STS 919/2017, 25 de Mayo de 2017

PRIMERO .- La Sentencia impugnada, aunque estima una de las pretensiones impugnatorias del Ayuntamiento, la relativa al aprovechamiento que lo determina en 1,2 m2/m2, defendido por la actora frente al de 2m2/m2 aplicado por el Jurado, confirma, sin embargo, el justiprecio fijado por el órgano tasador que era el solicitado por la expropiada en su hoja de aprecio -límite máximo- en razón de que el obtenido con ese nuevo aprovechamiento seguía siendo superior al expresado límite.

En su F.D. Primero recoge los siguientes antecedentes, de los que parte para la resolución del pleito: «1º.- Dña. Custodia propietaria de la parcela catastral nº NUM000 ...tiene la clasificación de suelo urbano por consolidación. .......ubicada en el polígono fiscal nº NUM002 del TM de Manacor. Dicho polígono incluye dos calificaciones distintas el de zona Intensiva B-1 residencial plurifamiliar con una edificabilidad 2m2/m2..........Según plano aceptado por el Jurado..... la superficie a expropiar de la parcela...... es de 1.876 m2. De esa superficie 1.476 m2 están destinados a zona verde, 246 m2 a viales, y 154 m2 es suelo calificado como zona de equipamientos. En escrito presentado por la propiedad el 24 de marzo de 2003 se advirtió al Ayuntamiento de Manacor la intención de iniciar expediente de justiprecio por ministerio de la ley al amparo del artículo 69. 2º.- Transcurridos dos años de esa presentación y sin que se iniciara por el Ayuntamiento trámite expropiatorio alguno, la Sra. Custodia presentó escrito dirigido al Sr. Alcalde de Manacor el 11 de junio de 2007 adjuntando su hoja de aprecio ...., justiprecio que .....ascendía a un importe de 1.099.584 euros. 3º.- El 12 de septiembre de 2007 la parte presentó escrito ante el Jurado................. 6º.- El Jurado Provincial aplica al expediente de expropiación la ley 6/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones al haber entrado en vigor la ley 8/2007 del Suelo el 1º de julio de 2007 y haberse presentado la hoja de aprecio por la propiedad el 11 de junio de 2007. La valoración se realiza a fecha de junio de 2007................ 9º-..- El Jurado Provincial de Expropiación en Resolución de 10 de Junio de 2011 valora los terrenos de autos con una superficie de 2.378 m2 en la suma global de 4.653.299'14 euros, que se desglosan en: 4.421.510'52 euros valor del suelo, 10.136'28 euros valor de la edificación, y 221.582'34 euros correspondientes al 5% del premio de afección. 10º.- El voto mayoritario del Jurado considera que el suelo a expropiar está destinado a zona verde y equipamiento y carece de aprovechamiento lucrativo. La parcela se encuentra incluida en el Polígono Fiscal nº 4 que unidamente tiene dos tipos de calificaciones, equipamiento con edificabilidad de 1m2/m2 y Zona Intensiva B1 con edificabilidad de 2m2/m2. Considera que la zona calificada como Equipamiento no tiene aprovechamiento lucrativo alguno y adopta como edificabilidad para el uso lucrativo 2m2/m2. Para el cálculo del valor de repercusión del suelo indica que los valores de la Ponencia no están en vigor y por ello le es de aplicación el método Residual. Señala que el valor en venta que figura en el Estudio de precios efectuado por Tinsa para el primer trimestre de 2007 en Manacor es de 2.285 €/m2. Para el coste de ejecución material aplicando el módulo del mes de marzo de 2007 y tipología de viviendas de la zona intensiva B1 plurifamiliar hasta 125 m2 un valor de 702'47 euros/m2. Y el Valor de repercusión es de 929'67 euros/m2. Al encontrarse la zona a expropiar dentro de suelo urbano consolidado y no estar incluida en ámbito de gestión no le es de aplicación el artículo 30 del RD Ley 6/1998 . Ni tampoco es aplicable la deducción del 10% de cesión obligatoria y gratuita que les corresponde a las unidades de gestión o al suelo urbanizable. Así pues, para un aprovechamiento lucrativo de 4.756'00 m2/t (2.378m2 x 2m2/m2) con un Valor de repercusión del suelo de 929'67 euros/m2, el valor del suelo a expropiar es de 4.421.510'52 euros. No obstante, dado que la hoja de aprecio de la propiedad constituye límite máximo que el Jurado puede establecer, y dado que ésta ha cifrado su valoración en 1.099.584 euros incluido el premio de afección dicha cantidad es la que se fija como justiprecio........ 11º.- Interpuesto recurso de reposición por el Ayuntamiento de Manacor .........en Resolución de 12 de julio de 2013 estima parcialmente la reposición, sin que esa estimación parcial produzca modificación del justiprecio fijado en la Resolución de 10 de Junio de 2011........... modifica el valor de la construcción existente en el suelo a expropiar, que si bien en la Resolución combatida la fijó en la suma de 10.136'28 euros, acepta ahora el informe del Vocal del Ayuntamiento y se fija ese valor en la suma de 8.164'53 euros........ (único particular del recurso de reposición que se estima). 13º.- ...., al fin la valoración de la finca conforme a los 1.876 m2 a expropiar asciende solamente a 2.793.031'38 euros frente a la cuantía de 4.421.510'52 euros que señalaba la resolución .....de 10 de junio de 2011. Pero a pesar de la sustancial rebaja, no se modifica el justiprecio de la resolución inicial que se fijó en la suma de 1.099.584 euros, al estar vinculado el Jurado Provincial por la hoja de aprecio de la parte expropiada. 14º.- En la demanda la defensa del Consistorio de Manacor reproduce el planteamiento expuesto en su día en la reposición respecto al aprovechamiento de ese suelo que considera no ha de ser el fijado por el Jurado de 2m2/m2, discrepando de los argumentos del Jurado Provincial plasmados en la Resolución de 12 de julio de 2013 hoy impugnada.....».

