STS 267/2013, 30 de Abril de 2013

Por escrito registrado por el Juzgado Decano de Villarreal el dieciséis de enero de dos mil tres, la Procurador de los Tribunales doña Carmen Rubio Antonio, obrando en representación de don Vicente , interpuso demanda de juicio ordinario contra doña Florinda .

En el escrito de demanda, la representación procesal de don Vicente alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto:

Que, el cinco de octubre de dos mil siete, dicho señor compró, por documento privado, a doña Florinda , una vivienda sita en Burriana, CALLE000 , número NUM000 - finca registral número NUM001 -, por el precio de un millón ochocientos tres mil treinta y seis euros (1 803 036 €), de los que entregó, en el propio acto, sesenta mil (60 000 €) - como se establecía en la cláusula 1ª -, obligándose a pagar, del resto - un millón setecientos cuarenta y tres mil treinta y seis euros (1 743 036 €) -, sin devengo de interés, por cantidades de trescientos sesenta mil seiscientos euros (360 607 €), los días cinco de noviembre, cinco de diciembre de dos mil siete y cinco de enero, de febrero, de marzo y de abril de dos mil ocho, en la cantidad de sesenta mil ciento un euros (60 101 €), cada vez - conforme a la cláusula tercera -.

Que la suma restante - un millón trescientos ochenta y dos mil cuatrocientos veintinueve euros (1 382 429 €) - debía pagarla en el momento de otorgamiento de la prevista escritura notarial.

Que también pactaron las partes que el comprador se haría cargo, desde el momento de celebración del contrato, de las cuotas periódicas de un préstamo con garantía hipotecaria que la vendedora había recibido de una entidad financiera, de modo que, cada primero de mes, debería ingresar la suma correspondiente en la cuenta que la vendedora tenía abierta en dicha entidad prestamista.

Que, según la cláusula segunda del contrato, la escritura debería otorgarse entre los días seis de abril y cinco de octubre del año dos mil ocho.

Que el mismo día cinco de octubre de dos mil siete, las partes firmaron un documento incorporado como anexo al contrato, por el que se completó la cláusula tercera con una parte segunda, por la que fue regulada la resolución de la relación contractual por el incumplimiento de una y otra parte. Que en dicho anexo se reconoció a la vendedora, como opción a la exigencia del cumplimiento del contrato, la facultad de resolver el vínculo si el comprador dejare de pagar a su vencimiento cualquiera de las cantidades aplazadas, previo requerimiento de la vendedora y señalamiento de un plazo de quince días para que el deudor cumpliera, sin hacerlo.

Que, según la referida cláusula, para tal caso de resolución se pactó la recuperación del inmueble por la vendedora y la pérdida por el comprador del dinero que hubiera entregado a la misma como contraprestación.

Que la misma facultad se reconoció al comprador, para el caso de que fuera la vendedora la que incumpliera la obligación de elevar a escritura pública el contrato en el plazo señalado, previo requerimiento fehaciente del comprador, por acta notarial, telegrama o carta certificada con acuse de recibo y la afirmación de que el precio estaba a su disposición.

Con esos antecedentes, alegó la representación procesal del comprador que éste había pagado cuatrocientos veinte mil euros (420 000 €), en las fechas que relacionaba y a la vista de los documentos números 4 a 12.

Que también había pagado veintisiete mil cuatrocientos sesenta y dos euros, con sesenta y cuatro céntimos (27 462,64 €), en concepto de cuotas del préstamo garantizado con la hipoteca, todo lo que hacía un total de cuatrocientos cuarenta y siete mil cuatrocientos sesenta y dos euros con sesenta y cuatro céntimos (447 462,64 €).

Añadió la representación procesal del comprador que la vendedora había incumplido sus obligaciones, por cuanto el cuatro de agosto de dos mil ocho, la finca, que debía ser entregada libre de cargas en un plazo que había comenzado a correr, estaba gravada con una hipoteca favor de una entidad financiera y con una anotación preventiva de embargo a favor de la Seguridad Social.

Que, con fecha uno de octubre de dos mil ocho, requirió por carta certificada a la vendedora, para que el tres de octubre siguiente se personara en una determinada notaria a otorgar la escritura de venta, con afirmación de que pondría a su disposición el resto del precio pendiente de pago.

Que la demandada estaba ausente de su domicilio al llegar al mismo dicho requerimiento, por lo que se le dejó aviso de su existencia y de que estaba a su disposición, sin que se hubiera interesado por conocer cual era su contenido.

Que él, tal como dijo en la carta certificada, el citado día tres de octubre de dos mil ocho el demandante se personó en la notaria indicada, sin que lo hiciera la vendedora.

