STS 1895/2017, 4 de Diciembre de 2017

La Sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor literal:

Fallamos: 1.- DESESTIMAR el recurso contencioso-administrativo. 2.- En relación con las costas del presente recurso procede acordar la condena en costas al recurrente en los términos previstos en el último fundamento jurídico de esta resolución

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Notificada la anterior Sentencia, la representación procesal de <<Promociones Bidasoa, S.L.>> presentó escrito ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid preparando recurso de casación contra la referida resolución. Por providencia, la Sala tuvo por preparados en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo ante este Tribunal, la parte recurrente se personó ante esta Sala y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se amparaba, suplicando que se tuviera por interpuesto recurso de casación e interesando que <<[...] dicte resolución por la que estime el presente recurso y case la sentencia recurrida estableciendo

1. Con carácter principal, la valoración del suelo fijada la Hoja de aprecio presentada por esta parte y acompañada por el informe pericial I, emitido en fecha 22 de marzo de 2014, esto es en la cantidad total de la valoración del suelo de SEIS MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTINUEVE EUROS CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO (6.764.329,74 €), incluido el 5% de afección.

2. Con carácter subsidiario primero, la valoración del suelo establecido en la Hoja de Aprecio del Ayuntamiento en 2009, esto es en la cantidad SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTITRÉS MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS DE EURO (6.223.734,26 €), incluido el 5% de afección.

3. Con carácter subsidiario segundo, la valoración del suelo establecida por el Jurado en la Resolución de 20 de octubre de 2009, esto es en la cantidad de SEIS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS EUROS CON DIECISIETE CÉNTIMOS DE EUROS (6.151.982,17 €), incluido el 5% de afección.

4. La imposición de las costas al amparo de lo establecido en el artículo 139 y 95.3 LJCA ».

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó a las partes recurridas para que en el plazo de treinta días formalizaran sus escritos de oposición, lo que verificó en tiempo y forma el Letrado del Ayuntamiento de Madrid, impugnando los motivos del recurso de casación en virtud de las razones que estimó procedentes y suplicando que la Sala <<[...] lo desestime y declare no haber lugar al mismo, con imposición de costas a la recurrente>>, y así mismo el Letrado de la Comunidad de Madrid, suplicando que la Sala <<[...] dicte sentencia desestimatoria del recurso de casación confirmando la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte recurrente>>.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día veintinueve de noviembre de dos mil diecisiete, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Es objeto de impugnación en el presente recurso de casación, la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Sala de lo contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el 19 de mayo de 2016, en el recurso contencioso administrativo número 123/2015 , interpuesto por la mercantil también ahora recurrente, <<Promociones Bidasoa, S.L.>>, contra acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, de 2 de diciembre de 2014, por el que se fija en retasación el justiprecio de una finca sita en Madrid, Avenida Juana de Austria, km. 7, identificada registralmente con el número 34.074.

La sentencia recurrida desestima en su totalidad el recurso contencioso administrativo y disconforme la mercantil recurrente con lo en ella resuelto, interpone el recurso de casación que nos ocupa con apoyo en tres motivos que seguidamente pasamos a examinar.

Con el primero, al amparo del artículo 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , sostiene la recurrente la infracción del artículo 58 de la Ley de Expropiación Forzosa y de la Jurisprudencia que reconoce que en retasación el justiprecio originariamente establecido opera como un mínimo garantizado.

Habiéndose invocado en el escrito de demanda la infracción por el acuerdo del Jurado del principio de prohibición de reformatio in peius , con el argumento de que dicho órgano valoró en retasación el bien afectado por un precio inferior al inicialmente fijado en el expediente expropiatorio, y ello aportando datos fácilmente comprobables de que en el acuerdo recurrido se fija un valor del suelo inferior al reconocido inicialmente en el expediente expropiatorio, no se comprende cómo la Sala de instancia desestima las alegaciones de la demanda relativas a la reformatio in peius cuando revela conocer, con lo expresado en el fundamento de derecho cuarto de su sentencia, la Jurisprudencia que refiere la recurrente y que, en efecto, establece que el precio en retasación no puede ser inferior al considerado en el expediente expropiatorio.

El motivo, en consecuencia con lo expuesto, debe desestimarse.

Con el motivo segundo, por la vía también del artículo 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , denuncia la recurrente la vulneración del artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con los artículos 22 y 24 del Reglamento de Valoraciones , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por valoración ilógica y arbitraria de la prueba pericial practicada a su instancia, consistente en los informes emitidos por la sociedad de tasación <<Valtecnic>>.