Por lo que a este recurso de casación interesa, la sentencia, respecto de la pretensión actora relativa a la deducción de los gastos de urbanización, en su F.D. Séptimo, después de recordar que el Ayuntamiento expropiante, en defensa de sus intereses, a lo largo del expediente ha defendido distintos precios, el siguiente más bajo que el anterior, afirma que «lo que incumbe a la parte recurrente es destruir la presunción de acierto y legalidad de la Resolución del Jurado que, salvo prueba en contrario debe prevalecer por el criterio técnico y rigor objetivo en su actuación. Sobre este punto señalamos los siguientes extremos:

1. - En la Resolución del Jurado de 10 de junio de 2011 que fijó inicialmente el justiprecio se tuvo en cuenta un valor en venta de 2.285'00 €/m2.

2. - En la resolución de 12 de julio de 2013 que resuelve la reposición presentada por el Ayuntamiento, ese valor queda fijado en 1.972'96 €/m2 y ello en atención a que fue el Ayuntamiento de Manacor quien valoró en otro expediente expropiatorio el suelo de Son Fangos incluido en el Polígono Fiscal nº NUM002 al igual que la parcela de autos, en la suma de 1.808'90 euros/m2 lo cual fue aprobado por el Consell Insular, y a esa cifra el Jurado Provincial le aplicó en este expediente expropiatorio los factores de corrección que no fueron aplicados en aquel otro expediente consistentes en la subida producida en la vivienda entre el primer trimestre de 2006 y el primer trimestre de 2007 para la vivienda nueva.

3. - Pretende en su demanda el Ayuntamiento que el valor en venta se fije en la suma de 722'48 euros/m2.

4. - los puntos de la pericial judicial practicada en autos analizan el estudio de mercado efectuado por la Arquitecta Sra. Mercedes que obra en el expediente a los folios 259 y siguientes y que obtiene un precio mucho más bajo que el fijado por el Jurado de 1.972'96 euros/m2. Y el perito judicial no comparte ese estudio de mercado realizado por esa arquitecta, y no acepta que las muestras utilizadas por esa técnica puedan ser utilizadas para el propósito de expropiación. (respuesta 21 y siguientes de la pericial judicial (folios 323 y siguientes).