Que, por todo ello, optó por la resolución del contrato, de cuya notificación a la vendedora se encargó el propio notario por correo certificado, como consta en el acta notarial de tres de octubre de dos mil ocho que aportaba.

Que, no obstante, la vendedora, por acta notarial de dos de octubre de dos mil ocho, alegando que el comprador había incumplido la obligación de pagar las cuotas de la hipoteca correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre, así como la prestación de entrega de la cantidad de seiscientos siete euros (607 €), debidos, según la cláusula tercera del contrato, le señaló un plazo de quince días para abonar las referidas sumas y otorgar la escritura, con advertencia de resolución y de quedarse las cantidades recibidas.

Que, ante ese requerimiento, el comprador respondió resumiendo su postura: había dejado de pagar las cuotas de la hipoteca de agosto, septiembre y octubre, porque supo que en el Registro de la Propiedad constaban los gravámenes antes mencionados.

Que, como se ha dicho, la vendedora dejó de cumplir su obligación de comparecer para el otorgamiento de la escritura, razón por la que no tenía derecho a quedarse el precio pagado por él.

En el suplico de la demanda, la representación procesal de don Vicente interesó del Juzgado de Primera Instancia competente una sentencia " 1.- Por la que se declare incumplido por la vendedora el contrato de fecha cinco de octubre de dos mil siete y su anexo de la misma fecha celebrado entre las partes con objeto del inmueble descrito en el hecho primero de esta demanda y se declare resuelto dicho contrato de cinco de octubre de dos mil siete y su anexo, condenando a doña Florinda a que abone a mi mandante las cantidades entregadas a cuenta, en cuantía de cuatrocientos cuarenta y siete mil cuatrocientos sesenta y dos euros con sesenta y cuatro céntimos (447 462,64 €), más el interés legal. Y, subsidiariamente y para el improbable caso de la desestimación de la petición, se declare abusiva la cláusula penal del anexo del contrato de cinco de octubre de dos mil siete y se modere en equidad al noventa y siete por ciento, devolviendo doña Florinda a mi mandante la cantidad de cuatrocientos treinta y cuatro mil treinta y ocho euros con setenta y siete céntimos (434 038,77 €), más el interés legal. 3.- Y condenándole así mimo a las costas de este proceso ".

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal, que la admitió a trámite, por auto de diecinueve de enero de dos mil nueve , conforme a las reglas del juicio ordinario, con el número 60/2009.

Doña Florinda fue emplazada y se personó en las actuaciones, representada por el Procurador de los Tribunales don Pablo-Vicente Ricart Andreu, el cual, en desempeño de tal representación, contestó la demanda.

En el escrito de contestación, la representación procesal de doña Florinda alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que el comprador, ahora demandante, era el administrador de una sociedad anónima y supo perfectamente lo que firmaba cuando aceptó el anexo con la cláusula resolutoria.

Que lo que, realmente, sucedió es que don Vicente pensó inicialmente que realizaba un buen negocio con la adquisición de la finca y luego le pareció que la inversión era excesiva, por lo que se dedicó a buscar un subterfugio para liberarse de la obligación de pagar el precio y, al fin, recuperar el dinero pagado.

Que, incluso, le propuso en tres ocasiones una novación del contrato, prorrogando el plazo de otorgamiento de la escritura, a lo que ella no se avino.

Que, en definitiva, la única cuestión que le preocupaba al demandante era la aplicación de la cláusula penal y el destino del dinero que había entregado.

Que la obligación de entrega de la finca libre de cargas, a que se refería la demanda, debería ser cumplida por ella cuando entregara el inmueble, esto es, al otorgar la escritura, no antes.

Que, además, el comprador sabía de la existencia de la hipoteca sobre la finca, ya que iba pagando los vencimientos sucesivos del préstamo garantizado con ella, conforme a lo pactado en el contrato.

Que, en cuanto a la anotación de embargo a favor de la Seguridad Social, la vendedora no estaba de acuerdo con la deuda que la había determinado, razón por la que reclamó y su reclamación fue atendida el tres de septiembre de dos mil ocho, levantándose el embargo el cuatro del mismo mes y año por decisión del órgano competente.

Que, en todo caso, su actuación había estado presidida por la buena fe.

Que, al efectuar la vendedora el requerimiento resolutorio a que se refería la demanda, el comprador no estaba al corriente de los pagos de los plazos del precio.

Que, en definitiva, procedía la resolución decidida por ella y la aplicación de la cláusula penal en sus propios términos.

Que, por otro lado, no procedía la moderación judicial de la citada cláusula, porque el incumplimiento parcial había sido expresamente pactado y procedía respetar la voluntad de las partes.

