STS, 21 de Octubre de 1985
| Ponente | MARIANO MARTIN GRANIZO FERNANDEZ |
| ECLI | ES:TS:1985:414 |
| Fecha de Resolución | 21 de Octubre de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 603.-Sentencia de 21 de octubre de 1985
PROCEDIMIENTO: Casación.
RECURRENTE: Don Adolfo .
FALLO
Estima recurso contra sentencia de la Audiencia Territorial de Bilbao de 24 de septiembre
de 1984.
DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Cláusula de estabilización.
En el contrato de arrendamiento se hacen constar las siguientes cláusulas: "Cuarta. La renta
pactada se incrementaría bienalmente en un porcentaje igual al aumento en el costo de la vida, según los índices publicados oficialmente por el Gobierno a través del Instituto Nacional de Estadística u órgano que le sustituya». Dicho incremento podrá ser exigido sin necesidad de previa notificación ni cumplimiento de ningún otro requisito en el mes siguiente a su publicación siempre que este contrato de arrendamiento lleve al menos un año de situación de prórroga legal. Los aumentos que experimente la renta en razón a la causa expuesta serán compensables con los autorizados por el Gobierno para los arrendamientos urbanos». Quinta. El arrendatario hace expresa renuncia al derecho que pudiera corresponderle de novar la renta estipulada rebajándola, por motivos fiscales o de cualquier otra índole» El TS. en su sentencia declara la validez de la cláusula cuarta.
En la Villa de Madrid, a veintiuno de octubre de mil novecientos ochenta y cinco.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Bilbao, como consecuencia de autos de juicio incidental arrendaticio urbano, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Bilbao, cuyo recurso fue interpuesto por don Adolfo , don Silvio , doña Teresa , representados por el Procurador de los Tribunales don Juan Carlos Estevez Fernández-Novoa y asistidos del Abogado don José María Arroita Berénguer, en el que es recurrida "Chacalak, S. A.», representada por el Procurador de los Tribunales don Luis Pulgar Arroyo y asistida del Abogado don Pedro Rodríguez Sahagún.
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Que ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Bilbao, fueron vistos autos sobre arrendamientos urbanos, en virtud de demanda de los hermanos don Adolfo , don Luis Pedro , don Silvio y doña Teresa , y como demandada la Sociedad Chacalak, SA. Que por la representación de la parte actora formuló su demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Los actores junto con sus hermanos y cuatro primos, son propietarios por décimas e iguales partes de la lonja izquierda entrando al portal de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Bilbao, que el local fue arrendado por la propiedad, el veinte de enero de mil novecientos sesenta y cuatro, con una renta mensual de veinticinco mil pesetas; que la cláusula de revisión bianual vino aplicándose de común acuerdo hasta el mes de febrero de mil novecientos setenta y siete y en consecuencia la renta que satisfizo la arrendataria desde tal fecha fue decincuenta y cinco mil trescientas cincuenta pesetas mes; que en relación al contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta, con los incrementos de los índices de precios al consumo, y las disposiciones legítimas, de la Cámara Oficial, refleja que desde febrero de mil novecientos setenta y nueve a enero de mil novecientos ochenta y uno, la arrendataria debió satisfacer la renta incrementada en un 11,4 por ciento, es decir seis mil cuatrocientas nueve pesetas con noventa céntimos, renta mensual sesenta y una mil seiscientas cincuenta y nueve pesetas con noventa céntimos, y desde febrero de mil novecientos ochenta y uno a enero de mil novecientos ochenta y tres, la nueva renta debió incrementarse en un 14.4 por ciento, es decir en ocho mil ochocientas setenta y nueve pesetas, renta mensual setenta mil quinientas treinta y ocho pesetas con noventa céntimos; que la arrendataria viene satisfaciendo cincuenta y cinco mil trescientas cincuenta pesetas mes como renta desde febrero de mil novecientos setenta y nueve hasta la actualidad. Alegó los fundamentos de derecho aplicables y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se declare: Primero: Que es válida a todos los efectos la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que une a la propiedad de la lonja izquierda entrando al portal de la casa número NUM000 , de la DIRECCION000 , con la arrendataria Chacalak. Segundo: Que en su virtud la renta que debió satisfacer la arrendataria desde febrero de mil novecientos setenta y nueve a enero de mil novecientos ochenta y uno, es la de sesenta y una mil seiscientas cincuenta y nueve pesetas con noventa céntimos (55.350 más 11,4 por ciento) y la que debió y debe satisfacer