STS 949/2016, 29 de Abril de 2016

La Sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: " 1º.- ESTIMAR parcialmente el recurso contencioso administrativo, interpuesto por EUROSTANDING SA, el Acuerdo del JURADO DE EXPROPIACIÓN DE CATALUNYA, Secció de Barcelona (en adelante JEC) de fecha 18 de enero de 2011, por el que se determinó el justiprecio de la finca sita en la Avenida President Companys 199 del término municipal de Badalona, acto administrativo que ANULAMOS parcialmente en el sentido de fijar el justiprecio en la suma de 4.196.426 euros, incluido el premio de afección. 2º.- NO EFECTUAR especial pronunciamiento en cuanto a las costas del presente procedimiento ."

Notificada la anterior Sentencia, la representación procesal de Eurostanding S.A., presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña preparando el recurso de casación contra la misma. Por Diligencia de Ordenación de fecha 25 de Noviembre de 2014 se tuvo por preparado el recurso de casación, emplazándose a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones en este Tribunal, el Procurador de los Tribunales, D. Adolfo Morales Hernández Sanjuán, en nombre y representación de Eurostanding S.A., presentó escrito el 15 de Enero de 2015 en el Registro General de este Tribunal Supremo interponiendo el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo del Art. 88.1.c) de la Ley jurisdiccional , se alega incongruencia omisiva, con vulneración los Arts. 67 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa y 218 de la LECivil .

Segundo.- También al amparo del Art. 88.1.c) de la Ley jurisdiccional y con vulneración de los mismos preceptos.

Tercero.- Al amparo del Art. 88.1.d) de la Ley jurisdiccional , se alega vulneración del Art. 24.1 del TRLS.

Cuarto.- Al amparo del Art. 88.1.d) de la Ley jurisdiccional , se alega en varios subapartados, la vulneración del Art. 24.3 del TRLS.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó a la recurrida para que en el plazo de treinta días formalizase escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 26 de Abril de 2016, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez,

Por la representación procesal de Eurostanding S.A., se interpone recurso de casación contra Sentencia dictada el 29 de Octubre de 2014 por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña , en la que estimando en parte el recurso contencioso- administrativo interpuesto por aquélla, se anula el Acuerdo del Jurado de Barcelona de 18 de Enero de 2011, que fijó el justiprecio de finca sita en la Avda. President Companys del municipio de Badalona, afectada por el proyecto PERI del Sector Morera.

La Sentencia fija un justiprecio de 4.196.426 euros, pero la actora en sus motivos de recurso, cuestiona la edificabilidad tenida en cuenta por el Tribunal "a quo", así como el valor de mercado a considerar, para fijar el valor del suelo. La Sentencia empieza recogiendo las pretensiones de la actora y así dice:

" SEGUNDO.- La demanda plantea varias cuestiones de discrepancia con la resolución del Jurado:

1. Respecto del índice de edificabilidad entiende de aplicación el establecido en el PGM del año 1976 de 0,906048343 m2t/m2s.

2. Considera asimismo que nos encontramos ante suelo urbano consolidado y que en consecuencia no son aplicables ni la cesión del 10% del aprovechamiento medio, ni tampoco las reservas de edificabilidad destinados a viviendas de VPO y concertada.

3. Discrepa del valor de Mercado del inmueble terminado entendiendo que es el fijado por la recurrente en su hoja de aprecio de 4.432,25 euros/m2.

4. Discrepa asimismo del beneficio neto del promotor que el Jurado fija en un 23% y que entiende debe ser del 18%.

5. Finalmente en cuanto a los costes de construcción discrepa de los costes financieros, que entiende deberían ser del 3,5% y del seguro decenal que debería ser del 1%.

Por ello acaba solicitando se fije el justiprecio de la finca en 16.483.092,024 euros, coincidente con el ya solicitado en vía administrativa. "

A continuación y en cuanto a la edificabilidad señala:

" TERCERO.- Respecto del índice de edificabilidad,

Ciertamente, el art. 24.3 del TRLS indica que " Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen".

En este sentido el motivo debe prosperar en parte por cuanto, tal y como hace el Jurado, en coincidencia con el informe pericial practicado en las presentes actuaciones, tal situación de origen no puede venir configurada por el PGM de 1976, el cual no delimita ningún sector si no por el PERI Morera 81 que define y ordena el ámbito, y por tanto dicha edificabilidad media del sector será de 0,6514486 m2t/m2s determinada en la misma pericial y próxima a la utilizada por el Jurado de 0,337 m2t/m2s ."