En el suplico del escrito de contestación, la representación procesal de doña Florinda interesó del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal una sentencia " por la que se acuerde desestimar la demanda interpuesta, absolviendo a mi patrocinada de todos sus pedimentos, con condena en costas de la parte actora ".

Celebrados los actos de audiencia previa y del juicio, practicada la prueba que, propuesta, había sido admitida, el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal dictó sentencia, con fecha veinticinco de noviembre de dos mil nueve , con la siguiente parte dispositiva: "Fallo. Que estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora doña Carmen Rubio Antonio, actuando en nombre y representación de don Vicente , declarando resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el cinco de octubre de dos mil siete y el anexo al mismo, condenando a doña Florinda a reintegrar al actor la suma de cuatrocientos cuarenta y siete mil cuatrocientos sesenta y dos euros con sesenta y cuatro céntimos (447 462,64 €), en concepto de principal, más los intereses legales que se devenguen y todo ello con expresa condena al pago de las costas causadas en este procedimiento ".

La representación procesal de doña Florinda recurrió en apelación la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal, de veinticinco de noviembre de dos mil nueve .

Cumplidos los trámites, las actuaciones se elevaron a la Audiencia Provincial de Castellón, en la que se turnaron a la Sección Primera de la misma, la cual tramitó el recurso, con el número 171/2010, y dictó sentencia con fecha ocho de octubre de dos mil diez y la siguiente parte dispositiva: "Fallamos. Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Florinda , contra la sentencia de veinticinco de noviembre de dos mil nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal , en autos de juicio ordinario número 60/2009, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimamos en parte la demanda y, dejando sin efecto la resolución contractual formulada de contrario, condenamos a la demandada a reintegrar al actor la cantidad de ciento once mil ochocientos sesenta y cinco euros (111 865 €). Todo ello, sin pronunciamiento especial sobre las costas de ambas instancias ".

Las representaciones procesales de don Vicente y doña Florinda prepararon e interpusieron sendos recursos de casación, contra la sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón de ocho de octubre de dos mil diez .

Las actuaciones se elevaron a la Sala Primera del Tribunal Supremo, la cual, por auto de quince de noviembre de dos mil once , decidió: " 1º.- No admitir el motivo octavo del recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Vicente , contra la sentencia dictada, con fecha ocho de octubre de dos mil diez, por la Audiencia Provincial de Castellón (Sección Primera), en el rollo de apelación número 171/2010 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 60/2009 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal admitiéndose el recurso en cuanto al resto de los motivos. 2º.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Florinda , contra la sentencia dictada, con fecha ocho de octubre de dos mil diez, por la Audiencia Provincial de Castellón (Sección Primera), en el rollo de apelación número 171/2010 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 60/2009 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal".

El recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Vicente , contra la sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón de ocho de octubre de dos mil diez , se compone de nueve motivos, de los que no fue admitido el octavo.

En dichos motivos admitidos el recurrente, con apoyo en la norma segunda del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

La infracción del artículo 1124 del Código Civil .

La infracción del artículo 1124 del Código Civil .

La infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil .

La infracción de los artículos 1255 y 1256 del Código Civil .

La infracción del artículo 1258 del Código Civil .

La infracción del artículo 1504 del Código Civil .

La infracción del artículo 1502 del Código Civil .

La infracción del artículo 1154, en relación con el 3 del Código Civil .

El recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Florinda , contra la sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón de ocho de octubre de dos mil diez , se compone de un único motivo, en el que la recurrente denuncia, con apoyo en la norma segunda del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil :

ÚNICO. La infracción de los artículos 1154 y 1103 del Código Civil .

Evacuado los traslados conferidos al respecto, el Procurador de los Tribunales don Alejandro González Salinas, en representación de doña Florinda y el Procurador de los Tribunales don Pedro González Sánchez, en representación de don Vicente , impugnaron el recurso formulado de contrario, solicitando se declarase no haber lugar al mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló como día para votación y fallo del recurso el cuatro de abril de dos mil trece, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Resumen de los antecedentes.

1. El conflicto de intereses a que se refieren los recursos de casación que hemos de decidir se localiza en el funcionamiento y liquidación de la relación jurídica nacida, entre don Vicente , como comprador, y doña Florinda , como vendedora, de un contrato de compraventa de una vivienda unifamiliar, sita en Burriana, el cual quedó perfeccionado el cinco de octubre de dos mil siete, formalizado por escrito, en documento privado.

   En la demanda el comprador pretendió la resolución de la relación contractual mencionada.

   Señaló el demandante como causa de la resolución ciertos incumplimientos de la vendedora, a los que nos referiremos seguidamente.

