STS, 18 de Julio de 2013
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 18 Julio 2013 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala tercera, (Contencioso Administrativo) |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a dieciocho de Julio de dos mil trece.
Visto por la Sala Tercera, Sección Sexta del Tribunal Supremo constituida por los señores al margen anotados el presente recurso de casación con el número 6967/2010, que ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de LA EMPRESA MUNICIPAL DURBANISME DE LLEIDA S.L., contra sentencia de fecha 9 de septiembre de 2010, dictada en el recurso 504/2007, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (sede de Barcelona ). Siendo parte recurrida DOÑA Francisca Y DON Matías y la GENERALIDAD DE CATALUÑA
La sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor: "FALLAMOS.- Primero.- Estimar, en parte, el recurso interpuesto, anulando el acuerdo del Jurat y fijar el justiprecio de la finca objeto de las presentes actuaciones en 601.673,65 euros, que incluye el premio de afección, así como el derecho del recurrente al percibo de los intereses devengados conforme a los artículos 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa . Segundo.- No efectuar pronunciamiento especial en materia de costas".
Notificada la anterior sentencia, la representación procesal de Empresa Municipal de Urbanismo de Lleida S.L., presentó escrito ante la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.
Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la parte recurrente, se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación, expresando los motivos en que se funda y suplicando a la Sala: "....acuerde estimar los motivos de casación alegados, casando y anulando la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y desestimando , en los términos expuestos en el cuerpo de este escrito, el recurso contencioso-administrativo interpuesto en su día por DON Matías Y DOÑA Francisca ".
Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, y no habiéndose personado parte alguno como recurrida, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 17 de julio de 2013, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.
Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Diego Cordoba Castroverde, Magistrado de la Sala.
En el presente recurso de casación, interpuesto por la Empresa municipal de Urbanismo de Lérida, se impugna la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección Segunda, del Tribunal Superior de Justicia Cataluña de 9 de septiembre de 2010 (rec. 504/2007 ) por la que se estimó en parte el recurso interpuesto por Doña Francisca y D. Matías contra la resolución del Jurado de Expropiación de Cataluña, Sección de Lleida, de 25 de mayo de 2007 por el que se fijó el justiprecio nº NUM000 de la CALLE000 de Lleida afectadas por el Proyecto UA-56 de recuperación del Centro Histórico de Lleida.
La sentencia recurrida fijó el justiprecio en la cantidad de 601.673,65 que incluye el premio de afección y el percibo de los intereses devengados conforme a los artículos 56 y 57 de la LEF .
Motivos de casación.
La parte recurrente articula su recurso de casación en torno a dos motivos:
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Al amparo del art. 88.1.d) de la LJ , se denuncia la infracción del art. 28.4 de la Ley 6/1998 . La parte considera pacífica la necesidad de valorar el suelo conforme al método residual dada la falta de vigencia de los valores catastrales, según dispone el art. 28.4 de la Ley 6/1998 . La controversia surge al haber utilizado como valor en venta el módulo de vivienda de protección oficial. El Jurado utilizó este módulo por dos razones: por un lado por la imposibilidad de encontrar muestras o testigos para aplicar el método residual ya que se trata de una zona muy degradada que justifico en su momento la declaración de Área de rehabilitación Integrada (ARI) y la tramitación de una Plan Especial de Rehabilitación Integrada del Centro Histórico; por otro, por la finalidad de dedicar de forma prioritaria las unidades de actuación incorporadas al programa ARI a la construcción de vivienda pública protegida.
La sentencia impugnada entiende, sin embargo, que en aplicación del art. 28.2 de la Ley 6/1998 el aprovechamiento existente no vincula la finca expropiada al uso correspondiente a Viviendas de Protección Oficial por lo que considera que no es de aplicación esta valor de partida para hallar el valor del suelo por el método residual y utilizando un informe pericial emitido en otro procedimiento que extiende a este procedimiento aplica el valor medio en venta de inmueble en el casco urbano de esta localidad.
