STS, 14 de Febrero de 2014

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Que estimamos en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Procurador D.Manuel Francisco Ortiz de Apodaca y en su virtud anulamos el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 28 de febrero de 2.007 dictado en el expediente NUM000 , correspondiente a la finca nº NUM001 - NUM002 , NUM003 , NUM004 del expediente de expropiación forzosa "Carretera M-203, conexión de la M-100 y la N-II en Alcalá de Henares con la M-208 y la R-3 en Mejorada del Campo Clave 1-D.245 en término municipal de Mejorada del Campo declarando el derecho del recurrente expropiado a percibir un precio de un millón ochenta y siete mil doscientos treinta y tres euros con setenta y un centimos (1.087.233,71 €) mas los intereses legales desde el 21 de septiembre de 2.005, desestimando el resto de sus pretensiones, y sin especial pronunciamiento respecto de las costas causadas por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes lo serán por mitad".

Notificada la anterior sentencia la representación procesal de Autopista Alcalá O'Donnell, S.A., presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, el Procurador de los Tribunales D.Daniel Bufalá Balmaseda, en nombre y representación de Autopista Alcalá O'Donnel, S.A. y por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo el 15 de Julio de 2.011, interpuso el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Por infracción de las reglas sobre la valoración de la prueba documental y pericial, por entender infringido el art. 60 de la Ley Jurisdiccional , en relación con los arts. 218 , 317 , 319 y 320 , 340 , 348 y 386 de la LECivil y jurisprudencia que cita.

Segundo.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , por infracción e inaplicación de las normas relativas a la valoración del suelo, en concreto, por infracción de los arts. 25 y 26 LRSV y jurisprudencia que cita.

Tercero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , en relación con los arts. 248.3 LOPJ , 209 LECivil y 24.1 y 120.3 CE , por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, por falta de motivación de la resolución judicial.

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 11 de febrero de 2.014, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Se interpone recurso de casación por la representación de Autopista Alcalá O'Donnell, S.A. contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 23 de noviembre de 2010 , que estimó en parte el recurso contencioso administrativo interpuesto por la representación procesal de Doña Pilar , contra el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid, de determinación del justiprecio de la finca NUM001 - NUM002 , NUM003 y NUM004 del expediente de expropiación forzosa "Carretera M-203, conexión de la M-100 y la N-II en Alcalá de Henares, con la M- 208 y la R-3 en Mejorada del Campo, clave 1.D-245" (expediente NUM000 ).

Hacemos una referencia a los antecedentes de la sentencia impugnada, para una mejor comprensión de las cuestiones planteadas.

El expediente de valoración se refiere a una parcela de 78.207 m², de una finca de 202.991 m², en el término municipal de Mejorada del Campo (Madrid), afectada al proyecto de construcción de "Carretera M-203, conexión de la M-100 y la N-II en Alcalá de Henares, con la M-208 y la R-3 en Mejorada del Campo", en el que la Administración expropiante era la Consejería de Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid y beneficiaria la entidad Autopista Alcalá-O'Donnell, C.E.S.A.

La propietaria acompañó su hoja de aprecio con un dictamen técnico, que indicaba que la finca tenía la clasificación de suelo no urbanizable en el planeamiento vigente, si bien debía valorarse como urbanizable en atención a su destino para sistema general, con un valor de 630 €/m², mientras que la beneficiaria en su hoja de aprecio valoró la finca en atención a su clasificación como suelo no urbanizable, por el método de comparación, del que resultó un valor de 164.829'07 €/hª (2,1076 €/m²).

El Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid valoró la finca, dedicada a labor secano, de acuerdo con el método comparativo del artículo 26.1 de la Ley 6/98 , para lo que se basó en el Valor Base de Zona (BVZ) del Área de Valoraciones de la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid, que es un valor medio de mercado de la zona donde se ubica la finca, obtenido a partir de un estudio de mercado con datos de fincas análogas, con una similar calidad al bien valorado, que para el área Metropolitana II y año 2006, era de 22.040 €/hª, si bien aplicó un coeficiente corrector de 1,5, a fin de ponderar la demanda de mercado muy alta, resultando un valor del suelo de 33.060 €/hª (3,31 €/m²), que multiplicado por la superficie expropiada, más el 5% de premio de afección, da como resultado el justiprecio final de 271.808'43 €.

El recurso contencioso administrativo, interpuesto por la propietaria de los terrenos contra el anterior acuerdo valorativo, fue estimado en parte por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 23 de noviembre de 2010 , antes citada, que no acogió la tesis de la recurrente de valoración de la parcela como suelo urbanizable, en atención a su destino a sistema general, sino que aceptó el precio establecido por el Jurado de 3,31 €/m², si bien apreció que en el terreno expropiado concurrían expectativas urbanísticas, que valoró en un 300%, fijando un justiprecio de 1.087.233'71 € y ello con la siguiente argumentación en lo que importa a efectos del recurso.