   La demandada, pese a entender que quien primero incumplió sus obligaciones fue el comprador, no pretendió expresamente la resolución del vínculo, sino que se limitó a interesar la desestimación de la demanda, evidentemente por considerar que aquel ya había quedado sobrevenidamente extinguido cuando, antes de la iniciación del proceso y en inmediata respuesta al requerimiento recibido del otro contratante, comunicó al mismo su voluntad en tal sentido, pero por causa de los incumplimientos que al destinatario atribuía.

   Por ello, aunque lo que se buscó en las instancias fue determinar si la relación de compraventa debía quedar resuelta en el modo y por las causas por las que lo había interesado el demandante comprador, de lo que se trata, en realidad, es de liquidarla y de dar un destino adecuado al dinero recibido por la demandada-vendedora como parte del precio - cuatrocientos cuarenta y siete mil cuatrocientos sesenta y dos euros, con sesenta y cuatro céntimos (447 462,64 €) -.

   Es significativo que ninguno de los contratantes haya pretendido la condena del otro a cumplir el contrato y, sobre todo, que la vendedora, opuesta a la estimación íntegra de la demanda, hubiera vuelto a vender el inmueble a un tercero, como se dice en la sentencia recurrida.

   Con esos antecedentes resultaría paradójico mantener entre las partes vigente un contrato que ninguna quiere. De ahí que deba entenderse que el debate sobre la procedencia de la resolución no ha tenido en las dos instancias, ni tiene ahora, otra justificación que la indicada de establecer las bases de una correcta liquidación del contrato, para lo que alcanza especial significación una de las cláusulas del mismo, que, por medio de un anexo, le fue adicionada - con el número 3.II -.

   En dicha cláusula se dispuso - para el caso de que quien incumpliese fuera el comprador - que en el supuesto de " falta de pago de cualquiera de las cantidades aplazadas a su vencimiento, la vendedora podrá requerir notarialmente al comprador para que en el plazo de quince días realice el pago correspondiente y, finalizado dicho plazo sin satisfacer, la vendedora podrá instar a la resolución del presente contrato sin necesidad de previa declaración judicial, bastando para ello el acta notarial prevenida en el artículo 1504 del Código Civil , revirtiendo la finca urbana descrita a su pleno dominio y quedándose las cantidades recibidas como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento o bien, como segunda opción, podrá la vendedora exigir el pago judicialmente, con inclusión de los daños e intereses ".

   De la misma opción disponía el comprador en el supuesto de que la vendedora incurriera en " simple incumplimiento del plazo fijado para la elevación a público, mediante la pertinente escritura, de este contrato privado, siempre y cuando se le haya requerido a ello de modo fehaciente (acta notarial, telegrama, carta certificada con acuse de recibo, etc.) ", con tal de que " se le haya indicado que la totalidad del precio que resta por pagar se encuentra a su disposición ".

2. En la demanda, don Vicente , el comprador, alegó que, por carta certificada y en el tiempo establecido para ello en el contrato, requirió a la vendedora, doña Florinda , para que se personara en determinada notaria a fin de llevar a cabo el otorgamiento de la escritura de compraventa, advirtiéndole que le entregaría en ese acto la parte aplazada del precio que debiera.

   También alegó que, como la requerida no se hubiera personado en el lugar señalado para el otorgamiento y, además, como la vivienda, que debía ser entregada libre de cargas, apareciera en el Registro de la Propiedad con ciertos gravámenes, le notificó su decisión de resolver el vínculo.

   Lo que, ya en el suplico de la demanda, pretendió se declarase bien hecho, con la expresa petición de que la parte de precio entregada le fuera devuelta por la vendedora o, subsidiariamente, que la cláusula penal se moderase judicialmente en un determinado tanto por ciento.

   Por su parte, la vendedora doña Florinda , al contestar la demanda, alegó que, como el comprador había dejado de pagar, previamente al requerimiento que a ella le dirigió, una parte exigible de las cantidades del préstamo con garantía hipotecaria correspondientes a tres meses, la cual era una fracción del precio de compra - así como otra cantidad de seiscientos siete euros (607 €) -, por acta notarial de dos de octubre de dos mil ocho - esto es, del día siguiente al del requerimiento del comprador -, le señaló un plazo de quince días para que cumpliera las prestaciones omitidas, con advertencia de resolución y de pérdida de la parte de la contraprestación entregada, en otro caso.

   Por ello, en el suplico de la contestación pretendió la desestimación de la demanda - especialmente, de la petición de su condena a devolver el dinero ya recibido del demandante -.

