viviendas 1.338 m2, como refleja en el esquema que adjunta.

   Para las plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª ha de tenerse en cuenta, afirma el perito judicial, las dimensiones máximas de los vuelos, en función del ancho de calle, son de 1,00 m a la rúa das Cunchas y de 0,60 m en el resto de las alineaciones, tal como establece el PGOM en su art. 4.2.2.14; en calles menores de 6 m no se autorizan.

   En la medianería de la esquina Suroeste de la edificación no se establecen, resultando por ello una planta tipo de viviendas de 1.477 m2 construidos según esquema de su informe.

   En la planta Bajo cubierta, también para uso de vivienda, la normativa del PGOM en el art. 4.2. 2. 15 permite construcciones por encima de la altura máxima para las construcciones que señala y en el art. 4. 2. 2. 16 aprovechamientos Bajo cubierta en todas las edificaciones del t. m. con las condiciones que en él se especifican, mientras las normas de Habital estipulan: 1.A.2.4.2. piezas bajo cubierta con las determinaciones que en su informe se trascriben.

   Por todo ello establece un bajo cubierta con unos faldones de cubierta a 30º una altura mínima de uso 1,80 con casetones de 3 m de longitud separados entre sí para que no ocupen más del 50% de la fachada, arrojando un resultado en planta de 1.018 m2 construidos bajo cubierta.

   (...) Establecidas las alineaciones y delimitada la superficie construida de cada una de las plantas posibles, conforme a la normativa local y autonómica vigente, el perito judicial obtiene las superficies que señala en el correspondiente cuadro que en su informe inserta, concluyendo en síntesis que lo que las distintas periciales han calculado para establecer la hipotética promoción inmobiliaria estipulada por el método residual estático (ES COMPLETAMENTE DISPAR), ya que mientras una parte utiliza coeficientes de edificabilidad de 5,5 o 5,7 (lo que equivale a 5 plantas bajo cubierta) y se lo aplica a un solar de 2.964 m2 ( la ZBmás los viales ), la otra parte utiliza un coeficiente en torno a 2, 4 (lo que no llega a equivaler a 2 plantas más bajo cubierta) y se lo aplica a un solar de 1.750 m2 ( la ZV ), esto es, mientras una parte valora una promoción de casi 17.000 m2 sobre rasante (en torno a 200 viviendas de tamaño medio), la otra valora una promoción de unos 4.000 m2 sobre rasante (en torno a 50 viviendas de tamaño medio), «incurriendo ambas en error», ya que el art. 24 dice que si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, o lo que es igual si en el entorno hay distintas ordenanzas con distintastipologías edificatorias, distintas alturas y por tanto distintaedificabilidad , ha de calcularse la edificabilidad media, y como en el caso que nos ocupa el entorno está completamente edificado, coincidiendo así tanto la realidad físico como la urbanística, existiendo una única Ordenanza, la 2, una única tipología de manzana cerrada, un único uso, vivienda y una única altura B+4+BC, para todas y cada una de las edificaciones del entorno, no hay que calcular ninguna edificabilidad media.

   En ese sentido podríamos decir- señala el perito judicial- que UNA DE LAS PARTES ACIERTA cuando habla de edificabilidad media sobre rasante de en torno a 5,72 m2 /m2 . NOTESE QUE SE ESTA REFIRIENDO SIN DUDA A LA SRA Rita Yolanda .

   Por otro lado, dicho coeficiente ha de ser aplicado- AÑADE- a un solar factible de ser edificado y que, cumpliendo toda la normativa urbanística existente a la fecha de valoración, permita generar una edificación factible de ser real, por tanto no ha de entenderse como un mero ejercicio matemático.

   (...) El razonamiento del que parte, no obstante, el perito judicial es, que para hallar el aprovechamiento neto del ámbito, no es preciso realizar la operación de dividir la superficie construida por la superficie del suelo, porque al ser de aplicación la Ordenanza 2, (única la altura: B+4+BC, único el uso: vivienda y única la tipología: manzana cerrada), el aprovechamiento es el que resulta de B+4+BC, o sea, cinco plantas, que equivalen a 5 m2/m2 más la ocupación que el planeamiento permite bajo cubierta. El perito cifra esa ocupación en 1.017 m2 frente a la de las restantes plantas de 1.447 m2, lo que mediante una mera regla de tres permite comprobar que ese aprovechamiento bajo cubierta es de un 70,28%. De donde concluye que B+4+70% = 5,70.

   Ese aprovechamiento en la forma que lo obtiene a juicio de la parte expropiada viene a aproximarse y hasta ser confirmado por la ponencia de valores catastrales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de Sanxenxo, según el doc. 6 de los que adjunta a su demanda, al asignarle un coeficiente de edificabilidad de 4,60 m2/m2 para uso residencial y de 0,90 m2/m2 para uso comercial, que sumados dan 5, 50, sin contar con la edificabilidad u aprovechamiento que se tendría bajo cubierta, por lo que en definitiva el coeficiente de edificabilidad está rondando los 5, 53 m2/m2.

