STS 253/2010, 23 de Abril de 2010

1.- El Procurador D. Carlos Navarro Blanco, en nombre y representación de Dª Petra y Dª Celestina, interpuso demanda de juicio ordinario contra Dª Araceli y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia declarando que el derecho de opción de compra litigioso está caducado, extinguido, correctamente en sede extrajudicial, antes de la iniciación del pleito, desde el día 26 de diciembre de 2002 (documento 10 de la demanda), careciendo la demanda de tal derecho por incumplimiento de su obligación de ejercitarla en tiempo y forma, con imposición de las costas a la demandada.

2. - La Procuradora Dª Inmaculada Rosa García Milla Romea, en nombre y representación de Dª Araceli, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia absolviendo a mi representada de los pedimentos deducidos contra la misma por la parte actora todo ello imponiendo a la misma las costa de la presente litis. Y formulando demanda reconvencional, alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando se condene a las demandadas al otorgamiento de la escritura pública respecto de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Navalcarnero, libre de cargas y gravámenes y con eficacia frente a terceros de la inscripción registral, esto es, sin limitación o gravamen alguno a favor de Dª Araceli o la sociedad mercantil que designe, en cuyo momento se procederá con carácter simultáneo por mi representada al pago del resto del precio pendiente de abono descontados los pagos parciales y a cuenta del mismo efectuados por ésta desde la celebración del contrato con fecha 1 de agosto de 1998. Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados, en base a los razonamientos y fundamentos más arriba expuestos. 3.- El Procurador D. Carlos Navarro Blanco, en nombre y representación de Dª Petra y Dª Celestina, contestó a la demanda reconvencional y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimando la pretensión de dicha demanda reconvencional, imponiendo el pago de las costas de la reconvención a Dª Araceli .

4. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Iltre. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Navalcarnero, dictó sentencia con fecha 22 de septiembre de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D. Carlos Navarro Blanco en nombre y representación de Dª Petra y Dª Celestina contra Dª Araceli y en consecuencia, declaro extinguido el derecho de opción de compra que Dª Araceli ostentaba, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con las demandantes, sobre la finca sita en la CALLE000 números NUM001 y NUM002 de la localidad de Navalcarnero.- DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dª Inmaculada García Milla en nombre y representación de Dª Araceli . CONDENO al pago de las costas del presente procedimiento a Dª Araceli .

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de Dª Araceli, la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 13 de marzo de 2006, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Araceli contra la sentencia pronunciada por la Sra. Juez de Primera Instancia nº. 2 de Navalcarnero, con fecha 24 de septiembre de 2004, en los autos de que dimana este rollo, CONFIRMAMOS la expresada resolución, imponiendo a la mencionada apelante las costas causadas en esta alzada.

1 .- El Procurador D. Pedro Pérez Medina, en nombre y representación de Dª Araceli, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en el siguiente MOTIVOS PRIMERO

.- Al amparo de lo establecido en el nº 2 del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia infracción del artículo 1255 del Código civil en relación con el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. SEGUNDO .- Al amparo de lo establecido en el nº 2 del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia infracción del artículo 1258 y 1124 del Código civil por falta de aplicación de dichos preceptos. TERCERO .- Al amparo de lo establecido en el nº 2 del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria por falta de aplicación de dicho precepto e incorrecta interpretación del mismo.

2 .- Por Auto de fecha 11 de noviembre de 2008, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Jorge Deleito García, en nombre y representación de Dª Petra y Dª Celestina, presentó escrito de oposición al mismo.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 14 de abril del 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,

La cuestión fáctica, prácticamente fuera de discusión, la resume la sentencia de la Audiencia Provincial en estos términos:

Las partes suscribieron el 1 de agosto de 1998 contrato de arrendamiento sobre la finca litigiosa, en cuya condición decimoquinta (debió numerarse como decimosexta, al haber otra 15ª anterior), primer párrafo, se decía " Durante el tiempo que dure el presente arrendamiento, incluido su prórroga, es decir un total de TRES AÑOS, sin prórroga posterior alguna, la parte arrendataria, podrá hacer uso de una opción de compra de la finca objeto de arrendamiento y descrita en el expositivo primero de este contrato, por el precio ya fijado en este acto de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE PESETAS (145.000.000 PTAS) y como única forma de pago posible al contado, opción que deberá hacerse saber a las arrendadoras como mínimo, con dos meses antes del vencimiento del contrato, pues caso contrario se entenderá automáticamente extinguida tal opción de compra ";