3. El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda, de modo que declaró resuelto el contrato y condenó a la vendedora demandada a devolver al comprador demandante los cuatrocientos cuarenta y siete mil cuatrocientos sesenta y dos euros, con sesenta y cuatro céntimos, que le había entregado.

   Por el contrario, el Tribunal de apelación declaró que no procedía resolver el vínculo a instancia del comprador, dado que el mismo no había cumplido previamente las prestaciones a su cargo cuando exteriorizó y comunicó a la vendedora su voluntad en aquel sentido. Por lo demás, declaró aplicable la cláusula penal prevista en el contrato, si bien la moderó, aunque no en aplicación del artículo 1154 del Código Civil - ya que el incumplimiento parcial había sido el previsto como determinante de la pena convencional -, sino conforme al artículo 1103 del mismo Código .

   En definitiva, condenó a la demandada a devolver una suma inferior a la recibida - ciento once mil ochocientos sesenta y cinco euros (111 865 €) -.

4. Contra la sentencia de segundo grado interpusieron recursos de casación las dos partes litigantes, por los motivos que seguidamente examinamos, siguiendo un orden distinto al propuesto, para dotar de la mayor claridad a nuestra respuesta.

1. RECURSO DE CASACIÓN DEL COMPRADOR.

Enunciados y fundamentos de los motivos primero y segundo del recurso.

Denuncia en ellos don Vicente la infracción de un mismo artículo del Código Civil: el 1124.

En ambos el recurrente puso en relación el referido precepto con cada uno de los incumplimientos por los que, en su día, comunicó a la vendedora la voluntad de resolver la relación contractual.

1. Así, en el motivo primero insistió en que la demandada no había acudido, en la hora que le indicó con antelación suficiente y de acuerdo con lo pactado, a la oficina de otorgamiento de la escritura de venta.

   Además afirmó que el tiempo de cumplimiento de dicha prestación era esencial en el funcionamiento de la relación contractual.

2. En el motivo segundo se refirió a que, en el indicado momento, previsto contractualmente, la vendedora no podía haber cumplido la obligación de entrega de la vivienda sin cargas, por la sencilla razón de que, en la fecha señalada, estaba gravada por una hipoteca y un embargo, según los asientos del Registro de la Propiedad.

Desestimación de ambos motivos.

El Tribunal de apelación, al valorar la entidad de los incumplimientos de la vendedora por los que el comprador había decidido resolver el vínculo, tuvo también en cuenta el comportamiento de este último.

Así, al referirse a la ausencia de la ahora demandada en el momento y lugar señalado para el otorgamiento de la escritura, tomó en consideración - fundamento de derecho tercero, apartado 1 - que " ninguna explicación convincente ha dado el comprador de por qué quería comprar el tres de octubre de dos mil ocho y en los siguientes quince días ya no tenía intención de comprar ".

También puso en duda la seriedad de la voluntad del comprador de otorgar la escritura, teniendo en cuenta que, en el momento indicado para hacerlo, debería haber pagado el resto del precio - pese a lo que " [...] comparece en la notaría el tres de octubre siguiente sin llevar el dinero que debía abonar en el momento de otorgar la escritura [...]" : fundamento de derecho tercero, apartado 2 -.

Finalmente, al mencionar la existencia de los gravámenes sobre la finca que debían haber desaparecido en el momento de entrega instrumental de la misma, señaló que el comprador tenía pleno conocimiento de uno de ellos, la hipoteca, pues se había obligado precisamente a pagar los plazos del préstamo garantizado con ella. Y, con respecto al embargo, declaró probado que fue dejado sin efecto al poco tiempo, al dar el órgano competente razón a la propietaria vendedora sobre su falta de justificación.

Sin embargo no se encuentra en esos argumentos la razón de ser de la decisión de la Audiencia Provincial desestimatoria de la acción ejercitada con carácter principal en la demanda del comprador. Antes bien, entendida correctamente la sentencia de apelación, se advierte que su verdadera " ratio " está, no tanto en la escasa entidad resolutoria de los incumplimientos de la demandada, cuanto en la condición de previo incumplidor que el Tribunal de apelación atribuyó al comprador.

En efecto, se afirma en la sentencia recurrida que, al manifestar el demandante su voluntad de resolver el vínculo - " en el momento de realizar el actor dicho requerimiento notarial, el dos de octubre de dos mil ocho " -, no había cumplido la obligación de pagar íntegramente la contraprestación - " no se hallaba al corriente de su obligación principal " -, como alegó la vendedora a lo largo del proceso y como antes había afirmado al tomar la decisión de resolver la relación contractual.

