STS 608/2013, 15 de Octubre de 2013

Ponente:RAFAEL SARAZA JIMENA
Número de Recurso:1909/2010
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:608/2013
Fecha de Resolución:15 de Octubre de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA DE INMUEBLES. INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE ENTREGA. RESOLUCIÓN. Aplicando esta doctrina a la situación fáctica y jurídica existente al tiempo en que se formuló la demanda, que, es esencialmente idéntica a la analizada en ambas sentencias, también ahora debe reputarse la falta de licencia de primera ocupación como incumplimiento esencial del vendedor, una vez probada la existencia de iniciativas de la Administración tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que podían impedir su definitiva concesión, sin que, por el contrario, la parte promotora acreditara en su momento que la falta de licencia de primera ocupación obedeciera a una simple demora, y no, por lo que se ha dicho, a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento. Esta situación, ya analizada en las anteriores sentencias sobre viviendas de la misma promoción, ampara la pretensión resolutoria de la parte compradora pues el previo incumplimiento de la parte vendedora abocó a la compradora a una situación de incertidumbre y de razonable frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar que justifica que pudiera liberarse de su obligación de escriturar y pagar el resto de precio. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a quince de Octubre de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación núm. 1909/2010, interpuesto por la entidad "MARBELLA VISTA GOLF, S.L.", representada ante esta Sala por la Procuradora D.ª Belén Jiménez Torrecillas, contra la Sentencia núm. 320/2010, de 15 de junio de 2010, dictada por la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, en el recurso de apelación n.º 252/2009 , dimanante de las actuaciones de juicio ordinario núm. 293/2007, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Marbella. Son partes recurridas D.ª Hortensia y D. Ángel , quienes se encuentran representados ante esta Sala por el Procurador D. Carlos Mairata Laviña.

ANTECEDENTES DE HECHO

Tramitación en primera instancia

PRIMERO

El Procurador D. José Manuel Rosa Sánchez, en nombre y representación de D. Ángel y de D.ª Hortensia , presentó, en el Decanato de los Juzgados de Marbella, con fecha 19 de febrero de 2007, demanda de juicio ordinario contra la entidad "MARBELLA VISTA GOLF, S..L.", que una vez repartida, tuvo entrada en el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 y fue registrada con el núm. 293/2007, cuyo suplico decía: «[...] dictar sentencia en la que se:

  1. - Declare la resolución del contrato de compraventa suscrito por mis patrocinados por incumplimiento de la parte contraria,

  2. - Y de acuerdo con lo anterior, condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, reintegrando a mis mandantes el importe de 106.604,10 euros, más los intereses legales correspondientes.»

SEGUNDO

Admitida la demanda a trámite se dio traslado a la parte demandada para su contestación.

La Procuradora D.ª Inmaculada Sánchez Falquina, en nombre y representación de la entidad "MARBELLA VISTA FOLF, S.L." contestó a la demanda y suplicó al Juzgado:

[...] a) Se acuerde la suspensión del curso de las actuaciones antes de dictar Sentencia hasta tanto dicha cuestión sea resuelta en el orden contencioso administrativo, en los recursos circunstanciados en el cuerpo de este escrito.

b) Tanto si se acuerda dicha suspensión, como si no, finalmente, se desestime dicha demanda, condenando expresamente a la parte actora en costas por su evidente temeridad y mala fe.

En el escrito de contestación a la demanda, formuló reconvención y suplicó al Juzgado: « [...] dicte sentencia por la que se declare la obligación de la obligación de D. [ Ángel y de D.ª Hortensia , de comparecer ante Notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y pagar el resto del precio en cumplimiento de lo pactado en el contrato suscrito entre las partes en 4 de marzo de 2004, todo ello con expresa condena en costas.»

TERCERO

De la reconvención se dio traslado a la representación de la actora para contestación, quien lo hizo mediante escrito en el que suplicó al Juzgado «[...] dicte Sentencia por la que desestime la repetida reconvención e imponga las costas a la reconviniente».

CUARTO

Tras seguirse los trámites correspondientes, la Magistrada Juez sustituta de Primera Instancia núm. 5 de Marbella dictó la Sentencia núm. 170/08, de 26 de mayo , con la siguiente parte dispositiva: «Fallo:

»Que desestimando como desestimo la demanda presentada por el procurador D. José M.ª Rosa Sánchez en nombre y representación de D. Ángel y D.ª Hortensia , frente a Marbella Vista Golf S.L., debo absolver y absuelvo a la demandada de las peticiones deducidas en su contra, con expresa condena en costas a los actores.

