STS, 9 de Diciembre de 2014

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "1r. Desestimar el recurs interposat per l'Ajuntament de Manresa. 2n. Estimar en part el recurs interposat per Rustic March-5, S.L. 3r. Fixar el preu just de l'expropiació del sòl de la finca expropiada en la quantitat de 3.195.707,94 Eur., més el 5% de premi d'afecció, quantitat que meritarà els interessos de demora segons l'establert en el fonament setè d'aquesta Sentència. 4t. Confirmar la resolució del Jurat amb la resta dels seus pronunciaments. 5è. No condemnar en costes".

Con fecha 25 de enero de 2012 se dictó auto de aclaración cuyo fallo es como sigue: "Estimar en part el recurs d'aclariment, en el sentit que l'aprofitament del sòl es de 4,11 m2t/m2s i que el preu just per l'expropiació del sòl es fixa en la quantitat de 3.219.205,79 €" .

Notificada la anterior sentencia, la representación procesal de Rusticmarch-5, S.L., presentó escrito ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo ante este Tribunal, la parte recurrente se personó ante esta Sala y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se amparaba, suplicando que se tuviera por interpuesto el recurso de casación contra la referida sentencia y que previos los trámites legales la Sala dicte Sentencia "... por la que se estime el presente recurso de casación en atención a cualquiera de los motivos de casación alegados y, en consecuencia, se case y se anule la sentencia recurrida y, en su virtud, se reconozca la situación jurídica individualizada reclamada por mi representada declarándose lo siguiente:

1. - Que el justiprecio del suelo de las fincas expropiadas a mi representada, incluido el 5% del premio de afección, es el de ONCE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS Y OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (11.399.743,84 €) y, en su defecto, la cantidad que tenga a bien a decidir el Tribunal Supremo.

2. - Que se reconozca el derecho de mi representada a percibir en concepto de justiprecio por la plantación existente en las fincas expropiadas el importe de CINTO OCHENTA Y NUEVE EUROS (189,00 euros), con el 5% del premio de afección incluido y, en su defecto, la cantidad que tenga a bien a decidir el Tribunal Supremo.

3. - Impóngase, en su caso, las costas de este procedimiento a la Administración o Administraciones recurridas" .

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación mediante auto de 7 de febrero de 2013, salvo los motivos segundo y cuarto (consideraciones quinta y séptima), por esta Sala se emplazó a la parte recurrida personada para que en el plazo de treinta días formalizara su escrito de oposición, lo que verificó en tiempo y forma la representación procesal del Excmo. Ayuntamiento de Manresa, impugnando los motivos del recurso de casación en virtud de las razones que estimó procedentes y suplicando que la Sala dicte Sentencia "... por la que desestimando los motivos del recurso, confirme la sentencia recurrida, imponiendo las costas procesales a la recurrente" .

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día TRES DE DICIEMBRE DE DOS MIL CATORCE , en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Juan Carlos Trillo Alonso , .

Es objeto de impugnación en el presente recurso de casación la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, el 24 de noviembre de 2011, en el recurso contencioso administrativo nº 517/2008 , interpuesto por la mercantil aquí también recurrente contra acuerdo del Jurado de Expropiación de Cataluña, Sección de Barcelona, de 18 de julio de 2008, y por el Ayuntamiento de Manresa, ahora recurrido, contra el acuerdo de dicho Jurado de 16 de diciembre de 2008, por el que se estima en parte el recurso de reposición deducido por el referido Ayuntamiento contra el mencionado acuerdo de 18 de julio de 2008.

Rectificados errores materiales de los referidos acuerdos por otros de 24 de marzo y 21 de abril de 2009, el importe total del justiprecio quedó fijado en 2.234.616 euros, correspondiendo a las siguientes partidas: 1.974.118,71 euros por el suelo; 190.847,66 euros por las construcciones y 106.410,33 euros por premio de afección, una vez descontados 36.759,32 euros por costes de demolición.

La sentencia recurrida desestima el recurso interpuesto por el Ayuntamiento y estima en parte el deducido por la mercantil expropiada, elevando el justiprecio del suelo fijado por el Jurado, conforme al auto de aclaración de sentencia de 27 de enero de 2012 , a 3.219.205,79 euros.