   Tras las aclaraciones (1ª) que el perito judicial efectúa a preguntas de D. J. Areses Trapote la parte expropiada entiende que el ámbito espacial homogéneo delimitado por el Jurado tiene 12.192,84 m2, de los cuales están destinados a dotaciones 6.977,17 m2, por lo que la superficie computable para hallar el aprovechamiento medio neto es de 5.215,68 m2 y no los 12.192,84, que considera el Jurado; de ahí que dividiendo la superficie edificable de 29.104,12 por 5.215,67, obtendríamos un coeficiente medio de ese ámbito delimitado por el Jurado de 5,58.. m2/m2, mientras el ámbito espacial homogéneo delimitado por D. Serafin Humberto , D. Marcial Nemesio y D. Torcuato Tomas , tiene una superficie de 56.673,01 m2, de los cuales están destinados a dotaciones 24.219,01 m2; de ahí que dividiendo la superficie edificable de 137.361,60 m2 por 32.454 m2, obtendríamos un coeficiente medio del ámbito que consideran (el de la Ordenanza 2 y 3), de 4,45... por encima de la que esos peritos del Ayuntamiento determinaron.

   (...) Todo ese razonamiento extenso, que el perito desenvuelve, pues, junto con las contestaciones a las aclaraciones que al respecto efectúa, "resulta sustancialmente coincidente con el de la pericial de parte, Sra. Rita Yolanda y Sr. Leovigildo Mateo ", pese a haber reparado con antelación,-confer página 8 de su informe- queentre las partes se produce una discusión estéril, porque ambasincurren en error , ya que mientras el coeficiente de edificabilidad está cercano a los valores de la Sra. Rita Yolanda y Sr. Leovigildo Mateo , sin embargo la superficie del solar a adoptar para los cálculos de la hipotética promoción es más cercana a los números de los informes utilizados por el Jurado.

   Estas consideraciones sobre el coeficiente de edificabilidad a criterio de esta Sala, cuyo parecer expresa el Ponente, no resultan, sin embargo, conformes a los cánones de la lógica, ya que se compadece mal con las reglas de esa lógica por un lado afirmar que ambas partes, por supuesto la expropiada, incurren en error, y por otro indicar que el coeficiente de edificabilidad está cercano a los valores de la Sra. Rita Yolanda y el Sr. Leovigildo Mateo , de suerte que según dicho perito judicial el valor urbanístico se calcula, como señala la Sra. Rita Yolanda en su informe, con arreglo al aprovechamiento de las parcelas más significativas del entorno, donde todas están clasificadas con la Ordenanza 2 para una altura de B+4+BC (16 m) y la superficie a los números de los informes que utilizó el Jurado; se compadece mal con las reglas de la lógica afirmar que "establecidas las alineaciones y delimitada la superficie construida de cada una de las plantas posibles, conforme a la normativa local y autonómica vigente, el perito judicial obtiene las superficies que señala en el correspondiente cuadro que en su informe inserta, para concluir, como se concluye, que lo que las distintas periciales han calculado para establecer la hipotética promoción inmobiliaria estipulada por el método residual estático (ES COMPLETAMENTE DISPAR), aunque se indique por qué, y terminar afirmando que UNA DE LAS PARTES ACIERTA (nótese que se refiere a la Sra. Rita Yolanda ), cuando habla de edificabilidad media sobre rasante de en torno a 5,72 m2/m2, sin que la línea que conduce a tal aserto venga fundamentada, puesto que ha de ser una fundamentación lógica y jurídica la que proporcione el grado de convicción que un dictamen o informe necesita, para que la secuencia de tal aserto se vea amparada, como señala el TS en su sentencia, entre otras, de 15 de julio de 1991 y 21-12- 2001 por tal fundamentación.

   A mayor abundamiento nota la Sala que el perito judicial, -pese a dar por viable sin una argumentación convincente el factor edificabilidad de la parte expropiada, la cual considera como algo claro y convincente por la razón de que, al ser de aplicación sólo la ordenanza 2 (única la altura: B+4+BC, único uso: vivienda y única tipología: manzana cerrada), el aprovechamiento es el que resulta de B+4+BC, o sea, cinco plantas, que equivalen a 5 m2/m2 + la ocupación que el planeamiento permita bajo cubierta, que el perito fija en 1.1017 m2 frente a las restantes plantas altas de 1477 m2, lo que mediante una simple regla de tres permite comprobar que el aprovechamiento bajo cubierta es de un 70,28%, de lo que se sigue que B+4+BC = 5,70 en números redondos, coincidente y hasta confirmado por la ponencia de valores catastrales.. Doc. 6 de los que adjunta a la demanda ampliatoria,- parte de que el ámbito espacial homogéneo al que pertenece la ZV-E63B está dominando en su totalidad por la ordenanza 2 de tipología de edificación en bloque o manzana cerrada, igual que la Sra. Rita Yolanda en su informe, confer página 17 obrante al folio 69 del expediente, trascribiendo en la siguiente página, obrante al folio 71 del propio expediente administrativo los parámetros que el PXOM del Sanxenxo establece para dicha Ordenanza 2, indicando las correspondientes alineaciones, dentro de las que señala al Este (y no al oeste como indican los peritos del Concello) la rúa RUA000 , y teniendo encuenta que las edificaciones existentes que conforman la actualmanzana que rodea la ZV, tienen una altura...., por lo que ya se comprende, que el ámbito espacial homogéneo, -que consideran, examinada la documental fotográfica que incorporan los informes de sendas partes, - no le parece a la Sala sea un ámbito espacial homogéneo adecuado, pues siendo zona verde, el espacio a tener en cuenta no ha de ser el que rodee tal zona, esto es contiguo o inmediato a la misma sino el homogéneo dentro del entorno, como es en este caso el de la zona del paseo de la Playa del Silgar, aunque no sea colindante o contiguo, pues la ley tan solo exige que los terrenos por usos y tipologías estén incluidos en ese entorno, que la zona esté urbanizada y de conformidad con la ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que le permitan diferenciarla de otras zonas de suelo urbanizado precisamente por los usos y tipologías que determinan su inclusión en dicho ámbito espacial homogéneo por el que se opta y permitan la aplicación de la normativa propia de su desarrollo.

