STS 1107/2017, 22 de Junio de 2017

PRIMERO .- La finca expropiada por ministerio de la ley radica en el Barrio de San Martín de Barcelona, tiene una superficie de suelo de 378 m2 y 718 m2 de superficie edificada, de los que 291 m2 son de nave industrial y el resto viviendas, todos en régimen de arrendamiento. El propietario, en escrito presentado el 29 de abril de 2010, comunicó al Ayuntamiento su intención de iniciar el expediente de expropiación forzosa al amparo del art. 108.1 de la Ley de Urbanismo de Cataluña y el 29 de abril de 2011 presentó su hoja de aprecio en la que, con base en el art. 24.2 del TRLS/2008, instó un justiprecio -incluido premio de afección- de 2.822.108,43 € , obtenido por método residual estático, al ser superior que el calculado por el método de comparación (1.451.283,59 €).

En la hoja de aprecio de la Administración expropiante, por el contrario, el valor superior fue el obtenido por el método de comparación (638.286,23 €), frente al fijado por el método residual estático (92.762,26 €), quedando determinado el justiprecio en 670.200,54 € (incluido el premio de afección).

El Jurado, conforme al art. 24.1 TRLS/2008 y las Disposiciones Adicionales Primera y Tercera del Decreto Legislativo 1/10, de 3 de agosto , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, considera la finca expropiada como suelo urbano no consolidado en situación de suelo urbanizado. El justiprecio lo fija (art. 24.2 TRLS/2008) en 619.567,84 € -resultado de deducir al valor obtenido por comparación, 949.156,3 € (superior al calculado por el método residual estático: 172.008,2 €), el importe de la extinción de los derechos de arrendamiento (234.672,68 €) y la extinción del censo constituido en favor del Arzobispado de Barcelona (94.915,61 €).

Las cuestiones -en relación con el valor del suelo obtenido por el Jurado por el método residual estático- que el recurrente planteó en su demanda y, con base en las cuales, dedujo su pretensión impugnatoria fueron: 1) Error del Jurado al considerar que el suelo expropiado se encontraba incluido en el ámbito del único Polígono de Actuación Urbanística delimitado por la MPGM de 2009 ya que no está calificado como zona 12 hs (vivienda social en casco antiguo), sino que, manteniendo su calificación de clave 6 (sistema de espacios libres) que es la que tenía en el PGOU de 1976, forma parte de la actuación aislada nº 3 (a obtener mediante expropiación), y tal error ha motivado una deducción del aprovechamiento urbanístico del 10%, la aplicación de valores unitarios en venta (parámetro VM para la obtención del valor de repercusión del suelo por el método residual estático) de viviendas de protección pública y deducción por obras de urbanización. La normativa del MPGM delimitó cuatro unidades de actuación aisladas y discontinuas para su obtención mediante expropiación (Plano 05) y un único Polígono de Actuación Urbanística (PAU-1) con el objetivo de obtener la cesión gratuita y libre de cargas de los suelos calificados como sistemas generales claves 5, 5b y 6b, estableciendo el sistema de reparcelación por compensación básica; 2) Error en la edificabilidad aplicada al suelo expropiado -con impugnación indirecta del art. 14.3 de la MPGM, que establece, como área homogénea a efectos de valoración, todo el ámbito del Plan- por contravenir tanto el art. 3 del Decreto Legislativo 1/07 que considera como ámbito espacial homogéneo (en los casos de sistemas urbanísticos públicos que no estén comprendidos en ningún ámbito de actuación urbanística, ni en ningún ámbito de referencia establecida por el planeamiento a efectos de valoración) el del polígono fiscal en el que estén incluidos dichos sistemas a efectos catastrales, como el art. 24.1 TRLS/2008; 3) Error al deducir los gastos de urbanización en suelos incluidos en actuaciones aisladas. El suelo está completamente urbanizado; 4) Error al descontar los gastos de derribo (citando la STS de 20 de octubre de 2000 ).

Pues bien, la sentencia, muy simplificadamente y sin alusión alguna a la impugnación indirecta planteada, abordó -prescindiendo del enfoque de los motivos impugnatorios- las cuestiones relativas a la edificabilidad, VM tomado en consideración para determinar el valor de repercusión del suelo y su realidad física en los siguientes términos: « disiente el actor del valor obtenido por el JEC en aplicación del método residual y entiende que la misma no se ajusta a derecho:

- al no haber tenido en cuenta la situación de suelo urbano consolidado del expropiado

- errar en la aplicación del índice de edificabilidad; y

- errar, asimismo, al fijar el valor en venta de la finca expropiada»

