STS, 27 de Noviembre de 1984

Núm. 680.- Sentencia de 27 de noviembre de 1984

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Inmobiliaria Boscasa, S. A.

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, de 10 de

mayo de 1982.

DOCTRINA: Contrato de compraventa de bienes inmuebles. Ofrecimiento de pago y consignación.

Si tanto el ofrecimiento como la consignación intentadas por los compradores fueron anteriores a

los requerimientos a que necesariamente obliga el articulo 1.504 del Código Civil, como previos a la

resolución judicial del contrato de compraventa de inmuebles en caso de impago, se enerva la

acción.

En la Villa de Madrid, a veintisiete de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro;

En los autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número nueve de los de Madrid, y en grado de apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de la misma capital, a instancia de "Inmobiliaria Boscasa, S. A.", con domicilio social en Madrid, Plaza de Alonso Martínez, número tres, contra don Plácido , mayor de edad, casado, vecino de Madrid, Vallecas, Travesía DIRECCION000 , número NUM000 , Portal NUM001 , NUM002 derecha, y contra doña Guadalupe , esposa de don Plácido , declarada en rebeldía, sobre resolución de contrato de compraventa; autos pendientes ante esta Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud del recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal, interpuesto por la Compañía Mercantil Anónima "Inmobiliaria Boscasa, S. A.", representada por el Procurador don Federico Bravo Nieves y defendida por el Letrado don Gonzalo Clemente Prita; no habiendo comparecido la parte recurrida al acto de la vista.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Federico Bravo Nieves, en representación de la entidad Inmobiliaria Boscasa, S. A., formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, número nueve, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra don Plácido y doña Guadalupe , sobre resolución de contrato de compraventa, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Mi mandante, la Compañía Inmobiliaria Boscasa, S. A., vendió al demandado y a su esposa la vivienda sita en Madrid-Vallecas, Travesía DIRECCION000 , portal NUM001 , NUM002 derecha, según se acredita en el contrato de compraventa suscrito entre ambas partes el día veinticuatro de octubre de mil novecientos setenta y tres, fijándose como precio de la compraventa la cantidad de setecientas diecinueve mil setecientas sesenta pesetas, de las que ciento siete mil novecientas cuatro se pagaron a la entrega de las llaves y el resto en los plazos y cuantías que se acordaron. Segundo.-Desde finales del año mil novecientos setenta y cinco, el Sr. Plácido detenta la posesión de la vivienda por cuanto ha penetrado en ellaviolentamente y sin pagar la cantidad estipulada a la entrega de las llaves. A fin de obviar el incumplimiento del contrato, el Sr. Plácido intentó consignar la cantidad adeudada a mi representada y promovió expediente de consignación ante el Juzgado de Primera Instancia número diez de esta capital, que fue sobreseído por auto de fecha quince de diciembre de mil novecientos setenta y seis . Como consecuencia de la declaración de contencioso del expediente de consignación, el Sr. Plácido demandó a la Inmobiliaria Boscasa, S. A., ante el Juzgado de Primera Instancia número nueve de Madrid, con la suplicación de que se declarase ajustada a derecho la consignación intentada de las ciento siete mil novecientas cuatro pesetas que debía haber pagado al momento de la entrega de llaves. Se dictó sentencia por la que se declaraba no haber lugar a la demanda presentada por el Sr. Plácido contra la entidad Inmobiliaria Boscasa, S. A. Tercero.-La anterior sentencia fue confirmada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial. El Sr. Plácido no ha pagado el precio convenido a la entrega de llaves, sino que incumplió lo pactado entre las partes al no haber solicitado el crédito hipotecario de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, por importe de cuatrocientas treinta y una mil ochocientas cincuenta y seis pesetas. El Sr. Plácido sólo ha pagado por la vivienda que ocupa ciento ochenta mil pesetas, que es el total de las cantidades contenidas en la cláusula dos, apartados uno y dos del contrato que se pretende resolver. Cuarto.-A pesar del tiempo transcurrido, el Sr. Plácido permanece en la vivienda objeto del contrato de compraventa y sin embargo no ha pagado ninguna de las cantidades que hemos indicado anteriormente, por lo que resulta claro que ha incumplido lo pactado. De haber intentado la conciliación, a pesar de que esta demanda es consecuencia de procedimiento anterior, lo acreditamos con el documento número cuatro. Termina suplicando se dicte sentencia en la que se de por resuelto el contrato privado de compraventa suscrito por Inmobiliaria Boscasa,