5. - La pericial judicial practicada concluye en la pregunta 37 que el valor obtenido por el Ayuntamiento como valor expropiatorio del suelo de autos que según esa parte ha de ascender solamente a 280.227'47 euros por los 1.722 m2 de suelo a expropiar, es un valor "totalmente erróneo".

6. - no se ha desvirtuado el criterio del Jurado respecto al valor de mercado fijado.

Y en relación a los gastos de urbanización que no son descontados por el Jurado ninguna prueba se ha practicado que desvirtúe la decisión del Jurado».

Y en su F.D. Octavo, el único parámetro que modifica del justiprecio del calculado por el Jurado (2.793.031,38 €), es el relativo a la edificabilidad que pasa de 2m2/m2, reconocida por el jurado a 1,2 m2/m2, tal como postulaba el Ayuntamiento, «Así las cosas [dice] tenemos que la superficie a expropiar es de 1.876m2. El aprovechamiento será de 1'2m2/m2. El valor en venta de 1.972'96 euros/m2 y un valor de construcción de 702'47 euros/m2. En consecuencia el Valor de repercusión del suelo (Vr) será de 706'71 euros/m2 ((1.972'86 euros/m2/1'4 xF1)- 702'47 euros/m2). El aprovechamiento lucrativo será de 2.251'2 mt/m2 (1.876m2 x 1'2m2/m2). El valor del suelo será de 1.590.945'55 euros (2.251mt/m2 x 706'71 €/m2) salvo error u omisión. Al valor del suelo hay sumarle el valor de la edificación, valor que no ha sido objeto de discusión en autos y que asciende a 8.164'53 euros según la Resolución del Jurado que estimó parcialmente la reposición. A dichas cantidades hay que añadirle también el 5% del premio de afección y ello suma un total de 1.679.065'58 euros. Como ese valor es más alto que el solicitado por la propiedad en su hoja de aprecio, debemos confirmar el justiprecio de 1.099.584 euros que señala y mantiene la Resolución del Jurado en atención al principio de vinculación de las partes de no poder otorgarse más de lo que se ha solicitado por la expropiada ni fijarse el justiprecio en menos de lo que la parte expropiante ofreció».

SEGUNDO .- El Ayuntamiento preparó recurso de casación ante la expresada Sala de Baleares, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazó a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo y elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro General de este Tribunal el 20 de noviembre de 2015.

TERCERO .- Personada la recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en el artículo 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : «Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate» , y articulado en dos motivos: Primero, infracción del art. 28.5 y 30 Ley 6/98 y la jurisprudencia que cita, del art. 34 LEF y principio de vinculación de las partes a su hoja de aprecio, al no acceder la sentencia a su pretensión de descontar los gastos que establece el citado art. 30 ; Segundo, infracción del art. 281.3 LEC (hechos exentos de prueba al existir acuerdo entre las partes) pues al existir conformidad entre expropiante y expropiado de que son necesarias obras de urbanización para que el suelo expropiado adquiera la condición de solar, el desacuerdo estriba en que la expropiada, sin explicación alguna, cifra esos costes en 27 €/m2, mientras que la recurrente, tras un exhaustivo estudio, dice, los cuantifica en 44,18 €/m, costes que, en todo caso, han de deducirse de la valoración que finalmente se atribuya al suelo.

CUARTO .- Admitido a trámite en auto de la Sección Primera de 19 de mayo de 2016, se emplazó a las partes personadas, presentando escrito de oposición la expropiada, mientras que el Sr. Abogado del Estado manifestó que se abstenía de formular oposición.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 23 de mayo de 2017, teniendo lugar.