»Que estimando como estimo la demanda reconvencional presentada por la procuradora D.ª Inmaculada Sánchez Falquina en nombre y representación de Marbella Vista Golf S.L debo declarar la obligación de D. Ángel y D.ª Hortensia de comparecer ante notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y pagar el resto del precio en cumplimiento de lo pactado en el contrato suscrito entre las partes el 4 de marzo de 2004, todo ello con expresa condena en costas a los reconvenidos».

Tramitación en segunda instancia

QUINTO

La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación procesal de D. Ángel y de D.ª Hortensia .

SEXTO

Del escrito de interposición del recurso de apelación se dio traslado a la representación de la parte contraria, quien se opuso.

SÉPTIMO

La resolución del recurso de apelación correspondió a la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, que lo tramitó con el número de rollo 252/2009 , y tras seguir los correspondientes trámites dictó la Sentencia núm. 320/2010, de 15 de junio , cuya parte dispositiva disponía: «Fallamos:

»Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ángel y D.ª Hortensia contra la sentencia dictada con fecha de 26 de mayo de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Marbella , en los autos n.º 293/07, y previa revocación de dicha resolución, debíamos:

»

  1. Estimar la demanda interpuesta por D. Ángel y D.ª Hortensia contra Marbella Vista Golf S.L., declarando la resolución de los contratos de compraventa suscrito entre las partes.

»B) Condenar a Marbella Vista Golf S.L. a que abone a los actores la suma de ciento seis mil seiscientos cuatro euros con diez céntimos (106.604,10 €), más los intereses correspondientes desde la fecha de la interpelación judicial.

»C) Imponer las costas de la primera instancia a la entidad demandada Marbella Vista Golf S.L.

»D) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.»

Interposición y tramitación del recurso de casación

OCTAVO

D. Rafael F. Rosa Cañadas, en nombre y representación de la entidad "MARBELLA VISTA GOLF, S.L." interpuso recurso de casación contra la Sentencia núm. 320/2010, de 15 de junio, dictada en apelación por la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga , con base en los siguientes motivos:

»Primer motivo de casación.- Por infracción del artículo 1124 del Código Civil en relación con los artículos 1461 y 1469 del mismo cuerpo legal y los artículos 57.1 y 43 de la Ley 30/92 y 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores ; así como la doctrina contenida entre otras en las Sentencias de la Sección sexta de la Audiencia Provincial de Málaga nº. 145/09, de 6 de marzo, dictada en rollo de apelación nº. 756/2008 ; Sentencia nº. 297/09, de 13 de mayo, dictada en rollo de apelación nº. 1102/09 ; Sentencia nº 330/09, de 29 de mayo, dictada en rollo de apelación nº. 807/09 ; y Sentencia nº 599/09, de 10 de noviembre, dictada en rollo de apelación nº. 385/09 , todas ellas dictadas en idéntica materia y en total contradicción con la que es objeto de este recurso.

»Segundo motivo de casación.- Por infracción del artículo 1124 del Código Civil en relación con la doctrina dictada por el Tribunal Supremo sobre qué incumplimientos pueden tener facultad resolutoria, considerando que no la tiene la falta de entrega de un aval nunca requerido por los compradores, cuando, además, la construcción está totalmente terminada, al ser ex Ley 57/68 y Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/99 , en tal situación, una obligación meramente accesoria.»

NOVENO

La Audiencia Provincial remitió las actuaciones a esta Sala, con emplazamiento de las partes. Recibidas dichas actuaciones y personadas las partes a través de los Procuradores reseñados en el encabezamiento de esta resolución, se dictó Auto de 3 de mayo de 2011, cuya parte dispositiva decía: «La Sala acuerda:

»1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de MARBELLA VISTA GOLF, S.L., contra la Sentencia dictada, en fecha 15 de junio de 2010, por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), en el rollo nº 252/2009 , dimanante del procedimiento ordinario nº. 293/2007, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Marbella.

»»2.- Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría.»

DÉCIMO

Se dio traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición a la admisión del recurso de casación, lo que hizo mediante la presentación del correspondiente escrito.

UNDÉCIMO

Se tuvo por formalizada la oposición y al no haber solicitado todas las partes la celebración de vista, quedó el recurso pendiente de vista o votación y fallo.