"SÉPTIMO.- Como se ha dicho, los terrenos objeto de expropiación se hallan clasificados como urbanizable no sectorizado, ya que no se ha estimado que constituyan un sistema general, por lo que su valor, de acuerdo con lo establecido en el artículo 25 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones , debe obtenerse desde esa clasificación, teniendo en cuenta el método de valoración previsto en el artículo 27.2 en relación con el artículo 26 de la misma Ley . Conforme a este precepto, el valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas, debiéndose tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles. Las valoraciones que se recogen en los informes periciales aportados son muy dispares, mostrando unas grandes diferencias. Desde ahora ha de destacarse que el Tribunal rechaza las que toman como presupuesto la consideración de los terrenos como urbanizables, por lo que procede por tanto valorar la prueba practicada por las partes en orden a acreditar el valor de la finca en atención a su clasificación urbanística como suelo no urbanizable Respecto de la pruebas periciales practicadas en este recurso la realizada por el Perito Don Luis María ha utilizó el método de comparación pero no aporta las fuentes del estudio aunque hace referencia ya que solo relata la existencia de 6 testigos pero de ellas 5 localidades distintas a Mejorada del Campo, en concreto, en Aranjuez, Chinchón, Campo Real y Navalcarnero desconociéndose si se trata de compraventas consumadas o meras ofertas. Solo existe 1 en Mejorada del Campo. Siendo insuficiente por lo tanto el número de testigos. En todo caso el precio final de 149.721 €/Ha incorpora expectativas urbanísticas y se aproxima mucho al que como veremos va a fijar el Tribunal. En el recurso contencioso- administrativo 304/2007 (Arquitecto Don Juan María ) se puede destacar que los peritos afirman que en la zona no se realizan transacciones teniendo en cuenta la finalidad agrícola y se aporta un número insuficiente de testigos, debiendo destacarse que en 2 de las compraventas los vendedores son los mismos. Además de ello los valores son muy dispares 43,99 € m2 en el primer supuesto y 15,77 €/m2 en el segundo, esto es una tercera parte. Siendo las fechas muy dispares acercándose mas esta última a la fecha de valoración. No puede por lo tanto utilizarse el método de comparación al no existir un numero de testigos fiable además ha de señalarse que se dichos precios se alejan del valor de rentabilidad obtenido por el método de capitalización por lo que puede asegurarse que incorpora expectativas urbanísticas. Esta pericial es contradictoria con la practicada por el Ingeniero Agrónomo Don Victor Manuel que descarta la existencia de un mercado de venta de suelo rustico y propone el método de capitalización. En estas condiciones el método de valoración a aplicar es el de capitalización de rentas. En la prueba pericial practicada en el recurso 301/2007 por el Ingeniero Agrónomo Alfonso se llega a la conclusión de que el valor unitario es de 2,96 €/m2, y en este el recurso contencioso- administrativo 304/2007 es de 1,2274 €/m2 al no incorporar expectativas urbanísticas este debería ser el valor sobre el que habría de girar la expropiación Este precio es menor al establecido por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid que no ha sido impugnado por la beneficiaria de la expropiación la entidad «Autopista Alcalá O'Donnell, S.A.» . En estas condiciones el Tribunal ha de aceptar el precio establecido por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid ascendente a 3,31 €/m2 "

Por lo que se refiere a las expectativas urbanísticas la Sala de instancia dice:

"OCTAVO.- Una vez obtenido un valor del suelo no urbanizable, debe resolverse la posible valoración de expectativas urbanísticas. Se debe rechazar el método seguido por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa en el acto impugnado, sobre el que la STS de 17 de noviembre de 2008 , antes citada, dice: "En efecto, y con ello nos adentramos en el terma que suscita el último motivo del recurso de ACCESOS, el Tribunal territorial señala el justiprecio tomando en consideración el valor aplicado por el citado organismo administrativo tasador (11,25/m²) para fincas análogas del mismo proyecto expropiatorio, esto es, rústicas con expectativas urbanísticas, que es la media aritmética de los precios obtenidos mediante el método de capitalización de rentas, contemplado por el artículo 26, apartado 2, de la Ley 6/1998 , y el residual, partiendo de los módulos de venta de las viviendas de protección oficial. Esta forma de proceder se opone al artículo 26 de la Ley 6/1998 por dos razones. En primer lugar, porque olvida que el criterio preferente para la valoración de fincas rústica es el de comparación con otras análogas (apartado 1), reservando al de capitalización de rentas (apartado 2) un papel subsidiario para el caso de que no pueda aplicarse el primero por falta de elementos de contraste; ambos métodos no son alternativos [ sentencias de 22 de junio de 2005 (casación 3162/02, FJ 2 º) y 16 de mayo de 2007 (casación 10101/03 , FJ 2º )]. En segundo término, porque no se contenta con ese valor, sino que lo promedia con el que le correspondería como suelo urbanizable, separándose radicalmente de la senda indicada por el legislador. Esta ponderación no se justifica por la existencia de expectativas urbanísticas, puesto que la eventual concurrencia de estas últimas habilita para incrementar razonablemente el valor estrictamente rústico del suelo, pero no autoriza a que se le aplique un aprovechamiento urbanístico del que carece, dando un resultado muy cercano al que le correspondería como urbanizable." De acuerdo con lo establecido en la referida Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de de 17 de Noviembre de 2008 antes citada, que regula la consideración judicial de la R-5 como suelo no urbanizable en tanto en cuanto el tramo como el de autos, se sitúa fuera del perímetro de la M-50, señala que pueden aplicarse expectativas urbanísticas hasta un 500%. En este caso el Tribunal, dada la situación del municipio en la proximidad de Madrid y las expectativas apreciadas de municipios próximos, la propia consideración del suelo como urbanizable no sectorizado, lo que supone que conforme al plan de etapas los terrenos habrían de incorporarse al desarrollo urbano los sitúa en un 300 %. Por tanto las expectativas urbanísticas han de establecerse en 9,93 €/m2. Por tanto el valor unitario ha de fijarse en 13,24 €/m2 (Valor del suelo+ expectativas urbanísticas), debiendo añadirse a este valor el premio de afección (0,662 m2), por lo que el valor final será de 13,902 €/m2 que multiplicado por la superficie total expropiada, concluye en el siguiente precio total: 481.579,18"

Por la recurrente se formulan tres motivos de recurso. El primero, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , alega vulneración del art. 60 de la Ley de la Jurisdicción , en relación con los arts. 208 , 317 , 319 y 320 , 340 , 348 y 386 de la LECivil , por supuesto incumplimiento de las reglas para la valoración de las pruebas documental y pericial, conforme a la sana crítica previstas en esos preceptos y en la jurisprudencia de la Sala, al haberse hecho una valoración irracional y arbitraria de la prueba practicada, a los efectos de la aplicación de los arts. 25 , 26 y 27.2 de la LRSV .

Argumenta que la sentencia incurriría en un triple error: a) sostener contra lo que resulta de la letra del Planeamiento que la clasificación del suelo, era suelo urbanizable no sectorizado; b) apreciación arbitraria de la existencia de expectativas urbanísticas y c) valoración arbitraria de dichas expectativas.

Para la recurrente el suelo no es urbanizable sectorizado, sino suelo no urbanizable y así resultaría del plano del PGOU proporcionado por la Comunidad de Madrid, así como del extracto de las Normas Urbanísticas del Plan y de la hoja de aprecio del expropiado, habiendo incurrido en error el Jurado, al considerarlo como urbanizable, justificando no haber impugnado tal extremo porque aceptaba el justiprecio fijado por el Jurado.

Considera que al apreciar la Sala que se trataba de suelo urbanizable no sectorizado, apreció arbitrariamente una expectativas urbanísticas refiriéndolas a la particular finca expropiada, sita a 21 km de distancia de Madrid, cuando en la práctica se estarían valorando las expectativas urbanísticas de todas las fincas situadas en los municipios próximos a Mejorada del Campo.

Del mismo modo señala que calculado el valor del suelo por el método de comparación como hizo el Jurado, no cabía incrementarlo con expectativas urbanísticas que ya estarían incorporadas a la valoración y cuya cuantificación es arbitraria, rechazando la valoración que el Tribunal "a quo" realiza del dictamen pericial del ingeniero Sr. Alfonso .

En el segundo motivo de recurso, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los Arts. 25 , 26 y 27 de la LRSV en relación con la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre valoración de suelo rústico, reiterando la improcedencia de valorar expectativas urbanísticas, tras la entrada en vigor de las Leyes 53/2002 y 10/2003 que dieron nueva redacción a los citados artículos 25 y 27. Reitera que debe rechazarse que el suelo sea urbanizable no sectorizado, por lo que no cabe apreciar expectativas urbanísticas, solo por estar situado el suelo en la "proximidad de Madrid (a más de 20 km. y fuera de la M-50). Añade que la sentencia incurre también en error porque pese a que el valor unitario del suelo lo calcula por el método de capitalización de rentas 1'2274 calcula las expectativas urbanísticas partiendo del valor determinado por el Jurado, que fue calculado por el método de comparación, aplicando ya un coeficiente corrector de 1'5 veces.