Ha de indicarse en este punto que, es regla propia de las relaciones de obligación bilaterales, la de que ninguna de las partes puede invocar el incumplimiento de la otra que hubiera sido causado por la acción u omisión propia - sentencia 868/2010, de 8 de octubre y las que en ellas se citan -.

Es más, la jurisprudencia se ha referido a los incumplimientos dobles o recíprocos, para atender al orden temporal y a la entidad de cada uno de ellos, negando fuerza resolutoria al que hubiera venido determinado por el previo de la otra parte - sentencias 888/2007, de 27 de julio , 767/2012, de 19 de diciembre , y 121/2013, de 12 de marzo , y las que en ellas se citan, entre otras muchas -.

La sentencia recurrida se basa en la referida doctrina, pues - al margen de devaluar, como se ha dicho, la entidad de las infracciones contractuales cometidas por la vendedora, en los términos ya indicados - partió de la realidad del previo incumplimiento por el comprador de su obligación principal, para, al tiempo de privar al mismo de legitimación para accionar, justificar, en ese orden relativo, los posteriores atribuidos a la vendedora.

No ha habido, por tanto, infracción alguna del artículo 1124 del Código Civil , sino correcta aplicación de la norma que el mismo contiene.

Enunciados y fundamentos de los motivos cuarto, quinto, sexto y séptimo.

Tratamos conjuntamente los cuatro referidos motivos por cuanto tienen en común las características negativas de partir de una petición de principio y carecer de influencia en la decisión del litigio.

En el cuarto don Vicente denuncia la infracción de los artículos 1255 y 1256 del Código Civil .

Afirma el recurrente que el Tribunal de apelación no había respetado el tenor de la " lex privata " que, producto de la potencialidad normativa creadora reconocida a los dos contratantes, estos habían pactado a fin de facultar al comprador a resolver el vínculo en el caso de que la vendedora incurriera en ciertos incumplimientos.

En el motivo quinto don Vicente dice infringido el artículo 1258 del Código Civil , con el argumento de que la actuación de la vendedora siempre estuvo presidida por la mala fe, tanto en la redacción, como en la aplicación de la cláusula.

En el motivo sexto don Vicente denuncia la infracción del artículo 1504 del Código Civil , como consecuencia de no haber atribuido el Tribunal de apelación entidad resolutoria a los incumplimientos por él imputados a la vendedora.

En el motivo séptimo el comprador demandante acusa la infracción del artículo 1502 del Código Civil , con el argumento de que el incumplimiento de la obligación de pagar a tiempo las cantidades aplazadas del precio, que la vendedora le imputaba, vino justificado por el de la propia demandada de hacerle entrega de la vivienda libre de cargas.

Desestimación de los cuatro motivos.

En la redacción de todos los motivos mencionados incurre el recurrente, como se ha dicho, en una petición de principio, en la medida en que construye en ellos un silogismo a partir de una premisa de hecho que no es procesalmente exacta.

Se expuso que el Tribunal de apelación declaró que el comprador había ya incumplido su contraprestación cuando se produjeron los incumplimientos de la vendedora, por los que decidió, en su día, extinguir el vínculo contractual.

Se hace necesario, por lo tanto, recordar que el recurso de casación no abre una tercera instancia, esto es, no permite revisar la valoración de la prueba efectuada por el Tribunal de la segunda - sentencia 797/2011, de 18 de noviembre -. La función que cumple este recurso - como precisaron, entre otras muchas, las sentencias 532/2008, de 18 de julio , 142/2010, de 22 de marzo , y 153/2.010, de 16 de marzo - no es otra que la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento sustantivo a la cuestión de hecho, pero no a la reconstruida por el recurrente, sino a la que hubiera declarado probada el Tribunal de apelación como resultado de la valoración de los medios de prueba practicados en el proceso.

Por otro lado, en ningún caso los preceptos señalados en los cuatro motivos de que se trata justificarían una decisión distinta del conflicto.

En efecto, la sentencia recurrida no negó fuerza vinculante a la cláusula resolutoria incorporada al anexo del contrato, sino que declaró que según ella, entendida a la luz de la jurisprudencia sobre la resolución por incumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas, el comprador, precisamente por haber incurrido en un previo incumplimiento, carecía de legitimación para extinguir el vínculo por dicha causa; y que ese anterior incumplimiento redujo la entidad resolutoria de las infracciones atribuidas a la demandada, dado que ésta reaccionó ante el del comprador - motivo cuarto -.

La buena fe, que permite configurar un modelo o estándar de comportamiento admisible, no justifica, en el caso, prescindir de la " lex privata" voluntariamente establecida por las dos partes al perfeccionar el contrato ni de la significación jurídica que, en los casos de incumplimientos de ambos contratantes, la jurisprudencia atribuye al que, por ser el primero, determinó los demás - motivo quinto -.

