STS 683/2017, 20 de Abril de 2017

PRIMERO .- La Sentencia (sin ignorar que ante ella pende el Rº 85/11, interpuesto por la codemandada AUCOSTA contra la resolución de 30 de junio de 2010, confirmatoria en reposición de la de 28 de abril de 2009), con desestimación del recurso deducido por el propietario, confirmó el acuerdo del Jurado que justipreció la superficie expropiada -10.198 m2- de la finca NUM000 (parcela NUM002 del polígono NUM003 ), suelo no urbanizable (almendros de secano), con una extensión total de 12.741 m2, por el método de capitalización de rentas de almendras en cáscara (sin concretar la fecha de valoración), aplicando un coeficiente corrector al alza de 2, por su cercanía a Cartagena y al núcleo urbano de Las Palas y por los valores paisajísticos de la zona de la sierra de La Muela, a razón de 4,76 €/m2, en 50.969,60 € (incluido premio de afección).

La Sala de Murcia, de forma exhaustiva y rigurosa, recoge en sus F.D. Primero, Segundo y Tercero la valoración del Jurado, las alegaciones impugnatorias base de las pretensiones de la actora y de las dos demandadas. En el F.D. Cuarto refleja el contenido de las dos periciales obrantes en autos, la pericial de los Ingenieros Técnicos Agrícolas Sres. Luis Manuel Pascual (aportada por la parte actora), por el método de comparación, y, la pericial judicial que hace dos valoraciones del suelo expropiado, por el método sintético de comparación conforme al art. 26 de la Ley 6/98 , atendiendo a 6 transacciones contenidas en escrituras que reseña (con el que obtiene un precio del suelo de 21,08 €/m2), y por el de capitalización de rentas potenciales en atención al cultivo más rentable del que es susceptible la finca (hortalizas con riego tradicional y un cultivo por año) y un precio de 22,92 €/m2. El justiprecio (incluido premio de afección e indemnizaciones por pérdida de vuelo, minoración y división de la finca) lo fija en 308.614 € .

En el F.D. Quinto, tras recoger los requisitos que el art. 21 de la Orden ECO/805/2003 exige para la utilización del método de comparación (sin desconocer que el art. 26 de la Ley 6/98 lo establece como método preferente de valoración del suelo no urbanizable), «....,la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles», de forma que, añade la sentencia «no contempla la comparación con un único valor», y, partiendo de la jurisprudencia interpretativa del citado art. 26 que cita, analiza las pruebas periciales, para rechazar la pericial privada porque «La documentación que contiene las transacciones y valoraciones que sirven como testigo, no reúne los requisitos para la finalidad de comparación pretendida, por la falta de acreditación de similitud con los terrenos de los recurrentes que deben ser justipreciados. Y pese que a la contenida en la prueba de designación judicial es más completa, una vez examinada detenidamente se comprueba que tampoco cumple con los requisitos.En una palabra no está acreditado que los testigos utilizados (sentencias, escrituras) guarden la analogía exigida al respecto . En lo que hace al método de capitalización, que también utiliza el perito de designación judicial, tampoco puede ser acogido, dado que utiliza como referencia el cultivo hortícola de riego tradicional, que no es el caso de la finca de la recurrente, sin que por otro lado esté justificado, porque no lo dice, la utilización de una tasa de capitalización del 4,50 % en vez de la de 2% utilizada por el Jurado. En conclusión no se ha practicado una prueba suficiente y adecuada para desvirtuar la valoración efectuada por el Jurado...razón por la que el recurso debe desestimarse».

SEGUNDO .- Por la representación procesal del expropiado se preparó recurso de casación contra la sentencia ante la Sala de Murcia (Sección Primera), que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazó a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo, y, elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el día 16 de octubre de 2015.

TERCERO .- Personada la recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en el Art. 88.1 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , apartados:

c): "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte".

d):" Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate" .