S. A., con don Plácido y doña Guadalupe , en fecha veinticuatro de octubre de mil novecientos setenta y tres, respecto del piso vivienda sito en Madrid, Vallecas, Travesía DIRECCION000 , portal NUM001 , NUM002 derecha, hoy Travesía del DIRECCION000 , número NUM000 , NUM002 derecha, por falta de pago del precio convenido en él; a estar y pasar por esta declaración y se les condene asimismo a la indemnización de los daños y perjuicios causados que se determinen y al pago de las costas causadas.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Plácido , compareció en su representación el Procurador don Cesáreo Hidalgo Senén, después de decaído su derecho, dándose por contestada la demanda, siendo declarada en rebeldía doña Guadalupe .

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado.

RESULTANDO que el Sr. Juez de Primera Instancia de Madrid, número nueve, dictó sentencia con fecha 25 de junio de 1980 , cuyo fallo es como sigue: Fallo: Que desestimando totalmente la demanda formulada por Inmobiliaria Boscasa, S. A., debo absolver y absuelvo de la misma a los demandados don Plácido y su esposa doña Guadalupe , sin hacer expresa imposición de costas causadas.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la entidad demandante Boscasa, S. A., y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia con fecha 10 de mayo de 1982 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Bravo Nieves, en la representación que ostenta, confirmamos la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número nueve de Madrid, dictada en los autos principales a que se contrae el rollo de Sala, con fecha veinticinco de junio de mil novecientos ochenta. Sin costas en este recurso.