En el tercer motivo de recurso, al amparo del art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional se alega falta de motivación de la sentencia, vulenrando los arts. 248.3 LOPJ , 24 y 120 de la Constitución y 209 LECivil , tanto en relación al carácter urbanizable del suelo, pese a que el propio expropiado reconoció que era suelo no urbanizable, como en lo relativo a las expectativas urbanísticas que aprecia. Igualmente alega que la sentencia no resultaría motivada, ya que dice estar aplicando el método de capitalización de rentas, añadiendo después el 300% por expectativas urbanísticas, cuando de hecho estaría calculando el valor de la parcela por el método comparativo, como habría hecho el Jurado.

El Letrado de la Comunidad de Madrid se adhiere al recurso de casación interpuesto.

Antes de examinar las cuestiones que plantea el recurso de casación, hemos de pronunciarnos sobre las causas de inadmisibilidad del recurso que opone la propietaria de los terrenos, que intervino en el recurso como parte recurrida.

En primer lugar, indica la parte recurrida que la infracción del artículo 60 de la LJCA , no debía incardinarse en el motivo de la letra d) del artículo 88.1 de la Ley de la Jurisdicción , como hace el escrito de interposición del recurso, ya que dicho apartado se refiere a las normas del ordenamiento jurídico que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, pues el articulo 60 LJCA regula la práctica de la prueba, por lo que su infracción debió invocarse como motivo de la letra c) del mismo precepto, que sirve de cauce para denunciar el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, por infracción, entre otras, de las normas que rigen los actos y garantías procesales, siempre que se haya producido indefensión.

La lectura del primer motivo del recurso de casación muestra de forma clara que la entidad beneficiaria recurrente no denuncia una infracción de las normas que regulan los actos y garantías procesales, en cuyo caso tendría razón la parte recurrida cuando advierte que dicho motivo debería encauzarse por la letra c) del artículo 88.1 LJCA , sino que la queja de la parte recurrente se refiere al incumplimiento de las reglas sobre valoración de la prueba documental y pericial, establecidas en las normas que cita como vulneradas, los artículos 218 , 317 , 319 , 320 , 340 , 348 , 376 y 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que contienen reglas de valoración de las pruebas en general, y en particular de las pruebas documental, pericial, testifical y de presunciones, estimando la parte recurrente que la Sala de instancia realizó una valoración arbitraria e irracional del material probatorio obrante en autos, con infracción de las reglas de la sana crítica, todo lo cual constituye un motivo que, de acuerdo con reiterada jurisprudencia de esta Sala, ha de articularse por la vía del apartado d) del artículo 88.1 de la Ley de la Jurisdicción , que fue el cauce seguido en el escrito de interposición del recurso de casación, sin que la cita del artículo 60 de la LJCA tenga otro significado distinto a una referencia a que las pruebas irrazonablemente valoradas por el Tribunal de instancia fueron las practicadas en el recurso contencioso administrativo, pero sin incorporar denuncia alguna por infracción de las normas de procedimiento que regulan la práctica de la prueba, sobre la que no se hace alusión ni desarrollo alguno en el motivo primero.

Tampoco puede acogerse la segunda causa de inadmisión, consistente en la desestimación en el fondo de otros recursos sustancialmente iguales, por la circunstancia de que esta Sala del Tribunal Supremo se haya pronunciado sobre la posibilidad de valorar expectativas urbanísticas en el suelo rústico, pues siendo cierto que esta Sala admite la valoración de expectativas urbanísticas en el suelo rústico, tal posibilidad está condicionada obviamente a su necesaria prueba, entre otros requisitos, como más adelante se verá, y precisamente lo que cuestiona el recurso de casación es la existencia misma de las expectativas urbanísticas en los terrenos expropiados, además de su apropiada valoración.

Por razones metodológicas, vamos a referirnos en primer lugar al tercero de los motivos de recurso, en que al amparo del art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional se alega falta de motivación de la sentencia, con vulneración de los preceptos allí referidos.

De la transcripción que hemos hecho de la sentencia, deviene claro que el Tribunal "a quo" cumple sobradamente las exigencias derivadas de los arts. 24.1 y 120.3 de la Constitución , de motivación de la sentencia dictada respecto a todas las cuestiones objeto de debate y a las que se refiere la recurrente en casación, sobre la clasificación del suelo y sobre las expectativas urbanísticas. Cuestión distinta es que sus conclusiones sean o no acertadas, tal y como veremos al examinar los dos motivos de recurso, formulados al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional y en ese sentido cumplida la exigencia de motivación, el tercer motivo de recurso debe desestimarse.