Discrepa en el motivo que la sentencia recurrida, en su fundamento de derecho cuarto, niegue valor probatorio a los informes periciales en el extremo relativo al valor inicial en venta por carecer de fiabilidad.

La cuestión relativa al valor inicial en venta se aborda en la sentencia en el fundamento de derecho cuarto, del siguiente tenor:

En cuanto a las otras dos alegaciones hechas en la demanda sobre los errores cometidos por el jurado, como ya se ha visto la parte aporta informe pericial que a compaña a la demanda emitido por la entidad VALTECNIC SOCIEDAD DE TASACIÓN y firmado por el Arquitecto Don Victoriano que lleva fecha de 9 de julio de 2015.

El perito lleva a cabo dos valoraciones. En la primera de ellas utiliza el método residual estático y obtiene el valor en venta a partir de muestras de viviendas de reciente construcción; obtiene así un valor unitario del suelo de 1.243,04 euros el metro cuadrado, siendo la cifra final incluido el 5% de afección de 9.501.454,15 euros.

Como valoración subsidiaria utiliza el perito el método objetivo obteniendo un valor unitario del suelo de 861,25 euros, dando lugar a un valor total incluido el 5% de afección de 6.583.141,79 euros. En relación con esta última valoración, hay que partir de la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2016 Sentencia Nº: 842/2016 , en la que en relación con dicho método se establece claramente que con la nueva regulación -Ley del 2008- dicho método tiene un carácter claramente subsidiario.

Por lo tanto, y siendo prioritario el método residual estático, que ha utilizado tanto el Jurado como el perito en primera instancia habrá que analizar en relación con la pericial de parte las fuentes que se han utilizado por el arquitecto para obtener el valor del suelo. Pues bien, consta en el anexo 1 del informe la relación de los 20 testigos usados para obtener el valor -folio s 21 y siguientes del informe- y todos ellos consisten en meras ofertas de venta.

En relación con esto último debe partirse de lo resuelto en la Sentencia recaída en el PO 834/09, dictada por esta Sala y Sección: " OCTAVO.-................. De esta forma, se indica en el informe que se han consultado diversos anuncios de venta en periódicos tales como El País, El Mundo y ABC, así como la revista Vivienda de Primera Mano. Los datos obtenidos se dice que no se pueden considerar muy significativos, sobre todo en lo que respecta al terciario, pues no se han localizado ofertas de oficinas y solo de un local a reformar. Por ello el Perito acude a los datos medios que ofrecen determinados portales en internet, agencias tasadoras, así como datos de organismos oficiales. En concreto se consulta los portales de "idealista.com" y de "ST- Tasación" , así como el Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid y el Ministerio de la Vivienda. De ello obtiene un valor medio del uso residencial de 2.250 €/m2. ...................

Pues bien, el expresado informe pericial adolece de iguales defectos que el atribuido al Jurado en la medida en que tampoco se acredita la veracidad de las transacciones que se dice tener en cuanta, respecto de los valores dados al uso residencial y terciario. En efecto, en modo alguno se acredita que los datos recogidos obedezcan a concretas y reales transacciones. ..................

En realidad, tal como se desprende del propio informe, los datos considerados obedecen, respecto del uso residencial , a determinados estudios publicados en portales de internet, sin que se acredite que los valores en ellos reflejados sean de suelos con condiciones similares al suelo que nos ocupa, y menos aún que se refieran a promociones de similares características a la contemplada para dicho suelo por el planeamiento vigente. ...............

En consecuencia, advertido que el informe emitido adolece de graves e importantes defectos, que invalidan la metodología seguida y, por ende, el resultado obtenido, por lo que no será tenido en cuenta por este Tribunal para la determinación del justiprecio que nos ocupa".

En todo caso, como dice la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, de 16 junio 2003 , " ha de prevalecer la presunción iuris tantum de adecuación al ordenamiento que es propia de las resoluciones de los jurados de expropiación forzosa, puesto que ninguna de las partes ha demostrado la inadecuación a derecho de la dictada por el Jurado en el caso que nos ocupa" . Pues bien, como ya se ha dicho el informe pericial parte de unos valores iniciales de venta y de construcción que no se acreditan en su totalidad, ya que respecto de los primeros se infieren del estudio de mercado que aporta y en el que se especifican las concretas 20 ofertas, pero no se aporta el dato real y preciso de transacciones. Ante ello, y atendiendo que la carga de la prueba, de acuerdo con el art. 217 de la LEC corresponde a quien reclama un valor superior al reconocido en el acto impugnado, debe desestimarse el recurso interpuesto por la propiedad

