STS, 19 de Junio de 1985
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1985:1833 |
| Fecha de Resolución | 19 de Junio de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 406.-Sentencia de 19 de junio de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: "Promociones España, S. A.».
FALLO
Desestima recurso contra sentencia A. Granada de 12 de julio de 1984.
DOCTRINA: Arrendamientos urbanos/Revisión de renta.
Es correcta la aplicación al caso de 101 LAU primero, por su expresión terminante, sin distinción
de causas de aumento de la renta; segundo porque está, como norma incluida en la misma
Subsección 2.º del Cap. IX de LAU en la que figura el artículo 98, que es el que autoriza el aumento
o la reducción de las rentas por acuerdo de las partes, y por último porque si bien es cierto que la
cláusula de revisión exime del requerimiento, ello no quiere decir sino que, en efecto, no será
preciso el mismo para que pueda nacer o ejercitarse el derecho de revisión pactado en el contrato,
pero que sí será necesario el ejercicio del mismo para que tenga virtualidad respecto de la otra
parte justamente porque la revisión opera anualmente, es decir por períodos de un año, lo que
implica que su no ejercicio o no reclamación -del aumento en este caso-, de la renta revisada es en
verdad un abandono o renuncia al mismo pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad
jurídica contractual.
En la Villa de Madrid, a diecinueve de junio de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga y en grado de apelación
ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, por "Promociones España, S. A.» de Málaga, contra el Instituto Nacional de la Salud, sobre revisión de renta; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por "Promociones España, SA.», representada por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen y defendida por el Letrado doña Concepción Jiménez Shaw; no habiendo comparecido la parte recurrida en este Tribunal Supremo.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga, fueron vistos los autos de Arrendamientos Urbanos seguidos entre partes, como demandante "Promociones España, S. A.», y de otra, como demandada, Instituto Nacional de la Salud, sobre revisión de renta; que la representaciónde la parte demandante formuló demanda, exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-En Málaga, el día 1 de febrero del año 1975, la entidad "Promociones España, SA.», propietaria de un local, situado en el Conjunto Residencial Alameda, señalado con los números 2.°, 30, 31, 32 y 33 A, de una superficie de 624,31 metros cuadrados, con entrada a través del Pasaje particular situado en la parte posterior del Edificio, y que éste a su vez tiene su principal acceso por la calle Gerona, lo arrendó a la entidad Instituto Nacional de Previsión, por la instalación de servicios de la Seguridad Social, por tiempo de un año y renta mensual de 83.700 pesetas, pagaderas por meses anticipados. En la condición 2.a del contrato de arrendamiento, se pactó literalmente sin necesidad de requerimiento alguno, la renta será actualizada cada año, acomodándose en más o menos a las variaciones del coste de la vida, según los índices que fije el Instituto Nacional de Estadística. Segundo.-Conforme a lo prevenido en el contrato de arrendamiento que relaciona. Teniendo en cuenta las disposiciones legales de ordenación económica, vigentes en cada uno de los señalados días de actualización de la renta pactada por las partes, la renta del contrato referido sufrió los aumentos que citaba. Tercero.-Conforme a lo prevenido en el contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 1975, referido en el hecho primero de este escrito, cuando llegó la fecha de la primera actualización o revisión de renta del mismo, cuya fecha, como ya se dijo, era en 1 de febrero de 1976, se dirigió la entidad actora al Instituto Nacional de Previsión para el abono de la renta actualizada o revisada, oponiéndose a esa reclamación de rentas el Instituto, manifestando que no venía obligado por la condición segunda del contrato que no era eficaz, ni válida al respecto y desde tan lejana fecha el Instituto Nacional de Previsión y luego, desde que aquél se