Las cuestiones planteadas en los motivos 1º y 2º de recurso, han sido ya resueltos por esta misma Sala, en nuestra Sentencia de 2 de diciembre de 2.013, resolviendo el recurso de casación 1088/2011 contra sentencia de 16 de noviembre de 2.010 dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid , con las mismas partes intervinientes en este proceso, y en relación a otra finca, la núm. NUM005 , expropiada al igual que la finca a que se refiere este litigio, en el expediente de expropiación forzosa "Carretera M-203 conexión de la M-10 y la N-I en Alcalá de Henares, con la M-208 y la R-3 en Mejorada del Campo, clave 1-D-245.

Por razones de unidad de doctrina debemos, pues, estar a nuestra Sentencia dictada, teniendo en cuenta la concreta superficie de la finca NUM001 - NUM002 , NUM003 y NUM004 , único dato en el que difiere, en relación a la finca NUM005 , a que se refiere nuestra Sentencia de 2 de diciembre de 2.013 y en la que decimos que como ya se ha anticipado, el primer motivo del recurso estima que la sentencia impugnada incumple las reglas de valoración de la prueba documental y pericial, con infracción de las reglas de la sana critica, al haber realizado la Sala una valoración arbitraria e irracional del material probatorio, que la parte aprecia en tres extremos: al afirmar que la clasificación del suelo era la de urbanizable no sectorizado, en contra de lo que resulta del planteamiento vigente, al apreciar de forma arbitraria e improcedente la existencia de expectativas urbanísticas y al valorar tales expectativas también de forma arbitraria y contraria a la lógica.

Esta Sala ha dicho con reiteración, en sentencias de 6 de octubre de 2008 (recurso 6186/2007 ), 26 de enero de 2009 (recurso 2705/2005 ) y 23 de marzo de 2010 (recurso 6404/2005 ), entre otras muchas, que el recurso de casación no es el camino adecuado para revisar la apreciación de la prueba realizada por el Tribunal de instancia, puesto que la errónea valoración probatoria no ha sido incluida como motivo de casación por la Ley reguladora de este orden jurisdiccional, salvo los supuestos excepcionales de vulneración de las normas del ordenamiento jurídico relativas a la prueba tasada o cuando se sostenga, invocando el motivo de las letra d) del artículo 88.1 LJCA , que esa valoración resulta arbitraria o ilógica, con infracción de las reglas de la sana crítica, como hace la parte recurrente en el primer motivo de su recurso.

Estimamos que la primera de las apreciaciones fácticas de la sentencia que la parte recurrente estima irrazonable, que es la relativa a la clasificación de la finca expropiada como suelo urbanizable no sectorizado, carece de relevancia a los efectos de la valoración de los terrenos, a la vista de la remisión que el artículo 27.2 de la Ley 6/98 efectúa, a los efectos de la valoración del suelo urbanizable no delimitado, a las reglas de determinación del valor del suelo no urbanizable del artículo 26 de la misma Ley .

La segunda apreciación fáctica de la sentencia, que la parte recurrente considera consecuencia de una valoración irrazonable de la prueba, fue la relativa a la existencia de expectativas urbanísticas en los terrenos expropiados.

La sentencia impugnada aprecia la existencia de expectativas urbanística en la finca, partiendo del presupuesto de que las mismas ya fueron reconocidas y valoradas por el Jurado, y afirmando seguidamente la existencia de las siguientes circunstancias que pondera para cuantificar las expectativas:

"En este caso el Tribunal, dada la situación del municipio en la proximidad de Madrid y las expectativas apreciadas de municipios próximos, la propia consideración del suelo como urbanizable no sectorizado, lo que supone que conforme al plan de etapas los terrenos habrían de incorporarse al desarrollo urbano los sitúa en un 300 %..."

Como decimos, la Sala de instancia parte de la premisa de que el Jurado Territorial de Expropiación había reconocido y valorado expectativas urbanísticas en los terrenos expropiados, si bien consideró que el método valorativo seguido por el Jurado Territorial no fue acertado y debía rechazarse, por las razones que expone la sentencia de esta Sala de 17 de noviembre de 2008 (recurso 5709/2007 ).

OCTAVO.- Una vez obtenido un valor del suelo no urbanizable, debe resolverse la posible valoración de expectativas urbanísticas. Se debe rechazar el método seguido por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa en el acto impugnado, sobre el que la STS de 17 de noviembre de 2008 , antes citada, dice:

A continuación la sentencia impugnada transcribe literalmente los razonamientos de la sentencia de esta Sala de 17 de noviembre de 2008 , que rechazó el justiprecio aplicado por el Jurado de Expropiación, en el caso que examinaba dicha sentencia, en consideración al valor aplicado (11,25 €/m²) para fincas análogas del mismo proyecto expropiatorio, esto es, rústicas con expectativas urbanísticas, consistente en la media aritmética de los precios obtenidos por el método de capitalización de rentas y el método residual a partir de los módulos de venta de las viviendas de protección oficial, por la razón de que tal forma de proceder era contraria al artículo 26 de la Ley 6/98 .