Y, articulado en seis motivos: Primero (88.1.c)), con infracción de los arts. 24.1 y 120.3 CE , 67.1 LJCA , y, 218.2 , 317.1 º y 319.1 LEC , por defecto de motivación al no explicitar la razón por la que se aparta del criterio seguido por la propia Sala en sentencias nº 496, de 6 de junio de 2014 (Rº 618/09) en la que, para la CART-252, fija un valor de 23,20 €/m2 ; nº 366, de 21 de abril de 2014, que para CART-243, fija ese valor en 20 €/m2; y, la nº 819, de 17 de octubre de 2014 (Rº 570/09), que para la CART-248, estableció el justiprecio a razón de 21,69 €/m2, todas ellas próximas a la aquí justipreciada, expropiadas también para la ejecución del mismo tramo de autopista y en las que los expresados valores fueron el resultado de acoger las pruebas periciales judiciales rendidas en los respectivos autos conforme al método de comparación. Omite, además, toda referencia a la indemnización por demérito y por el vuelo contenida en el informe pericial; Segundo (como los restantes, al amparo del 88.1.d)), por infracción del art. 9.3 CE (principio de seguridad jurídica) en relación con el 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y 9.3 y 33.3 de la Constitución, al rechazar el método comparativo seguido por el perito judicial y por precedentes sentencias de la propia Sala de instancia respecto de fincas afectadas por el mismo proyecto (y tramo) expropiatorio; Tercero , vulneración de los artículos 317 y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al no haberse tenido en cuenta las sentencias que menciona en el motivo segundo, en el propio motivo tercero, y especialmente las aludidas en el primer motivo, dada su proximidad con la aquí concernida ; Cuarto, infracción de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en STS de 7 de octubre de 2013 y 28 de enero de 2014 (casación 1476/11 ), relativa a la aconsejable uniformidad de las valoraciones en supuestos en los que es apreciable la identidad de circunstancias; Quinto, infracción de los arts. 218.1.2 en relación con el art. 348 LEC , por arbitraria valoración de la prueba pericial practicada en las actuaciones, con infracción del art. 26 Ley 6/98 , 27.1 LEF , así como de la STS de 13 de junio de 2014 (casación 4.314/11 ) y la de 7 de mayo de 2013 (casación 5940/10 ), y del art. 385 y ss. LEC sobre prueba de presunciones; Sexto, infracción de los arts. 9.3 y 33.3) CE .

Concluyó postulando, se "...dicte recta sentencia que case y anule la impugnada, dictando otra en los términos que corresponde conforme aparece planteado el debate y que estime y otorgue la justa indemnización a mi representada .".

CUARTO .- Admitido a trámite, se emplazó a las partes recurridas y personadas (expropiante y beneficiaria) que presentaron sendos escritos de oposición al recurso, en los que el Abogado del Estado instaba, además, la inadmisibilidad de los motivos 1º, 2º, 3º y 5º, pues en todos ellos se planteaba la misma cuestión: que la sentencia se aparta de otros precedentes, formulando esa queja, simultáneamente, por los cauces de los apartados c) y d), incompatibles entre sí conforme a una constante y consolidada jurisprudencia.

La beneficiaria presentó escrito de oposición al recurso.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 18 de abril de 2017, teniendo lugar.

PRIMERO .- Conviene retener que esta Sala ya ha dictado hasta trece sentencias -nº 1537, 1571, 1692, 2306, 2455 del pasado año 2016 y nº 33, 43, 84, 112, 194, 195, 223 y 276 del presente año 2017-, estimatorias todas de recursos de casación deducidos frente a sentencias de la misma Sala de Murcia en las que se impugnaban los justiprecios de parcelas, expropiadas (total o parcialmente), como la aquí concernida, para la ejecución del Tramo Cartagena-Vera de la Autopista de peaje AP-7, en las que se anularon las sentencias de instancia que, sustancialmente, confirmaban la valoración efectuada -por el método de capitalización de rentas- por el Jurado, y, en las que, ante la falta de datos suficientes, se defería al trámite de ejecución de sentencia la determinación del justiprecio por el método de comparación, conforme a las bases que en tales sentencias se establecieron.

El presente recurso no presenta variaciones sustanciales respecto de los que ya fueron estimados en nuestras precitadas sentencias (casi todos con la misma representación y asistencia letrada), en las que ya hemos dado respuesta a cuanto aquí se plantea, de forma innecesariamente extensa, reiterativa y, en no pocas ocasiones, confusa.

En este caso, la finca justipreciada es la NUM000 (polígono NUM003 , parcela NUM002 ), suelo clasificado de no urbanizable (almendros secano), con una extensión total de 12.741 m2, de la que se expropiaron 10.198 m2.