DUODÉCIMO

Mediante providencia de 30 de julio de 2013, se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 25 de septiembre de 2013, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Rafael Saraza Jimena, Magistrado de Sala

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

Los hechos relevantes para comprender la controversia objeto del recurso son, sucintamente, los siguientes:

Los aquí litigantes (la entidad "MARBELLA VISTA GOLF, S.L." -en lo sucesivo, MARBELLA VISTA GOLF-, como promotora- vendedora y D. Ángel y D.ª Hortensia , como compradores) suscribieron el 4 de marzo de 2004 un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción que tenía por objeto una vivienda y su garaje anejo, integrados en el complejo residencial DIRECCION000 , de Marbella.

En dicho contrato se acordó que los compradores abonaran la parte del precio aplazado en el acto de otorgamiento de la escritura notarial y entrega de las viviendas, previsto para antes del 1 de julio de 2005, aunque aceptando ambas partes que la vendedora pudiera prorrogar esta fecha hasta el 31 de octubre de 2005 como máximo. A tal efecto se estipuló (Cláusula Cuarta) que los inmuebles se tendrían por finalizados para su entrega cuando la dirección técnica expidiese el correspondiente certificado final de obras. También se acordó facultar a la parte vendedora, una vez terminadas las obras, para que pudiera compeler a la parte compradora a otorgar escritura pública, y a retener, en caso de optar por la resolución, el 50% de las cantidades recibidas a cuenta del precio final, en concepto de daños y perjuicios. Igualmente se pactó que el vendedor entregara aval bancario por las cantidades recibidas.

Concluida la obra el 8 de noviembre de 2005 (fecha de expedición del certificado de final de obra), la parte vendedora requirió a los compradores para otorgar escritura pública.

El 19 de enero de 2006 la entidad promotora-vendedora presentó solicitud de licencia de primera ocupación que no consta concedida por resolución expresa, encontrándose pendiente de resolución la impugnación en vía contencioso-administrativa de la licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Marbella, por posible ilegalidad urbanística.

El 19 de febrero de 2007 los compradores formularon la demanda origen del presente procedimiento, ejercitando la acción resolutoria del contrato privado de compraventa suscrito entre ambas partes y la de condena a la devolución de las sumas entregadas más intereses y costas. La parte demandada negó los incumplimientos que se le imputaban de contrario (falta de aval, incumplimiento del deber de entrega en plazo por falta de licencia de primera ocupación y existencia de irregularidades urbanísticas) y formuló reconvención interesando que se declarase la obligación de los compradores de comparecer ante notario para escriturar y pagar lo que faltaba.

El Juzgado desestimó la demanda y estimó la reconvención al entender, en síntesis, (i) que la falta de aval no ampara la resolución cuando la obra ya ha sido terminada, (ii) que la entrega no se hizo depender de la existencia de licencia de primera ocupación sino de la certificación final de obra, la cual consta concedida con un ligero retraso inhábil para amparar la resolución y (iii) que faltando pacto contractual expreso al respecto, la entrega de la licencia de primera ocupación no constituye una obligación esencial cuyo incumplimiento por el vendedor ampare la resolución interesada de contrario, además de que, en cualquier caso, la licencia debe considerarse concedida por silencio administrativo positivo, siendo a estos efectos irrelevante la revisión de oficio de la licencia de obras.

La Audiencia estimó el recurso de los compradores y la demanda, declaró resueltos los contratos suscritos y condenó a la vendedora a devolver las cantidades percibidas, con sus intereses desde la fecha de interpelación judicial. Centrada la controversia en los efectos resolutorios del incumplimiento de la parte vendedora de la obligación de entregar licencia de primera ocupación, la sentencia de segunda instancia declaró, en síntesis, en línea con otras resoluciones dictadas por la misma Sección y Audiencia en pleitos similares (relativos a viviendas de la misma promoción y vendedora) que, aun a falta de pacto expreso al respecto, la obtención de la referida licencia formaba parte las obligaciones de la promotora como forma de garantizar la entrega efectiva de la vivienda, a fin de que pudiera servir para todos los usos a que se destina, de manera que su ausencia supone que no puede considerarse cumplido el deber de entrega por el vendedor, incurriendo así en un incumplimiento esencial con efectos resolutorios de los contratos suscritos ( artículo 1124 del Código Civil ). También descartó que pudiera entenderse concedida por silencio administrativo positivo dado que la actual jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo no permite la obtención de licencias por silencio positivo en casos como el de autos, en que la actuación interesada resulta contraria a la legalidad urbanística.

