STS 346/2011, 30 de Mayo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 346/2011 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 30 Mayo 2011 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a treinta de Mayo de dos mil once.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseñados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por don Ceferino , representado ante esta Sala por el Procurador don Luis Gómez López-Linares, contra la sentencia dictada, en fecha 24 de julio de 2006, por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación nº 232/2006 , dimanante de autos de juicio verbal seguidos con el nº 1474/2004 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid.
Ha sido parte recurrida Rent Building, S.L. , representada ante esta Sala por el Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira
1º.- El Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de Rent Building, S.L. , promovió demanda de juicio verbal, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid, por expiración del plazo fijado contractualmente en contrato de arrendamiento, contra don Ceferino , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: «... dictar sentencia, en virtud de la cual y con estimación integral de la demanda, se declare la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 1990 por expiración del plazo, condenando al demandado a la entrega de la posesión del inmueble sito en Madrid, PLAZA000 , nº NUM000 , NUM000 NUM001 , a mi representada, apercibiéndole de que, en caso contrario, se producirá su lanzamiento, con expresa imposición de costas al demandado».
-
- En el acto de la vista, el demandado, representado por el Procurador Sr. Gómez López-Linares, se opuso a la demanda, alegando que se está ante un supuesto de prórroga forzosa.
-
- El Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid dictó sentencia, en fecha 3 de junio de 2005 , cuya parte dispositiva dice literalmente: «Que desestimando la demanda interpuesta por Rent Building, S.L. contra don Ceferino debo absolver y absuelvo al expresado demandado de las pretensiones condenatorias solicitadas contra el mismo en relación a la vivienda sita PLAZA000 , nº NUM000 NUM000 NUM001 de Madrid con expresa imposición de costas a la parte actora».
Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, en fecha 24 de julio de 2006 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: «Estimando el recurso de apelación interpuesto por Rent Building, S.L. , representada por el Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, contra sentencia de fecha 3 de junio de 2005, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid , en autos de juicio ordinario nº 1474-04, promovidos a instancia de la citada parte contra don Ceferino , representado por el Sr. Procurador don Luis Gómez López-Linares, debemos revocar y revocamos la referida resolución que queda sin efecto, y en su lugar, estimando la demanda planteada por Rent Building, S.L. , debemos declarar y declaramos resuelto por expiración de plazo, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha de 1 de diciembre de 1990, sobre el inmueble sito en la PLAZA000 , nº NUM000 NUM000 NUM002 de esta capital, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración, y a dejar libre vacuo y expedito a favor y a disposición de la parte actora, el referido inmueble en el plazo que se le fije, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario. Imponiendo las costas procesales generadas en primera instancia a la parte demandada. No procede especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada».
1º.- La representación procesal de don Ceferino , presentó el día 28 de marzo de 2008, escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 24 de julio de 2006, por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación nº 232/2006 , dimanante de autos de juicio verbal seguidos con el nº 1474/2004 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid.
-
- Motivo del recurso de casación. Al amparo del artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Único.- Por existir interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las SSTS de 14 de junio de 1994 , 14 de enero de 1997 y 13 de junio de 2002 e infracción de los artículos 1091, 1255, 1281, 1282 y 1285 del Código Civil y del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y, terminó suplicando a la Sala: «... dicte sentencia por la que: 1.- Estimando fundado el recurso, case la resolución impugnada por infracción de la doctrina jurisprudencial expuesta, revocándola y dictando otra por la que, confirmando la sentencia dictada en primera instancia, desestime la demanda absolviendo a mi representado. 2.- Imponga las costas de la primera instancia y de la apelación a la parte actora apelante conforme establecen los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil » .
-
- Mediante Providencia de 31 de marzo de 2008 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de las partes personados.
-
- El Procurador don Luis Gómez López Linares, en nombre y representación de don Ceferino , presentó escrito ante esta Sala el día 16 de abril de 2008, personándose en concepto de parte recurrente. El Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de Rent Building, S.L. , presentó el 9 de abril de 2008, escrito personándose en calidad de recurrido.
-
- La Sala dictó auto de fecha 14 de julio de 2009, cuya parte dispositiva dice literalmente: «1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Ceferino , contra la sentencia dictada, con fecha 24 de julio de 2006, por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª), en el rollo de apelación nº 232/2006 , dimanante de los autos de juicio verbal nº 1474/2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid. 2.- Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría. Notifíquese la presente resolución a la parte recurrente y recurrida comparecidas ante este Tribunal».