El acta de ocupación se levantó el 14 de diciembre de 2004, siendo presentada hoja de aprecio por la propiedad el 24 de octubre de 2006, en la que se denunciaba la demora en la iniciación del expediente de justiprecio y se fijaba un justiprecio global de 1.562.712 € , sin incluir premio de afección, desglosado en las siguientes partidas: Suelo, a razón de 120 €/m2 (citando como justificación de ese precio de mercado diversas sentencias de la Sala de Murcia); indemnización por demérito del 30% del valor del suelo no expropiado, que, como consecuencia del trazado de la autopista, queda con taludes de más de 6 m. de altura, hundida, con riesgo de inundaciones, y fragmentada en tres trozos; indemnización de 75.000 € por 50 almendros, cosecha pendiente y perjuicios en la vivienda. La beneficiaria presentó hoja de aprecio en la que se valoraba el suelo en su condición de no urbanizable/cítricos, almendros en secano -capitalización rentas- a 1,32 €/m2, sin que reconociera ningún tipo de indemnización, quedando determinado el justiprecio en 14.134,43 € (incluido premio de afección), del que deducía la cantidad de 10.565,13 € que, en concepto de perjuicios derivados de la rápida ocupación, fue ya percibida.

SEGUNDO .- Como venimos diciendo en nuestras anteriores sentencias, la petición de inadmisibilidad de los motivos 1º, 2º, 3º y 5º -articulada por el Sr. Abogado del Estado- ha de ser rechazada y ello porque lo que denuncia el motivo primero, al amparo del art. 88.1.c) LJCA , es un defecto de motivación de la sentencia que no es incompatible con los motivos segundo, tercero y quinto, en cuanto dirigidos a criticar, básicamente, la aplicación del método de capitalización de rentas seguido por el Jurado y asumido por la sentencia recurrida, cuando el preferente ( art. 26 Ley 6/98 ) es el de comparación .

Entrando ya en el examen de los motivos, el PRIMERO (88.1.c) se plantea por defecto de motivación y «no motivación o alusión al demérito del resto no expropiado y cosecha» .

Esa falta de motivación la refiere, en primer término, a que la sentencia no explicita las razones por las que se aparta del criterio seguido por la propia Sala en sentencias precedentes respecto de fincas similares, expropiadas para la ejecución del mismo tramo de autopista.

Como recordábamos en nuestras ya citadas sentencias, en esas sentencias de la Sala de Murcia se asumieron los justiprecios fijados en las periciales judiciales rendidas en las respectivas actuaciones.

Aquí, sin embargo, la Sala ha rechazado expresa y motivadamente tanto la pericial de parte como la judicial, por entender que no habían aplicado correctamente el método de comparación (no se justificó la imprescindible analogía de los testigos utilizados con la finca justipreciada), y, por tanto, a su juicio, debía prevalecer la decisión del Jurado. No parece, tal como se pronuncia la Sala de instancia, que haya cambio de criterio en razón de que la " causa decidendi" de esta sentencia, como de las anteriores, no es otra que la valoración de la prueba practicada en el seno del proceso, bien es cierto que con resultados diferentes: en la aquí recurrida en el sentido de que el material probatorio es insuficiente para aplicar el método de comparación y en las otras, sin embargo, entendieron que las periciales rendidas en esos procesos justificaron la viabilidad del método de cálculo aplicado (comparación).

Cuestión distinta es sí, rechazadas las pruebas periciales, podía mantenerse la tasación del Jurado, cuando el método utilizado (inmotivadamente) era el subsidiario de capitalización de rentas, no obstante existir un mercado de comparables, tal como cabe inferir de sentencias anteriores de la propia Sala que asumieron periciales practicadas por el método de comparación.

Igualmente, considera que la sentencia carece de motivación ya que no se pronuncia sobre el demérito del resto no expropiado, arbolado y cosecha, cuestiones objeto de la demanda. En definitiva, lo que plantea es una incongruencia omisiva en relación con las pretensiones indemnizatorias deducidas en la demanda, aquí limitadas a esos tres conceptos, debiendo estimarse el motivo en dicho particular, pues la sentencia no contiene referencia alguna al respecto.

TERCERO .- Antes de entrar en el examen de los restantes motivos (todos al amparo del art. 88.1.d) LJCA ), conviene hacer una serie de consideraciones, resumen de cuanto venimos diciendo en las sentencias que hemos dictado en relación con justiprecios de fincas expropiadas para la ejecución del tramo Cartagena-Vera de la autopista de peaje AP-7:

1. El Artículo 26 de la Ley 6/98 , cuya aplicación para la valoración del suelo expropiado -clasificado de no urbanizable- no se discute en el caso de autos, fija con carácter principal, para la valoración, el método de comparación con fincas análogas y homogéneas y sólo de forma subsidiaria permite acudir al método de capitalización de rentas, cuando no existan comparables ( «El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas . A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles.