   El Jurado ciertamente, a diferencia de los informes de las partes contendientes en esta litis, toma como tal ámbito espacialhomogéneo y por tanto como zona de contorno homogénea de la zona a justipreciar-, resulte o no contigua o colindante a esa zona, al haberla incluido en él el PXOM por su uso y tipología,- la delimitada al norte por el límite de la Ordenanza 2 en la rúa de Vigo, al sur por el límite de esa Ordenanza en el paseo Praia de Silgar, al éste por el eje de la rúa Rosalía de Castro y al oeste por el eje da rúa das Cunchas, ámbito todo él que se halla dicha Ordenanza 2, con la superficie y los bloques que se indican en el FJ II de la resolución recurrida, sin que sea óbice a la identificación de ese ámbito el error que padece dicho órgano en las calles Rosalía y das Cunchas, como puede observarse en las ortofotos de ubicación, que se contienen en los diversos informes de las partes, como éstas ciertamente han observado, siendo ese ámbito que el Jurado ha definido (de todos los ámbitos susceptibles de considerarse en ese entorno homogéneo) el más lógico, -pues no tiene que ser necesariamente inmediato y contiguo, atendida en particular la ortofoto de ubicación del informe pericial judicial,- el que mayor edificabilidad le ha permitió de modo razonable obtener, por lo que ésta debe prevalecer sobre la calculada, aunque sea por remisión a la pericial de la parte expropiada, por el perito judicial, al gozar la resolución recurrida de presunción iuris tantum de legalidad y acierto, dada la composición técnica-jurídica y la especialización de sus miembros como señala el TS en sus sentencias de 18-3-1993 , 27-1-1996 o 15-2- 1997, entre otras".

5. En los Fundamentos Jurídicos Décimo Cuarto, Décimo Quinto y Décimo Sexto la sentencia se ocupa de la cuestión relativa a la "Determinación del valor de repercusión del suelo por el método residual estático", Expresándose en los siguientes términos:

   "La descripción de ese método, de obligada aplicación en las expropiaciones urbanísticas, se efectúa en el art. 42 de la Orden ECO/805/2003, pues, según dispone la Disposición Transitoria 3ª de la Ley del Suelo 2/2008, en su apartado 3, "mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley , se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del art. 137 del RGU aprobado por R D 3288/1978, de 25 de agosto y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo".

   El perito judicial calcula por tanto conforme a la ecuación o fórmula que en él se contiene el valor de repercusión fórmula conforme a la que dicha incógnita se despeja deduciendo del valor en venta, en la hipótesis de edificio terminado, todos los gastos o costes de la promoción incluido el beneficio del promotor.

   Aplicado ese valor al aprovechamiento medio se obtiene, en efecto, el valor del m2 de solar.

   La prueba practicada ofrece, pues, a criterio del expropiado poderosas razones para concluir que el justiprecio determinado tanto por el Jurado como por el Concello está infraestimado, siendo causa de ello no solo el haber tomado un aprovechamiento incorrecto sino también un valor en venta desajustado a la realidad del mercado. Nocritica el expropiado, sin embargo, los restantes parámetros , por resultar ser cuestiones menores, a diferencia del concello, que sí censura esos parámetros, como evidencia no solo su escritos de demanda, contestación como codemandada y o también los de conclusiones.

   Aunque todos los peritos intervinientes -incluido el vocal técnico del Jurado- han seguido ese método, han llegado, sin embargo, todos a un resultado que difiere del verdadero valor derepercusión . El dato sensiblemente distorsionador es precisamente el parámetro del valor en venta. La censura del expropiado al considerado por el Jurado la estima dicho expropiado avalada por elperito judicial . Éste rechaza, por otro lado, el precio de ventaque manejan los peritos del Ayuntamiento para determinar el valor de repercusión, porque sus testigos, además de estar situados fuera del ámbito espacial homogéneo delimitado, datan en su mayoría de fechas alejadas de la fecha a la que debe referirse la valoración, conforme al art. 21.2,b) del TRLS, siendo homogeneizados a la baja arbitrariamente según última aclaración del perito judicial a preguntas de D. J. Areses Trapote y tampoco se determinan conforme al mandato de la Orden ECO/803/2003.

   Descartado para el perito judicial el parámetro utilizado por el Jurado y no siendo asumible el propugnado por los peritos del Ayuntamiento en atención a las razones dadas, cumple examinar luegosi está justificado el señalado por los peritos del Sr. Horacio Martin . Así la arquitecta Sra. Rita Yolanda estima el valor en venta, en el ámbito que nos ocupa, de edificio en hipótesis terminado en 4.589,78 m2, como media de los seis testigos más representativos del amplio estudio de mercado a partir de precios facilitados por distintas agencias de la propiedad inmobiliaria, que documenta en anexo a su informe.

   El perito judicial, sin embargo, a pesar de reconocer lo bien fundado que está su informe, opera, no obstante, con un valor en venta de 2.559,82 euros m2, por cuanto que pondera en el 90% el valor en venta que maneja el Jurado y en un 10% el que ha determinado su perito Sra. Rita Yolanda .

   Lógicamente (si denuncia) que el Jurado no hizo un estudio de mercado y a la vez afirma que el realizado por la Sra. Rita Yolanda está bien fundamentado (confer páginas 23, 24 y 25 del informe pericial judicial) resulta anómalo y carece de justificación que el peritojudicial adopte aquel precio de venta de 2.559,82 euros m2, arguyela recurrente expropiada.