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Argumenta la recurrente en justificación de su pretensión de acogimiento del motivo, (1) que la sentencia resolutoria del procedimiento ordinario 834/2009, referenciada en la recurrida en justificación de la decisión que en ella se adopta, niega, a diferencia de la ahora impugnada, validez a la valoración emitida por el Jurado y establece como razones para negar también validez al informe pericial circunstancias no concurrentes en el caso de autos, como son el reconocimiento por el perito de la dificultad existente para obtener valores de mercado y su obtención de anuncios periodísticos; (2) que la sentencia incurre en grave contradicción al alabar las virtudes del acuerdo del Jurado, sin tener en cuenta que adolece de los mismos supuestos defectos que achaca a las periciales, razón que lleva también a la recurrente a invocar la vulneración del principio de igualdad; (3) que la sentencia recurrida no repara en que es de aplicación, dada la fecha de valoración, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, cuyos artículos 22 y 24 confieren la misma validez, a efectos de determinar el valor en venta, a las transacciones reales y a las ofertas; y (4) que la sentencia recurrida efectúa una interpretación errónea de la determinación por la pericial del valor del suelo por el método objetivo.

El motivo debe desestimarse.

El primer argumento de la recurrente, el relativo a que la sentencia recurrida hace mención, en justificación de la decisión que adopta respecto al informe pericial en el extremo que dictamina el valor en venta, a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 834/2009, además de incurrir en consideraciones no del todo ajustadas a lo que en realidad se dice en dicha sentencia, aun cuando sí respetaran lo que en ella se dice, aun así no permitiría apreciar la infracción que en el motivo se denuncia, a saber, valoración ilógica o arbitraria de la prueba.

La lectura del fundamento de derecho octavo de la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el 16 de septiembre de 2013 , resolutoria del procedimiento ordinario 834/2009, revela que es el propio dictamen pericial emitido en los autos el que descarta como fuentes idóneas para hallar el precio de venta anuncios periodísticos y acude, igual que en el caso de autos, a valores medios basados en informes y estudios de empresas especializadas obtenidos en portales inmobiliarios.

El que en los autos 834/2009 el perito informante reconozca la dificultad de obtener valores de mercado, o el que en la sentencia recaída en dichos autos, en consideración al rechazo que le merece la determinación del valor en venta por el Jurado y por la pericial, acuda al método objetivo, tampoco son argumentos con suficiencia para apreciar la valoración ilógica o arbitraria de la prueba, máxime cuando la mención y trascripción parcial que de la sentencia de 16 de septiembre de 2017 se hace en la recurrida, no tiene otra finalidad que justificar la conclusión negativa de la Sala de instancia de dar valor probatorio a datos no extraídos de concretas y reales transacciones.

Tampoco se ajusta enteramente a la realidad que la sentencia recurrida resalte las virtudes del acuerdo del Jurado sin tener en cuenta que adolece, al hallar el valor en venta, de los mismos defectos que observa en la pericial.

En ningún pasaje de la sentencia recurrida puede observarse alabanza alguna del acuerdo del Jurado a la hora de determinar el valor en venta.

El Tribunal a quo , ante la falta de una pericial acreditativa del precio de venta, en atención a que la carga de la prueba de acreditar un mayor justiprecio que el tenido en cuenta por el Jurado incumbe a quien pretende ese superior precio, con cita expresa del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se limita a dar por bueno el acuerdo del Jurado.

Podrá o no ser acertado el proceder de la Sala quien, en definitiva, aplica al caso la doctrina jurisprudencial sobre la presunción de acierto de los acuerdos valorativos de los Jurados de Expropiación u órganos asimilados de las Comunidades Autónomas, pero lo que no cabe cuestionar es tal proceder mediante el motivo que examinamos, circunscrito a si se ha incurrido en una valoración ilógica o arbitraria de la prueba.

Así viene a reconocerlo tácitamente la propia recurrente cuando en el motivo tercero, como a continuación veremos, aduce la infracción de la Jurisprudencia sobre la presunción de acierto.

El argumento tercero, el relativo a la aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo de 2011, rebasa igualmente el ámbito de conocimiento del planteamiento del motivo, circunscrito a la valoración ilógica o arbitraria de la prueba.

Si es o no aplicable al caso de autos, si sus artículos 22 y 24 confieren igual validez a las transacciones reales y a las ofertas para hallar el valor en venta inicial, son cuestiones estrictamente jurídicas y, por ello, no combatibles en la forma en que se hace en el motivo.