En lo que concierne al valor de mercado del inmueble, la Sentencia se pronuncia en los siguientes términos:

" SEXTO.- En cuanto al Valor de Mercado del inmueble terminado entendiendo la demanda que es el fijado por la recurrente en su hoja de aprecio de 4.432,25 euros/m2 y no el establecido por el Jurado en su resolución de 3.179,94 euros/m2.

Por su parte la pericial practicada fija el Valor de Mercado en 2.819,10 euros/ m2, que es la que se adopta puesto que no es de entender que nos hallemos ante un supuesto de vinculación con la hoja de aprecio de la expropiante, ya que, a la hora de aplicar las limitaciones que resultan del principio de congruencia con las hojas de aprecio, la sentencia del tribunal Supremo de fecha 24 de mayo de 2011 (recurso 5689/2007 ), y las que en ella se citan, señala que la vinculación alcanza tanto a los conceptos indemnizables como al quantum, de manera que no cabe conceder por cada uno de esos conceptos mayor importe que el interesado en la hoja de aprecio, "a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que las integran, cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate".

En la sentencia de 3 de mayo de 2013 (recurso 3393/2010 ), se dice que la vinculación o congruencia con las hojas de aprecio, desde la perspectiva del expropiado, está sin duda referida a la cantidad total o global que se reclama, que no puede ser sobrepasada, pero también comprende los conceptos indemnizables cuando estos tengan sustantividad propia, como los bienes, derechos o intereses patrimoniales que estén diferenciados unos de otros (suelo, construcciones, plantaciones, etc.), sin que sea posible conceder por cada uno de los conceptos indemnizables mayor cantidad que la solicitada en la hoja de aprecio, "a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que las integran cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate, puesto que los criterios y métodos de valoración de los diferentes conceptos son heterogéneos mientras que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho resultan homogéneos y cabe su mutación en tanto no se sobrepase la suma total de unos y otros".

Aplicando los anteriores criterios al presente recurso, no cabe duda que el valor de mercado no constituye un concepto indemnizable en sí mismo, sino que se trata de un elemento de cálculo que resulta aplicable, para determinar el valor del suelo urbano del que se priva al propietario, que es el objeto de la indemnización ."

La recurrente formula diferentes motivos de recurso incardinados en dos grandes apartados, el primero referido a cuestionar la edificabilidad y el segundo el valor de mercado considerado por la Sentencia. Por lo que se refiere a la edificabilidad, en el primero de ellos, al amparo del apartado c) del Art. 88.1 de la Ley jurisdiccional , se alega incongruencia omisiva de la Sentencia, con vulneración de los Arts. 67 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa y 218 de la LECivil . Argumenta que tanto en su demanda como en conclusiones, se alegó que si no se entendiere aplicable al caso de autos, la edificabilidad derivada del PGM de 1976, debía estarse a la que resultaba de la modificación del citado PGM, aprobada en 1982, ya que esa era la modificación que había posibilitado el PERI Morera. Sin embargo la recurrente aduce que la Sentencia, no solo no ha respondido a esa cuestión, sino que la tiene por no formulada.

En el segundo de los motivos, también al amparo del Art. 88.1.c) de la Ley jurisdiccional y con vulneración de los mismos preceptos, se alega que al aceptar la Sentencia, la edificabilidad que afirma la pericial practicada en autos, a los efectos del Art. 24.1 del TRLS, no responde al argumento de ilegalidad por ella planteada en relación a la forma de determinarse la edificabilidad.

En el tercer motivo, al amparo del Art. 88.1.d) de la Ley jurisdiccional , se alega vulneración del Art. 24.1 del TRLS. Se fija la recurrente, en que la Sentencia acepta la edificabilidad que resulta del dictamen pericial 0,6514486 m2t/m2s, pero no tiene en cuenta que el propio dictamen admite que de la modificación del PGM en el ámbito del Sector Morera resulta una edificabilidad de 0,844148395m2t/m2s. Añade que tampoco da respuesta a su alegación de si a la vista del tenor del referido Art. 24, ha de estarse a "la edificabilidad potencial o la posible". La actora estima que ha de estarse a la edificabilidad potencial que deriva del Plan y no como hace la Sentencia, que acepta la pericial, que no asume el aprovechamiento que sería legal y que se correspondería con el potencial del planeamiento.

En el cuarto motivo, al amparo del Art. 88.1.d) de la Ley jurisdiccional , se alega en varios subapartados, la vulneración del Art. 24.3 del TRLS.