   El perito judicial, -añade- que era el llamado a auxiliar objetivamente al Tribunal, facilitándole información fiable sobre los precios que regían el mercado inmobiliario en Sanxenxo, es, además, de incongruente, inmotivado; luego de la arbitrariedad del Jurado pasamos a la arbitrariedad del perito judicial, que se aprecia en su informe, sobre el que ha de prevalecer, entonces, el de la Sra. Rita Yolanda .

   (...) Examinando los diversos informes, que fueron rendidos, obrantes en los autos a fin de determinar su corrección o improcedencia, no se aceptan sin embargo los precios de mercado fijados en ese informe de la Sra. Rita Yolanda en el importe de 4.589,78 euros m2 para vivienda y en el de 1.140,35 euros para plazas de aparcamiento, entre otras razones porque, como se hace constar en el primer informe del Concello, página 33, de entre las seis viviendas representativas, dos de ellas, la 1 y 4 se corresponden, en efecto, con el Edificio Residencial Vicaño, situado frente a la Playa de Silgar, con orientación Sur, vistas al Mar y en un complejo con amplias zonas comunes, zonas verdes y piscina, que constituye una tipología edificatoria totalmente distinta de la que podría promoverse hipotéticamente en un espacio como el de la ZV-E63B, que está situado entre calles de escasa dimensión, sin vistas y sin espacio para dotarlos de infraestructuras comunes de similares características; porque, como se hace constar en ese mismo informe, de entre las seis viviendas elegidas, la núms 2 y 3 se corresponde con un tipo de edificio diferente al que podría ubicarse en el terreno analizado, ya que si bien está a pocos metros del terreno valorado, se trata de un edificio (Edificio Concha de Silgar) en esquina frente a la Playa de Silgar y la calle Rosalía de Castro, con orientación sur-Suroeste, excepcionales vistas sobre playa y que por tanto está en el extremo superior del rango de precios en Sanxenxo; porque la Sra. Rita Yolanda no compareció, en período de prueba, para contestar a las preguntas que las partes pudieren realizarle.

   El propio perito judicial , al contestar a la aclaración 5ª.2 d), dice que considera alto el precio medio que fija; así mismo, al contestar a la aclaración 5ª.3 d), dice que son precios de "ofertas", no de transacciones reales, precios que además de incluir la plaza de garaje y el trastero, lo son del m2 construido de vivienda, sin tener en cuenta zonas comunes y además se trata de pisos que llevan años sin venderse.

   (...) Respecto del que ese perito manejó, al contestar a las aclaraciones 20ª y 21ª de la representación del Concello, manifiesta que sí tomó sin más el valor de mercado que figura en el informe de la Sra. Rita Yolanda , si bien tomando en consideración la circunstancia de que 2, de entre las seis viviendas que ésta examina se corresponden con el Edificio Residencial Vicaño, situado frente a la Playa de Silgar, con orientación Sur, vistas al mar y en un complejo con amplias zonas comunes, zonas verdes y piscina.

   Curiosamente, al contestar a la aclaración 19 formulada por aquella representación, admitió que no ha partido en la elaboración de su informe, de los valores de mercado de inmuebles comparables al litigioso, sino que se limitó a aplicar, de forma ponderada en un 10% y un 90%, respectivamente, los valores que se contienen en el informe de la Sra. Rita Yolanda y del Jurado de Expropiación, haciéndose difícil de entender la razón de tal ponderación, después de censurar los parámetros de venta de que partió el Jurado, como se deja expuesto, pese a poner de relieve que el valor de venta que éste órgano maneja son precios de transacciones reales que en muchos casos difieren bastante a la baja de los precios ofertados por las inmobiliarias y que por tanto son más asumibles (contestación a la aclaración 5. 2, c de D. J. Areses Trapote).

   El único motivo que aporta para tal ponderación radica en la estratégica situación del solar (contestación a la aclaración 5.2. d del Sr. Areses Trappote).

   Ese parámetro así obtenido no puede considerarse como dato válido, que determine su prevalecía sobre el que tomo en cuenta el Jurado.

   Resulta menos admisible aún el consignado en el informe elaborado por la sociedad "Tinsa" que se acompaña con el primer informe del Sr. Leovigildo Mateo , del que resulta un hipotético valor (en venta) para viviendas de 5.733,03 euros y de 1.128,91 euros para plazas de aparcamiento, pues según aclaraciones efectuadas por su autor, D. Tomas Teofilo , que depuso en calidad de perito-testigo, al contestar a la 2ª, que le hizo D. J Areses Trapote, reconoció que de los testigos aportados algunos se corresponden con ofertas y otros a valores de venta; al contestar a la 1ª, del representante del Ayuntamiento, admitió que cinco de los testigos utilizados en su dictamen (los núms. 1, 3, 4, 5 y 6) corresponden a un edificio señalado con los nums. 2 y 4 de la calle Luis Rocafort, esquina con el Paseo Silgar, en primera línea de playa y con rango de precios más alto de Sanxenxo, frente a la bajada directa a la Playa. Nada luego tienen que ver esos testigos con el terreno litigioso.