extinguió en 19 de noviembre de 1978, asumiendo los locales de ambulatorio y consultorios, cual el de litis, el Instituto Nacional de la Salud, han venido satisfaciendo por el arriendo de litis la renta mensual de 88.700 pesetas que se estableció en el contrato sin aumento, incremento o elevación de ella, incumpliendo así el pacto contractual de actualización o revisión. En total, en lo afectante a las rentas de este arrendamiento, desde febrero de 1976 a julio de 1981, inclusives, se han dejado de pagar a la actora por las procedentes actualizaciones o revisiones de rentas, que han ido quedando dichas anteriormente, 2.774.064 pesetas. Cuarto.-La sociedad actora demandó de conciliación al Instituto Nacional de la Salud, para que reconociera la validez y eficacia de la actualización de renta, pactada en el contrato tan repetido y para que diere cumplimiento al expresado pacto, acto de conciliación que se celebró sin avenencia. Quinto.-En ese mérito no tiene mi poderdante más remedio que interponer esta demanda a fin de que judicialmente se declare válida y eficaz la estipulación sobre actualización de renta pactada en el contrato arrendaticio. Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y termina suplicando se dicte sentencia por la que con expresa condena al pago de las costas de este juicio al Instituto demandado, se declare: Primero.-Que es válido y eficaz el pacto concertado por la entidad "Promociones España, S. A.» y el Instituto Nacional de Previsión, por su extinción sustituido por el demandado Instituto Nacional de la Salud, como arrendatario del local referido en el hecho primero de esta demanda, en el contrato de arrendamiento, mencionado en dicho primer hecho y que se acompaña con este escrito, contenido en la condición segunda de dicho contrato, del siguiente tenor literal: "sin necesidad de requerimiento alguno, la renta será actualizada cada año, acomodándose en más o menos a las variaciones del coste de la vida, según los índices que fija el Instituto Nacional de Estadística. Segundo.-Que, en consecuencia, la renta mensual del contrato de arrendamiento, detallado en el hecho primero de esta demanda, importante de ochenta y tres mil setecientas pesetas, quedó aumentada: a) para la anualidad uno de febrero de mil novecientos setenta y seis a treinta y uno de enero de mil novecientos setenta y siete, inclusives, a noventa y tres mil novecientas once pesetas por mes; b) para la anualidad uno de febrero de mil novecientos setenta y siete a treinta y uno de enero de mil novecientos setenta y ocho, inclusives, ciento cuatro mil quinientas veintidós pesetas por mes; c) para la anualidad uno de febrero de mil novecientos setenta y ocho a treinta y uno de enero de mil novecientos setenta y nueve, inclusives, a ciento veinte mil trescientas cuatro pesetas por mes; d) para la anualidad uno de febrero de mil novecientos setenta y nueve a treinta y uno de enero de mil novecientos ochenta, inclusives, a ciento treinta y cuatro mil trescientas setenta y nueve pesetas por mes; e) para la anualidad uno de febrero de mil novecientos ochenta a treinta y uno de enero de mil novecientos ochenta y uno, inclusive, a ciento cincuenta y dos mil trescientas ochenta y cinco pesetas por mes; y f) para la anualidad comenzada en uno de febrero de mil novecientos ochenta y uno y hasta el treinta y uno de diciembre de mil novecientos ochenta y uno, inclusives, a ciento setenta y dos mil cuarenta y dos pesetas por mes. Y como consecuencia de tales declaraciones, se condene al demandado Instituto Nacional de la Salud a pagar a la entidad arrendadora "Promociones España, S. A.», la cantidad de dos millones setecientas setenta y cuatro mil sesenta y cuatro pesetas por las diferencias impagadas de rentas, que cumplidamente se detallan en el hecho tercero de este escrito, desde la del mes de febrero del año mil novecientos setenta y seis a la del mes de julio de mil novecientos ochenta y uno, inclusives, entre la satisfecha mensualmente de ochenta y tres mil setecientas pesetas, en todas las dichas mensualidades, y las que conforme se detalla en el hecho segundo de esta demanda debieron ser satisfechas en los períodos y cuantías allí detallados cumplidamente.