-
- Evacuando el traslado conferido, el Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de Rent Building, S.A., formuló oposicion al recurso de casación interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 23 de septiembre de 2009, suplicando a la Sala: «... dicte sentencia por la que: 1.- Se desestime el recurso de casación interpuesto, confirmando la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18ª, con fecha 24 de julio de 2006 en el recurso de apelación 232/2006 . 2.- Se impongan a la parte recurrente las costas de primera instancia y las del presente recurso de casación, en aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ».
No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del presente recurso el día 4 de mayo de 2011, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,
La entidad Rent Building, S.L. , presentó demanda de juicio verbal de desahucio contra don Ceferino . Alegó que ambos estaban vinculados por un contrato de arrendamiento de vivienda, que se celebró entre el anterior propietario del inmueble y el ahora demandado, el 1 de diciembre de 1990, cuyo plazo había expirado. La parte actora en su escrito de demanda expuso que el 15 de septiembre de 2004 había remitido al arrendatario un burofax, en el que le manifestaba su voluntad de poner fin al contrato por expiración de plazo, ya que se había consumido el plazo de la última tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil , de conformidad con la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 . El arrendatario se opuso a la acción de desahucio al considerar que el contrato de arrendamiento estaba sometido al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Constató que, tal y como argumentaba la parte actora, el contrato de arrendamiento no estaba sometido a la regulación prevista en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y que, efectivamente, en el texto del contrato se estableció una duración para el arrendamiento de 5 años. Así, en principio, la demanda debería ser estimada, al resultar de aplicación la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , y no el régimen de prórroga forzosa del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Sin embargo valoró que existían circunstancias procesales y sustantivas, reveladoras de que la voluntad de las partes fue la de someter el contrato, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por la parte actora. Declaró que tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985, los arrendamientos celebrados bajo su vigencia únicamente estarían sometidos al régimen legal de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo hubieran establecido los contratantes de manera expresa, y en el caso examinado las partes no fijaron de este modo que su voluntad fuera la de aplicar a la duración del contrato la prórroga forzosa. En definitiva la Audiencia Provincial consideró que transcurridos los cinco años de duración pactados, en aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el contrato se sometió a la tácita reconducción de 3 años, y a partir de entonces a la tácita reconducción anual, por lo que el plazo del contrato había expirado y debía estimarse la demanda.
La parte demandada ha formalizado recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
El recurso de casación se funda en la infracción de los artículos 1091, 1255, 1281, 1282 y 1285 del Código Civil y en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la oposición a la jurisprudencia de esta Sala. Cita a efectos de acreditar el interés casacional las sentencias de esta Sala de 14 de junio de 1994 , 14 de enero de 1997 y 13 de junio de 2002 . Indica el recurrente que en estas sentencias se recoge una doctrina conforme a la cual, los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, podrán quedar sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo convinieran las partes no solo de modo expreso, como indica la sentencia recurrida, sino también de modo implícito. La aplicación de esta jurisprudencia al caso examinado conlleva, a juicio del recurrente la estimación del recurso de casación y la consiguiente desestimación de la demanda, pues una correcta interpretación del contrato de arrendamiento permite considerar que las partes implícitamente decidieron someterse tanto expresa como implícitamente al régimen de prórroga forzosa. En concreto alude la parte a que la estipulación segunda del contrato se establece que el mismo podría ser renovado al final del periodo de duración a voluntad del arrendatario. Además se preveía un sistema de actualización de renta y las partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su estipulación octava .
Pues bien lo cierto, es que tal y como indica el recurrente, esta Sala ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen. En tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante. ( SSTS 9 de septiembre de 2009 , y de 7 de julio de 2010 ).
La Audiencia Provincial, concluye que en el contrato no se contempla de modo expreso el sometimiento al régimen de prórroga forzosa respecto a la duración del contrato, pero como se ha indicado, cabría también un sometimiento implícito. La sentencia de apelación no se ajusta a la doctrina jurisprudencial sentada ya que su adecuada aplicación precisa no solo comprobar que no lo han acordado las partes de un modo expreso, sino además exige indagar el alcance de su voluntad para poder determinar si, rechazado el sometimiento expreso, puede concluirse que existió un consentimiento implícito, que constituya una voluntad clara y terminante de sometimiento a la prórroga forzosa.