   En cuanto al 7º testigo reconoció, al contestar a la 2ª aclaración, que se sitúa en primera línea de playa, en pleno paseo de Silgar. Al contestar a las aclaraciones 3 y 4, admitió que, salvo en diez testigos, que identifica, en otros diez no se ha deducido del precio de venta el valor de la plaza de garaje anexa y que incluso muchas de las viviendas utilizadas como testigo tenían dos plazas de garaje. Al contestar a la 5,ª que tres de los testigos utilizados en su informe corresponden a viviendas que son áticos, lo que determina una singularidad y un precio superior a una vivienda de la misma superficie que no sea ático. Al contestar a la 8ª que el edificio que pudiere construirse en la parcela litigiosa se encontraría en segunda línea de plaza, sin vistas sobre la misma; por tanto sus características serían distintas, por no decir dispares, de aquellas que ha utilizado en su informe "Tinsa".

6. Por último, en relación con el parámetro de "Coste de construcción", la Sala de instancia se expresa en los siguientes términos, en el Fundamento Jurídico Décimo Séptimo:

   "... cuestiona por el Concello, el Jurado parte, en efecto, de unos costes de construcción inferiores a los que mantienen las partes y sobre los que son contestes, sin embargo, explicando en el propio acuerdo con todo detalle el por qué de los 7 módulos que se contemplan en el RD 1020/1993, vigente en la data de valoración, solo escoge tres, pues dadas las diferencias que apreció entre los módulos extremos, que no reflejan la realidad de Galicia, siguiendo los ámbitos territoriales de la Consellería de Vivienda para la vivienda protegida asigna de modo que expone los MBC y como no se está a cumplir con su aprobación anual que prevé el citado RD, es por lo que obtiene por aplicación del IPC, previa actualización y previa multiplicación por los coeficientes que resultan de aplicación, los módulos que finalmente aplica, ascendiendo el importe de ese parámetro a 29.204,14 euros m2.

   Respecto del beneficio del promotor el Jurado hace correcta aplicación de lo dispuesto en la Disposición Adicional sexta de la Orden ECO/805/2003, añadida por la Orden EHA/3011/2007, donde se señalan los márgenes de beneficio del promotor mínimos, pues señala que para viviendas de segunda residencia como son las del entorno de la playa de Silgar tal Disposición fija un 24%, que es la aplicada en el cálculo, que efectuó, con lo el recurso del concello no merece estimarse.

   En atención a todo lo precedentemente expuesto resulta obligado como más ajustado a derecho a tenor de las concretas pretensiones en este proceso articuladas por sendas partes y a las razones expuestas en su escrito de oposición por el Letrado de la Xunta de Galicia desestimar los dos recursos, acumulados, que se han interpuesto".

Contra esa sentencia ha interpuesto la parte recurrente recurso de casación, en el cual esgrime seis motivos de impugnación, que se encausan, todos ellos, al amparo del apartado d) del artículo 88 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LRJCA), por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate:

1. En el motivo primero se denuncia la falta de aplicación del artículo 4 de la LRJCA y 10 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1º de julio, del Poder Judicial (LOPJ ) así como la indebida aplicación del artículo 3.1 de la LRJCA , en cuanto la sentencia considera que no compete al orden contencioso-administrativo pronunciarse sobre la titularidad de la superficie de 1.212 m2 de la finca expropiada, que habrían de sumarse a los 1.750 m2 efectivamente justipreciados, siendo así que aquella superficie se corresponde, según el Ayuntamiento de Sanxenxo, con la destinada a viales que en su día fueron cedidos, cuestión esta que es objeto de controversia en la medida en que nadie había alegado que esa superficie fuese de dominio público municipal.

2. En el motivo segundo se denuncia la no aplicación, del artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH ) en relación con el artículo 3.1 y 2 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF ), en la medida en que la presunción de dominio a favor de los titulares inscritos en el Registro de la Propiedad obliga a la Administración expropiante a considerar como propietario a éstos a efectos de la determinación del justiprecio, tanto más cuanto es dicha Administración expropiante la que opone, con posterioridad a la conclusión del expediente expropiatorio y ya en vía judicial, la propiedad sobre esa superficie controvertida.

3. En el motivo tercero se expone la infracción del artículo 24.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (TRLS08) y la jurisprudencia en relación con la valoración del suelo urbanizado (urbano consolidado) no edificado, respecto del cual la edificabilidad media se obtiene dividiendo la edificabilidad del uso predominante del ámbito espacial homogéneo en el que se incluye el terreno a expropiar, por la superficie del suelo que soporta esa edificabilidad, lo que supone excluir de la operación la superficie sin aprovechamiento lucrativo según el planeamiento.

4. En el motivo cuarto, por su parte, se denuncia la infracción del artículo 33 de la CE y la jurisprudencia en relación con el reconocimiento del derecho a la propiedad privada y la proscripción de la vía de hecho por la Administración, tanto más cuanto respecto de la superficie de terreno controvertida la propia sentencia descarta que el expropiado tuvieres la obligación de su cesión al Ayuntamiento. Motivo vicario del segundo.

5. En el quinto motivo también se denuncia la infracción del artículo 24.1 del TRLS08 en relación con la Orden ECO/805/2002 respecto de la determinación del valor de repercusión del suelo realizada por el Jurado que la sentencia considera acertada, y ello, a pesar de que no resulta justificado el método de comparación al efecto utilizado por aquél para determinar el valor de mercado del producto inmobiliario.

6. Por último, en el motivo sexto se denuncia la infracción del artículo 348 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC ) en relación con las reglas que disciplinan la valoración de la prueba, pues la sentencia, al prescindir de los informes periciales rendidos en las actuaciones, incluso del judicial, sobrestima la presunción de acierto del Jurado de manera ilógica e irrazonable.

Hemos de comenzar analizando, de forma conjunta, los motivos primero, segundo y cuarto por cuanto cuentan con un objetivo común, y así lo reconocen las partes.