RESULTANDO que admitida la demanda la parte demandada contestó exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Conforme con el correlativo de la demanda. Segundo a Quinto.-En desacuerdocon los de este número, ya que la parte actora pretende una revisión de renta con efectos retroactivos desde febrero de 1976, sin que durante este plazo haya mediado requerimiento formal alguno en orden a la efectividad de las posibles revisiones anuales, lo que va abiertamente en contra del artículo 101 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , que prohibe expresamente el carácter retroactivo de las revisiones de renta. Como ya hubo oportunidad de manifestar en la comparecencia efectuada ante el Juzgado de Distrito para la celebración del acto de conciliación, el Instituto Nacional de la Salud acepta dicho trámite como único requerimiento, y a partir de esa fecha, septiembre de 1981, acepta la revisión de la renta contractual, oponiéndose en consecuencia y rotundamente a cualquier pretensión encaminada a conferir mayor retroactividad a la revisión de la renta, que lógicamente deberá limitarse y acomodarse a las prescripciones del Real Decreto-ley de 12 de diciembre de 1980. Alegó los fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y termina suplicando se dicte sentencia por la que se desestime la demanda, absolviendo de ella al Instituto demandado, declarando que sólo procede la revisión de renta a partir de la celebración del acto de conciliación ocurrido el 11 de septiembre de 1981, fecha del único requerimiento practicado en forma en orden a la revisión, con expresa imposición de costas a la actora.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se unieron a los autos las practicadas y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número cuatro de Málaga dictó sentencia, con fecha veintitrés de abril de mil novecientos ochenta y dos , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que estimando la demanda promovida por el Procurador Sr. Díaz Domínguez en nombre de "Promociones España, S. A.» contra el Instituto Nacional de la Salud, representado por el procurador Sr. Marqués Iñiguez, debo declarar y declaro: Primero.-Que es válido y eficaz el pacto concertado entre la entidad actora y la demandada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de mil novecientos setenta y cinco, sobre actualización de la renta. Segundo.-Que, en consecuencia, la renta mensual del contrato de arrendamiento citado quedó aumentada sucesiva y anualmente en la forma y cuantías que se relacionan en el apartado segundo del suplico del escrito de demanda; y que como consecuencia de todo ello, debo condenar y condeno al Instituto Nacional de la Salud a pagar a la entidad arrendadora la cantidad de dos millones setecientas setenta y cuatro mil sesenta y cuatro pesetas, por los conceptos y cuantías que se relacionan en el hecho tercero del escrito inicial, así como al pago de las costas procesales.
RESULTANDO que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitida y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada dictó sentencia con fecha doce de julio de 1984 , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos.-Que revocando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga y estimando parcialmente la demanda, debemos declarar y declaramos que, a virtud de la cláusula de estabilización que aparece en el contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado entre las partes, la renta mensual a satisfacer por el Instituto Nacional de la Salud, a partir de primero de octubre de mil novecientos ochenta y uno, es la de ciento setenta y dos mil cuarenta y dos pesetas, siendo vigente la reducción impuesta por el Real Decreto-ley mencionado en esta resolución hasta treinta y uno de diciembre de dicho año, sin que haya lugar al resto de los pedimentos de la demanda y sin hacer mención especial de las costas causadas en ambas instancias.
RESULTANDO que por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en nombre y representación de la Entidad "Promociones España, S. A.», formuló recurso de casación por infracción de ley, que funda en los siguientes MOTIVOS:
En la sentencia recurrida se infringe, por aplicación indebida, el artículo 101 del vigente Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Dicha sentencia, para revocar la dictada en la primera instancia, sostiene que el derecho del arrendado al aumento de renta por cláusula contractual pactada de revisión, actualización o estabilización, nace, precisamente, de que verifique el arrendador la notificación recogida en el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Es errónea tal afirmación, ya que el derecho del arrendador al aumento de la renta, como el derecho del arrendatario a la reducción -en sus respectivos casos- de la renta, nacen del pacto contractual por ello establecido bilateral y libremente en el contrato arrendaticio, sin necesidad de ningún mutuo requerimiento para que surja el derecho (obsérvese que el artículo 101 , citado, no menciona, siquiera, facultad o derecho del arrendatario a la reducción de renta; y, sin embargo, para la validez de la estipulación revisora hay que salvaguardar el derecho del arrendatario a la reducción en su caso).