Con base en la prueba pericial practicada, examinada a la luz de la sana crítica, y « en cuanto a la edificabilidad , la propuesta en el dictamen pericial, de 2,52 m2t/m2s, ha de entenderse que no desvirtúa la establecida por el JEC en su acuerdo, de 0,674 m2t/m2s, que tiene como soporte el ser éste el aprovechamiento urbanístico fijado por la modificación del PGM para aquel concreto ámbito de actuación en que se ubica la parcela , mientras que la pericial, omitiendo que a la parcela en cuestión le viene atribuido un aprovechamiento por la ordenación urbanística, concretada en aquella MPPGM, (art, 24.1 a. del TRLS ) trata de hallar soporte en aquella determinación del mismo precepto legal de aplicar la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo, que según la disposición adicional tercera de la Ley de Urbanismo de Cataluña vendría a ser la del polígono fiscal en que la finca se ubica; pero, aun así, en su dictamen se aparta de la edificabilidad correspondiente a dicho polígono fiscal, el 002 Clot-Gran Vía, por entender, gratuitamente, que la excesiva extensión de éste obliga a distinguir diversos ámbitos en el mismo, en uno de los cuales viene a ubicar la finca en cuestión, para de tal manera atribuirle aquella edificabilidad de 2'52 m2t7m2s.

En cuanto al valor de repercusión del suelo, cuestiona, como indicábamos, la parte actora el valor en venta (factor VM en la formula aritmética reglamentariamente establecida para el método residual de valoración del suelo) . Sin embargo, el dictamen pericial señala por tal concepto una suma ligeramente inferior a la fijada por el JEC; lo que unido al hecho, no desvirtuado por la parte actora, de que la MPGM incluye la mayor parte del suelo edificable como vivienda social, haya de ser atendible aquella distribución tripartita de aquel techo edificable que lleva acabo el JEC en su acuerdo, lo que ha de llevar a aceptar como valor unitario del suelo el calculado en el acuerdo del órgano tasador de la administración de 746,90 euros m2».

Estima parcialmente el recurso en dos particulares muy concretos: a) Entiende que el suelo es urbano consolidado ( «las dos calles en que se ubica la finca...... están urbanizados y cuentan con los servicios exigibles para la condición de solar "pavimento de calzadas y aceras, red de alcantarillado, agua electricidad, gas, telefonía y alumbrado público"» , por lo que, a efectos del cálculo del valor de repercusión por el método residual, no cabe la deducción por gastos de urbanización o costes por derribo, como indebidamente descontó el Jurado. No obstante ello el valor del suelo así obtenido (sin esas deducciones) sigue siendo inferior (282.328,20 €) al determinado por el método de comparación; b) Del valor obtenido por el Jurado por el método de comparación, la Sala de Barcelona considera que no cabe descontar la indemnización por la extinción de los arrendamientos -234.672,68 €- «pues, como la doctrina legal viene señalando no es el propietario, sino el beneficiario de la expropiación o, en su caso, la Administración expropiante la que debe soportar el coste de las indemnizaciones resultantes del hecho jurídico de la expropiación, dado que es el arrendador-propietario quien experimenta el perjuicio de no continuar percibiendo las rentas de los inmuebles que se le expropian ( sentencias TS de 25/10/ 2013 y 30/06 /2014»

Para concluir, elevando el justiprecio a 854.242,52 € (incluido premio de afección).

SEGUNDO .- Por la representación procesal de la propiedad se preparó recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la Sección Segunda de la Sala de Barcelona, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazó a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo, y, elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro General del Tribunal el día 5 de febrero de 2016.

TERCERO .- Personada, formalizó escrito de interposición fundado en el artículo 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : «Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate» , y articulado en un único motivo , infracción del art. 24.1 TRLS/2008, al confirmar el índice de edificabilidad aplicado por el Jurado para el cálculo del valor del suelo por el método residual estático -0,6066 m2/m2- que nada tiene que ver con el ámbito espacial circundante, citando jurisprudencia de esta Sala Tercera en orden a la interpretación que debía hacerse de la expresión «parcelas más representativas del entorno» ( art. 29 de la ya derogada Ley 6/98 ), y que se vincula con " ámbito espacial homogéneo" del art. 24.1 del vigente TRLS/2008. El índice aplicado trae causa del reconocido al único polígono delimitado (PAU nº 1) en la Modificación del PGOU de 2009 (0,674 m2/m2) que, dice el recurrente, nada tiene que ver con la AA-3 de la c/ DIRECCION000 nº NUM000 (en la que está incluida la finca) y que, además, sufre una doble modulación "in peius", como es la vinculada a la cesión del 10% de aprovechamiento aplicable en polígonos de suelo urbano no consolidado y la corrección del valor en venta en razón a la reserva de suelo para VPO.