Desde distintas perspectivas, lo que en los motivos se discute es la confirmación, por parte de la Sala de instancia, de la declaración del Jurado de Expropiación de limitar el ámbito físico de valoración, exclusivamente, a la zona verde (ZV-E63B, esto es, a los 1.750 m2 que la integran), sin incluir, por tanto, los 1.212 m2 que constituyen, en la realidad física, diversas calles (viales) del municipio de Sanxenxo.

Pues bien, esta decisión de la Sala de instancia se discute desde distintas perspectivas:

1. Desde (motivo primero) la perspectiva de la vulneración de los artículos 3.1.a ) y 4 de la LRJCA y 10 de la LOPJ al considerar la sentencia que no compete al Orden contencioso-administrativo pronunciarse sobre la titularidad de parte de la superficie de la finca expropiada.

2. En segunda lugar (motivo segundo) la cuestión se plantea desde la perspectiva del artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH ) en relación con el artículo 3.1 y 2 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF ), en la medida en que la presunción de dominio a favor de los titulares inscritos en el Registro de la Propiedad obliga a la Administración expropiante a considerar como propietario a éstos a efectos de la determinación del justiprecio.

3. Y, en tercer lugar, la decisión de la Sala se impugna desde la perspectiva de la infracción del artículo 33 de la CE y la jurisprudencia en relación con el reconocimiento del derecho a la propiedad privada.

   Pues bien, hemos de acoger estos motivos.

   La doctrina mantenida por la Sala de instancia señala, en síntesis, que el Orden jurisdiccional competente para la resolución del concreto litigio que nos ocupa ---superficie y titularidad de la finca expropiada---, es el civil "por cuanto que esa cuestión no está atribuida expresamente a este Orden Jurisdiccional, art. 3.1 de la LJCA , aunque esté relacionada con la actividad de la Administración Pública, que aquí se impugna".

   A tal conclusión llega la Sala señalando:

1. Que no existe presunción de titularidad en favor del recurrente.

2. Que es al mismo recurrente al que corresponde acreditar el derecho de propiedad de la finca de la que insta su expropiación.

3. Que lo enjuiciado (valoración de una expropiación) es una cuestión de potestades administrativas "que son las únicas que nos compete enjuiciar". Y,

4. Que no consta la existencia de ningún conflicto jurisdiccional ante la Jurisdicción civil en relación con la cuestión concernida.

   No podemos compartir tal conclusión ni los argumentos que la sustentan.

   Lo cierto es que la finca cuya expropiación se instó por el recurrente se encuentra inscrita a su nombre y el de su hermana en el Registro de la Propiedad de Cambados (folio 61, tomo NUM001 , libro NUM002 , finca NUM000 ) con una superficie de 3.119 m2, si bien en realidad, según medición, la superficie real es de 2.964 m2. La misma es el resto resultante, tras diversas segregaciones de la matriz originaria, clasificada por el Plan General de Ordenación Urbana de Sanxenxo como suelo urbano consolidado, no susceptible de desarrollo mediante sistema de equidistribución de beneficios y cargas. Su destino es el dotacional público, en parte zona verde (ZV-E63B) y el resto viales, estando prevista su obtención por expropiación. En el año 1989, el Ayuntamiento de Sanxenxo procedió a la ocupación y asfaltado de 1.212 m2, sin articular su expropiación, motivo por el cual el recurrente procedería a solicitar la expropiación misma por ministerio de la ley.

   En tal sentido es importante reseñar ---y así lo reconoce el Ayuntamiento en la Resolución de la Alcaldía de 1 de marzo de 2017, aportado en casación--- que la Sentencia del TSJ de Galicia (Sala de lo Contencioso administrativo, Sección segunda) de 12 de junio de 2008 anuló el sistema de ejecución previsto por el planificador (adquisición a título de cesión obligatoria) y declaró que el sistema de ejecución procedente era el sistema general de expropiación forzosa, que ha sido, por ministerio de la ley, el instado por el recurrente.

   Pues bien, mediante Acuerdo del Jurado de Expropiación de Galicia, adoptado en su sesión de 11 de abril de 2013, se valoró la finca en 3.010.872,28 euros, argumentando el Jurado ---por lo que aquí interesa--- que sólo contaba con competencia para la valoración de 1.750 m2 de la finca (2.964 m2), sin poder valorar la parte (1.212 m2, en realidad 1.214 m2) ocupada por los viales.

   No podemos compartir el criterio del Jurado, validado por la Sala de instancia, porque no ha sido tal criterio el seguido con reiteración por esta Sala. Así en la STS de 3 de diciembre de 2013 (RC 927/2011 ) se puso de manifiesto:

   "Esas ilógicas, por contrarias a las normas que examinamos, conclusiones a las que se llega con la decisión de instancia son explicables por haber asumido el jurado una competencia que en modo alguno le están atribuidas y de las que se deja constancia en la propia sentencia de instancia. En efecto, el jurado, como órgano de especial configuración y naturaleza que se ha llegado a declarar como de casi arbitral por la jurisprudencia, en modo alguno puede asumir otro cometido que el que se le impone en el artículo 34 de la Ley expropiatoria de decidir ejecutoriamente el justiprecio, a la vista de las hojas de aprecio de la propiedad y de la Administración sin que, por su propia composición y finalidad, le esté encomendada hacer cualquier otra declaración que no sea la mencionada.