La beneficiaria de la expropiación considera que, en aplicación del art. 28.4 de la ley 6/1998 , para calcular el valor del suelo por el método residual es posible utilizar como precio de partida el valor en venta fijado para las Viviendas de Protección Oficial al existir una jurisprudencia que aconseja la utilización de este módulo para el cálculo del valor en suelo urbano no consolidado en supuestos, como el que nos ocupa, en los que no existen muestras suficientes de operaciones de venta de fincas análogas en el sector o zonas análogas que permitiese aplicar el método residual.
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Al amparo del art. 88.1.d) de la LJ , denuncia la infracción del art. 348 de la LEC . A su juicio, la prueba pericial acogida por el tribunal de instancia adolece de importantes contradicciones, imprecisiones y errores y no tiene rigor suficiente, por cuanto: a) frente a la utilización por el Jurado de valores en venta de las VPO, ante la imposibilidad de encontrar muestras comparativas de fincas análogas, el informe pericial no aporta ni un solo testigo de operaciones de venta de inmuebles de características similares en tipología y ubicación, utilizando operaciones realizadas en todo el casco urbano referidas a zonas y precios de todo tipo; b) el dictamen pericial incurre en errores y contradicciones al afirmar por ej: que la finca se encuentra en la zona "más cara de la ciudad" cuando, en realidad, se trata de una zona sujeta a rehabilitación con una alto nivel de inmigración y un deficiente estado de conservación y porque su informe incurre en un error al fijar los precios de venta en su informe obtenidos del boletín de información de la sociedad de tasación de 30 de junio de 2004 que figura en internet en el que se constata que el valor medio que fija para Lleida capital es de 1.284 /m2 mientras que el perito atribuye dicho valor para la provincia de Lleida y para el casco urbano de la ciudad fija un valor de 1.869 /m2. Considera además que dicha prueba se realiza por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, profesional que carece de conocimientos específicos para manejar conceptos técnicos propios de las valoraciones urbanísticas.
Por todo ello entiende que dicha prueba pericial no tiene motivación ni capacidad de convicción suficiente para desvirtuar la valoración del Jurado y la asunción de la misma por el tribunal de instancia ha de entenderse como una valoración arbitraria y contraria a derecho.
Fondo.
El terreno expropiado está clasificado suelo urbano con la calificación urbanística de Zona Centro Histórico (clave 1H) incluido en un ámbito de gestión que tiene por objeto de la reforma, renovación y mejora urbana afectada por el Proyecto UA-56 recuperación del Centro Histórico de Lleida.
El recurso de casación se centra en cuestionar un único extremo, referido al precio de venta de producto inmobiliario a tomar en consideración como punto de partida para hallar el valor de este suelo por el método residual.
El Jurado de Expropiación consideró de aplicación el art. 28.2 y 4 de la Ley 6/1998 . Para ello partió de que los valores catastrales habían perdido vigencia y debía aplicarse el método residual, si bien, entiende que al no ser posible encontrar precios de venta de inmuebles con las mismas características y ubicación que la finca que nos ocupa (calles secundarias, estrechas y pendientes, sometidas a una operación de reforma reciente) y al considerar que en el centro histórico se prevé la renovación de espacio residencial con actuaciones dedicadas a la construcción de vivienda pública protegida, era posible aplicar el precio de venta de vivienda de protección oficial, a fecha junio de 2005, para la ciudad de Lérida que cuantifica en 1.096,68 /m2 construido.