Sin embargo, la sentencia impugnada se equivoca en su punto de partida, al estimar que el Jurado había aceptado las expectativas urbanísticas, aunque debiera rechazarse el método de valoración obtenido por la media aritmética entre los métodos de valoración de capitalización y residual, porque lo cierto es que la resolución del Jurado Territorial de Expropiación únicamente consideró el valor rústico del suelo, con arreglo al método de comparación con fincas análogas establecido por el artículo 26 de la Ley 6/98 , sin acudir al método residual para ponderar las expectativas, como considera la sentencia impugnada en la fundamentación que dedica a rechazar dicho criterio.

En efecto, el Jurado Territorial de Expropiación explicó, en su apartado de valoración del suelo, que para valorar la finca NUM001 , NUM003 y NUM004 , a que se contrae este recurso, al igual que la finca NUM005 a la que alude nuestra sentencia de 2 de diciembre de 2.013 , fincas ambas dedicadas a labor secano, acude a la metodología del Área de Valoraciones de la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid, que establece un Valor Base de Zona (VBZ), que es un valor medio de mercado para la zona donde se ubica la finca, obtenido a partir de un estudio de mercado con datos de fincas análogas, con una similar calidad al bien valorado, con mención expresa del Jurado de que dicho método cumple los requisitos del método de comparación, pues se basa en un número de muestras suficiente del entorno del inmueble objeto de la valoración, comprobadas por el Técnico de la Administración Tributaria que emite la valoración, y que resultó ser, en la fecha de referencia de la valoración, de 22.040 €/h² (2,20 €/m²), al que el Jurado aplicó unos coeficientes correctores que hacían referencia todos ellos a aspectos propios del suelo rústico (tipo de cultivo de labor secano, clase de cultivo, configuración de la parcela, extensión superficial), todos ellos irrelevantes pues el coeficiente aplicado fue de 1, y el coeficiente de 1.5 por demanda de mercado muy alta, resultado por tanto un valor del suelo de 33.060 €/m² (3,31 €/m²).

Así pues, el Jurado Territorial de Expropiación aplicó el criterio de comparación con valores de fincas análogas, sin ponderación alguna de particulares circunstancias urbanísticas propias de la finca expropiada, y por tanto la sentencia impugnada tomó como punto de partida de su valoración el hecho erróneo de que el Jurado Territorial de Expropiación había valorado las expectativas urbanísticas de la finca expropiada, si bien empleando criterios de valoración que no eran conformes a derecho.

Esta Sala ha venido admitiendo en la valoración del suelo rústico la ponderación de las expectativas urbanísticas, entendiendo por tales las posibilidades, futuras o hipotéticas, que el terreno pueda tener por determinadas circunstancias, como la proximidad a núcleos urbanos, a vías de comunicación y centros de actividad económica, entre otras.

Ahora bien, en la jurisprudencia de esta Sala sobre las expectativas urbanísticas, por ejemplo en las sentencias de 24 de septiembre de 2012 (recurso 5975/2009 ), 25 de marzo de 2013 (recurso 2772/2010 ) y en las que allí se citan, es constante la insistencia en que dichas expectativas han de resultar debidamente probadas, en relación con las características físicas del terreno, su proximidad inmediata al suelo urbano, la existencia de algunos servicios urbanísticos y demás circunstancias de toda índole concurrentes en el mismo, siendo también pacífico que tal carga probatoria corresponde, de acuerdo con las reglas que reparten entre las partes la carga de la prueba, a la parte que invoca la existencia de las expectativas y su incidencia en la valoración del suelo no urbanizable.

En definitiva, las expectativas urbanísticas exigen la prueba de los hechos ciertos en que se sustentan, como los indicados de proximidad a las zonas de expansión del suelo urbano, o a los servicios e infraestructuras existentes.

En este caso, como hemos indicado, la Sala de instancia basó la existencia de expectativas urbanísticas, en la razón equivocada de que habían sido ya valoradas por el Jurado mediante un método de valoración improcedente, y además en las tres circunstancias siguientes: la situación del municipio en la proximidad de Madrid, las expectativas apreciadas de municipios próximos, y la propia consideración del suelo como urbanizable no sectorizado, lo que supone que conforme al plan de etapas los terrenos habrían de incorporarse al desarrollo urbano.

La situación de la finca expropiada, en relación con la ciudad de Madrid, no es una circunstancia que acredite, por si sola y por su simple enunciado, la existencia de circunstancias urbanísticas, pues la finca expropiada no se encuentra en el término municipal de Madrid, sino en el del municipio de Mejorada del Campo, que se encuentra fuera del círculo que dibuja la autovía M- 50, de circunvalación de Madrid y su área metropolitana.