Así en el apartado 4.1 se analiza la "situación de origen" de la finca, con cita de sus circunstancias urbanísticas, tanto en cuanto a su calificación original en el PGM de Barcelona, como en el ámbito del Sector Morera, con referencia a ese Plan Especial de Reforma Interior Morera (PERI Morera), de donde deduce que no fue el PERI Morera, el que determinó la situación de origen de la finca expropiada a los efectos del 24.3 del TRLS, siendo su situación de origen la que derivaba del PGM.

En el apartado 4.2 y a esos mismos efectos, señala que es justamente la consideración de indiscutido suelo urbanizado de la finca, sobre el que se ha de ejecutar el PERI Morera, la que impide que a los efectos del Art. 24.3 del TRLS, sea ese PERI, el que pueda establecer la situación de origen de la finca litigiosa.

En el apartado 4.3 se hace mención a la clara interpretación del Art. 24.3 del TRLS, para que los suelos afectados por el planeamiento no se vean ni perjudicados ni beneficiados por plusvalías o minusvalías, que origine un instrumento de planeamiento posterior, como sería el PERI del Sector Morera, que es un instrumento urbanístico posterior, que actuó sobre un suelo urbanizado, al que somete a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Es por ello que en el apartado 4.4 reitera que la situación de origen de la finca litigiosa remite necesariamente al PGM de 1976, que es el que permite la acción de urbanizar y por tanto entiende que se vulnera el Art. 24.3 del TRLS al no aplicarse el índice de edificabilidad previsto en ese PGM (0,906048343 m2t/m2s) o subsidiariamente el contemplado en la modificación de 1982 (0,844148395 m2t/m2s).

A continuación en un siguiente apartado, recoge otros motivos de recurso, relativos al valor de mercado del inmueble necesario para determinar el valor de repercusión establecido por la Sentencia.

Así en el primero de estos, al amparo del Art. 88.1.c) de la Ley jurisdiccional , alega incongruencia omisiva con vulneración de los Arts. 67 de la LJCA y 218 de la LECivil , al no haber aceptado las previsiones del dictamen pericial, limitándose a tener en cuenta un valor de mercado de 2819 €/m2, sin responder al argumento de la actora, al que no se hace mención, sobre la ilegalidad de ese valor.

En el segundo motivo al amparo del apartado c) del Art. 88.1 de la Ley jurisdiccional y con cita de los mismos preceptos infringidos, se alega falta de motivación de la Sentencia, al no explicar por qué acepta el dictamen pericial en cuanto a ese parámetro y rechazar lo alegado por ella en la instancia.

En el tercer motivo, al amparo del apartado d) del Art. 88.1 de la Ley jurisdiccional , se alega vulneración del Art. 34 de la LEF y jurisprudencia que lo desarrolla sobre la vinculación de las hojas de aprecio, al haber tenido en cuenta el Tribunal un valor de mercado para el cálculo del valor del suelo, de 2.819,10 €/m2 cuando la propia Administración demandada afirmó en su hoja de aprecio un valor de mercado de inmueble terminado de 3.179,94 €/m2.

En el último motivo, con base al Art. 88.1.d) de la Ley jurisdiccional , se alega vulneración de la Disposición Transitoria Tercera apartado 3 del TRLS y el Art. 21 de la Orden ECO/805/2003, con infracción del Art. 348 de la LECivil , cuestionando que la Sentencia haya aceptado un parámetro tenido en cuenta por el perito, para cuyo cálculo este ha contravenido la normativa contenida en la Orden ECO/805/2003, realizando por tanto una valoración arbitraria de una prueba pericial, cuyas conclusiones sobre el valor de mercado acepta, pese a ser calculado de forma distinta a lo previsto en la citada Orden.

Entiende que habría de tenerse en cuenta el valor de mercado por ella mantenido de 3.798,42 €/m2 que es el que fija la Generalitat de Cataluña para el municipio de Badalona, cuyo cálculo y fijación razona por qué considera el adecuado.

La actora tanto en los dos primeros motivos de recurso, referidos a la edificabilidad a considerar para la fijación del justiprecio, como en el primero relativo al valor de mercado del inmueble a tener en cuenta, alega una supuesta incongruencia omisiva de la Sentencia.

