STS 191/2015, 8 de Abril de 2015
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 08 Abril 2015 |
| Número de resolución | 191/2015 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a ocho de Abril de dos mil quince.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio ordinario nº 176/11, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de Inversiones Talamanca, S.L ., representada ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña María Concepción Villaescusa Sanz; siendo parte recurrida doña María Teresa , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Mª Luisa Estrugo Lozano.
Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de Inversiones Talamanca, S.L. contra doña María Teresa .
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- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte sentencia por la que: I. Declare la obligación de Dª. María Teresa de abonar a mi representada las cantidades abonadas por esta por cuenta de la primera como gastos de urbanización de las fincas de las que es propietario en la Unidad de Ejecución nº 12 de Talamanca del Jarama.- II. Condene a Dª. María Teresa a abonar a Inversiones Talamanca, S.L. la cantidad de Setecientos Treinta y Cinco Mil Quinientos Sesenta y Seis Euros con Doce Céntimos -735.566,12 - (623.361,12 de principal y 112.205 de IVA).- III. Condene a Dª. María Teresa al pago de las costas causadas."
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- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, se dicte "... Sentencia por la que disponga: A) Desestimar la demanda interpuesta por Inversiones Talamanca, S.L. frente a mi representada, absolviendo a ésta de las pretensiones declarativa y de condena ejercitadas por aquélla.- B) Condenar a la parte actora al pago de las costas procesales causadas a mi conferente."
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- Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.
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- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 13 de junio de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que Estimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Villaescusa Sanz, en nombre y representación de Inversiones Talamanca S.L contra Dª María Teresa , debo declarar la obligación de la demandada de abonar a la actora la cantidad abonada por ésta por cuenta de la primera como gastos de urbanización de las fincas de la que es propietaria en la Unidad de Ejecución nº 12 de Talamanca del Jarama, y en su consecuencia que le pague la cantidad de Setecientos Treinta y Cinco Mil Quinientos Sesenta y Seis Euros con Doce Céntimos (735.566,12 euros) más intereses del art. 576 desde el día de hoy hasta su completo pago; todo ello con expresa imposición de costas procesales a la demandada."
Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación doña María Teresa , y sustanciada la alzada, la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 20 de marzo de 2013 , cuyo Fallo es como sigue: "Que Estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª. Estrugo Lozano, en nombre y representación de Dª. María Teresa contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid, con fecha 3 de junio de 2012 , debemos revocar y en su lugar haber lugar a desestimar la demanda interpuesta por Inversiones Talamanca S.L., contra Dª. María Teresa , absolviéndola de las peticiones contra ella deducidas y con expresa condena en costas a la parte actora y sin hacer expresa imposición de costas de las causadas en esta instancia."
La procuradora doña Concepción Villaescusa Sanz, en nombre y representación de INVERSIONES TALAMANCA SL , interpuso recurso de casación fundado en los siguientes motivos: 1) Por vulneración de los artículos 1281-1 º y 2 º, 1283 y 1285 del Código Civil ; 2) Por infracción del artículo 1152-1º del Código Civil ; y 3) Por infracción del artículo 1158 del Código Civil .
Por esta Sala se dictó auto de fecha 26 de noviembre de 2013 por el que se acordó la admisión del citado recurso así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, doña María Teresa , que se opuso a su estimación mediante escrito que presentó en su nombre la procuradora doña María Luisa Estrugo Lozano.
No habiendo solicitado todas las partes la celebración de vista y no considerándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 18 de marzo de 2015, fecha en la que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,
En fecha 9 de marzo de 2005, la demandante Inversiones Talamanca SL y la demandada doña María Teresa celebraron un contrato por el que la segunda concedía a la primera un derecho de opción de compra sobre las parcelas que, pertenecientes a la unidad de ejecución nº 12 de Talamanca, se inscribieran a su favor el Registro de la Propiedad con carácter privativo una vez dividida entre ella y sus hermanos la herencia de sus padres. Se fijó para el ejercicio de la opción un plazo de treinta días a partir de la inscripción registral. En fecha 3 de marzo de 2008 se protocolizó el cuaderno particional pasando la concedente a ser propietaria de fincas que representaban un 18,273673% del total de la unidad de ejecución. No obstante, el 28 de mayo la demandante Inversiones Talamanca SL comunicó a la concedente su intención de resolver el contrato de opción de compra.
Las estipulaciones tercera y cuarta del contrato de opción establecían lo siguiente:
TERCERA.- Por esta opción de compra se hace entrega por la optante a la propiedad en este acto de la cantidad de quince mil euros (15.000 ), mediante el correspondiente cheque que como anexo se une por fotocopia al presente, sirviendo la firma de este documento de eficaz carta de pago.