La sentencia impugnada menciona "las expectativas apreciadas de municipios próximos", si bien se trata de una afirmación que carece de apoyo probatorio, pues la Sala de instancia no indica las circunstancias que sustentan esas expectativas, ni menciona siquiera cuales son esos municipios próximos, ni la distancia de sus núcleos urbanos con la finca expropiada, ni la existencia en la proximidad de la finca de un proceso urbanizador que permita suponer de forma razonable su incorporación al mismo en un tiempo próximo.

No solo las expectativas urbanísticas no encuentran apoyo probatorio en los hechos descritos en la sentencia impugnada, sino tampoco el examen de la prueba aportada por la propietaria acredita elementos de los municipios próximos, sus zonas de expansión urbana, la distancia con la finca expropiada, y otros datos que permitan afirmar la existencia de expectativas urbanísticas, entre otras razones, porque la pretensión de la parte recurrente, articulada en su demanda, era la obtención del justiprecio que había reclamado en su hoja de aprecio, en aplicación del método residual propio del suelo urbanizable, de 630 €/m² (folios 78 y 79 del expediente administrativo) en atención a su destino como sistema general creador de ciudad, y así resulta de la prueba pericial practicada en la instancia por el arquitecto Sr. Luis María , que, respondiendo a los extremos que había solicitado la parte que propuso dicha prueba, valoró la finca como suelo no urbanizable por el método de comparación y también como suelo urbanizable, a partir del precio máximo de las viviendas de protección oficial y el aprovechamiento medio de Mejorada del Campo, pero sin incluir dato concreto alguno que permita afirmar las expectativas urbanísticas, ni ponderar estas en la valoración por el método comparativo.

El tercer argumento que emplea la sentencia impugnada para apreciar la existencia de expectativas urbanísticas es la consideración del suelo como urbanizable no sectorizado, lo que entiende la sentencia que supone que los terrenos habrían de incorporarse al desarrollo urbano "conforme al plan de etapas".

La parte recurrente había sostenido en su hoja de aprecio y en su demanda que la finca expropiada tenía la clasificación de suelo no urbanizable, coincidiendo en este extremo con la beneficiaria, que aportó con su contestación a la demanda los documentos del planeamiento que así lo corroboraba, si bien la sentencia estimó que el suelo tenía la clasificación de no urbanizable programado, lo que tiene soporte probatorio en algún documento del expediente como las actas de ocupación firmadas por las partes, pero la cuestión que ahora interesa no es la de la clasificación de la finca como suelo no urbanizable o como suelo urbanizable no sectorizado, que carece de trascendencia para determinar el método valorativo aplicable, por razón de la remisión que el artículo 27.2 de la Ley 6/98 efectúa a los métodos de valoración del artículo 26 del mismo texto legal , sino que lo relevante es que la sentencia impugnada presupone la incorporación de los terrenos expropiados al desarrollo urbano "conforme al plan de etapas", del que no existe referencia alguna en la sentencia sobre su acreditación en las actuaciones.

Consideramos por tanto que la sentencia impugnada ha llevado a cabo una valoración no razonable ni lógica de la prueba, al apreciar la existencia de expectativas urbanísticas en los terrenos expropiados, con estimación del primer motivo del recurso de casación.

La estimación del primer motivo del recurso, hace innecesario el examen del segundo, sobre la improcedencia de indemnizar expectativas urbanísticas tras la modificación de la Ley 6/98 por la Ley 10/2003.

La estimación del recurso de casación exige, de conformidad con el artículo 95.2.b) de la Ley de la Jurisdicción , que la Sala resuelva lo que corresponda dentro de los términos en que apareciera planteado el debate.

La finca objeto de valoración, identificada como número NUM001 NUM002 , NUM003 y NUM004 del proyecto expropiatorio, de la que resultan afectados 78.207 m², ha de valorarse de acuerdo con los criterios establecidos por el artículo 26 de la Ley 6/98 , de comparación con valores de fincas análogas o, subsidiariamente, de capitalización de rentas reales o potenciales.

Hemos indicado con anterioridad que la clasificación de la finca expropiada, bien como suelo no urbanizable o bien como urbanizable no sectorizado, carece de relevancia a la hora de decidir el método de valoración aplicable, pues el artículo 27.2 de la Ley 6/98 se remite para la valoración de suelo urbanizable no sectorizado a los criterios establecidos para el suelo no urbanizable, de forma que serán de aplicación los criterios de valoración establecidos en el artículo 26 del mismo texto legal , el preferente de comparación a partir de valores de fincas análogas, debiendo tenerse en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, o el subsidiario, en caso de inexistencia de valores comparables, de capitalización de rentas reales o potenciales del suelo, conforme a su estado en el momento de la valoración.