El 11 de mayo de 2001 la arrendataria notificó por conducto notarial a las arrendadoras su decisión de ejercitar la opción de compra; Mediante Burofax remitido el 27 de junio de 2001, comunicó a las arrendadoras nuevamente su deseo de ejercitar el derecho de opción de compra sobre la finca arrendada, si bien haciéndolas saber que la finca no aparecía inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que las requería para que le facilitaran los documentos públicos que acreditaran su titularidad; A consecuencia de lo anterior y con fecha posterior a ello, aunque innominada, las partes suscribieron el denominado "ANEXO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA ", en el que hicieron constar, la común disposición para llevar a cabo la opción (apartado primero ), la advertencia al tiempo de llevarla a cabo de la falta de inscripción de la finca del nº NUM002, antes referida (apartado segundo), "Que estando realizando los trámites pertinentes para la inscripción de la finca resultante de la agrupación en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero, por mutuo acuerdo de las partes intervinientes, se prorroga la opción de compra de la finca, hasta tanto sea inscrita en el citado Registro de la Propiedad a favor de las transmitentes y por el tiempo necesario hasta tal inscripción, y a estos efectos, la arrendataria Doña Araceli seguirá abonando la renta pactada en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento de fecha 8 de agosto del pasado año 1988 (sic), cuyas cantidades se descontarán igualmente del precio final de la compraventa" (apartado tercero), y que "Una vez inscrita la finca en el Registro de la Propiedad a favor de las arrendadorase éstas notificarán a Doña Araceli haber procedido a dicho tramite de inscripción y estar en disposición de llevar a cabo la transmisión de la finca, en cumplimiento de lo pactado en el contrato de arrendamiento indicado, y a partir de esta notificación, en el plazo de treinta días naturales, procederán a otorgar la correspondiente escritura en los términos pactados en el contrato de fecha 8 de agosto de 1998" (apartado cuarto);

Mediante Burofax de 26 de junio de 2002 las demandantes comunican a la demandada que ya se ha practicado la inscripción, conminándola para llevar a cabo la escritura de compraventa en determinada notaría en plazo de treinta días conforme a lo acordado en el referido anexo;

Al anterior Burofax contesta la demandada el 31 de julio de 2002, manifestando que se firmó el Anexo "aplazando el derecho del ejercicio de la opción hasta tanto sea inscrita en el citado Registro de la Propiedad a favor de los trasmitentes", por lo que tras comprobar que solo está inscrita la agrupación pero no la escritura de declaración de obra nueva, les ratifica "de nuevo mi intención de ejecutar la opción de compra en los términos convenidos en cuanto me notificasen la inscripción de la declaración de obra nueva referida";

La inscripción de la obra nueva se practica el 28 de octubre de 2002, y el 12 del siguiente noviembre se requiere notarialmente a la arrendataria, concediéndole nuevo plazo de treinta días para optar por elevar a público el contrato y en consecuencia adquirir la finca en cuestión;

Por igual conducto notarial contesta la requerida el 28 de igual mes y año, alegando la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria y que " por lo tanto el derecho de opción de compra no caducará, según el anexo del precitado contrato hasta en tanto no estén dispuestos a transmitirme el bien libre de cargas y gravámenes estando debidamente inscrito en el Registro de la propiedad" ;

El 3 de diciembre de 2002 las arrendadoras responden insistiendo en su requerimiento de 12 de noviembre anterior, sin que la limitación alegada por la contraparte impida transmitir la finca libre de cargas y gravámenes;

El 13 de igual mes de diciembre se personan las actoras en la notaría señalada al efecto, sin hacerlo la demandada;

El 23 del repetido diciembre se hace saber por vía notarial a la arrendataria que "queda resuelta la opción de compra a ejercitar al haber transcurrido el plazo pactado y sus correspondientes prórrogas y no haber comparecido en el plazo señalado a pesar de haberse notificado en forma como muy bien conoce y existe constancia notarial de todo ello", manteniéndose el contrato como exclusivo arrendamiento con finalización por vencimiento el 31 de julio de 2003 ;

El 2 de abril de 2003, a través de Burofax, la demandada insiste en que deben transcurrir dos años desde la inscripción practicada conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, para la transmisión del bien inmueble objeto del contrato.