desde febrero de mil novecientos ochenta y uno a enero de mil novecientos ochenta y tres, es la de setenta mil quinientas treinta y ocho pesetas con noventa céntimos (61.659,90 más 14,4 por ciento); Tercero; Por ello la arrendataria adeuda a la propiedad-arrendadora en este momento la cantidad de quinientas mil setecientas ochenta y dos pesetas con treinta céntimos, en concepto de incremento de rentas que debió satisfacer desde febrero de mil novecientos setenta y nueve a diciembre de mil novecientos ochenta y dos. Condenando a estar y pasar por los indicados pronunciamientos y al pago de las costas del juicio. Que admitida la demanda, la representación de la parte demandada la contestó, exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Que desconoce el correlativo. Es cierto que tras un primer contrato de arrendamiento de fecha treinta de noviembre de mil novecientos sesenta y tres, en el que se pactó una renta mensual de doce mil quinientas pesetas, se firmó con fecha veinte de enero de mil novecientas sesenta y cuatro, y con efectos desde primero de marzo de mil novecientos sesenta y cuatro, en lo relativo a renta, una mensual de veinticinco mil pesetas. Que de nuevo el catorce de julio de mil novecientos setenta, se pretendió un incremento excesivo de la renta pactada, aunque no de la magnitud del referido en el hecho anterior, pretendiendo obligar a la firma de nuevo contrato aumentando la renta; Que esta vez la demandada no admitió la subida y la propiedad rebajo su pretensión a treinta y siete mil pesetas; que en definitiva esta parte mantiene la nulidad de la conjunción de las cláusulas cuatro y cinco del contrato y solicita la justificación de los gastos que se le pretendan imputar por el contrario y no se opone a que se aplique los incrementos legales de renta que correspondan ni a pagar los gastos que le incumban; Que conforme a las condiciones adicionales en su apartado. C) La primera renta se satisfizo el uno de marzo de mil novecientos sesenta y cuatro, por lo que entra en prórroga legal el uno de marzo de mil novecientos sesenta y cinco, hace referencia a los prerrogados de las fechas. Alegó los fundamentos de derecho que estimó aplicables el caso y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se declare la improcedencia de todos y cada uno de los pedimentos fijados por los actores, con expresa imposición de las costas. Que por el Juzgado se dictó sentencia con fecha veintiocho de abril de mil novecientos ochenta y cuatro , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que desestimando la demanda presentada por la Procurador doña María Dolores Rodrigo Villar, actuando en nombre y representación de los hermanos Luis Pedro Silvio Adolfo Teresa , don Adolfo , don Luis Pedro , don Silvio y doña Teresa actuando en beneficio de la comunidad formada con sus otras dos hermanas, María Teresa y María Amaya, y sus primos, cuatro hermanos Diego , debo absolver y absuelvo de la misma a la entidad Chacalak, SA. representada por el Procurador don José María Bastau Morales, imponiendo las costas, por imperativo legal a los actores.
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Que contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, y sustanciada la alzada, se dictó sentencia por a Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Bilbao con fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y cuatro , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña María Dolores Rodrigo Villar, en nombre y representación de don Adolfo , don Luis Pedro , don Silvio y doña Teresa , frente a la mercantil Chacalak, SA., representada por el Procurador don José María Bartau Morales, debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número dos de los de Bilbao en los autos a los que el presente rollo de apelación se contrae, sin expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes-litigantes.
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Que por el Procurador don Juan Carlos Estevez Fernández-Novoa, en representación de los Hermanos Luis Pedro Silvio Adolfo Teresa , don José Teresa , don Luis Pedro , don Silvio y doña Teresa , formalizó recurso de casación por infracción de Ley que funda en los siguientes motivos:
Único infracción de Ley por defectuosa interpretación de los artículos 1.255 del Código Civil, 6, 97 y 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sus concordantes e infracción de doctrina jurisprudencial:Sentencias, entre otras, de veintiséis de diciembre de mil novecientos setenta y tres, veintiocho de enero de mil novecientos setenta y ocho, trece de febrero de mil novecientos ochenta y veinte de noviembre de mil novecientos ochenta . Validez de la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento que une a los demandantes a la demandada.