La sentencia impugnada, respecto a este extremo concreto, hace dos consideraciones: por un lado, entiende que para la fijación del precio en venta para el cálculo del valor residual no es posible acudir al módulo de vivienda de protección oficial basándose en las actuaciones futuras previstas por el Plan, por cuanto "el valor ha de ser calculado conforme al aprovechamiento existente y no al futuro, de modo que no encontrándose la finca vinculada a vivienda de protección oficial no debe ser valorada como tal" ; otro lado, considera que "la dificultad manifestada de encontrar muestras o testigos no permite, sin más, acudir como valor en venta a los módulos de viviendas de protección oficial de la ciudad de Lleida. Falta, así, la justificación del motivo que permite considerar correctos unos valores referidos a la ciudad de Lleida (en su conjunto) cuando se afirma la dificultad de encontrar testigos de edificios situados "en carrers secundaris, estrets i pendents, d'atractiu similar a la del solar valorat que no estiguin afectats pel planejament". Finalmente acoge los valores medios en venta de viviendas de obra nueva en el casco urbano de Lleida proporcionados por un informe pericial elaborado por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, emitido en otro procedimiento que aportó al procedimiento de instancia, razonando al respecto que " La pericial procesal de API señala que los valores medios del precio medio de vivienda de obra nueva en el casco urbano de Lleida durante el mes de julio de 2004 es de 1.980 /m2. Teniendo en cuenta que el valor en venta adoptado por el Jurat ha sido desvirtuado en los términos relatados, debemos acoger los valores medios de la pericial aun cuando se refieran a una fecha equivocada, ya que fue el propio expropiado quien pidió tal pericia y fijó el periodo concreto al que debía referirse la valoración. Por todo ello, el valor en venta que consideraremos para el cálculo del valor residual será el de 1.980 /m2".
Este Tribunal en diferentes sentencias, entre ellas STS, Sala Tercera, de 24 de septiembre de 2012 (recurso 2323/2011 ) y de 4 de Marzo del 2013 (rec. 3629/2010 ), ha señalado que es posible acudir al valor en venta de las viviendas de protección oficial para aplicar el método residual siempre que "... que no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área, por no ser estos obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, ya que, en los términos que indica la sentencia de esta Sala de 26 de octubre de 2005 , "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad".
A falta de esos presupuestos de certeza y seguridad de los valores de mercado, la Sala considera preferible acudir al método objetivo de valoración, y así lo ha hecho no únicamente cuando se trata de suelo urbanizable, sino también para la valoración del suelo urbano, de lo que son muestra las sentencias de 11 de abril de 2000 (recurso 9613/1995 ), 10 de junio de 2003 (recurso 308/2003 ), 25 de octubre de 2006 (recurso 8163/03 ) y 9 de febrero de 2012 (recurso 6281/2008 ), entreotras". Y en similares términos hemos señalado en nuestra STS, Sala tercera, sección 6ª de 29 de Octubre del 2012 (rec. 1459/2010 ) que " Y es que la Jurisprudencia ha establecido un método inspirado en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, de acuerdo con las Órdenes ministeriales correspondientes que establecen para cada año y para cada área geográfica, los precios para Viviendas de Protección Oficial, al que acude cuando en aplicación del método residual, la situación existente no permite atender a valores en venta correspondientes a la zona o área".
Y por lo que respecta a la utilización del valor en venta de las VPO basándose en la previsión de su destino futuro, este Tribunal también ha señalado, en sentencias como las de 25 de noviembre de 2008 (rec. 3912/05 ) y 15 de diciembre de 2008 (rec. 5506/05 ), que no es posible tomar en consideración a efectos de valoración por el método residual la previsión de un uso característico de vivienda de protección pública, ya que si ello fuera así " la valoración de terrenos de similares características variaría considerablemente en función de un dato tan aleatorio -por no decir puramente discrecional- como que el área donde se encuentren sea destinada a la construcción de viviendas protegidas, en lugar de viviendas libres. Sería contrario al principio de equidistribución de beneficios y cargas que las medidas de política social, como son las destinadas a la construcción de viviendas de protección oficial, se realizaran a costa únicamente de los antiguos dueños de los terrenos donde han de ubicarse dichas viviendas protegidas ."
De modo que para la aplicación del método residual se debe utilizar como punto de partida el valor en venta de vivienda libre de fincas análogas, no siendo relevante de contrario el hecho de que el futuro proyecto de reforma pretenda la construcción prioritaria de viviendas públicas protegidas. La sentencia de instancia se ajusta a esta jurisprudencia cuando afirma que "el valor ha de ser calculado conforme al aprovechamiento existente y no al futuro, de modo que no encontrándose la finca vinculada a vivienda de protección oficial no debe ser valorada como tal".