Tampoco podemos dar razón a la recurrente cuando en la argumentación del motivo refiere que el Tribunal de instancia interpreta erróneamente la pericial en el extremo que acude al método objetivo para hallar el precio inicial de venta.

Si bien le asiste razón cuando invoca que el empleo por el perito del método objetivo no tiene otra finalidad que confirmar que el valor en venta considerado por el Jurado no es adecuado, no se desprende de la motivación de la sentencia, aunque califique el método objetivo como subsidiario, que la Sala de instancia hubiera interpretado erróneamente la pericial.

En cualquier caso ninguno de los argumentos utilizados por la recurrente justifican la estimación del motivo, circunscrito a una valoración ilógica y arbitraria de la prueba.

Ateniéndonos al concepto que de valoración ilógica y arbitraria de la prueba ha venido delimitando una reiterada Jurisprudencia, el motivo debe desestimarse.

Limitado el adjetivo de arbitrario a aquellas decisiones o actuaciones que denotan un hacer por la mera voluntad, gusto o capricho, sin sujeción a reglas o leyes ni a la razón, o a aquellas otras que no exteriorizan la justificación del decidir o actuar, mal puede sostenerse que en el caso enjuiciado la sentencia incurra en arbitrariedad al rechazar el valor en venta dictaminado por la pericial.

El rechazo está motivado.

Expresa con suficiencia la razón por la que no se comparte el dictamen pericial y ello sin el menor atisbo de un actuar o decidir arbitrario o caprichoso.

Nada tampoco de ilógico se observa en la decisión de la Sala de instancia, adjetivo utilizado para referirse a aquellas conductas carentes de coherencia o de razonabilidad que por tales llevan a resultados disparatados o inverosímiles, esto es, increíbles o imposibles de comprender.

La sentencia recurrida exterioriza las razones por las que no comparte la pericial en el extremo relativo al valor en venta inicial y lo hace en términos de razonabilidad.

Se podrá discrepar de la valoración de la Sala, pero no tacharla de arbitraria o ilógica.

Recordemos que reiterada doctrina jurisprudencial, como excepción a la regla general de que la formación de la convicción sobre los hechos en presencia para resolver las cuestiones objeto del debate procesal está atribuida al órgano judicial que, con inmediación, se encuentra en condiciones de examinar los medios probatorios, sin que pueda ser sustituido en tal cometido por este Tribunal de casación, reconoce la viabilidad de que pueda hacerlo cuando se sostenga y se demuestre, invocando la letra d) del artículo 88.1 de la Ley Jurisdiccional , la infracción de algún precepto que discipline la apreciación de prueba tasada o que esa valoración resulta arbitraria o ilógica ( sentencias de 17 y 21 de marzo de 2016 - recurso de casación 3384/14 y 4126/14 -, 9 de marzo de 2016 -recurso de casación 4119/2014 -, 22 de febrero de 2016 -recurso de casación 3118/2014 -, 12 de diciembre de 2012 -recurso de casación 48/2010 -, 25 de julio de 2013 - recurso de casación 4480/2010 - y 11 de abril de 2014 -recurso de casación 4006/2011 -, entre otras).

Y recordemos también que una constante jurisprudencia puntualiza que para apreciar arbitrariedad o irrazonabilidad en la valoración de la prueba pericial no basta con justificar que el resultado probatorio obtenido por la Sala de instancia pudo ser, a juicio de la parte recurrente, más acertado o ajustado al contenido real de la prueba, sino que es menester demostrar que dicha apreciación es arbitraria o irrazonable o que conduce a resultados inverosímiles ( sentencias de 18 de julio de 2012 -recurso de casación 432/2005 -, 11 de abril de 2014 -recurso de casación 4006/2011 - y 7 de diciembre de 2015 -recurso de casación 2023/2014 -, y las anteriormente citadas de 2016).

Con el motivo tercero, invocado igual que los anteriores por la vía del artículo 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , denuncia la recurrente la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la destrucción de la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado.

El motivo, como el precedente, se circunscribe a la discrepancia con el valor en venta inicial considerado por el Jurado.

Debemos reconocer, en cuanto así lo expresa constante doctrina jurisprudencial de la que son exponente las sentencias referenciadas por la recurrente, que la presunción de acierto de los acuerdos valorativos de los Jurados y órganos asimilados, es una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada mediante la acreditación de que aquéllos, en sus acuerdos, incurren en infracción legal, notorio error de hecho o desafortunada apreciación de la prueba.