Ello nos obliga a referirnos con carácter general, a la doctrina de esta sala, sobre la incongruencia omisiva de las Sentencias. Por todas citaremos nuestra Sentencia de 25 de Septiembre de 2015 (Rec. 3069/2013 ), donde decimos:

"Es doctrina jurisprudencial más que reiterada (por todas Sentencia de 4 de julio de 2014 -Rec.5351/2011-) aquella en la que nos hemos pronunciado sobre la incongruencia omisiva y en la que hacemos nuestra la argumentación constante del Tribunal Constitucional (entre otras, STC 24/2010 ), que señala que tal incongruencia se produce cuando el órgano judicial deja sin contestar alguna de las cuestiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial, como una desestimación tácita, cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución.

Y además hemos dicho que "es reiterada la doctrina fijada por esta misma Sala Tercera «se incurre en este tipo de incongruencia cuando la sentencia omite resolver sobre alguna de las pretensiones y cuestiones planteadas en la demanda, lo que puede determinar indefensión con infracción del art. 24 CE . Para apreciar esta lesión constitucional debe distinguirse, en primer lugar, entre lo que son meras alegaciones aportadas por las partes en defensa de sus pretensiones y estas últimas en sí mismas consideradas. Con respecto a las primeras puede no ser necesaria una respuesta explícita y pormenorizada a todas ellas. Respecto de las segundas la exigencia de respuesta congruente se muestra con todo rigor si bien es posible la desestimación tácita de la pretensión cuando la respuesta puede deducirse del conjunto de los razonamientos de la decisión "

Resulta evidente que el Tribunal "a quo" no incurre en incongruencia omisiva alguna, pues da respuesta cumplida a las pretensiones de la actora, en cuanto a las cuestiones objeto de debate pronunciándose expresamente tanto sobre la edificabilidad a considerar, como sobre el valor de mercando del inmueble, al que nos referiremos con posterioridad.

Por lo que se refiere a la edificabilidad, la recurrente entendía en sus dos primeros motivos, que había incongruencia omisiva, al no responder la Sala a sus alegaciones, sobre la edificabilidad procedente al amparo del Art. 24 del TRLS. De la transcripción que se ha hecho de la Sentencia, resulta evidente que esta sí se pronuncia sobre la edificabilidad a tener en cuenta, asumiendo el dictamen pericial.

La actora, como luego hace en los motivos siguientes, no comparte la aplicación que la Sala de instancia hace del Art. 24 del TRLS de 2008, pero ello entronca con el fondo de la cuestión debatida y por tanto ha de analizarse al amparo del apartado d) del Art. 88.1 de la Ley jurisdiccional . La incongruencia omisiva queda por ello, plenamente excluida, sin perjuicio de cuanto luego diremos al examinar los siguientes motivos, por cuanto se aborda y resuelve el tema planteado, sin que como también se ha dicho, sea exigible al Tribunal "a quo", dar respuesta a todas y cada una de las alegaciones de las partes, ya que la congruencia de la Sentencia, lo que exige es dar respuesta a las pretensiones formuladas, lo que claramente se hace en el caso de autos, sin necesidad de tener que hacer un pronunciamiento específico, sobre lo que constituyen alegaciones en apoyo de una pretensión.

Los dos primeros motivos del recurso, relativos al apartado referente a la edificabilidad o aprovechamiento urbanístico han de ser por ello desestimados.

Los motivos tercero y cuarto de este apartado relativo a la edificabilidad, deben ser estudiados conjuntamente, al plantearse en ellos una posible vulneración del Art. 24 del TRLS en sus apartados 1 y 3, con las consideraciones que se detallan en los subapartados del motivo cuarto.

Obviamente hemos de partir del tenor del Art. 24 del RDL 2/2008 , que establece:

"Artículo 24 Valoración en el suelo urbanizado

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

   1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

      Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

   2. Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

   3. De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

   1. El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

   2. El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen ."

   Como se ha expuesto y ello es lo criticado por la recurrente, la Sentencia si se pronuncia sobre la edificabilidad a considerar, lo que excluye cualquier tipo de incongruencia omisiva y lo hace asumiendo el tenor del dictamen pericial.

   Es necesario pues examinar ese dictamen pericial para concluir si la Sala de instancia al asumir el mismo, ha vulnerado el Art. 24 en sus apartados 1 y 3, apartado este último en el que se contemplan los suelos urbanizados sometidos a reforma o renovación de la urbanización como el que nos ocupa, con referencia a su "situación de origen", a la que profusamente se refiere la actora en apoyo de sus pretensiones.

   El perito Sr. Conrado en su informe, después de precisar que considera el Sector Morera el ámbito definido y ordenado por el PERI Morera 81, y de tener en cuenta como superficie a valorar, un total de 374.863 m2, va analizando la edificabilidad que resultaría, según cada ordenación urbanística.