Concluyó postulando el dictado de sentencia por la que se case la de instancia y se declare que el valor del suelo obtenido por el método residual estático -1.695.242,46 €, resultado de excluir, a partir de los datos utilizados por el Jurado, la deducción del 10% del aprovechamiento medio, las reservas de VPO y aplicar un índice de edificabilidad del 2,52%.

CUARTO .- Admitido a trámite, se emplazó al Ayuntamiento de Barcelona que presentó escrito de oposición en el que, en primer término, postulaba la inadmisibilidad del recurso en razón que no combatía los razonamientos de la sentencia, para, a continuación combatir el recurso en la medida que la sentencia no hacía sino aplicar la normativa autonómica.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 20 de junio de 2017, teniendo lugar.

PRIMERO .- El recurrente postula la revisión «del criterio empleado por la sentencia cuando da conformidad al resultado de la valoración obtenida por el método residual» , y ello porque esa edificabilidad de 0,674 m2t/m2 utilizada por el Jurado nada tiene que ver con el ámbito espacial circundante.

Según la sentencia dicho coeficiente tiene como soporte « el ser éste el aprovechamiento urbanístico fijado por la modificación del PGM para aquel concreto ámbito de actuación en que se ubica la parcela» , lo que no se compadece con la realidad.

Esta Modificación Puntual del Plan General Metropolitano solo afectó al ámbito de los terrenos situados en la Avda. DIRECCION002 , entre las calles DIRECCION003 , DIRECCION004 y DIRECCION001 (aprobada definitivamente el 22 de julio de 2009) y tuvo por objeto reordenar los suelos incluidos en su ámbito, destinados a espacios libres y equipamiento comunitario, delimitando cuatro actuaciones aisladas, estableciendo el sistema de expropiación para las dos actuaciones aisladas definidas dentro del ámbito del Plan, que se considera en su totalidad como área homogénea a los efectos de su valoración (art. 14 de la MPPGM).

El suelo expropiado fue incluido en la Actuación Aislada AA-3, calificada en su integridad como sistema de espacios libres (clave 6b), calificación que ya ostentaba desde la entrada en vigor del PG Metropolitano de 1976, y, en menor medida, como sistema viario (clave 5).

Lo que hace la Modificación, dice la parte «es instrumentar las bases para su adquisición forzosa, pero sin que de ello pueda derivarse una alteración de los criterios valorativos de aplicación en aplicación del TRLS de 20 de junio de 2008. Y ésta es la conculcación que ampara el presente recurso » , y, con cita en la STS de 21 de febrero de 2006 que, sobre la base pronunciamientos anteriores, declara «que el aprovechamiento aplicable a aquellos terrenos expropiados calificados como suelo urbano, y que son objeto de una actuación aislada, como es el caso, y a los que el Plan General de Ordenación Urbana aprobado no les asigne aprovechamiento alguno, les corresponderá el que resulte de calcular el aprovechamiento de las parcelas más representativas de su entorno, de manera que se obtenga una adecuada y justa indemnización por la expropiación en virtud del principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento», al ser esas "parcelas más representativas del entorno" un concepto equivalente al «ámbito espacial homogéneo» del art. 24.1 TRLS, entiende que ése ha de ser el ámbito de referencia para el cálculo de la edificabilidad, que, en este caso, dice, es el del polígono 002 ""Clot-Gran Vía" del Distrito 10 de Barcelona en el que radica la finca.

Ciertamente, la sentencia yerra cuando asume el «aprovechamiento urbanístico fijado por la modificación del PGM para aquel concreto ámbito de actuación en que se ubica la parcela» , infringiendo el art. 24.1 TRLS y la jurisprudencia que lo interpreta.

El ámbito espacial homogéneo al que se refiere dicho precepto no puede quedar predeterminado por la normativa urbanística. Así nos hemos pronunciado en recientes sentencias nº 2.088/16, de 27 de septiembre (casación 3069/14 ); 2.574/16, de 12 de diciembre (casación 1821/15 ) y nº 113/17, de 27 de enero (casación 1998/15 ), pues se trata de un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral.

Así el artículo 20.3º del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, define el ámbito espacial homogéneo como «...., la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo» .

El motivo -y el recurso- ha de ser estimado, casando la sentencia impugnada.

SEGUNDO .- Procede, pues, conforme al art. 95.2.d) LJCA , examinar el recurso contencioso-administrativo en los términos en los que se ha planteado el debate, donde lo que se cuestiona es: a) la edificabilidad y la cesión del 10% de aprovechamiento y b) el VM aplicado en la fórmula del método residual estático para la obtención del valor de repercusión del suelo (el Jurado utilizó el promedio de los precios de venta libre, de protección oficial en régimen general, especial y a precio concertado) y todo ello con el propósito de acreditar que el valor del suelo obtenido por el método residual estático era superior al de tasación conjunta de suelo y edificación por el método de comparación.