   2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo , y conforme a su estado en el momento de la valoración» ).

2. La Sala de Murcia en numerosísimas sentencias, ha admitido, implícitamente, la existencia de comparables, al asumir (en muchas ocasiones de forma acrítica y sin justificación alguna) las periciales judiciales rendidas en los correspondientes procesos que valoraron -por el método de comparación- fincas clasificadas como suelo no urbanizable (la mayor parte de regadío y algunas de secano), expropiadas, como la aquí concernida, para la ejecución del mismo tramo de la AP-7.

3. El Jurado, en su acuerdo, no hace mención de las razones que le llevan a rechazar el método de comparación en cuanto método principal, acudiendo, directa e inmotivadamente, al método subsidiario de capitalización de rentas.

4. La presunción de acierto de los acuerdos de los Jurados -con base en el cual la sentencia aquí impugnada (parece, aunque no lo cita) confirma el acuerdo- no solo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino también, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( sentencias de 3 de noviembre de 2011 -casación 2874/2008 -; de 23 de julio de 2012 -casación 3888/2009 -; 7 de julio de 2015 -casación 1584/2013 - y 6 de mayo y 13 de junio de 2016 - casaciones 3615/2014 y 936/2015 -), e, incluso, sin necesidad de ningún medio probatorio, cuando la motivación del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoración realizada para cuya apreciación no sea preciso especiales conocimientos técnicos, de los que carecen los órganos jurisdiccionales.

5. En casación es posible revisar la valoración de la prueba realizada por el Tribunal de instancia cuando resulta arbitraria o ilógica ( sentencia 655/2016, de 17 de marzo -casación 3384/2014 - y las que en ella se citan).

   CUARTO .- Con arreglo a estos parámetros, parece claro que los MOTIVOS SEGUNDO (infracción del el 26 de la Ley 6/1998 al rechazar el método comparativo seguido por el perito judicial y por precedentes sentencias de la propia Sala de instancia respecto a fincas afectadas por el mismo proyecto expropiatorio) , TERCERO (vulneración de los artículos 317 y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al no haberse tenido en cuenta las sentencias que cita) , y, CUARTO (infracción de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en STS de 7 de octubre de 2013 y 28 de enero de 2014 -casación 1476/11 -, relativa a la aconsejable uniformidad de las valoraciones en supuestos en los que es apreciable la identidad de circunstancias) han de ser estimados.

   QUINTO .- En el QUINTO MOTIVO, se denuncia la infracción de los arts. 218.1.2 en relación con el art. 348 LEC , por arbitraria valoración de la prueba pericial practicada en las actuaciones, con infracción del art. 26 Ley 6/98 , 27.1 LEF , así como de la STS de 13 de junio de 2014 (casación 4.314/11 ) y la de 7 de mayo de 2013 (casación 5940/10 ), y del art. 385 y ss. LEC sobre prueba de presunciones.

   En materia de valoración de prueba, la jurisprudencia es unánime y constante al afirmar que dicha valoración compete en exclusiva al órgano de instancia, y, que su revisión permanece extramuros del recurso de casación, salvo en el supuesto excepcional de que se sostenga y acredite -con amparo en el apartado d) del art. 88.1 LJCA - la infracción de algún precepto legal que discipline el valor probatorio de una prueba tasada, o que aquélla haya de tildarse de arbitraria, ilógica o irrazonable, circunstancia esencial que, no solo ha de ser alegada por quien lo afirma, sino justificada concretamente en cada caso.

   En este supuesto, el recurrente entiende que dados los términos del informe del Perito judicial Sr. Eulalio (que analiza pormenorizadamente al desarrollar el motivo, en el que, dice, se utilizan más de 80 testigos, realizando una ponderación de todos ellos y de su analogía), afirmar, como hace la sentencia -sin especificación de los motivos por los que entiende que los testigos no son análogos-, que no se ha practicado prueba suficiente constituye una conclusión probatoria arbitraria, máxime cuando no se ha tenido en cuenta el resto de la prueba documental aportada (sentencias de la misma Sala en relación con el mismo proyecto y tramo en las se aceptó un precio de 20,40 €/m2), lo que acentúa la valoración arbitrara del material probatorio.