   Así entiende A) que según el PGM 76, la edificabilidad media potencial sería 0,7171251 m2t/m2s discrepando incluso en ese extremo de la edificabilidad sostenida por la recurrente; B) que la MPGM 82 únicamente se limita a adaptar las calificaciones urbanísticas dentro del sector con objeto de incrementar los sistemas de equipamientos libres no incidiendo en la edificabilidad de las unidades de la zona; C) que el PERI de 81, fija una edificabilidad media del sector de 0,6514486 m2t/m2s.

   Y a partir de aquí llega a la conclusión que se ha adelantado, cuando textualmente señala:

   " Es el PERI 81 el que realmente asigna la edificabilidad concreta para cada unidad de zona 13b y 15 (ver plano de ordenación de volúmenes), resultando una edificabilidad media en el sector de 0,6514486 m2t/m2s "

   Esta conclusión queda íntimamente ligada con los razonamientos fundamentales que hace al inicio de su informe, cuando dice:

   " Edificabilidad media atribuida al sector Morera por las ordenaciones antes citada .

   Sector: Para contestar esta pregunta, en primer lugar hay que definir lo que entendemos por sector Morera, ya que será la superficie de éste la que nos debe permitir calcular la edificabilidad media definida por cada ordenación.

   Teniendo en cuenta las diferentes ordenaciones urbanísticas que han afectado a la finca, el sector Morera como sector urbanístico se define en el momento de la redacción del llamado PERI Morera 81, ya que el PGM 76 no delimita ningún sector y la MPGM 82 tiene el mismo ámbito que el PERI.

   Por tanto, consideramos como sector Morera el ámbito definido y ordenado por el PERI Morera 81, excluyendo los dos sectores de suelo urbanizable programado (A y B) previstos por el PGM ( anexo 2.1 y 2.1bis )

   Superficie: Como superficie de suelo del sector, a pesar de que la medición sobre base digital de un resultado de 395.898 m2s, adoptaremos la que establece el PERI y ha sido utilizada en las diferentes tasaciones, es decir 3 74.863 m2s ."

   En definitiva el perito Don. Conrado en unos razonamientos lógicos y plenamente respetuosos con el Art. 24 del TRLS señala que el PGM 76 no delimita ningún sector, estando el Sector Morera definido y ordenado por el PERI Morera 81, que es el que realmente asigna la concreta edificabilidad y al que por tanto ha de reputarse situación de origen, a los efectos que menciona la actora, rechazando de esa manera la consideración de una posible edificación potencial, que es a la que esta se refiere. Lo adecuado de esta apreciación pericial, asumida por el Tribunal sentenciador queda patente, al servir a ese efecto como criterio interpretativo, lo dispuesto en los Arts. 20 y 25 del Real Decreto 1492/2011 , aprobando el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que aun cuando ciertamente no aplicable al caso de autos, sí ofrece unas pautas interpretativas, cuando establece en esos preceptos que en los suelos urbanizados como el que nos ocupa, sometidos a actuaciones de reforma se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.

   En definitiva, de la argumentación de la actora en los motivos de recurso a que nos venimos refiriendo resulta con toda claridad, que no está poniendo de manifiesto una vulneración por la Sentencia, del Art. 24.1 y 3 del TRLS, sino que toda su argumentación va encaminada, a sustituir el índice de edificabilidad tenido en cuenta por el perito de forma razonada y asumido por la Sala, por el suyo propio refiriéndose para ello a la edificabilidad potencial, pero es sabido que no cabe acudir a esta sede casacional, para sustituir sin más, esa valoración de la prueba por otra más favorable al recurrente, si no se acredita como ocurre en el caso de autos un error en la prueba pericial practicada.

   Los motivos tercero y cuarto con sus subapartados relativos a la edificabilidad del suelo han de ser por ello desestimados.

Igual suerte desestimatoria ha de correr el primero de los motivos de recurso relativos al valor de mercado del inmueble, en el que se hablaba de una supuesta incongruencia omisiva de la Sentencia, al aceptar la cuantificación que de tal parámetro hace el perito, sin referirse a sus alegaciones.

Hemos de reiterar cuanto se ha dicho, sobre los supuestos en que se incurre en incongruencia omisiva, lo que no ocurre en el caso de autos, en que la Sentencia da respuesta a la cuestión debatida y la actora impugna la valoración hecha por el dictamen pericial que la Sala asume, lo que en ningún caso puede tener cabida en el marco del apartado c) del Art. 88.1 de la Ley jurisdiccional . Por tanto y sin perjuicio de cuanto digamos en ulteriores motivos, no exigiendo la congruencia de la Sentencia, dar respuesta, a todas las adversas alegaciones hechas en trámite de conclusiones para valorar la prueba, el motivo ha de ser desestimado.