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Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el dos de octubre actual.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. Don Mariano Martín Granizo Fernández.
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Son hechos básicos a la vez que inconcusos, en cuanto no rechazados por ambas partes ni tampoco combatidos en este recurso, los siguientes: I) Que en veinte de enero de mil novecientos sesenta y cuatro, los actores y hoy recurrentes hermanos Luis Pedro Silvio Adolfo Teresa arrendaron a la recurrida y en su día demandada Chacalak, SA., la lonja izquierda entrando a la casa de DIRECCION000 número NUM000 , de Bilbao, por la renta anual de trescientas mil pesetas; II) En anexo a dicho contrato arrendaticio se hicieron constar, entre otras, las siguientes cláusulas: "Cuarta. La renta pactada se incrementará bienalmente en un porcentaje igual al aumento en el costo de la vida, según los índices publicados oficialmente por el Gobierno, a través del Instituto Nacional de Estadística u organismo que le sustituya. Dicho incremento podrá ser exigido, sin necesidad de previa notificación ni cumplimiento de ningún otro requisito, en el mes siguiente a su publicación siempre que este contrato de arrendamiento lleve, al menos, un año de situación de prórroga legal. Los aumentos que experimenta la renta en razón a la causa expuesta, serán compensables con los autorizados por el Gobierno para los arrendamientos urbanos». "Quinta. El arrendatario hace expresa y formal renuncia al derecho que pudiera corresponderle de novar la renta estipulada, rebajándola, por motivos fiscales o de cualquier otra índole». III) El objeto de la litis que aquí culmina, radica fundamentalmente en la validez para los actores recurrentes o nulidad en opinión de la demandada recurrida, de las transcritas cláusulas de estabilización.
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El recurso se compone de una sola motivación en la cual y bajo la égida del ordinal 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imputa a la sentencia impugnada "infracción de la Ley por defectuosa interpretación del artículo 1.255 del Código Civil y 6, 97 y 98 de la de Arrendamientos Urbanos y sus concordantes, e infracción de la doctrina jurisprudencial» contenida en las resoluciones que cita, al no admitirla validez de las cláusulas de la estipulación 4.a en relación con la 5.a del contrato de arrendamiento cuestionado, tesis, la de la Sala sentenciadora, que en opinión de los recurrentes resulta contraria a la finalidad perseguida por las denominadas "cláusulas de estabilidazación» en los contratos arrendaticios urbanos. El motivo ha de prevalecer, por las consideraciones que se exponen en los siguientes fundamentos.
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La argumentación: que sirve de base al presenté recurso; no es otra, por tanto, que la relativa a la validez o ineficacia de dichas cláusulas, tema atractivo, por cuanto en él se combinan aspectos trascendentes dada su proyección tanto al ámbito estrictamente jurídico como el económico y el social, puesto que en él se ven implicados dos sectores sociales merecedores de protección, el de los arrendadores y el de los arrendatarios, cuyos derechos han pasado a través de los cuatro últimos decenios por momentos de desigual trato legal, lo que obligó a los tribunales, en cumplimiento de su función interpretativa de las normas para aplicarlas al caso controvertido, a procurar, tanto que el fiel de la balanza no se inclinara en demasía a uno u otro lado, como a evitar en la medida de lo humanamente posible el estancamiento o desfase del binomio rentas-coste de vida y que el arrendatario pudiese ser compelido, a través de dichas cláusulas, al auténtico abandono de un derecho arrendaticio irrenunciable, el de la prórroga, de acuerdo todo ello con lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil y el sentido finalístico que el Derecho como forma de vida social tiene.