Finalmente, el artículo 1504 del Código Civil no es aplicable al supuesto litigioso - motivo sexto - y la referencia al artículo 1502 del mismo texto legal no puede explicarse más que como resultado de una alteración sustancial de los hechos declarados probados en la sentencia recurrida, que, como se dijo, reconstruyó el supuesto dando por cierto que el primero en incumplir fue el propio comprador, ahora recurrente - motivo séptimo -.

Enunciados y fundamentos de los motivos tercero y noveno.

En el motivo tercero del recurso denuncia don Vicente la infracción de la norma del primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil .

Se refiere a los claros términos de la cláusula reguladora de las consecuencias resolutorias y punitivas de los incumplimientos de cada parte. Afirma que, según ella, en el supuesto de que fuera el comprador quien no cumpliese sus obligaciones, la vendedora quedaba facultada para quedarse con la parte del precio pagada por el comprador, mientras que, si la incumplidora fuera ella, era éste quien quedaba facultado para recuperarla.

Añade que no había duda de los incumplimientos cometidos por la demandada, pues no efectuó la entrega instrumental de la finca cuando fue requerida a ello y, además, que no podía haberla efectuado en los términos pactados, esto es, estando la vivienda libre de cargas.

En el motivo noveno señala como normas infringidas las de los artículos 3 y 1154 del Código Civil , por no haber moderado el Tribunal de apelación en la medida por él reclamada, aunque si en otra menor, la cláusula penal que autorizaba a la vendedora a quedarse, pese a la resolución del vínculo, con la parte del precio ya recibida.

Los examinamos siguiendo un orden inverso al de su formulación.

La moderación judicial de la cláusula penal.

El artículo 1154 del Código Civil dispone que el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Utiliza el legislador una fórmula imperativa, que no coincide con la que se había incorporado al artículo 1085 del Proyecto de 1851 - " el Juez puede modificar equitativamente la pena estipulada [...] " -, por influencia del artículo 1231 del Código Civil francés - "[...] la peine convenue peut être diminuée par le juge [...] " -.

La sentencia 1363/2007, de 4 de enero , resumió la jurisprudencia sobre el sentido de la norma, señalando que encierra un mandato expreso que el Juez ha de cumplir, aunque no hubiera sido instado a ello por ninguna de las partes - al respecto, sentencias 20 de mayo de 1986 , 27 de noviembre de 1987 , 25 de marzo de 1988 , 20 de octubre de 1988 , 3 de octubre de 1989 , 10 de mayo de 1989 , 19 de febrero de 1990 , 1 de octubre de 1990 , 73/1993, de 8 de febrero , 511/1994, de 31 de mayo , 1083/1996, de 12 de diciembre , 195/2001, de 28 de febrero , 488/2001, de 10 de mayo , 79/2002, de 7 de febrero , 314/2055 , de 27 de abril, entre otras muchas -.

También señaló la referida sentencia que dicho mandato quedaba condicionado a la concurrencia del supuesto previsto en el precepto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor - sobre ello, la sentencia 683/2007, de 20 de junio -.

En los demás casos la jurisprudencia - sentencias 585/2006, de 14 de junio , 170/2010, de 31 de marzo , 470/2010, de 2 de julio , entre otras -, respetando la potencialidad normativa creadora de los contratantes - artículo 1255 del Código Civil - y el efecto vinculante de la " lex privata " - artículo 1091 del Código Civil : " pacta sunt servanda " -, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido la prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento - total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación - que se hubiera producido.

La sentencia 585/2006, de 14 de junio , recordó que es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido - sobre ello, las sentencias 962/2008, de 15 de octubre , 211/2009, de 26 de marzo , 384/2009, de 1 de junio y 170/2010, de 31 de marzo , entre otras -.

De acuerdo con esa consolidada doctrina - que, no hay duda, es objeto de discusión por no ajustarse a ciertas tendencias -, procede desestimar el motivo noveno del recurso de casación de don Vicente , dado que el Tribunal de apelación no hizo otra cosa que aplicarla al caso.

La interpretación de las cláusulas penales.

Hemos afirmado con reiteración - así, en las sentencias 364/2011, de 7 de junio , 650/2012, de 5 de noviembre , y 665/2012, de 15 de noviembre , entre otras muchas - que la infracción de las normas legales que regulan la interpretación de los contratos - y la de sus cláusulas - permite el acceso a la casación por la vía prevista en el artículo 477, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual sólo posibilita un control de legalidad, por lo queda fuera del mismo la revisión del resultado de la labor de investigación del sentido jurídicamente relevante de toda declaración de voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único admisible conforme a ellos. De modo que, siempre que aquellas normas hubieran sido cumplidas, la casación no permite decidir cuál es la interpretación del contrato que parece mejor o más adecuada a las circunstancias del caso, porque tal tipo de conclusión excedería del ámbito propio del recurso extraordinario y significaría, no un control de legalidad, sino una intromisión en funciones que corresponde ejercer a los Tribunales de las instancias.