En el desarrollo argumental del motivo, con apoyo en el segundo de los informes periciales, se aducen dos errores en la resolución del Jurado y, en definitiva, en la sentencia que lo confirma.

El primer error, relativo a que el Jurado toma como base para determinar el valor en venta los valores mínimos consignados para las declaraciones tributarias, se ajusta a la realidad.

Si bien la fundamentación del Jurado refiere como fuentes para establecer el valor medio en venta análisis de precios de venta de inmuebles, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente y los precios muestreados y publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las bases imponibles en los impuestos sobre trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, sucesiones y donaciones, fuentes todas ellas, se dice, centradas en el ámbito propio de la actuación, lo cierto es que de la documentación que se adjunta al acuerdo del Jurado en justificación de su decisión, resulta que la única fuente tenida en cuenta son los precios publicados para determinar las bases imponibles para los impuestos de referencia; fuente la indicada que por no responder a un precio real o de mercado, revela que el Jurado ha incurrido en error que impedía invocar, como se invoca en la sentencia, la presunción de acierto del acuerdo alcanzado por dicho órgano, sin reparar la Sala en que la gran diferencia existente entre el precio inicial expropiatorio y el precio de retasación difícilmente podía obedecer a la minoración del precio del mercado inmobiliario por el mero transcurso del tiempo.

El segundo error que se imputa al Jurado es la no aplicación del Reglamento de Valoraciones, y si bien es cierto que el Jurado refiere como metodología a seguir las Órdenes ECO 1020/1999 y 805/2003, con posible infracción de la disposición transitoria tercera , apartado 3, del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 , lo que en modo alguno se infiere de lo actuado es que la Sala de instancia no hubiera aplicado el Reglamento de mención que exige para la acreditación de valores de venta un estudio de mercado estadísticamente significativo.

El acogimiento del motivo primero y tercero exige, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 95.2.d) de la Ley, resolver la litis en los términos en que se planteó el debate.

Al efecto, dada la ausencia de fuentes seguras que permitan concretar un precio de venta, procede posponer para ejecución de sentencia la determinación del justiprecio, trámite en el que se respetarán los parámetros valorativos del acuerdo del Jurado salvo el de precio de venta, que se determinará en aplicación de las previsiones del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de 2011 , actuando como justiprecio máximo el pretendido por la recurrente y como justiprecio mínimo garantizado el fijado para el suelo por el Jurado en el expediente de expropiación en vinculación con la hoja de aprecio de la expropiada, lo que supone el rechazo de las pretensiones subsidiarias primera y segunda formuladas en el escrito de interposición del recurso de casación.

Signifiquemos: Uno.- Que la primera pretensión subsidiaria es que se valore el suelo en consideración a la valoración realizada por el Ayuntamiento en la hoja de aprecio que presentó en el expediente expropiatorio, cifrada en 6.223.734,26 euros, incluido el premio de afección y que el Jurado rechazó por vinculación a la hoja de aprecio de la propiedad en la que se demandaba por el suelo, excluido el incremento de un 25% por ocupación ilegal declarado improcedente en 3.326.416,05 euros. Dos.- Que la segunda, consistente en que se valore el suelo conforme a la valoración realizada por el Jurado en el expediente expropiatorio, cifrada en 6.151.982,17 euros, incluido el premio de afección, tampoco se tuvo en cuenta por dicho órgano al fijar el justiprecio al ser superior al demandado en la hoja de aprecio de la propiedad. Tres.- Que el precio mínimo asegurado en retasación es el fijado por el Jurado en el expediente expropiatorio y que éste no es otro que el de 3.326.416,05 euros.

Al haberse estimado el recurso de casación interpuesto no cabe hacer pronunciamiento de imposición de las costas, sin que se aprecien circunstancias para su imposición en la instancia.

Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de <<Promociones Bidasoa, S.L.>>, que ha sido defendida por el letrado don Manuel Felipe Serrano Conde, contra la sentencia de fecha 19 de mayo de 2016, dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección Cuarta, en el recurso contencioso administrativo número 123/15

Casar y dejar sin efecto dicha sentencia y, con anulación del acuerdo del Jurado impugnado, se pospone para ejecución de sentencia la fijación del justiprecio conforme a lo expresado en el fundamento de derecho quito de esta nuestra sentencia.

Sin costas.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.

Jose Manuel Sieira Miguez Rafael Fernandez Valverde Octavio Juan Herrero Pina

Juan Carlos Trillo Alonso Wenceslao Francisco Olea Godoy César Tolosa Tribiño

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente D. Juan Carlos Trillo Alonso , estando la Sala celebrando audiencia pública, lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.