La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, conlleva la estimación del recurso. La estipulación segunda del contrato de arrendamiento tras fijar un inicial plazo de duración de cinco años establece que podrá «...ser renovado al finalizar dicho periodo a voluntad del arrendatario », usando unos términos muy similares a los recogidos en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando regula la prórroga forzosa. Ello unido a que en el contrato se establece que a partir del quinto año de duración se llevaría a cabo una revisión de la renta específica para adaptarla a las variaciones del IPC, necesariamente lleva a afirmar que los originarios contratantes preveían una duración del contrato muy superior a los primeros cinco años. En definitiva la interpretación integral y conjunta del articulado del contrato exige, conforme a la doctrina de esta Sala concluir que la voluntad de los contratantes originarios era la de someter el arrendamiento al régimen de la prórroga forzosa lo que exige estimar íntegramente el recurso de casación.
Como consecuencia de lo razonado, al estimarse fundado el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe casarse la resolución recurrida, resolviendo sobre el caso y declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la contradicción jurisprudencial. Todo lo antedicho se traduce en la confirmación de la sentencia de primera instancia, por lo que se debe desestimar la demanda, sin que pueda acordarse la extinción del contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes por expiración de plazo. Además debe reiterarse como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante.
En materia de costas procesales, se imponen a la parte actora las costas causadas en la primera instancia, sin que proceda hacer especial declaración de las demás, incluidas las de este recurso de casación, según lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Ceferino contra la sentencia dictada por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha 24 de julio de 2006 , que se casa, y acordar:
-
- Ratificar en su integridad la sentencia dictada, en fecha 3 de junio de 2005, por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Madrid que desestimó íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de Rent Building, S.L. contra don Ceferino .
-
- Reiterar como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante.
-
- No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en este recurso ni en el de apelación, imponiendo a la parte actora las causadas en primera instancia.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia, con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Xavier O'Callaghan Muñoz; Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Rafael Gimeno-Bayon Cobos; Roman Garcia Varela. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
SAP Barcelona 539/2020, 29 de Julio de 2020
...de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante ". (la negrita es nuestra). En similares términos la STS de 30 de mayo de 2011 ( ROJ 3136/2011), que reitera la posibilidad de sometimiento al régimen de prórroga forzosa, bien de modo expreso, bien implícito, sien......
-
SAP Barcelona 288/2015, 30 de Septiembre de 2015
...específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante". En similares términos la STS de 30 de mayo de 2011 ( ROJ 3136/2011 ), que reitera la posibilidad de sometimiento al régimen de prórroga forzosa, bien de modo expreso, bien implícito, sien......
-
SAP Guipúzcoa 190/2016, 8 de Julio de 2016
...forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas (así, entre otras, SSTS de 30 de mayo de 2011 y 19 de febrero de 2016 El contrato de 30 de marzo de 2001 contiene, a los efectos que nos interesan las cláusulas siguientes: TERCERA: D......
-
SAP Barcelona 588/2021, 14 de Octubre de 2021
...en la instancia, en el sentido de que la voluntad de los contratantes era someter el arrendamiento al régimen de prórroga forzosa ( STS, 30-5-2011) y aunque los contratos posteriores al RDL 2/1985 pueden pactar prórroga forzosa mediante acuerdo expreso, existen datos que permiten declarar q......
-
Sentencias
...duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante (SSTS de 9 de septiembre de 2009 y 7 de julio de 2010). (sts de 30 de mayo de 2011; ha lugar.) [Ponente Excmo. Sr. D. Román García HECHOS.-La entidad R.B., S.L., presentó demanda de desahucio contra don Ceferino, sobr......
-
La carga de la prueba
...de prueba judicial…, ob. cit., p.167. [1130] Muñoz Sabaté, LL., Fundamentos de prueba judicial…, ob. cit., p.168. [1131] STS, Sala 1ª, de 30 de mayo de 2011, fto.jco.3º (RJ [1132] Menacho Solá de Morales, A., La duda del abogado ante la prueba, en «La prueba judicial», ed. La Ley, Madrid, 2......