Disconforme con la sentencia la mercantil expropiada interpone el recurso de casación que nos ocupa con apoyo en cuatro motivos (consideraciones según la terminología empleada en el escrito de interposición), siendo inadmitidos el segundo (consideración quinta) y el cuarto (consideración séptima), por auto de la Sección Primera de 7 de febrero de 2013.

Por el primer motivo (consideración cuarta), al amparo del artículo 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , aduce la recurrente la infracción del artículo 28.4 de la Ley 6/1998 , en relación con la Orden ECO 805/2003 y el Real Decreto 1020/1993, así como de la Jurisprudencia, con el argumento inicial de que el Tribunal de instancia, para hallar el valor de repercusión, aplica en la sentencia un valor en venta de vivienda de protección oficial que hace llegar a un resultado irrazonable e inverosímil.

Considera que al ubicarse la finca expropiada en un ámbito de suelo urbano consolidado debió acudirse a valores de vivienda libre de nueva construcción, y cita al efecto numerosas sentencias de Tribunales Superiores de Justicia, no constitutivas de Jurisprudencia, y la del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1998.

La cuestión de la metodología empleada por la Sala de instancia para determinar el valor en venta, se aborda por la sentencia en su fundamento de derecho cuarto que dice así:

"Quart.- Valor de venda.

El Jurat en un inici va calcular el valor de repercussió a partir d'un valor de venda de 2.824 €/m2, que després en ocasió de resoldre el recurs de reposició va rebaixar a 2.282,60 €/m2.

Tot i que el Jurat va modificar el valor de venda general de la població pel valor de la zona afectada per l'expropiació, l'Ajuntament discrepa del fixat, atès que entén que el Jurat va adoptar el valor màxim quan el valor específic del terreny se situa en la franja mínima del sector, la qual xifra en 1.717,06 €/m2. Aquest valor resulta de l'estudi de mercat realitzat per l'Ajuntament (2.020,07 €/m2) un cop convertits en superfície útil.

Per contra, la part expropiada també impugna el valor de venda de 2.853,66 €/m2 segons les mostres de mercat que consten en el seu full d'apreuament degudament homogeneïtzades. També empara la seva petició en l'estudi de mercat de l'any 2007, realitzat en motiu de l'elaboració de la Ponència de valors, el qual indica que "els valors en venda d'obra nova d'habitatge col· lectiu a la ciutat de Manresa oscil·len entre els 3.200 €/m2 i els 2.469 €/m2". No obstant, l'Ajuntament, acertadament, puntualitza que els valors de la ponència de la zona expropiada oscil·len entre els 1.700 €/m2 (zona Esconies). i 2.000 €/m2 (casc antic).

La pèrita processal, tot i que reconeix que la zona del casc antic Esconies comprèn una gran part del centre històric de Manresa, on el nombre de promocions d'obra nova de renda lliure és realment escàs, ja que les poques promocions d'obra nova en aquesta zona bé són d'habitatge protegit o bé són en règim de lloguer; proposa un valor de venda de vivenda lliure de primera mà, de 2.831,27 €/m2.

El valor de venda utilitzat per calcular el valor de repercussió ha de reflectir la realitat de la zona on s'ubica la finca i, si en aquesta zona majoritàriament existeix vivenda de protecció oficial, el valor de venda ha de tenir en compte aquesta circumstància. Supòsit diferent és quan la finca expropiada s'ubica en un entorn de vivenda lliure i l'expropiació té per objecte edificar vivenda protegida.

En aquest sentit, en repetides ocasions aquest Tribunal ha dit que per calcular el valor de repercussió no s'ha de tenir en compte quina és la destinació de la finca objecte d'expropiació, sinó quins són els valors representatius de l'àmbit on s'ubica la finca. Poc importa si la finca expropiada està destinada a la construcció d'habitatge de protecció oficial, perquè per calcular el valor en venda el que hem de considerar és quin és el preu mitjà de venda del sector, i per calcular el cost de construcció quina és la tipologia mitjana de vivendes existent. En el cas que la finca expropiada estigués ubicada en un entorn d'habitatges de protecció oficial, el valor de repercussió s'hauria de calcular aplicant aquests valors, però en el cas que la finca estigui ubicada en un entorn de vivendes de mercat lliure s'hauran d'adoptar els valors de vivenda lliure, i això, com hem dit, al marge que en aquests concrets terrenys es prevegi construir habitatge de protecció oficial o qualsevol equipament.