SEGUNDO en la sentencia recurrida se infringe por violación dejando de hacer debida aplicación de ella, la jurisprudencia constitutiva, de doctrina legal, de este más Alto Tribunal, contenida, entre otras; en sentencias de 18 de enero de 1974 y 25 de septiembre de 1976 . Jurisprudencia expresiva de que el artículo 101 de la Ley locativa de Arrendamientos Urbanos sólo es de aplicación a los supuestos a los que se refiere el artículo 99 de la misma entre los que no se encuentra el debatido en la litis, previsto porcontrario en el artículo 96 de la tan- meritada Ley Estrecha e íntimamente ligado este motivo al precedente, y pues el caso de litis guarda con los resueltos en aquellas resoluciones la más absoluta identidad, la aplicación a este proceso de la transcrita jurisprudencia o doctrina legal es patentemente procedente, por lo que al haber dejado de hacer aplicación la Sala de instancia de ella se ha producido la infracción señalada, violando la misma.
En la sentencia recurrida se infringen por violación, dejando de hacer debida aplicación de ellos, los artículos 1.255, 1.256 y 1.258 del Código Civil. La permisibilidad de válido pacto de cláusula revisoría de renta, cual la de autos, al conformarse la misma con lo permitido en la ley especial arrendaticia urbana, envuelve, por aplicación del artículo 1.255 del Código Civil , la validez del tiempo de revisión cada año y modo de contenido, adecuación a los índices del Instituto Nacional de Estadística; de forma que sin necesidad de requerimiento alguno la actualización se produce, sin más, por el simple transcurso del lapso de tiempo y por la variación entre los índices anuales del Instituto Nacional de Estadística pactados, por lo que, no pudiéndose dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento del contrato, como enseña el artículo 1.256 de aquel Código , al no haber la arrendataria ni pactado esa validez, ni cumplido la obligación de pago de los sucesivos períodos de renta revisada, procede el acogimiento de las pretensiones de esta parte, obligatoriedad de cumplimiento de lo expresamente pactado el artículo neutro "lo» está indicando que tanto obliga al contrato a cumplir el fondo de la obligación pactada cuanto el tiempo, modo o forma, también pactados, de verificar tal cumplimiento que reitera el artículo 1.258 del nombrado Código Cuarto.-En la sentencia recurrida se infringe por violación, dejando de hacer debida aplicación de ella, la jurisprudencia constitutiva de doctrina legal, de este más alto Tribunal, contenida, entre otras, en sentencias de 5 de marzo de 1974 y 30 de enero de 1981 . Jurisprudencia expresiva de la validez y eficacia de los pactos de actualización de renta, bivalente y bilateralmente convenidos por los contratantes en uso de la libertad contractual que les otorga el artículo 1.255 del Código Civil y que, por ello, según el artículo 1.256 del mismo Cuerpo legal, las obligaciones dimanantes del contrato han de cumplirse a su tenor al ser el mismo ley primordial tanto para los contratantes como para el juzgador que ha de aplicarlo.
RESULTANDO que admitido el recurso, instruida la parte recurrente, no habiendo comparecido la contraparte, se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que el contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito por las partes en el día uno de febrero de mil novecientos setenta y cinco, contiene la siguiente cláusula: "el precio se fija en ochenta y tres mil setecientas pesetas mensuales pagaderas por meses anticipados..., y sin necesidad de requerimiento alguno, la renta será actualizada cada año, acomodándose en más o menos a las variaciones del coste de la vida, según los índices que fije el Instituto Nacional de Estadística».