   Como decíamos en el FD Segundo, la " causa decidendi" de esta sentencia, como de las anteriores, no es otra que la valoración de la prueba practicada en el seno del proceso, bien es cierto que con resultados diferentes: en la aquí recurrida en el sentido de que el material probatorio es insuficiente para aplicar el método de comparación y en las otras en el sentido de que las periciales habilitaban a hacer uso de dicho método, lo que exige un examen y valoración individualizada, pero el hecho de que, ante periciales distintas, se llegue a conclusiones diferentes no constituye, en sí misma y a falta de otros datos, valoración arbitraria de clase alguna, y la sentencia sí da las razones, de forma sucinta, pero suficiente, por las que rechaza las dos pruebas periciales: «La documentación que contiene las transacciones y valoraciones que sirven como testigo, no reúne los requisitos para la finalidad de comparación pretendida, por la falta de acreditación de similitud con los terrenos de los recurrentes que deben ser justipreciados. Y pese que a la contenida en la prueba de designación judicial es más completa, una vez examinada detenidamente se comprueba que tampoco cumple con los requisitos. En una palabra no está acreditado que los testigos utilizados (sentencias, escrituras) guarden la analogía exigida al respecto», y, esos requisitos a los que alude son los exigidos por el art. 21 de la Orden ECO/805/2003 para la utilización del método de comparación, transcrito en el F.D. Quinto de la sentencia recurrida.

   El motivo, pues, ha de ser rechazado .

   El SEXTO, articulado por infracción del art. 33.3 CE en relación con el art. 9.3 CE , no puede tener favorable acogida porque, como ya hemos tenido ocasión de declarar en reiteradas ocasiones -por todas, sentencias de 25 de septiembre de 2012 (casación 5343/09 ), 11 de marzo de 2013 (casación 1603/10 ), 16 de enero y 6 de octubre de 2015 ( casaciones 1552/12 y 4939/13 ), o, sentencia nº 571/2016 , de 11 de marzo (casación 2442/14 )-, dicho precepto se limita a garantizar exclusivamente el justo precio atendiendo al valor de los bienes y derechos expropiados y que se traduce en una indemnización que habrá de fijarse con arreglo a los criterios valorativos legalmente establecidos, con independencia y al margen de su mayor o menor acierto.

   SEXTO .- La estimación de los motivos segundo, tercero, y, cuarto determina, acogiendo el recurso de casación, la revocación de la sentencia de la Sala de Murcia, lo que obliga, por imperativo del art. 95.2.d) LJCA , a resolver, como órgano de instancia, el recurso contencioso-administrativo en los términos en los que ha quedado planteado el debate.

   Desde esta perspectiva, parece incuestionable - dados los reiterados pronunciamientos de la Sala de instancia respecto de fincas afectas a la ejecución del mismo tramo de autopista- la posibilidad fáctica de utilizar el método de comparación ( al menos así lo ha admitido la Sala de Murcia, sin que expresa y motivadamente se haya apartado de ese criterio), para lo que se requiere, como recuerda, entre otras, la sentencia de la extinta Sección Sexta de esta Sala Tercera de 5 de noviembre de 2013 (casación 2034/15 ), «normalmente tomar en consideración compraventas de fincas análogas a la que ha de valorarse, a fin de establecer cuál sería el precio de mercado. Por "fincas análogas" deben entenderse aquéllas que se hallan en la misma zona, que tienen dimensiones y aprovechamientos similares y, por supuesto, que se hallan sometidas a idéntico régimen urbanístico. La analogía exige, además, que las compraventas no hayan tenido lugar mucho tiempo antes de la expropiación, pues en ese caso habrían podido verse alteradas las circunstancias del mercado. Ahora bien, una vez recordado lo obvio, no es ocioso añadir que el art. 26 LSV no exige necesariamente que esas fincas análogas sean las contempladas en escrituras de compraventa recientes; es decir, el mencionado precepto legal no excluye que el valor de fincas análogas sea establecido por otros medios, siempre que se trate de un valor calculado con elementos objetivos de comparación...» .