Nos encontramos con un suelo urbano consolidado por la urbanización, construido en 1932 según su ficha urbanística, con cuatro viviendas y dos naves industriales, todo en régimen de alquiler. La superficie del suelo es de 378 m2 y la superficie edificada es de 712 m2 (1,88 de aprovechamiento lucrativo consolidado). El PGM de 1976 lo calificó de espacios libres, sin aprovechamiento lucrativo, calificación que mantuvo la MPPGM de 2009, incluyéndola en la Actuación Aislada AA-3.

Habida cuenta que, en la fecha en la que se inició el expediente de expropiación por ministerio de la Ley (29 de abril de 2011, presentación de la hoja de aprecio) el suelo se encontraba dentro del ámbito de aplicación de la Modificación del Plan General Metropolitano de 2009, cuyo objeto era la reordenación de los terrenos situados en la DIRECCION002 , entre las DIRECCION003 , DIRECCION004 y DIRECCION001 , suelo, por tanto, sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, le es aplicable el apartado 3 del art. 24 TRLS/2008, en el que se dice que, «el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los «usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen» , es decir la ordenación conforme a la cual se construyó el edificio, en el que quedó consolidado el aprovechamiento lucrativo que es el que habrá de aplicarse al valor de repercusión.

Partiendo de que el ámbito espacial homogéneo no puede nunca venir determinado por planeamiento, ni cabe identificarlo con el polígono fiscal en el que radica el suelo (el Legislador, desde la Ley del Suelo de 2007, ha prescindido de la delimitación del polígono fiscal que se establecía en la Ley de 1998 y que, por su excesiva amplitud, obligaba a complejas determinaciones sobre usos predominantes no siempre fácil de utilizar a la hora del cálculo del aprovechamiento, obligando a la aplicación de coeficientes de homogeneización difíciles de justificar detalladamente), que es el ámbito utilizado por el Perito de designación judicial, y que, además en este supuesto concreto y en aplicación del expresado art. 24.3 TRLS/2008, dicho ámbito ha de estar integrado por edificios de viviendas colectivas de características similares a la que es objeto de expropiación, procede deferir al trámite de ejecución de sentencia su determinación por el Perito judicial, tomando en consideración, el tan citado art. 24.3 en relación con su apartado 2.b) y 1, el cálculo del valor del suelo con arreglo al método residual estático.

La edificabilidad será la ya patrimonializada en el edificio expropiado.

En cuanto al valor residual del suelo, el parámetro VM de la fórmula de cálculo establecida en el art. 42 de la Orden ECO 805/2003, se ha de obtener de valores de venta - homogeneizados- de vivienda libre colectiva con los usos atribuidos al edificio expropiado en su situación de origen, del que habrán de descontarse los gastos necesarios a los que se refieren los arts. 40.1.a) y 18.3 y 4 de la citada norma reglamentaria, sin que, quepa deducir gasto alguno de urbanización ni coste del derribo, como así declaró la sentencia de instancia.

Procede, en consecuencia, estimar parcialmente el recurso, anulando los acuerdos del Jurado recurridos de 4 de mayo de 2012 (confirmado por el de 27 de noviembre), quedando deferido al trámite de ejecución de sentencia la determinación -por el Perito designado judicialmente- de la edificabilidad y el valor de repercusión con arreglo a las siguientes Bases:

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido declarar PRIMERO .- HABER LUGAR al recurso de casación número 344/2016, interpuesto por D. Teodulfo , representado por el Procurador D. Jacobo Gandarillas Martos, contra la Sentencia nº 632, dictada -18 de septiembre de 2015- por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el P.O. 420/12 . Sin costas. SEGUNDO .- CASAR y REVOCAR la precitada sentencia. TERCERO .- ESTIMAR PARCIALMENTE el P.O 420/12, de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso -Administrativo de Barcelona, deducido frente al acuerdo del Jurado de Expropiación de Cataluña de 4 de mayo de 2012 (confirmado en reposición por el de 27 de noviembre) que fijó el justiprecio de la finca sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 y c/ DIRECCION001 nº NUM001 - NUM002 de Barcelona, que se ANULA . Sin costas. CUARTO .- Se defiere al trámite de ejecución de sentencia la determinación del justiprecio conforme al método residual estático con arreglo a las cinco Bases establecidas en el F.D. Segundo, y, si fuese inferior al valor de tasación obtenido por el método de comparación, reconocido por la sentencia casada, se mantendrá el fijado por dicha sentencia.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso e insértese en la coleccion legislativa.

Así se acuerda y firma.

D. Jose Manuel Sieira Miguez D. Rafael Fernandez Valverde D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª Ines Huerta Garicano D. Cesar Tolosa Tribiño D. Mariano de Oro-Pulido y Lopez PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando constituida la Sala en audiencia pública de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.