Atès l'estudi aportat per l'Ajuntament i l'ofici del Departament de Medi Ambient, el qual indica que el preu màxim d'habitatge de protecció oficial en règim general era de 1.576,64 €/m2 útils, es considera ajustat el valor de venda proposat per l'Ajuntament de 1.717,06 €/m2.

Així, doncs, el valor de repercussió es fixa en la quantitat de 331.75 €/m2".

Como puede observarse con la lectura del fundamento de derecho cuarto que de la sentencia hemos trascrito, la Sala no aplica el precio de venta de viviendas de protección oficial. Lo que hace la Sala es asumir, por considerarlo conforme a derecho, el valor en venta propuesto por el Ayuntamiento (último párrafo del fundamento de derecho cuarto), cifrado en 1.717,06 €/m2 y fundamentado en un estudio de mercado realizado por la propia Administración municipal (segundo párrafo, inciso último, del indicado fundamento de derecho cuarto).

Ya la propia recurrente en el apartado 4.2 de su consideración cuarta (motivo primero), reconoce expresamente que en la sentencia se acepta el valor en venta de la hoja de aprecio del Ayuntamiento que lo cifra en 1.717,06 €/m2, y que dicha hoja de aprecio se apoya en un estudio de precios de mercado de la zona del núcleo antiguo sobre la base de viviendas libres usadas.

El motivo, en consecuencia con lo expuesto, en el extremo examinado, debe desestimarse. Y es que no aplicándose en la sentencia para hallar el valor de repercusión el precio de las viviendas de protección oficial, toda la argumentación de la recurrente cae por su base.

No obstante parece oportuno puntualizar que no deja de tener razón la recurrente cuando discrepa de la consideración expresada en la sentencia relativa a que por existir en la zona en donde se ubica la finca expropiada un uso mayoritario de vivienda de protección oficial el valor en venta ha de tener en cuenta esta circunstancia.

Recordemos que este Tribunal en numerosas sentencias, como excepción a la regla general de que para establecer el valor en venta del producto inmobiliario debe estarse al precio de mercado de las viviendas libres, admite acudir al valor en venta de viviendas de protección oficial siempre que "... no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área, por no estar obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas" ( Sentencias de 18 de julio de 2013 -recurso 6967/2010 -, 24 de enero de 2014 -recurso 2402/2011 - y 21 de julio de 2014 -recurso 504/2013 -, entre otras), lo que se justifica por ser preferible, ante la inexistencia de datos ciertos y seguros, acudir a lo que viene denominándose método objetivo de valoración que inspirado en el Real decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, no deja de ser el método residual, en cuanto consiste en valorar de acuerdo con las Órdenes ministeriales correspondientes que establecen, para cada año y para cada área geográfica, los precios de las viviendas de protección oficial.

Y recordemos también que al asumirse en la sentencia los gastos de construcción observados por el Jurado en atención al de viviendas libres, en ningún caso sería viable acudir al valor de mercado de las viviendas de protección oficial, en cuanto supondría desconocer que el método objetivo constituye un todo y requiere, por razones obvias, que se usen parámetros compatibles.

Añade la recurrente un segundo argumento en el que cuestiona que la sentencia, al asumir la valoración del Ayuntamiento, da por bueno que para determinar el precio de venta del producto inmobiliario se esté al de vivienda libre usada.

La cuestión que así se plantea debe examinarse conjuntamente con el motivo tercero, por el que al amparo del artículo 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , se aduce la infracción de los artículos 60 de dicho Texto, en relación con los artículos 318 , 319 , 326 , 335 y 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con el argumento central de que la Sala incurre en una valoración ilógica y arbitraria de la prueba documental y pericial.

Para resolver el segundo de los argumentos utilizados por la recurrente en el motivo primero y para la también resolución del motivo tercero, es de significar lo siguiente:

1. - Que el acuerdo inicial del Jurado considera para hallar el valor de repercusión un valor en venta del producto inmobiliario de vivienda libre de 2.824 €/m2, siguiendo al efecto las publicaciones del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, para la generalidad de la población de Manresa.