   Al efecto contamos con: 1) la pericial aportada por los actores emitida por los Ingenieros Técnicos Agrícolas Sres. Pascual y Luis Manuel , que valoran la finca, por el método de comparación, a razón de 120 €/m2, a su juicio, el valor de mercado en 2004 y que lo infieren: a) de los justiprecios fijados en cinco sentencias de la misma Sala en relación con expropiaciones realizadas en otro expediente expropiatorio del año 1999, en las que se fijaron los justiprecios con referencia a los informes periciales judiciales en dichos procesos realizados y sin que se identifique la situación, naturaleza, extensión ni ningún dato del que poder inferir esa imprescindible analogía; b) de compraventas realizadas -sin que quede acreditada la imprescindible analogía- entre 2000 y 2007; c) precios satisfechos por mutuo acuerdo (entre 2003 y 2009) en expropiaciones distintas y sin que se acredite tampoco la situación, extensión y naturaleza de las fincas objeto de los respectivos expedientes expropiatorios. De esa comparativa aprecian que la horquilla de precios se movió entre 15,52 y 187 €/m2, decantándose (sin realizar ningún tipo de operación) por la cifra de 120 €/m2, incorporando como partidas indemnizables, el demérito de la parte no expropiada (30% del precio del resto no expropiado) en 263.952 €; 46.897,98 € por el valor de la cosecha pendiente (339 almendros con una producción de 30 Kg por árbol), totalizando un justiprecio (incluido premio de afección) de 1.595.797,98 € . Prueba que ha de ser rechazada pues, no sólo no queda acreditada la necesaria analogía en los términos de los arts. 20 y 21 de la Orden ECO/805/2003, sino que no se ha seguido el procedimiento establecido en su art. 22 para el método de comparación; 2) Informe aportado por la beneficiaria, suscrito por el Ingeniero Agrónomo D. Rodrigo en el que hace un estudio pormenorizado de todos y cada uno de los comparables utilizados por la propiedad, del que infiere su falta de analogía en los términos exigidos por los arts. 20 y 21 de la Orden ECO 805/03 y la inaplicación del procedimiento de cálculo establecido en su art. 22. Aporta 23 testigos identificados, próximos a la autovía (a una distancia que oscila entre los 2 y 5 km.), con precios unitarios que oscilan entre 1,00 y 7,20 €/m2 (suelo no urbanizable de secano y de regadío), obtenidos de páginas inmobiliarias de internet (ofertas de venta en las que no consta fecha). Niega la indemnización por demérito al no haberse justificado el perjuicio (de las fotografías que obran en el expediente se aprecia que la finca estaba sin cultivar), que pasaría por la redacción de un estudio económico de la finca en su estado inicial (cuya superficie era inferior a la unidad mínima de cultivo en Murcia, 20.000 m2 según Decreto 40/97. El cultivo por debajo esta unidad no es eficiente en cuanto a rendimientos de las labores y se incrementan los costes unitarios) y del estado resultante después de la expropiación. En todo caso, se dice, los tres restos, con una superficie total de 2.543 m2 -a los que se accede a través de los caminos de servicio de la autovía, con comunicación directa entre sí por el paso inferior construido bajo la misma- son muy exiguos por lo que su viabilidad para el uso agrícola queda muy mermada. La indemnización por arbolado solicitada por la propiedad es desproporcionada - 41.500€/Ha- cuando los precios oficiales de las encuestas del precio de la tierra de la Consejería de Agricultura, para el aprovechamiento de frutos secos en el término municipal concernido está en torno a los 12.000 €/Ha (suelo y plantación); 3) El informe pericial judicial del Sr. Eulalio refiere la valoración a la fecha del Acta de ocupación (14 de diciembre de 2004), aplica el método de comparación ( art. 26 Ley 6/98 ). Utiliza como comparables 6 fincas vendidas en escrituras otorgadas entre 2004 y 2007 (no 80 como sugiere la recurrente), desconociéndose su distancia respecto de la justipreciada (están en la comarca del Campo de Cartagena), su naturaleza (se dice, simplemente, que son todas agrícolas), su superficie es muy variada (oscilan entre las 0,7494 y las 58.5766 Ha.), con un valor medio actualizado (no se dice a qué fecha) de 30,12 €/m2, que reduce en un 30% en razón de que las fincas testigo, dice, se encuentran dentro de la CRCC. Respecto de la indemnización por demérito de los restos no expropiados que dice (no prueba) tienen una superficie de 7.332 m2, la cifra en el 37% del valor del suelo no expropiado (teniendo en cuenta, para su ponderación, que quedan dentro de la zona de afección de la autopista, con las limitaciones que ello comporta). La indemnización por pérdida de 331 almendros la cifra en 24.480, 76 € (73,96 €/árbol). Tampoco cabe acoger esta pericial , por iguales razones por las que se ha rechazado la pericial privada. No está acreditada la analogía de los testigos utilizados (decir que "las fincas de referencia presentan analogías claras con la finca a valorar, lo que permiten su comparación" , constituye una mera opinión no contrastada adecuadamente, por lo que, ya sólo por esto, queda invalidado el informe en lo que aquí nos interesa), ni tampoco se ha utilizado el método de cálculo previsto en el expresado art. 22 de la Orden ECO/805/2003.