RESULTANDO que el 13 de diciembre de 1982, el Procurador don Federico Bravo Nieves, en representación de la entidad Inmobiliaria Boscasa, S. A., ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal, contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos: Primero.-Infracción de Ley, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no aplicación del artículo 1.256 del Código Civil , en relación con el artículo 1.258 del mismo texto legal y doctrina legal interpretativa de ambos. Es un hecho indubitado que el Sr. Plácido está en posesión y habita la vivienda cuyo contrato de compraventa pretende resolver esta parte. Afirmamos en todo momento que esta posesión deviene en detentación, porque el Sr. Plácido ha ocupado la finca violentamente y en contra, por tanto, de la voluntad de mi representada, por cuyo motivo se le instruyó causa en la Jurisdicción Militar, que fue sobreseída por aplicación del indulto concedido el 14 de marzo de 1977 pero, olvidando esta circunstancia, es cierto, así consta a lo largo del procedimiento y recogido en los hechos probados de la sentencia recurrida, que el Sr. Plácido -independientemente del motivo-, ocupa y habita la vivienda objeto del contrato de compraventasuscrito con Inmobiliaria Boscasa, S. A. El contrato suscrito entre las partes, y reconocido como eficaz por la sentencia recurrida, obliga al comprador a pagar en el momento de la entrega de las llaves la cantidad de ciento siete mil quinientas cuatro pesetas, y al no hacerlo así, asume el incumplimiento de una cláusula contractual que es "a posteriori", causa de la falta de pago. La conducta del comprador y la falta de pago que como consecuencia se produce, al ser imputable a éste, no le puede favorecer hasta el punto de justificar su propio incumplimiento, que consiste, ni más ni menos, en la atribución arbitraria del derecho que emana del contrato -posesión de la vivienda-, sin tener en cuenta el cumplimiento simultáneo de la obligación del pago. En definitiva, el arbitrario proceder del recurrido al ejercitar su derecho sin cumplir la obligación que como recíproca de aquél, emana del contrato suscrito entre las partes, vulnera el artículo 1.256 del Código Civil . Mi mandante ha cumplido cabalmente los pactos del contrato privado suscrito entre las partes, sin embargo el comprador, que toma posesión de la vivienda de forma arbitraria y "a forciori", ni siquiera paga al vendedor la parte del precio pactada para la entrega de las llaves. Es evidente que ha existido falta de pago, pero sin que pueda ser de aplicación la facultad que el artículo 1.504 atribuye al deudor de poder pagar hasta el momento en que sea requerido para ello; la sentencia recurrida debería haber tenido en cuenta la aplicación del artículo 1.256 en relación con el 1.258, ambos del Código Civil , y al no hacerlo, la igualdad esencial de los contratos queda rota en favor del incumplidor, que se libera de su compromiso en el convenio, quedando sujeto sólo mi representada. Segundo.-Infracción de Ley al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del artículo 1.504 del Código Civil , y en relación con el artículo 1.176 del mismo texto legal y doctrina legal interpretativa de los mismos. Después de que se produce la falta de pago por parte del comprador, éste inicia el procedimiento de jurisdicción voluntaria de consignación de la cantidad adeudada. La acción ejercitada en juicio ordinario de menor cuantía finaliza con sentencia en que se declara que la consignación intentada no es ajustada a derecho; decisión que es confirmada por la Audiencia Territorial sin ulterior recurso. Uno de los efectos de la consignación -quizá el más importante- es el de constituir en mora a aquella de las partes que la sentencia no le haya sido favorable. En el presente caso es indudable que el deudor, por efectos de la sentencia, tiene la consideración de deudor moroso en un procedimiento por él mismo elegido, para evitar las consecuencias de su falta de pago; ello supone, por una parte, que los Tribunales de Justicia consideran que no ha cumplido con la obligación de pago, declaración que debe prevalecer ante la posibilidad de pagar antes del requerimiento que determinar el artículo 1.504 del Código Civil ; por otra parte se produce una colisión entre el contenido del artículo 1.176 del Código Civil y el 1.504 del mismo texto legal, pero en el presente caso la norma contenida en aquél está sancionada con una sentencia firme que declara la mora del deudor, por lo que entendemos que debe prevalecer sobre el contenido del artículo 1.504 . La propia sentencia recurrida expresa que la parte compradora ha incurrido en un retraso en el cumplimiento de las obligaciones, ahora bien, no especifica si la conducta del comprador es o no razonable referida a la doctrina legal. Hay que tener en cuenta y así está declarado que el intento de pago del comprador se produce al año aproximadamente del momento en que debiera haber cumplido esta obligación, después del transcurso de este tiempo creemos que es de aplicación la doctrina sentada por nuestro Tribunal Supremo en sentencia de fecha 26 de noviembre de 1966 . Una vez que mi representada requirió notarialmente al comprador en el momento del ofrecimiento, los Tribunales carecen de facultad para apreciar justificación en el incumplimiento del deudor, prohibiéndose de forma expresa y absoluta la concesión de nuevo término para cumplir la obligación. La contumacia o voluntad rebelde es precisa para ejercitar la facultad de resolución que para todas las obligaciones recíprocas se consagra en el articulo 1.124 del Código Civil , pero este principio de carácter general no puede ser aplicado en la venta de bienes inmuebles, porque el mandato que establece el artículo 1.504 es insoslayable y terminante. Una vez requerido, el Juez no podrá concederle nuevo término.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don José Luis Albácar López.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que promovida por la "Inmobiliaria Boscasa, S. A.", ante el Juzgado de 1.a Instancia nº 9 de Madrid, demanda de juicio ordinario de mayor cuantía contra don Plácido y doña Guadalupe , sobre resolución de contrato de compraventa, con fecha 10 de mayo de 1982 recayó sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, en la que, confirmando la dictada por el referido Juzgado el 25 de junio de 1980 , se desestimaba la demanda, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley, y en la que se sientan, entre otros, los siguientes fundamentos fácticos que, por no haber sido combatidos adecuadamente en casación, deben reputarse inmutables: A) que el contrato cuya resolución se pretende es el de 24 de octubre de 1973; B) que los demandados tomaron posesión del piso en el mes de noviembre de 1975; C) Que el 30 de septiembre de 1976 ofrecen a la entidad actora por medio de Notario la suma de 107.904 pesetas, pactada en el contrato para ser abonada a la entrega de las llaves,ofrecimiento que es rechazado; D) que en noviembre de 1976 consignan dicha suma en el Juzgado de 1.a Instancia nº 16 de esta capital, en expediente de jurisdicción voluntaria que es declarado contencioso ante la oposición de la demandante; E) que no se han cumplido por la demandante las formalidades del artículo 1.504 del Código Civil aludidas expresamente en la cláusula 7 .a del contrato, ya que de los autos no se desprende que haya mediado un requerimiento notarial o judicial comprensivo de la voluntad clara de resolver el contrato, y que sea anterior a la actuación de los demandados manifestando clara y terminantemente su voluntad de pagar (considerandos 1º y 2º de la sentencia del Juzgado, expresamente aceptados por la resolución recurrida); y F) que evidentemente el ofrecimiento de pago notarialmente notificado, así como la consignación judicial acreditan una voluntad de cumplimiento, muy lejana y distante de la persistente y rebelde que la jurisprudencia exige para la aplicación de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil en materia de resolución contractual de compraventa de inmueble, tanto más cuanto que dicho ofrecimiento y consignación fueron siempre anteriores a los actos jurídicos expresivos de la voluntad resolutiva de la vendedora (considerando 1. de la sentencia de apelación).