Precio de la compraventa. Por no estar ultimada la tramitación de la testamentaría de los esposos Inocencio - Justa , de los bienes donde se integran las parcelas aquí reseñadas (...) las partes de común acuerdo valoran a efectos de señalar precio para la futura transmisión, cada uno por ciento (1%), referido al treinta y seis con veintitrés por ciento (36,23%), que D. Inocencio y esposa, tienen reconocido en la UE-12 de Talamanca del Jarama, en la cantidad de sesenta y tres mil novecientos veintiséis con seis céntimos de euro (63.926,06 ), lo que supondría de confirmarse el porcentaje del 51,10900% en la testamentaría de los esposos, la cantidad de un millón ciento ochenta y tres mil setecientos cinco con cuarenta y ocho céntimos de euro (1.183.705,48 ).
Del precio a satisfacer se deducirá la cantidad ahora entregada.
Además del precio expresado, la optante asumirá todos los costes de las actuaciones urbanísticas que correspondan a la finca objeto de la compraventa, proyectos, licencias, escrituras, indemnizaciones, honorarios de profesionales, cuotas por gastos de urbanización etc. que se devenguen a partir de la fecha del presente documento.
CUARTA.- Si la compraventa no llegara a buen fin por no ser del interés de la optante, o por cualquier otra causa a ella imputable, la actual propietaria hará suya en concepto de cláusula penal expresa, la totalidad de la cantidad percibida en este acto.
Asimismo, si por cualquier causa imputable a la actual propietaria, no se formalizara la escritura pública de compraventa, Inversiones Talamanca SL, podrá optar entre exigir la formalización de la misma o la resolución del contrato.
Si Inversiones Talamanca SL optara por la formalización de la escritura, la actual propietaria vendrá obligada a otorgar la escritura pública de compraventa.
Si optase por la resolución, la propietaria reintegrará a Inversiones Talamanca SL las cantidades recibidas hasta ese momento, y la totalidad de los costes incurridos por ésta en concepto de planeamiento y en su caso urbanización, conforme se recoge en el párrafo último de la estipulación Tercera.
Tras poner de manifiesto la optante, Inversiones Talamanca SL, su intención de no ejercer el derecho de opción, interpone la presente demanda por la que interesa que se condene a la demandada doña María Teresa a reintegrarle las cantidades satisfechas en concepto de gastos de urbanización por importe de 735.566,12 euros.
La demandada se opuso y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid dictó sentencia de fecha 13 de junio de 2012 por la que estimó la demanda y condenó a la demandada al pago de la cantidad reclamada con imposición de costas.
Recurrida dicha sentencia en apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial de Madrid dictó nueva sentencia de fecha 20 de marzo de 2013 por la que estimó el recurso, desestimado la demanda y absolviendo a la demandada de las pretensiones de la misma, con imposición a la demandante de las costas de primera instancia y sin especial pronunciamiento sobre las de la alzada.
Contra dicha sentencia recurre en casación la demandante Inversiones Talamanca SL.
La sentencia dictada por la Audiencia, ahora recurrida, dice en su fundamento jurídico tercero lo siguiente: «es incuestionable y además no ha sido objeto de impugnación que en ningún momento la entidad actora ha optado por la formalización de la escritura pública y la exigencia del consiguiente otorgamiento de ésta, lo que sí ha ocurrido es lo contrario pese a que ésta se encontraba a disposición de realizar la escritura pública y tenía conocimiento la parte contraria, y por tanto inscritas a su favor en el registro de la propiedad y disposición de la transmisión por ello se manifestó por la contraria como así consta documentalmente que se le había notificado por carta la decisión de dar por resuelto contrato de opción de compra a lo cual y por ello se le había comunicado por la parte contraria el rechazo de esta resolución es decir la demandada no incumplió en ningún momento, su obligación y disponibilidad a consumar el contrato del cual tenía ya su inscripción registral y disponía, y quien no optó por la ejecución del contrato y su elevación a escritura pública fue la contraria que unilateralmente resolvió y tuvo intención de resolver el contrato....».
Como consecuencia de lo anterior, entiende la Audiencia que no asiste derecho a la demandante para pedir el reintegro de las cantidades satisfechas según lo estipulado en el contrato de opción, lo que hace mediante la interpretación de la estipulación cuarta del contrato anteriormente transcrita.
Por ello el primer motivo del recurso discute la interpretación del contrato realizada en la sentencia recurrida y cita como infringidos los artículos 1281- 1 º y 2 º, 1283 y 1285 del Código Civil .