   Menos aún es pensable que pueda el jurado en tal trámite de fijación del justiprecio, hacer una declaración de litigiosidad en la titularidad de la propiedad que la misma Administración -que es la obligada al pago y la titular de la propiedad expropiatoria- no ha realizado en las fases preliminares del procedimiento y ello cuando se parte de una cuestión de indudable carácter jurídico, cual es la declaración de propiedades que incluso le está vedado realizarla, con carácter general, a la misma Administración titular de la potestad expropiatoria.

   (...) Cabría pensar, y es lo que parece sostenerse implícitamente en el recurso, si el esquema legal antes expuesto se ve alterado en el caso de las expropiaciones por ministerio de la ley o por el hecho de que la litigiosidad esté generada precisamente por reclamación de la misma Administración expropiante.

   No existe argumento alguno ni legal ni lógico para pretender que las expropiaciones por ministerio de la ley se apartan de la normativa general que se establece en la Ley de Expropiación Forzosa y su Reglamento . Estas expropiaciones, contempladas al amparo de las peculiaridades propias del ámbito urbanístico y vinculada a la actividad planificadora que le es propia, se someten al procedimiento de expropiación, bien que con la particularidad de que la expropiación se le impone a la Administración, si no atiende los requerimientos efectuados por los propietarios cuyos terrenos se someten a la actividad urbanizadora. Pero esa especialidad no comporta mayores singularidades procedimentales y, por tanto, no cabe excluir la aplicación del procedimiento que, una vez iniciado, ha de concluir con la fijación del justiprecio.

   Ciertamente que podría pensarse que adquiere una especialidad el hecho de que se esté cuestionando la propiedad del bien o derecho que se pretende expropiar precisamente por la misma Administración expropiante y titular de la potestad expropiatoria. Ese supuesto sólo es posible precisamente en estas expropiaciones por ministerio de la ley, porque si la Administración considera de su propiedad un bien, obviamente que no inicia el procedimiento para su adquisición y no existiría procedimiento expropiatorio, que resultaría contradictorio. Eso es lo que podría pensarse que sucede en el caso de autos, porque precisamente lo que concluye el jurado en el acuerdo con su atípica decisión, es declarar la propiedad de los terrenos a expropiar como de titularidad municipal, o cuando menos, suscitar la duda de que debieran serlo. Se llegaría así a la paradójica situación de obligar a la Administración a expropiar un bien que considera de su propiedad y el acuerdo del jurado vendría a evitar dicha paradoja.

   Ni aun así el acuerdo podría tener visos de legalidad ni cabría sostener la vulneración de los preceptos que se aducen como infringidos. En efecto, sostener, como se pretende en el acuerdo y, con mayor intensidad en el proceso por la defensa municipal, que las fincas a que se refiere el procedimiento son bienes de dominio público desde hace tiempo y pretender hacer valer esa declaración en un procedimiento de expropiación es desconocer las mismas potestades y aplicarlas a fines bien distintos de las previstas. Si el Ayuntamiento consideraba que los terrenos habían pasado a titularidad municipal o debían pasar a dicha titularidad y precisamente con el carácter de bienes de dominio público, la legislación sectorial le confiere potestades administrativas de autotutela para poder hacer dicha declaración, que arrancan en el artículo 134 de la Constitución y tienen regulación detallada en la normativa de régimen local, por lo que el Ayuntamiento pudo y debió hacer esa declaración. Incluso sería predicable esa actuación con ocasión del originario requerimiento de expropiación que le fue realizado. Lo que no es de recibo es hacer esa declaración precisamente con ocasión de un trámite, fijación del justiprecio, en un procedimiento expropiatorio ya iniciado, y por un órgano cuya competencia se limita a la fijación del justiprecio".

   Dicha doctrina igualmente se contenía en la STS de 6 de febrero de 2007 (RC 5162/2004 ), que recoge y sintetiza una tradicional doctrina en relación con las cuestiones prejudiciales en el recurso contencioso administrativo:

   "Por lo que se refiere al alcance del art. 4 de la Ley Jurisdiccional , que se reputa vulnerado en el primer motivo de recurso, debe tenerse en cuenta lo dicho también en reiteradas sentencias de esta Sala. Así, la Sentencia de 21 de mayo de 1997 ( Rec. Apelación 5997/92 ) razona:

   Segundo.- Para responder a la primera argumentación, basta con citar lo que dispone el artículo 10.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa . Según este último "La competencia de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa se extenderá al conocimiento y decisión de las cuestiones prejudiciales e incidentales no pertenecientes al orden administrativo, directamente relacionadas con un recurso Contencioso-Administrativo, salvo las de carácter penal. La decisión que se pronuncie no producirá efecto fuera del proceso en que se dicte, y podrá ser revisada por la jurisdicción correspondiente".

   Es cierto que, como arguye la representación de la parte apelante, la jurisprudencia declara que las cuestiones relativas al derecho de propiedad son de la competencia de la jurisdicción civil, y que no debe entrar a resolverlas la jurisdicción Contencioso-Administrativa cuando se trata de impugnar un asiento del Registro de la Propiedad o de poner en cuestión la titularidad del dominio que se justifica en títulos aportados al proceso. Sin embargo, la propia jurisprudencia admite que la titularidad dominical puede ser objeto de declaración prejudicial cuando no constituye la cuestión litigiosa en sí misma, sino que está íntimamente relacionada con una cuestión de carácter administrativo cuya resolución exige pronunciarse sobre aquélla, en casos en los que existan dudas sobre la titularidad pública o privada del terreno, o sobre el verdadero dueño de los bienes sujetos a expropiación forzosa, cuando no existan títulos acreditativos, entre otros supuestos análogos.