2. - Que el acuerdo del Jurado estimatorio del recurso de reposición deducido por el Ayuntamiento corrige el valor de 2.824€/m2, rebajándolo a 2.282,60 €/m2, con fundamento en la comprobación de los precios de venta del mercado inmobiliario de vivienda en las calles que cita, entre ellas la calle en la que se encuentra la finca expropiada, y ello con una específica consideración: que el valor de 2.282,60 €/m2 es un valor máximo. Se apunta en dicha resolución que la mayoría de las promociones de vivienda en esa zona son de protección oficial.

3. - Que la prueba pericial judicial, tras expresar que la finca se encuentra dentro del polígono 13, que comprende una gran parte del casco antiguo de Manresa, y tras reconocer que las promociones de obra de viviendas libres es realmente escasa, considera como criterio acertado para hallar el valor en venta acudir a un muestreo de precios de viviendas situadas en distintas zonas de la ciudad que se dice próximas al casco antiguo, y aplicando una media ponderada a los precios de dicho muestreo fija un valor de 2.831,27 €/m2. Se trata de un muestreo de ofertas, sin que se acompañen al dictamen, como era obligado, testigos de transacciones; es más, ni siquiera se justifica la certeza de las ofertas ni la proximidad que las promociones ofertadas tienen con la finca expropiada.

   Solo para justificar el valor expresado se recoge en el informe que según publicación oficial del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda que se adjunta, el precio medio de la vivienda nueva en el municipio de Manresa para el año 2007 es el de 2.824 €/m2, y que según el estudio de mercado elaborado en el año 2007 para la redacción de las ponencias, el precio de vivienda nueva oscila en el municipio entre 3.200 €/m2 y 2.469 €/m2.

4. - El informe que preside la hoja de aprecio de la recurrente carece también de datos ciertos y seguros que permitan apreciar con las garantías exigibles la valoración que contiene del producto inmobiliario, en cuanto se apoya en meras ofertas de agencias inmobiliarias, además no justificadas, relativas a calles cuya conexión o cercanía con aquélla en la que se ubica la finca expropiada no llega a acreditarse con la sola aportación de un plano.

   Pues bien, siendo los expuestos los elementos probatorios a considerar, mal puede sostenerse una valoración ilógica y arbitraria de la prueba por el Tribunal de instancia que permita considerar como precio de venta del mercado inmobiliario de viviendas el propuesto por el perito judicial o el demandado por la recurrente.

   En corroboración a la conclusión expuesta es oportuno recordar que los valores a tener en consideración son los correspondientes a los productos inmobiliarios de la zona, sin que puedan sustituirse por la media de los correspondientes al municipio, en cuanto ello supondría, como recientemente dijimos en la sentencia ya citada de 21 de julio de 2014 , "... la alteración sustancial de los elementos de ponderación que justifican la aplicación del método residual, fundado en valores de mercado relativos a la zona en la que se encuentran los bienes expropiados, que son los que se valoran" .

   Tampoco cabe apreciar esa denunciada valoración ilógica y arbitraria de la prueba cuando la Sala considera que debe compartir el valor de venta propuesto por el Ayuntamiento y cifrado en 1.716,06 €/m2, y es que fijado por el Jurado un valor en venta de 2.282 €/m2, que en su propio acuerdo resolutorio del recurso de casación califica de máximo, mal puede tacharse de ilógico y arbitrario que la Sala acuda, en atención a la singularidad de la zona en la que se ubica la finca y a que no consta que en ella existan promociones de viviendas libres, al informe del Ayuntamiento, aún cuando se base, ante la inexistencia de precios de viviendas nuevas, en las únicas existentes: viviendas usadas.

   En consecuencia el recurso debe desestimarse.

La regla general de imposición de las costas al recurrente que se le desestima su recurso, previsto en el artículo 139.2 de la Ley Jurisdiccional , tiene su excepción cuando por el órgano jurisdiccional aprecie la concurrencia de circunstancias que justifiquen su no imposición, y eso es lo que sucede en el supuesto de autos, en el que la fundamentación de la sentencia, a la hora de establecer el valor en venta del producto inmobiliario, considera, equivocadamente, la idoneidad de acudir al precio de las viviendas de protección oficial, aunque en definitiva no la aplique, originando confusión en la recurrente.