El motivo se desestima. Como recuerda la reciente sentencia de esta Sala núm. 690/2014, de 9 diciembre , «la interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en casación en tanto no se haya producido una vulneración de la normativa que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de los contratos....» y «que queda fuera del ámbito del recurso toda interpretación que resulte respetuosa con los imperativos que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea la única admisible ( Sentencia 389/2013, de 12 de junio ).....».
Aunque la parte recurrente intente poner de manifiesto reiteradamente lo gravosa que le resulta la aplicación de la cláusula en cuestión en la forma en que lo hace la Audiencia y sostenga que los artículos citados debían llevar a distinta interpretación, basta la lectura de los términos empleados por las partes al contratar y la necesaria observancia del principio "pacta sunt servanda" para concluir que la interpretación llevada a cabo en la instancia resulta adecuada a los términos contractuales y en forma alguna puede ser tildada de absurda, ilógica o irrazonable.
El reintegro por parte de la concedente -hoy demandada- de los gastos asumidos contractualmente por la optante -demandante- referidos a proyectos, licencias, escrituras, cuotas por gastos de urbanización etc., únicamente está previsto en la cláusula cuarta para el caso de que la concedente de la opción no cumpliera lo convenido y la optante se decidiera por la resolución, y no por exigir el cumplimiento, situación que no es la que se ha dado en el caso pues la Audiencia pone de manifiesto que fue la demandante la que libremente decidió no hacer uso de la opción que se le había concedido.
El segundo motivo afirma que se infringe el artículo 1152-1º del Código Civil en cuanto la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato debe quedar reducida a sus justos términos sin que pueda extenderse a la pérdida de las cantidades satisfechas que ahora se reclaman.
La impropiedad con que en el contrato se usa la expresión "cláusula penal expresa" permite a la recurrente la formulación del motivo. El optante no está obligado al ejercicio de la opción, pues de la propia naturaleza del contrato se deduce que aquél está facultado para decidir unilateralmente sobre su celebración a la que, por el contrario, sí queda vinculado el concedente. De ahí que la decisión del optante en orden a no hacer valer su derecho de compra no genera una obligación de indemnizar daños y perjuicios por incumplimiento, sino que lo que normalmente produce como efecto -y así ocurre en el presente caso- es que el concedente u optatario haga suya la cantidad entregada en concepto de precio o canon por la opción y no como pena, lo cual es compatible con que -según lo estipulado en el mismo contrato- el optante no pueda recuperar las cantidades satisfechas por costes de actuaciones urbanísticas -cuyo pago "asumió"- en el caso de que decida no ejercer su derecho de compra dado que así se estipuló en el contrato, solución que no contradice lo resuelto por la sentencia de esta misma Sala de 26 de marzo de 2009 y que no afecta a la correcta interpretación del convenio llevada a cabo en la instancia.
En consecuencia el motivo se desestima.
El motivo tercero denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 1158 del Código Civil sobre pago por tercero.
El motivo se desestima. El artículo 1158 del Código Civil regula efectivamente la situación que se produce cuando un tercero paga una obligación de otro, supuesto bien distinto del de autos puesto que en el presente contrato se establecía una cláusula tercera conforme a la cual «la optante asumirá todos los costes de las actuaciones urbanísticas que correspondan a la finca objeto de la compraventa, proyectos, licencias, escrituras, indemnizaciones, honorarios de profesionales, cuotas por gastos de urbanización etc. que se devenguen a partir de la fecha del presente documento....», lo que evidentemente se hacía por la previsión de que dicha parte compraría el terreno objeto del contrato; de modo que, si posteriormente no lo hacía, únicamente tendría derecho a recobrar lo satisfecho -como obligación "asumida" en el contrato- en el caso de que se decidiera por la resolución ante el incumplimiento de la concedente, por lo que no cabe identificar esta situación con la del pago efectuado por tercero a que se refiere el artículo 1158 del Código Civil .
De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la parte recurrente. También procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la Disposición Adicional 15ª , apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOSnohaber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de INVERSIONES TALAMANCA SL contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de fecha 20 de marzo de 2013, en Rollo de Apelación nº 843/12 dimanante de juicio ordinario número 176/11, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de dicha ciudad, en virtud de demanda interpuesta por la hoy recurrente contra doña María Teresa , la que confirmamos y condenamos a dicha recurrente al pago de las costas causadas por su recurso, con pérdida del depósito constituido para su interposición.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Antonio Seijas Quintana.- Antonio Salas Carceller.- Eduardo Baena Ruiz.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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