Igual suerte desestimatoria ha de merecer el segundo motivo de este apartado, en el que se alega una supuesta falta de motivación de la Sentencia, por no razonar por qué en cuanto a este parámetro se acepta el dictamen pericial.

Es doctrina más que reiterada, por todas Sentencia de 25 de Septeimbre de 2015 (rec. 4030/20013) la que se refiere a la motivación de las Sentencias. Así decimos:

"Alegada esa falta de motivación, hemos de remitirnos a la constante doctrina de esta Sala, que recoge, entre otras innumerables, las Sentencias de 23 de mayo de 2.013 (Rec.3439/2010 ) y 28 de marzo de 2014 (Rec.3869/2011 ) que dicen:

"2º) como dijimos en sentencia de esta sección sexta de 18 de julio de 2012 (recurso de casación nº 4247/2009) «La doctrina jurisprudencial del Tribunal Constitucional sostiene que el derecho a la tutela judicial efectiva aunque no garantiza el acierto judicial en la interpretación y aplicación del derecho, si exige, sin embargo, que la respuesta judicial a las pretensiones planteadas por las partes esté motivada con un razonamiento congruente fundado en derecho ( STC 224/2003, 15 de diciembre ) para evidenciar que el fallo de la resolución no es un simple y arbitrario acto de voluntad del juzgador ( STC 24/1990, de 15 de febrero ). Motivación a la que expresamente se refiere el art. 120 CE , cuya infracción ahora se invoca. No obstante es significativo que en ninguna norma, ni en la interpretación que del art. 24 CE ha efectuado el Tribunal Constitucional, se ha declarado la existencia de una determinada extensión de la motivación judicial. Cabe, pues, una motivación breve y sintética que contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión ( SSTC 58/1997, de 18 de marzo , 25/2000, de 31 de enero ) e incluso se ha reputado como constitucionalmente aceptable desde las exigencias de la motivación del art. 24.1. CE la que tiene lugar por remisión o motivación aliunde ( SSTC 108/2001, de 23 de abril y 171/2002, de 30 de septiembre ). Sin olvidar que para entender que una resolución judicial está razonada es preciso que el razonamiento que en ella se contiene no sea arbitrario, ni irrazonable, ni incurra en un error patente ( STC 214/1999, de 29 de noviembre ). Interpretación, la anterior, plenamente asumida por este Tribunal en múltiples resoluciones (27 de mayo, 31 de octubre y 25 de noviembre 2003, 28 y 29 de septiembre 2004, 15 de noviembre de 2004) ."

De la transcripción de la Sentencia resulta que aún cuando de forma sucinta, el Tribunal "a quo" se refiere al valor de mercado como elemento a considerar para fijar el valor del suelo.

El posible error en su determinación, podrá plantearse, como de hecho se hace en los siguientes motivos, al amparo del apartado d) del Art. 88.1 de la Ley jurisdiccional , pero no alegando con base en el apartado c) de dicho precepto, una supuesta falta de motivación, que no cabe apreciar.

En el tercer motivo de este apartado, la recurrente aduce una vulneración del Art. 34 de la LEF , al entender que la Sala de instancia, para el cálculo del valor de repercusión del suelo por el método residual estático, tuvo en cuenta el valor de mercado considerado por el perito de 2.819,10 €/m2 que era inferior al que la hoja de aprecio de la Administración tuvo en cuenta, que era de 3.179,94 €/m2.

Para la resolución de este motivo, lo que nos servirá también para la resolución del siguiente, hemos de tener en cuenta, tanto lo que el perito dice sobre ese extremo, como la jurisprudencia de esta sala sobre el Art. 34 de la LEF y la vinculación de las hojas de aprecio.

El perito en su informe señala:

"Determinación del valor de mercado homogeneizado de la obra nueva residencial plurifamiliar en el año 2010 en elentorno de la finca

Para determinar dicho valor, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido (2010-2012), se ha realizado un exhaustivo estudio a partir de tres formas de obtención de información:

1. Detección de ventas realizadas durante el año 2010 a partir de la información facilitada por el Departament de Gestió i Control d'Ingressos de Dret Públic del Ayuntamiento de Badalona, en relación a los expedientes de plusvalía.