   Respecto de la indemnización por demérito, partiendo de que los tres restos, irregulares y separados, tienen una superficie total de 2.543 m2, es claro que, por su exigua dimensión, carecen de aprovechamiento agrícola, por lo que no parece irrazonable fijar la indemnización por dicho concepto en el 30% del valor de la superficie no expropiada.

   No cabe, sin embargo, indemnización alguna por los almendros en cuanto que su valor queda subsumido en el precio del suelo (no urbanizable de almendros en secano), ni tampoco por cosecha pendiente pues dada la fecha de la ocupación (diciembre) no existía, encontrándose en parada invernal, sin que se hayan justificado los gastos de explotación durante los tres meses que mediaron entre la recogida de la cosecha (agosto/septiembre) y la ocupación.

   Procede, en consecuencia y ante la ausencia de una prueba categórica que permita la correcta aplicación del método de comparación, posponer a la fase de ejecución de sentencia (como así se hizo en todas las sentencias dictadas en relación con expropiaciones del mismo proyecto y tramo) la fijación del justiprecio, para que, por Perito de designación judicial (Ingeniero Agrónomo), se determine con arreglo a las siguientes bases:

   1. - Superficie expropiada: 10.198 m2 (de un total de 12.741 m2).

   2. - Aplicación del método de comparación (Orden ECO/805/2003), con atención a precios reales debidamente acreditados , referidos a la fecha de la valoración -octubre de 2006- defincas sitas en la misma zona y de características análogas (suelo no urbanizable, almendros en secano, accesibilidad, proximidad a Cartagena y al núcleo urbano de Las Palas, valores paisajísticos de la zona de la sierra de La Muela....).

   3. - El valor así obtenido, se incrementará en un 5% por premio de afección.

   4. - A dicha cantidad se adicionará una indemnización por demérito de los restos no expropiados que será del 30% del precio de esa superficie no expropiada (2.543 m2) .

   5. - El justiprecio así determinado -que devengará intereses en los términos legalmente establecidos (arts. 52.8ª, 56 y 57 LRF)- , en ningún caso podrá ser inferior al fijado por el Jurado (y confirmado por la sentencia de instancia) de 50.969,60 € (incluido el premio de afección), a razón de 4,76 €/m2, ni superior al instado en la hoja de aprecio de la expropiada (1.562.712 €, a razón de 120 €/m2 por el valor del suelo).

   Resumen y corolario de cuanto acaba de exponerse es la estimación parcial del recurso contencioso-administrativo deducido frente al acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Murcia de 28 de abril de 2009, que se anula.

   SÉPTIMO .- COSTAS

   Conforme al art. 139 LJCA , no procede efectuar pronunciamiento en materia de costas en casación ni en la instancia.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido declarar: PRIMERO .- HA LUGAR al recurso de casación número 3270/2015, interpuesto por D. Justiniano , representado por el Procurador D. Carlos Blanco Sánchez de Cueto, contra la Sentencia nº 473/15, dictada -22 de mayo de 2015- por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Murcia en el P . O. nº 619/09 . Sin costas. SEGUNDO .-SE CASA y REVOCA la precitada sentencia. TERCERO .- Con ESTIMACIÓN PARCIAL del P.O. 619/09 , deducido frente a la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Murcia de 28 de abril de 2009, que se ANULA por no ser conforme a Derecho, quedando deferida la determinación del justiprecio al trámite de ejecución de sentencia con arreglo a las cinco bases establecidas en el F.D. Sexto . Sin costas.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso e insértese en la coleccion legislativa.

Así se acuerda y firma.

4. Jose Manuel Sieira Miguez D. Rafael Fernandez Valverde D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª Ines Huerta Garicano D. Cesar Tolosa Tribiño D. Mariano de Oro-Pulido y Lopez PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando constituida la Sala en audiencia pública de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.