Por otra parte, la jurisprudencia también ha señalado que ha de acudirse a valores de mercado ciertos y seguros correspondientes a la zona o área donde se encuentre ubicada la finca objeto de expropiación, y solo a falta de estos, es posible utilizar los módulos fijados por la Administración para la venta de viviendas de protección oficial, entendido como un valor objetivo que constituye una variante del método residual. La sentencia de instancia rechaza la utilización de este valor argumentando que la mera " la dificultad manifestada de encontrar muestras o testigos no permite, sin más, acudir como valor en venta a los módulos de viviendas de protección oficial de la ciudad de Lleida " y, a continuación, considera que existe un valor medio en venta de viviendas libres en el casco urbano de Lleida que obtiene del informe pericial elaborado por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que si bien fue emitido en otro procedimiento diferente se incorporó a las actuaciones y versaba sobre este extremo.
Esta conclusión ha de considerarse correcta y conforme a la jurisprudencia antes reseñada, y nos sitúa ante un problema diferente, pues tal como hemos señalado en nuestra reciente sentencia de 2 de julio de 2013 (rec. 7112/2010 ), referida a este mismo proyecto expropiatorio y en la que se plantea la misma cuestión que ahora nos ocupa, ello " constituye una cuestión de hecho, que sólo puede ser resuelta a la vista del material probatorio existente. En otras palabras, este motivo primero sólo podría prosperar si se llegase a la conclusión de que la sentencia impugnada ha efectuado una valoración arbitraria de la prueba"
Ello nos permite abordar el segundo de los motivos de casación planteados por la parte, estrechamente vinculado con el primero, la arbitraria valoración de la prueba pericial realizada por el Tribunal de instancia, por entender dicho informe incurría en importantes contradicciones, imprecisiones y errores y carecía del rigor suficiente.
No es ocioso empezar por destacar que existe una jurisprudencia consolidada en la que se sostiene que en el recurso de casación no es posible sustituir la valoración de la prueba pericial realizada por el juzgador de instancia, salvo que la misma resulte ilógica o arbitraria o conduce a resultados inverosímiles.
Este Tribunal, en su sentencia de 2 de julio de 2013 (rec. 7112/2010 ), ha tenido ocasión de pronunciarse sobre a esta misma prueba pericial, en el que se cuestionaba precisamente la capacitación técnica del perito, en cuanto Agente de la Propiedad Inmobiliaria, para determinar el valor de repercusión del suelo y el contenido y rigor de su informe al no aportar muestras o testigos en que apoyar su tasación. En dicha sentencia sostuvimos y ahora reiteramos que "... Aun siendo ciertas las circunstancias puestas de relieve por la recurrente acerca del perito y su tasación, hay que llamara la atención sobre un extremo: los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son, en principio, fiables cuando su parecer profesional se limita -como ocurre en el presente caso- a informar sobre el precio medio del metro cuadrado en el caso urbano de la ciudad en que operan; información que, por lo demás, no requiere de especiales muestras o testigos. Ello significa que dar por buena dicha información proveniente de la prueba pericial no es contrario a la sana crítica.
Es oportuno añadir que no le falta razón a la sentencia impugnada cuando observa que la mera dificultad de hallar muestras o testigos en edificios similares no significa que no existan precios inmobiliarios reales, máxime cuando se trata de una finca situada en el centro de una capital de provincia. Es claro, en suma, que en el presente caso no se da el presupuesto necesario para la determinación del valor de repercusión a partir de los módulos de vivienda de protección oficial".
Por todo ello procede desestimar los motivos de casación planteados.
Costas.
Dado que nadie se ha personado como parte recurrida, no procede hacer imposición de las costas.
No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad Empresa Municipal d'Urbanisme de Lleida S.L. contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección 2ª) del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 9 de septiembre de 2010 (rec. 504/2007 ), sin costas.
Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina D. Luis Maria Diez-Picazo Gimenez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Carlos Lesmes Serrano D. Jose Maria del Riego Valledor D. Wenceslao Francisco Olea Godoy D. Antonio Jesus Fonseca-Herrero Raimundo D. Diego Cordoba Castroverde
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