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Prueba de esas dificultades y esfuerzo hermenéutico en la ardua tarea de resolver la lucha de intereses contrapuestos y acomodación del "ius» a sus verdaderos fines, es la evolución de la doctrina de esta Sala sobre el tema, que, precisamente, para impedir o cuando menos cortar esa implícita renuncia al derecho a la prórroga forzosa, mediante una interpretación sociológico- económica del artículo 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos comenzó negando validez a las "cláusulas de estabilización» que contuvieran únicamente referencia al aumento de la merced arrendaticia, para pasar en los últimos tiempos y ante la necesidad de evitar, también en la medida de lo posible, el desfase merced arrendaticia-coste de vida a admitir su eficacia cuando las mismas si, bien contuvieren sólo referencia al alza de la renta, ésta fuere motivada por las alteraciones del nivel de vida marcados por los organismos oficiales, al entender que en ellas debían considerarse comprendidas las variaciones a la baja (Sentencias de treinta y uno de octubre de mil novecientos ochenta y tres, veintidós de junio de mil novecientos ochenta y cuatro, veintitrés de enero yonce de marzo de mil novecientos ochenta y cinco ).
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Siguiendo la idea marcada en el fundamento 3.° y en el precedente en orden a la finalidad del derecho y la función de los Tribunales, esta Sala, cumpliendo la labor hermenéutica que la señala el artículo 3.1, en relación con el 1.6, del Código Civil y en aras de la seguridad jurídica, pieza fundamental en la Administración de Justicia cuando de crear jurisprudencia se trata, ha realizado de modo lento pero constante una interpretación y aplicación prudente y ponderada de las "cláusulas de estabilización» en los arrendamientos urbanos, atendiendo a esas circunstancias económicas y sociales del momento histórico, que señala el citado artículo 3.1 del indicado Cuerpo legal, a la vez que con el adecuado respeto para los intereses en juego, para conseguir lo cual, se hace preciso que la interpretación de dichas cláusulas haya de realizarse en íntima conexión con el principio de libertad de contratación así como con las limitaciones que a tales efectos señala el artículo 1.255 del citado Código , limitaciones, que en estos casos, han de entenderse en relación con la única renuncia de derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos prohibe expresamente.
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La estimación del único motivo del presente recurso conlleva la de éste en su integridad, con las consecuencias determinadas en el articulo 1.766 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
ha lugar al recurso de casación interpuesto por don Adolfo , don Luis Pedro , don Silvio y doña Teresa contra la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Bilbao el día veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y cuatro ; se deja sin efecto la sentencia pronunciada por el Juez de Primera Instancia del Juzgado número dos de los de Bilbao el veintiocho de abril de mil novecientos ochenta y tres, que desestimó la demanda presentada por los recurrentes en casación, y, en consecuencia, con estimación de la demanda presentada por la Procuradora doña María Dolores Rodrigo Villar en nombre y representación de los Hermanos Luis Pedro Silvio Adolfo Teresa , don Adolfo , don Luis Pedro , don Silvio y doña Teresa , actuando en beneficio de la comunidad formada con sus otras hermanas María Teresa y María Amaya y sus primos, cuatro hermanos Diego , procede declarar y declaramos la validez de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que une a la propiedad de la lonja izquierda entrando en el portal de la casa NUM000 , de la DIRECCION000 , con la arrendataria Chacalak, por lo cual la renta que debió satisfacer Chacalak, SA. como arrendataria desde febrero de mil novecientos setenta y nueve a enero de mil novecientos ochenta y uno, era la de sesenta y una mil seiscientas cincuenta y nueve pesetas con noventa céntimos, mensuales y la que debe abonar desde febrero de mil novecientos ochenta y uno a enero de mil novecientos ochenta y tres, es la de setenta mil quinientas treinta y ocho pesetas con noventa céntimos, también mensuales, condenando como consecuencia de ello a dicha arrendataria a satisfacer a los demandantes la suma de quinientas mil setecientas ochenta y dos pesetas con treinta céntimos en concepto de incremento de las rentas que debió abonar y no satisfizo, desde febrero de mil novecientos setenta y nueve a diciembre de mil novecientos ochenta y dos, ambos inclusive, sin expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias, y con devolución del depósito constituido. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Jaime de Castro.- Carlos de la Vega.- José María G. de la Barcena.- Mariano Martín Granizo Fernández.- José Luis Albácar.- Rubricados.
Publicación. Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Mariano Martín Granizo Fernández, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.- Juan José Vizcaíno.- Rubricado.
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