PRIMERO .-PRIMER MOTIVO: Infracción de los arts. 28.5 y 30 Ley 6/98 , sentencias de la Sección Sexta de esta Sala de 26 de febrero de 2013 (casación 2443/10 ) y de 30 de mayo de 2014 (casación 4373/11 ) y art. 34 LEF porque la sentencia confirma los parámetros de cálculo del Vocal Arquitecto del Jurado -designado por el Colegio de Arquitectos- ( «siguiendo los criterios del Técnico Municipal» ), para obtener el valor de repercusión del suelo por el método residual (asumido por el Jurado), que equivale al valor en venta del producto inmobiliario dividido por el coeficiente 1,4, menos el valor de construcción por contrata (que incluye el coste de ejecución material, los gastos generales del constructor y el beneficio industrial del constructor), al entender la recurrente que esos gastos generales, el beneficio industrial y las tasas por licencias no pueden sumarse al coste de ejecución material (valor de construcción), como costes deducibles del precio de mercado del producto inmobiliario para obtener el valor de repercusión del suelo, sino que, a su juicio, dichas partidas, conforme al art. 30 de la Ley 6/98 han de deducirse del valor total del suelo (aprovechamiento y valor de repercusión), que la expropiada, en su hoja de aprecio, fija en el 50%, importe que, con arreglo al precitado art. 34 LEF , es vinculante.

Aparte de que, como bien dice la expropiada, en su escrito de oposición, es una cuestión nueva no planteada en la instancia donde, en relación con el método residual aplicado por el Jurado, lo único que discutió era el precio de mercado del producto inmobiliario, además del aprovechamiento y la deducción de los gastos de urbanización (no aplicados por el Jurado), el motivo y su argumentación es sumamente confuso, mezclando y confundiendo conceptos y preceptos. Confusión, por otra parte, que ha sido una constante en la actuación del Ayuntamiento tanto en sede administrativa como en sede jurisdiccional.

Para centrar el debate hay que distinguir dos tipos de gastos totalmente distintos: a) los costes que -para la determinación del valor de repercusión por el método residual- han de deducirse del valor de mercado (obtenido) en la hipótesis de edificio terminado, que son los que el Jurado descontó, así como la propia expropiada en su hoja de aprecio (en contra de lo afirmado por el recurrente) y la perito del Ayuntamiento; b) los costes -distintos de los anteriores- de financiación, gestión y, en su caso, promoción e indemnizaciones, a los que se refiere el art. 30 de la Ley 6/98 y que están referidos, específicamente, a aquéllos que, tal concepto, puedan ser necesarios para la ejecución de la urbanización pendiente ( sentencias de la Sección Sexta de esta Sala de 19 y 26 de febrero , 8 de abril y 24 de junio de 2013 ). Gastos que, a diferencia de los aludidos en el apartado a) , siempre que sean precisos para la ejecución de la urbanización pendiente, han de deducirse -junto con los costes de la obra de urbanización- del valor del suelo expropiado (resultado de aplicar al aprovechamiento el valor de repercusión).

El motivo ha de ser desestimado.

SEGUNDO .-SEGUNDO MOTIVO: Infracción del art. 281.3 LEC , al denegar la sentencia la deducción de los gastos de urbanización porque «ninguna prueba se ha practicado que desvirtúe la decisión del Jurado», prueba que no era necesaria al existir conformidad entre expropiante y expropiada acerca de tal deducción, discrepando únicamente de su coste ya que la recurrente lo cuantificaba en 44,18 €/m2, mientras que la expropiada lo fijó, en su hoja de aprecio, en 27 €/m2.

El apartado 3 del art. 281 LEC es del siguiente tenor: «Están exentos de prueba los hechos sobre los que exista plena conformidad de las partes, salvo en los casos en que la materia objeto del proceso esté fuera del poder de disposición de los litigantes» .

El suelo expropiado, con una superficie de 1.830 m2, está clasificado de suelo urbano y calificado -1460 m2- de sistema general/zona verde, 240 m2 como viales y 130 m2 como equipamiento.