CONSIDERANDO que salvo una carta de doce de mayo de mil novecientos setenta y seis, dirigida por la sociedad arrendadora a la arrendataria INSALUD (en aquel tiempo Instituto Nacional de Previsión) recordándoles el incremento anual, contestada negativamente al cabo de un año, dicha arrendadora ni hizo notificación, requerimiento ni reclamación formal o informal alguna hasta la fecha marcada en el acto de conciliación, celebrado sin avenencia el día once de septiembre de mil novecientos ochenta y uno, en cuya papeleta se reclamaba a la arrendataria la suma de todos los aumentos operados durante las anualidades de mil novecientos setenta y seis a mil novecientos ochenta y uno inclusive, que ya en la demanda judicial se totaliza en la suma de dos millones setecientas setenta y cuatro mil sesenta y cuatro pesetas.
CONSIDERANDO que previa declaración de validez de la cláusula transcrita, por haberse así también solicitado y no puesta en cuestión, la Sala de instancia, en la sentencia que ahora se recurre, admite en parte la reclamación, es decir, el derecho de la arrendadora a percibir la renta actualizada de ciento setenta y dos mil cuarenta y dos pesetas mensuales, pero sólo a partir del primero de octubre de mil novecientos ochenta y uno (con la legal referencia al Real Decreto-ley de doce de febrero de mil novecientos ochenta y uno ), y en el básico fundamento, para negar el derecho a la percepción de las rentas actualizadas o revisadas de cada año, de estar ello impedido por la terminante preceptiva legal contenida en el artículo ciento uno de la vigente Ley arrendaticia, que establece que "la facultad del arrendador para elevar la renta... podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo», lo que le invalida para reclamar los aumentos atrasados.
CONSIDERANDO que no puede negarse -como se hace en el motivo primero del recurso- la correcta aplicación al caso del citado artículo ciento uno de la Ley de Arrendamientos Urbanos, primero por su expresión terminante, sin distinción de causas de aumento de la renta, segundo porque está, como norma,incluida en la misma subsección segunda del Capítulo IX de la ley en la que figura el artículo noventa y ocho (que es el que autoriza el aumento o la reducción de rentas por acuerdo de las partes) y, finalmente, porque si bien es cierto que la cláusula de revisión exime del requerimiento, ello no quiere decir sino que, en efecto, no será preciso el mismo para que pueda nacer o ejercitarse el derecho de revisión pactado en el contrato, pero que sí será necesario el ejercicio del mismo para que tenga virtualidad respecto de la otra parte, justamente porque la revisión opera anualmente, es decir, por períodos de un año, lo que implica que su no ejercicio o no reclamación -del aumento en este caso- de la renta revisada es en verdad un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica contractual y, en otro aspecto, autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho (artículo séptimo del Código Civil) por parte de quien deja transcurrir los años (que aquí podrían suponer quince, por la prescripción ordinaria del derecho en cuestión) para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la confianza de la parte, nacida de la inactividad de la otra y que el Derecho debe respetar.
CONSIDERANDO que, por ello, procede rechazar el motivo estudiado, por otra parte el fundamental y básico del recurso, lo que acarrea la desestimación de los tres restantes: del segundo por lo ya expuesto; del tercero porque la sentencia recurrida en modo alguno viola los artículos mil doscientos cincuenta y cinco, mil doscientos cincuenta y seis y mil doscientos cincuenta y ocho del Código Civil, sino que los respeta al atenerse, como se ha visto, al pacto contractual, y del cuarto porque, como ya se ha indicado, también aplica debidamente la Sala de instancia la jurisprudencia que cita el motivo, relativa a la validez de la cláusula de revisión, y así lo declara.
CONSIDERANDO que lo expuesto obliga, pues, a la desestimación del recurso con las prevenciones del artículo mil setecientos quince, último párrafo, de la Ley procesal reformada, salvo en lo que respecta al depósito para recurrir, que aquí no fue legalmente exigible por la disparidad de las sentencias de instancia.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por "Promociones España, S. A.», contra la sentencia que en doce de julio de mil novecientos ochenta y cuatro , dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada; condenamos a dicha recurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
ASI, por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán.-Jaime de Castro.-Carlos de la Vega Benayas.-Antonio Sánchez.-José María Gómez.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Juan José Vizcaíno.-Rubricado.
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