Contra ésta última sentencia recurre en casación la parte vendedora, MARBELLA VISTA GOLF, al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El recurso ha sido admitido por razón de la cuantía.

Recurso de casación

SEGUNDO

Enunciado del primer motivo de casación .

El primer motivo, fundado en la infracción del artículo 1124 del Código Civil en relación con los artículos 1461 del Código Civil y 1469 del Código Civil , 57.1 de la Ley 30/92, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común , y 8 de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, defiende, en síntesis, que, a falta de pacto expreso, la falta de obtención de licencia de primera ocupación no constituye una obligación esencial del vendedor que justifique la resolución instada de contrario y que las posibles irregularidades de la licencia de obras no pueden conllevar la ilicitud de la licencia de primera ocupación, la cual debe entenderse por tanto concedida por silencio administrativo positivo.

El motivo ha de ser desestimado.

TERCERO

Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega de la vivienda por ausencia de licencia de primera ocupación .

El presente litigio presenta gran similitud con el resuelto por sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de Pleno de 10 de septiembre de 2012, recurso num. 1899/2008 , y con otros recursos también recientemente resueltos por esta Sala en aplicación de los mismos criterios jurisprudenciales (entre los más recientes, recurso num. 576/2010, resuelto por sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 82/2013, de 11 de marzo ), habida cuenta que en todos ellos se encuentran afectadas viviendas de la misma promoción ( DIRECCION000 ), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrente (MARBELLA VISTA GOLF), en cuyos contratos de compraventa constan idénticas estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega (el mismo en todos los casos), concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención y consiguiente entrega de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular). De ahí que, por coherencia, el presente litigio deba ser resuelto con arreglo a la doctrina y argumentos contenidos en la sentencia de Pleno referida y en las posteriores que aplican sus mismos criterios.

De la doctrina fijada por la núm. 537/2012 de 10 de septiembre, recurso núm. 1899/2008, de Pleno, se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia resolutoria a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 del Código Civil ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora a probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 82/2013, de 11 de marzo, recurso num. 576/2010 , abunda en estos mismos criterios con relación a un supuesto esencialmente idéntico, y añade, en lo que aquí interesa, y en síntesis, (i) que la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en sentencia de 28 de enero de 2009, recurso num. 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad admitida por la sentencia recurrida de que en este caso la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; (ii) que la obligación de entrega del promotor- vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; (iii) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo (por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública "una vez finalizadas las obras", como en el presente caso), todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y (iv), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

Aplicando esta doctrina a la situación fáctica y jurídica existente al tiempo en que se formuló la demanda, que ya se ha dicho, es esencialmente idéntica a la analizada en ambas sentencias, también ahora debe reputarse la falta de licencia de primera ocupación como incumplimiento esencial del vendedor, una vez probada la existencia de iniciativas de la Administración (impugnación de la licencia de obras) tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que podían impedir su definitiva concesión, sin que, por el contrario, la parte promotora acreditara en su momento (como era su deber en atención a las reglas que disciplinan la carga probatoria y el principio de facilidad probatoria) que la falta de licencia de primera ocupación obedeciera a una simple demora, y no, por lo que se ha dicho, a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento. Esta situación, ya analizada en las anteriores sentencias sobre viviendas de la misma promoción, ampara la pretensión resolutoria de la parte compradora pues el previo incumplimiento de la parte vendedora abocó a la compradora a una situación de incertidumbre y de razonable frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar (ratificada por la no obtención de dicha licencia durante todo este tiempo) que justifica que pudiera liberarse de su obligación de escriturar y pagar el resto de precio.

Dado que el incumplimiento consistente en la falta de licencia de primera ocupación es suficiente para amparar la pretensión resolutoria y la de condena a la devolución de las sumas anticipadas, no ha lugar a examinar el segundo de los motivos alegados.

La desestimación del recurso conlleva la confirmación íntegra de la sentencia de apelación.

CUARTO

Costas

De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la recurrente. También procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - Desestimar el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "MARBELLA VISTA GOLF, S.L." contra la Sentencia núm. 320/2010, de 15 de junio de 2010, dictada por la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, en el recurso de apelación n.º 252/2009 .

  2. - Imponer a la expresada recurrente las costas del recurso de casación que desestimamos, así como la pérdida del depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller, Ignacio Sancho Gargallo, Rafael Saraza Jimena, Sebastian Sastre Papiol. FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Rafael Saraza Jimena , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.