   Dicha información, que consideramos, dado su carácter oficial, la que mejor refleja la realidad del mercado, se ha corregido según la relación que, en el año 2010, existía entre vivienda de segunda mano y de obra nueva, relación que se justifica en anexo aparte.

   El resultado supone un valor medio de 2.732,77 €/m2c tal como se refleja en el cuadro nº 1.

2. Estudio del mercado en el año 2010, a partir de ofertas de diversas empresas del sector y de la hemeroteca de La Vanguardia, obteniendo un total de 35 muestras y seleccionando las siete más significativas.

   El valor unitario de las ofertas, una vez homogeneizado, se ha corregido según la relación entre vivienda de segunda mano, así como según la relación entre precio de oferta y precio real (coeficiente oferta/demanda), que se justifican en anexo aparte.

   El resultado supone un valor medio de 2.844,64 €/mc tal como se refleja en el cuadro nº 2.

3. Estudio del mercado actual (año 2012), a partir de ofertas de diversas empresas del sector, obteniendo un total de 15 muestras de las cuales se han seleccionado las siete más significativas.

   El valor unitario de las ofertas, una vez homogeneizado, también se ha corregido como lo anterior, introduciendo además, un factor de corrección que refleja el decrecimiento de precios entre 2012 y 2010 y que se justifica en anexo aparte.

   El resultado supone un valor medio de 2.879,89 €/mc tal como se refleja en el cuadro nº 3.

   Dada la semejanza del resultado obtenido a partir de las tres formas de obtención de la información utilizadas, consideramos el valor medio del mercado de obra nueva residencial plurifamiliar el promedio de los tres resultados, por lo tanto VM=2.819,10€/m2c ."

Esta Sala se ha pronunciado en reiteradas Sentencias sobre el valor de las hojas de aprecio. Por todas citaremos nuestra Sentencia de 6 de Octubre de 2014 (Rec. 5365/2011 ) donde decimos:

" Este Tribunal Supremo, por lo que respecta a la vinculación a las hojas de aprecio formuladas por las partes, ha señalado con carácter general en diversas sentencias, entre ellas la STS, Sala Tercera de 25 de noviembre de 2011 (rec. 1496/2008 ), que "las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio, vinculando estos límites no solo al Jurado de Expropiación sino también a los Tribunales que juzgan la legalidad y acierto de la valoración efectuada por aquél. Esta vinculación de las partes y del Tribunal al aprecio realizado en vía administrativa se justifica, desde el punto de vista jurídico-sustantivo, en el principio de respeto a los actos propios". Y la sentencia de la Sección Sexta de 3 de Mayo del 2013 (Recurso: 3393/2010 ) hemos recordado que "...Esta vinculación está, desde luego, referida a la cantidad global que se reclama, que no podrá ser sobrepasada, pero también comprende los conceptos indemnizables cuando éstos tengan sustantividad propia como bienes, derechos o intereses patrimoniales legítimos y estén diferenciados unos de otros ...".

De modo que la valoración efectuada en la hoja de aprecio es vinculante para la parte que la presenta en base a la teoría de los actos propios, dado que el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa , que la recurrente cita como infringido, establece que el justiprecio debe fijarse a la vista de las hojas de aprecio formuladas por el propietario y la Administración, alcanzando la vinculación tanto a los conceptos indemnizables como al "quantum", de manera que no cabe conceder por cada uno de los conceptos indemnizables que tienen carácter autónomo, menor cantidad que la fijada por la Administración en su hoja de aprecio, a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que las integran cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate, puesto que los criterios y métodos de valoración de los diferentes conceptos son heterogéneos mientras que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho resultan homogéneos y cabe su mutación en tanto no se sobrepase la suma total de unos y otros ."

Y seguimos diciendo y ello es esencial a los efectos del motivo de recurso que:

" La vinculación del Tribunal respecto a las cantidades ofrecidas por las partes en sus respectivas hojas de aprecio, no es al valor unitario del suelo sino al valor del suelo, que es cosa bien distinta. Pues, al igual que este Tribunal ha considerado, en sus sentencias de 3 de Mayo del 2013 (Recurso: 3393/2010 ) y 21 de mayo de 2013 (rec. 3405/2010 , fj 2) entre otras, que no existe una vinculación respecto al aprovechamiento urbanístico, argumentando que "el aprovechamiento urbanístico no tiene sustantividad propia a efectos valorativos para considerarlo concepto indemnizable, pues no se trata propiamente de un bien o derecho, ni tampoco de un interés patrimonial legítimo susceptible de ser indemnizado de forma autónoma pues el aprovechamiento urbanístico desde la perspectiva patrimonial está siempre vinculado a un suelo determinado al que proporciona un mayor o menor valor", tampoco las expectativas urbanísticas pueden desvincularse del suelo que se trata de justipreciar.