Si la quaestio facti no plantea problema, la quaestio iuris sí lo presenta. Las sentencias de instancia la han resuelto en el sentido de entender, correctamente, que el artículo 207 de la Ley Hipotecaria no empece que el dies a quo para el ejercicio de la opción sea la inscripción registral conforme al artículo 205, tal como ha mantenido la jurisprudencia en sentencias de 18 de abril de 2000 y 22 de enero de 2010 . Pero ésta no es la cuestión.

El extremo esencial es el requerimiento notarial que la optante, la demandada-demandante reconvencional hace en fecha 11 de mayo de 2001, dentro del plazo para el ejercicio de la opción, declarando su voluntad de ejercitarla, en estos términos indiscutibles:

"su decisión de ejecutar la opción de compra de las mencionadas fincas en el precio y condiciones fijadas en el precipitado contrato. Debiendo formalizar la escritura pública de venta a favor de doña Araceli y o la compañía mercantil que ella constituya según se determina en la cláusula decimoquinta de dicho contrato. "

El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ( "implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso. Lo cual se llevará a cabo inmediatamente, o más tarde o, por ejemplo, como en el caso presente, cuando se haya procedido a la inscripción de la finca objeto del precontrato en el Registro de la Propiedad.

Esta es la cuestión decisiva para resolver el presente caso. La demandada-demandante reconvencional, doña Araceli ejercitó la opción, manifestó su voluntad de contratar, lo que significa que puso en vigor el contrato quedando éste a resultas de celebrarlo formalmente, en el momento que decidan o procesalmente por medio de una resolución judicial.

Cuando en una serie de ocasiones, por razón de la pendencia de la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad se producen aplazamientos, no son la prórroga (por más que se emplee esta palabra) del precontrato de opción, sino, que, habiéndose ejercitado ésta (por tanto, puesto en vigor el contrato de compraventa) se ha ido aplazando no el ejercicio del precontrato sino la celebración del contrato, es decir, la consumación de aquél, como cumplimiento.

Esta es la postura que ha mantenido la optante desde su demanda reconvencional frente a la caducidad que pretende la parte demandante concedente de la opción y que ha sido ignorada por las sentencias de instancia. Es claro, por otra parte, que la misma no puede exigir el transcurso de los dos años a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, pero esto fue un problema de la consumación de aquel precontrato ya perfeccionado, no una cuestión de ejercicio del mismo que pueda llevar a la caducidad.

Las sentencias de instancia yerran por un error de enfoque. Su contenido es perfecto, pero no es aplicable al caso presente en que no hubo el paso del plazo para el ejercicio de la opción, sino que ésta se había ejercitado dentro del plazo y lo que podía discutirse era si debían transcurrir los dos años del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, pero en ningún caso la caducidad de una opción ya ejercitada.

Tras lo expuesto hasta ahora, es clara la estimación del recurso de casación y el rechazo de la demanda principal y la estimación de la reconvencional, sin acoger el pedimento complementario que incluye en el suplico.

Los dos primeros motivos del recurso plantean la misma cuestión, la esencial en el presente caso.

Alegan que su derecho de opción no ha caducado, como se pide en la demanda y se declara en las sentencias instancia y, por el contrario, se ejercitó el 11 de mayo de 2001, por lo que han infringido los artículos 1255 del Código civil y 14 del Reglamento Hipotecario (primer motivo) y 1124 y 1258 del Código (segundo motivo). Efectivamente, se han infringido tales normas, puesto que las partes, en aras del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código civil ) acordaron el precontrato de opción de compra (artículo 14 del Reglamento Hipotecario ) en el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998, opción que fue ejercitada en 11 de mayo de 2001, momento en que quedó perfeccionado el contrato de compraventa (artículo 1258 del Código civil ) y que debe ser escriturado y cumplido por las partes (artículo 1124 ) cuya parte concedente, la demandante en la instancia y recurrida en casación, fue requerida a ello insistentemente por la optante, aplazándose el momento de la escritura, pero no prorrogándose la opción.