No obstante, ese control corrector debe efectuarse en el caso enjuiciado, por razón de que los términos literales de la cláusula tercera (II) del contrato de compraventa de cinco de octubre de dos mil siete vinculan la pérdida para el comprador de las sumas que hubiera entregado a la vendedora a que él fuera el único incumplidor. Falta en la regla negocial toda previsión relativa al caso de que lo fueran los dos contratantes, aunque uno incumpliera después que el otro.

La posibilidad de aplicar la pena en un caso de doble incumplimiento, aunque fuera sucesivo, no aparece contemplada en la cláusula que debe ser interpretada. No resulta de su literalidad, cuanto menos, con la claridad que justifique prescindir de la regla de interpretación restrictiva que la jurisprudencia - sentencias de 5 de noviembre de 1964 , 29 de abril de 1965 , 10 de junio de 1969 , 27 de marzo de 1982 , entre otras - sigue en esta materia.

Como se expuso, la sentencia recurrida contiene la afirmación de que los dos contratantes incumplieron sus prestaciones, aunque uno lo hubiera hecho después del otro, razón por la que hay que entender que la liquidación de la relación contractual se ha de regir por las reglas generales - con el alcance " ex tunc " que sanciona el artículo 1124 del Código Civil -, en lugar de por la específicamente establecida por los contratantes en la repetida cláusula contractual tercera (II), reguladora de otro supuesto, como queda dicho.

En definitiva, procede estimar el motivo tercero del recurso de casación de don Vicente y condenar a la vendedora demandada, doña Florinda , como hizo el Juzgado de Primera Instancia, a restituir al demandante la suma de cuatrocientos cuarenta y siete mil cuatrocientos sesenta y dos euros, con sesenta y cuatro céntimos, recibida de él como parte del precio de compra.

2. RECURSO DE CASACIÓN DE LA VENDEDORA.

Enunciado y fundamento del único motivo.

Doña Florinda , la vendedora, denuncia en el único motivo de su recurso la infracción de los artículos 1103 y 1 154 del Código Civil .

Alega que el Tribunal de apelación había hecho una indebida utilización de la potestad moderadora de la pena convencional, al corregir, con apoyo en el artículo 1103, el resultado del legítimo ejercicio de la autonomía de la voluntad de los contratantes manifestado con el establecimiento de la pena convencional para el caso de incumplimiento de la obligación de pagar las porciones del precio aplazado.

Añade que el artículo 1154, que también considera infringido, excluye la moderación en los casos de incumplimientos parciales si la pena se estableció precisamente para ellos. Y, en consecuencia, que el Tribunal de apelación había desconocido el principio de especialidad normativa, al aplicar una norma - la del artículo 1103 - a un supuesto específicamente previsto por otra.

Desestimación del motivo a consecuencia de la estimación del recurso del comprador.

La estimación del motivo tercero del recurso de casación interpuesto por don Vicente , como consecuencia de entenderse prevista la cláusula penal para un supuesto distinto del demostrado en el proceso, hace innecesario el examen del motivo único del recurso de casación de la demandada.

En todo caso, hay que indicar que la argumentación en que la recurrente funda la impugnación, contraria a la moderación de la cláusula penal con apoyo en la previsión contenida en el artículo 1103 del Código Civil , es conforme con la doctrina sentada por nuestra sentencia de 615/2012, de 23 de octubre , y las que en ella se citan.

La regla de equivalencia de resultados justifica, pese a ello, la desestimación del recurso.

No obstante, la corrección de la argumentación que le da soporte deberá ser tenida en cuenta al formular el pronunciamiento sobre las costas.

3. REGIMEN DE LAS COSTAS.

Las costas de las dos instancias y de los recursos.

La estimación en parte de la demanda, que resulta de lo argumentado, se ha de traducir en que no se impongan las costas de la primera instancia a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

El recurso de apelación, en su día, interpuesto por la demandada contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Villarreal debió haber sido estimado en parte, por lo que procede formular el mismo pronunciamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 398, apartado 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En aplicación de la norma últimamente citada no formulamos, tampoco, pronunciamiento de condena sobre las costas de los recursos extraordinarios, dado que uno ha sido estimado y el otro no lo ha sido por la razón antes expuesta y pese a su correcta fundamentación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.