La entidad beneficiara propuso la extensión de efectos de la prueba practicada en el recurso 304 y la propietaria solicitó y se acordó, la práctica de una prueba pericial realizada por el perito D. Luis María , dictamen al que nos hemos referido ya en nuestra tantas veces citada sentencia de 2 de diciembre 2013 (Rec.1088/2011 ), pues los efectos de ese dictamen pericial fueron llevados al pleito a que se refiere la sentencia mencionada y en ella decimos y ahora reproducimos por ser de total aplicación, que la sentencia impugnada rechazó dichas periciales de forma razonada, por los argumentos, que hacemos nuestros, que descartan, en primer término, todas las tasaciones que atienden a criterios de valoración propios del suelo urbanizable, por tratarse de un método inaplicable en el presente caso, según antes se ha razonado. Igualmente ha de rechazarse la prueba pericial practicada en la instancia por el perito Sr. Luis María , propuesta por la parte ahora recurrente, por las misma razones que expresa la sentencia impugnada, por falta de aportación de las fuentes del estudio a que hace referencia, porque de los 6 testigos aportados, 5 de ellos son de fincas situadas en términos municipales distintos a la finca expropiada (Aranjuez, Chinchon, Campo Real y Navalcarnero), y solo una se encuentra en el término municipal de Mejorada del Campo, por lo que es insuficiente el número de testigos, desconociéndose además si se trata de simples ofertas o compraventas consumadas. A igual solución de rechazo nos lleva el examen de las pruebas periciales practicadas en los recursos 301/2007 y 304/2007, propuestas por la entidad beneficiaria, por las razones expuestas en la sentencia impugnada, ambos por aplicar el método de capitalización de rentas, que es de naturaleza subsidiaria y que lleva a un valor inferior al obtenido por el Jurado y, por tanto, inaplicable en este caso, y el primero de dichos dictámenes, en cuanto aplica también el método de comparación, por la insuficiencia del número de testigos, ya que únicamente tiene en cuenta dos compraventas, resultando entre ellas valores muy dispares, lo que demuestra la falta de homogeneidad de las muestras, y además, en uno de los casos no es objeto de transmisión una finca, sino una participación indivisa de 0,1801 del pleno dominio de distintas fincas, y en el otro caso la compraventa tiene por objeto una finca de regadío, cuando la finca expropiada era de labor secano.

Por tanto, coincidiendo hasta este punto con la valoración de la prueba efectuada por la sentencia impugnada, llegamos a la misma conclusión de que la pruebas periciales traídas al procedimiento mediante la extensión de efectos de las practicadas en otros recursos, y la practicada en la instancia por el perito Sr. Luis María , resultan ineficaces, por las razones que se han indicado, para desvirtuar la presunción de acierto de la valoración efectuada por el Jurado Territorial de Expropiación por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas, que era el procedente en este caso, y del que resultó un valor del suelo de 3,31 €/m².

En lo que respecta a las expectativas urbanísticas, que no fueron apreciadas por el Jurado Territorial de Expropiación, y por las razones que se han anticipado al acoger el primer motivo del recurso de casación de la entidad beneficiaria, esta Sala llega a la conclusión de que su existencia no ha quedado acreditada en el presente procedimiento.

La finca expropiada se encuentra en el municipio de Mejorada del Campo, fuera del circulo que traza la M-50 alrededor de Madrid y su área metropolitana, sin que la propietaria recurrente haya aportado datos sobre los núcleos urbanos más próximos y su distancia con la finca expropiada, a más de 20 kilómetros de Madrid y próxima a Mejorada del Campo y Loeches, sin que se haya aportado tampoco dato alguno sobre el grado de expansión del suelo urbano de estos municipios en la fecha de la valoración, ni sobre la presencia de servicios e infraestructuras en las proximidades de la finca expropiada, y a falta de la prueba de tales elementos y otros similares, esta Sala llega a la conclusión de que no ha quedado acreditada en el procedimiento la existencia de expectativas urbanísticas en la finca expropiada.

Por todo lo anterior, procede la desestimación del recurso contencioso administrativo interpuesto por la propietaria de los terrenos expropiados, y la confirmación de la valoración efectuada por el Jurado Territorial de Madrid.

De conformidad con el artículo 139.2 de la Ley de la Jurisdicción , al estimarse el recurso de casación, no procede la imposición de las costas ocasionadas en el mismo, sin que tampoco proceda, de conformidad con la regla del apartado primero del mismo precepto legal, la imposición de las costas de la primera instancia, al no apreciarse temeridad ni mala fe.