En informe del técnico del Ayuntamiento (Arquitecto Sr. Gabino ) de 4 de mayo de 2011 (folio 99 expediente) se dice que el suelo en la fecha de la valoración (mayo 2007) no se encuentra consolidado por la urbanización. La Arquitecto municipal Sra. Mercedes (folios 255 y 256 expediente administrativo), tras reflejar la obras pendientes de urbanización en la fecha de la expropiación para que el suelo expropiado adquiera la condición de solar , cifra en 44,18 €/m2 su coste. El Jurado no deduce gastos de urbanización porque «al encontrarse la zona expropiada dentro de suelo urbano consolidado y no estar incluida en un ámbito de gestión no le es de aplicación el art. 30...» (informe -24 de mayo de 2011- del Vocal Arquitecto designado por el Colegio de Arquitectos, folio 109 expediente administrativo, acogido por el Jurado). La expropiada, como acabamos de apuntar, en su hoja de aprecio deducía gastos de urbanización pendiente y en el informe pericial aportado con la contestación de la demanda, la perito Sra. Marí Luz , sin afirmar que existieran gastos de urbanización pendientes, entendía que, si así fuera , su importe ascendería a 12,33 €/m2 (folios 234 y 235 de los autos). La perito de designación judicial, a instancias del Ayuntamiento, afirma (folio 329 de los autos): «considero que el terreno se encuentra en un terreno urbano consolidado, por lo que no se deben descontar gastos de urbanización. Y tampoco se encuentra dentro de una unidad de actuación, por lo que tampoco procede descontar dichos gastos. Por otro lado, bajo mi saber entender, la finca de autos, nunca va a conseguir la condición de solar al encontrarse en una zona verde, por lo que no veo justificado que se le deban descontar los gastos de urbanización para alcanzar esa condición », y en las aclaraciones (folio 354), en relación con esa afirmación de que el terreno era suelo urbano consolidado, dice que para ello se basó en la documentación obrante en el expediente, «en concreto en el "Anexo II Justificatiu de l'edificabilitat máxima a les zones intensives B1", y comprobar que las parcelas de la zona (según las fichas urbanísticas que en ellas aparecen) se consideran solares según el art. 82 de la Ley del Suelo desde hace años....Los servicios existentes se encuentran en parte del perímetro de la zona verde».

La conformidad entre expropiante y expropiada sobre la existencia de gastos de urbanización pendientes (no en su importe) no eximía de actividad probatoria que enervara la presunción de acierto del Jurado en la medida que el acto administrativo que se enjuiciaba -acuerdo del Jurado de fijación del justiprecio de la finca expropiada por ministerio- no dedujo tales gastos «al encontrarse la zona expropiada dentro de suelo urbano consolidado y no estar incluida en un ámbito de gestión no le es de aplicación el art. 30...» . Por lo que la sentencia, al denegar la pretensión del Ayuntamiento (parte actora) de que debían deducirse tales gastos (no descontados, como acabamos de decir, por el Jurado) porque «ninguna prueba se ha practicado que desvirtúe la decisión del Jurado», no vulnera el precepto que da cobertura al motivo, lo que ha de conducir a la desestimación también del segundo, y último, motivo.

TERCERO .-COSTAS

La desestimación del recurso de casación comporta, dado el tenor del art. 139.2.3 LJCA , la condena en costas del Ayuntamiento de Manacor, cuyo límite cuantitativo máximo, por todos los conceptos, queda fijado, ponderadamente, en 4.000 € (más IVA) en favor de la expropiada.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido declarar NO HABER LUGAR al recurso de casación número 3622/2015, interpuesto por el AYUNTAMIENTO DE MANACOR , representado por la Procuradora Dña. Alicia Casado Deleito, contra la Sentencia nº 576/2015, dictada -30 de septiembre- por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares, en el P .O. 345/13 deducido contra la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Baleares de 12 de julio de 2013, que, con estimación parcial del recurso de reposición interpuesto por el Ayuntamiento frente al acuerdo inicial de 10 de junio de 2011, mantiene, sin embargo, el justiprecio inicial -1.099.584 €- de la finca catastral NUM000 , sita en Camí de DIRECCION000 NUM001 de Manacor, cuya expropiación fue instada por su propietaria Dña. Custodia , al amparo del art. 69 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 . Con condena en costas a dicho Ayuntamiento en los términos establecidos en el precedente F.D. Tercero .

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso e insértese en la coleccion legislativa.

Así se acuerda y firma.

D. Jose Manuel Sieira Miguez D. Rafael Fernandez Valverde D. Juan Carlos Trillo Alonso Dª Ines Huerta Garicano D. Cesar Tolosa Tribiño D. Mariano de Oro-Pulido y Lopez PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando constituida la Sala en audiencia pública de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.