   Como declara la sentencia de esta Sala de 14 de noviembre de 1995, dictada en el recurso número 618/1993 , en su fundamento jurídico segundo, "Las cuestiones 'concernientes al dominio y a su reivindicación' ciertamente competen a la Jurisdicción Civil, 'que es la que debe juzgar y decidir, siendo de aplicación los artículos 2, a) de la Ley de la Jurisdicción y 51 de la de Enjuiciamiento Civil', pero ello no empece para que la competencia de esta especializada Jurisdicción Contencioso-Administrativa, cual expresa el artículo 4 del texto legal citado en primer lugar, se extienda 'al conocimiento y decisión de las cuestiones prejudiciales e incidentales no pertenecientes al orden administrativo, directamente relacionadas con un recurso Contencioso-Administrativo, salvo las de carácter penal' y es por ello, por lo que estando en presencia de un tema de índole prejudicial, que desde luego no es de carácter penal, devenía procedente su enjuiciamiento actual sin formular reserva de acciones y aunque la decisión que se pronuncie 'no produzca efecto fuera del proceso en que se dicte y pueda ser revisada por la Jurisdicción Civil', máxime cuando, el artículo 3 de la Ley de Expropiación Forzosa , preceptúa que las actuaciones del expediente expropiatorio se entenderán, en primer lugar, con el propietario de la cosa o titular del derecho afectado y que 'salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente...'".

   Similar doctrina se mantiene, entre otras, en las sentencias de 22 de diciembre de 1995 ( recurso número 7308/1990 ), 24 de noviembre de 1994 ( recurso número 1713/1991 ), 5 de abril de 1993 ( recurso número 11298/1990 ) y 21 de noviembre de 1991 ( recurso número 2458/1988 )

   .

La doctrina contenida en la STS 42/2017, de 17 de enero (RC 1798/2015 ) no es de aplicación al supuesto de autos pues en dicho supuesto el vial cuestionado es la actual Carretera de Villaverde a Vallecas, en la Ciudad de Madrid, que consta construida e inventariada desde 1972 por la Administración General del Estado y luego transferida a la Comunidad Autónoma de Madrid, habiendo dado preferencia la sentencia de instancia de aquel supuesto a la inscripción registral frente a tales circunstancias expuestas.

En dicho supuesto se parte ---como en el de autos--- de "la expropiación por ministerio de la ley, por las determinaciones que establecían el planeamiento, y si en esa petición se hacía la pretensión de una indemnización basada en una previa ocupación ilícita de parte de la superficie de los terrenos que se decían de su propiedad pero ya ocupados por la construcción de un vial --transformación de la previa carretera transferida a la Comunidad Autónoma-vial contemplado ya como tal en el planeamiento, la expropiación no podría comprender dichos terrenos, entre otras razones porque ... resulta evidente que si la carretera existía al momento de instar la expropiación las expropiadas, los terrenos ocupados por la misma tenían la consideración de bienes de uso público, desde dicha afectación. Es decir, al momento de instarse la expropiación ..., la superficie ocupada por la carretera estaba con ese destino y, además de ello, quedaba excluida en el planeamiento de su obtención por el sistema de expropiación".

Obviamente, no es eso lo acontecido en el supuesto de autos en el que, utilizando la mis expresión de la sentencia de referencia el recurrente sí podía imponer la expropiación por ministerio de la ley, porque, si bien en un principio no estaba prevista la expropiación para la obtención de los terrenos destinados a viales, sin embargo ello se impuso ---como hemos expuesto--- por la Sentencia del TSJ de Galicia (Sala de lo Contencioso administrativo, Sección segunda) de 12 de junio de 2008 que anuló el sistema de ejecución previsto por el planificador (adquisición a título de cesión obligatoria) y declaró que el sistema de ejecución procedente era el sistema general de expropiación forzosa, que ha sido, por ministerio de la ley, el instado por el recurrente.

La estimación de los motivos expresados del recurso y subsiguiente casación de la sentencia de instancia, comportaría que este Tribunal debiera proceder a dictar nueva sentencia, en sustitución de la anulada, en los términos en que ha quedado delimitado el debate, conforme establecía el artículo 95.2º.d) de la LRJCA , en la redacción vigente al momento de interponerse el presente recurso.

Pero, a la vista de las especiales características del primero de los motivos formulados por el recurrente, y, teniendo en cuenta que los términos del debate pudieran ser otros que los exclusivamente dirigidos a la determinación de la superficie que debe considerarse objeto de expropiación (que han de ser los 2.964 m2 solicitados), lo razonado en los anteriores fundamentos ---y la ampliación del ámbito de la zona a valorar--- comporta que para fijarse el justiprecio por el Jurado se tome en consideración esta nueva circunstancia, por si la misma pudiera tener incidencia en la concreción del denominado "ámbito espacial homogéneo" inicialmente establecido por el Jurado.

Es por ello por lo que resulta procedente casar la sentencia de instancia, y por las mismas razones expuestas estimar el Recurso Contencioso administrativo y ordenar retrotraer las actuaciones al objeto de que por el Jurado de Expropiación de Galicia se proceda a una valoración de la extensión indicada, previa concreción ---con base en las expresadas circunstancias--- del "ámbito espacial homogéneo" correspondiente.

La declaración de haber lugar al recurso de casación interpuesto conlleva que no formulemos expresa condena al pago de las costas causadas en el mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 139.2 de la LRJCA , sin que, por otra parte, existan méritos para imponer las de la instancia a cualquiera de las partes, conforme a lo dispuesto en los artículos 68.2 , 95.3 y 139.1 de la misma Ley .