En definitiva, tal como se ha expuesto en el fundamento anterior, el precontrato no ha quedado caducado, como declaran las sentencias de instancia, sino que se ejercitó en debida forma y así debe ser

declarado y en este sentido debe ser casada la sentencia recurrida.

Sin embargo, el motivo segundo se refiere al pedimento accesorio, que debe ser rechazado y desestimado el motivo que alega la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Es la parte del suplico de la demanda reconvencional, transcrito en los antecedentes de hecho, relativa al plazo que impone el artículo 207 de la Ley Hipotecaria que entiende la recurrente que no debe sufrirlo y que la escritura de compraventa y el pago del precio de la compraventa no deben hacerse hasta transcurridos dos años desde la inscripción de la finca conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria . Dice así el suplico: que se condene a las demandadas reconvencionales a otorgar la escritura pública... "libre de cargas y gravámenes y con eficacia frente a terceros de la inscripción registral, esto es, sin limitación o gravamen alguno..." .

La sentencia de 22 de enero de 2010, también en un caso del plazo de una opción de compra, recogiendo la doctrina jurisprudencial plasmada en la sentencia anterior de 18 de abril de 2000 (y también, aunque no tan claramente por las de 21 de enero de 1992 y 15 de enero de 2001) declara, sobre la medida que impone el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, lo siguiente:

" no es más que una medida que suspende la fe pública registral respecto a una inmatriculación que se ha obtenido por un medio que al legislador le merece una sospecha de irrregularidad y que si realmente ha producido una inexactitud del Registro de la Propiedad no pueda quedar consagrada por aquel principio, que, por ello, queda suspendida su eficacia. Por tanto, el alcance del artículo 207 de la Ley Hipotecaria es la limitación o paralización de la protección que brinda el artículo 34 de la misma Ley . Este es el efecto que produce la norma y constituye su calificación: es una limitación del efecto esencial del Registro de la Propiedad; no más; ni menos, ciertamente. Lo que significa que no es una carga o gravamen".

Así, la posición de esta Sala, reiterando la propia doctrina de la misma, es que el plazo para el ejercicio de la opción de compra, si se ha pactado que el dies a quo sea la inscripción en el Registro de la Propiedad (o la notificación de esta inscripción), no queda alterado por razón de que ésta se haya practicado al amparo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria . Y con más razón si no se ha pactado: el transcurso de este plazo no altera el cumplimiento del precontrato de opción.

Al acogerse los dos primeros motivos del recurso de casación, esta Sala casará la sentencia recurrida, conforme dispone el artículo 487 .2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y asume la instancia.

Tal como se desprende de lo expuesto hasta ahora, debe rechazarse íntegramente la demanda que postulaba la declaración de caducidad del precontrato de opción, ya que éste se había ejercitado dentro de plazo, con la imposición de costas de la primera instancia, tal como establece el artículo 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Y debe estimarse parcialmente la demanda reconvencional, condenando a otorgar la escritura pública de compraventa, sin la alusión a las cargas o limitaciones que se mencionan en el suplico. Ello, sin condena en las costas de primera instancia, tal como dispone el mismo artículo 394.2. Y, por otra parte, tampoco se imponen las costas de este recurso, conforme al artículo 398.2 .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de Dª Araceli contra la sentencia dictada por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 13 de marzo de 2006 que SE CASA Y ANULA.

En su lugar, se desestima la demanda en su día interpuesta por doña Petra y doña Celestina .

Se estima la demanda reconvencional interpuesta por aquella recurrente y se condena a las anteriores, demandadas reconvencionales, al otorgamiento de escritura pública de compraventa respecto a la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad número 1 de Navalcarnero a favor de doña Araceli o la sociedad mercantil que designe, como compradora, en cuyo momento se procederá con carácter simultáneo al pago del resto del precio pendiente de abono descontados los pagos parciales efectuados desde la fecha del precontrato de opción.

En cuanto a las costas de primera instancia, se condena a la parte demandante principal en las causadas por su demanda. No se hace condena en las causadas por la reconvención. Tampoco se imponen a ninguna de las partes, las causadas en la segunda instancia. No hay condena en las del presente recurso.

Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-.- Juan Antonio Xiol Rios.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Jesus Corbal Fernandez.- Rubricados.-Antonio Salas Carceller PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.