Tal y como hemos señalado en la sentencia de esta misma Sección de 5 de mayo de 2014 (recurso: 3363/2011 ) es el valor del suelo el que ha de considerarse como un concepto autónomo respecto de otras indemnizaciones que integraban el justiprecio, y éste se determinó por el valor unitario y por sus expectativas urbanísticas, partida esta última que no opera como un concepto aislado e independiente del suelo que se valora, sino como una circunstancia cuya concurrencia contribuye precisamente a fijar el importe que finalmente se asigna al suelo expropiado. De modo que, si bien el valor unitario tomado en consideración por la sentencia era inferior al ofrecido por la Administración en su hoja de aprecio, el valor que finalmente se fijó por el suelo expropiado era muy superior al ofrecido por la Administración, al no haber incluido esta última expectativa urbanística alguna. Es por ello que el tribunal de instancia no vulneró el art. 34 de la LEF ni la jurisprudencia que lo interpreta, por cuanto elevó notablemente el valor del suelo que, como mínimo garantizado, había ofrecido la Administración expropiante en su hoja de aprecio ."

La doctrina expuesta desde la perspectiva de los principios que en ella se fijan, es aplicable al caso de autos, pues aún cuando el Ayuntamiento de Badalona en su hoja de aprecio (folios 110-122 del expediente) tuvo en cuenta un valor de mercado de 3.179,44 €/m2, lo hizo como un elemento más a considerar para determinar el valor de repercusión del suelo por el método residual estático, no siendo el valor de repercusión del suelo señalado por la Sentencia, inferior al fijado por el Ayuntamiento en su hoja de aprecio, por lo que en razón de lo expuesto y siendo así que el valor de mercado es un elemento más para conformar el valor del suelo por el método residual estático, no cabe hablar de una vulneración del Art. 34 de la LEF , y el motivo de recurso debe ser desestimado.

Igual suerte desestimatoria debe correr el último motivo de recurso, en el que en definitiva, con cita de la Disposición Transitoria Tercera apartado 3 del TRLS y del Art. 21 de la Orden ECO/5805/2003, lo que se está alegando es una vulneración del Art. 348 de la LECivil e impugnando la valoración que de la prueba pericial antes transcrita, hace la Sala de instancia sobre el valor de marcado que propuso el perito y que es aceptado por ésta.

La Disposición Transitoria Tercera apartado 3 del TRLS señala:

" Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y métodos de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que lo sustituya ."

Y a su vez el Art. 21 de la Orden ECO/8005/2003 señala:

" Sección 3.ª Método de comparación

Artículo 21 Requisitos para la utilización del método de comparación

1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

   1. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

   2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

   3. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos:

   1. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.

   2. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

   3. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

   El artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12

2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria.

   Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.

3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12.3 ."

   Pues bien, los razonamientos dados por la recurrente para fundamentar la vulneración de la Orden ECO/805/2003, en sus distintos apartados, tanto sobre las transacciones, coeficiente multiplicador, etc, no ponen de relieve ninguna valoración arbitraria de la prueba pericial, sino que pretenden sustituir los criterios tenidos en cuenta por el perito por los propios de la actora, que incluso llega a decir que "por razones de lógica congruencia deberá prevalecer en este recurso lo que indicamos igualmente en nuestro escrito de conclusiones".

   Hemos dicho hasta la saciedad y acabamos de manifestar que no cabe acudir a esta sede casacional, para, sin acreditar la irrazonabilidad en la valoración de la prueba, pretender sustituir los criterios de la Sala de instancia, que ha asumido el dictamen pericial, por los propios del recurrente.

   Consiguientemente el motivo de recurso ha de ser desestimado.

En atención a todo lo expuesto, procede declarar no haber lugar al recurso de casación, lo que determina la imposición legal de las costas causadas a la parte recurrente en aplicación del artículo 139.2º de la Ley Jurisdiccional , si bien, la Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el punto 3º del citado precepto legal y teniendo en cuenta las especiales circunstancias que caracterizan este recurso y la dificultad del mismo, señala en 4.000 euros más IVA, la cifra máxima que, por todos los conceptos, podrá ser repercutida por la parte recurrida que se personó y ejercitó efectiva oposición.