CONSIDERANDO que el primero de los motivos del recurso se formula por "infracción de Ley al amparo del número primero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por no aplicación del artículo 1.256 en relación con el articulo 1.258 del mismo texto legal y doctrina legal interpretativa de ambos", alegándose por la recurrente que la sentencia de la Audiencia, al desconocer la obligación que incumbía al comprador de abonar en el momento de la entrega de las llaves del piso la suma pactada y respetar su posesión del piso, infringe por inaplicación los preceptos citados que reconocen la fuerza obligatoria de los contratos y prohiben dejar su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, motivo éste que deberá perecer, ya que en realidad, lo que parece pretender es, al igual que luego sucederá con el segundo, combatir los hechos que fija la resolución de instancia, a través de vía inapropiada -la del nº 1º del artículo 1.692 -, sin tener en cuenta, que, en el presente caso, se concertó entre las partes un contrato de compraventa de bienes inmuebles, en cuya virtud entraron los recurridos en la posesión de un piso, contrato que ha de reputarse válido en tanto que no se proceda a su resolución por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil , por lo que la resolución que se recurre, al estimarlo así, en modo alguno infringe los preceptos que como tal se citan por la recurrente en este primer motivo, que debe, por tanto, verse rechazado.

CONSIDERANDO que no mejor fortuna habrá de alcanzar el motivo segundo, también al amparo del ordinal 1º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "por aplicación indebida del artículo 1.504 del Código Civil , en relación con el mismo artículo 1.176 del mismo texto legal y doctrina interpretativa del mismo", a través del cual se alega que, habiendo incurrido en mora los compradores, al no resultarles favorable la sentencia en que se declaró mal hecha la consignación, esta declaración debe prevalecer sobre la posibilidad de pagar antes del requerimiento a que alude el artículo 1.504 del Código Civil , por lo que dicho artículo resulta indebidamente aplicado, motivo que igualmente habrá de perecer, no sólo porque pretende desconocer los hechos anteriormente declarados como inmutables por la resolución recurrida, de que tanto el ofrecimiento como la consignación intentadas por los compradores fueron anteriores a los requerimientos a que necesariamente obliga el artículo 1.504 como previos a la resolución judicial del contrato de compraventa de inmuebles en caso de impago -requisitos éstos expresamente exigidos por la cláusula 7 .a- del pago suscrito entre las partes, sino también porque para que opere la resolución del repetido contrato es preciso, según tiene reiteradamente declarado esta Sala, "una actitud del deudor más o menos culposa o dolosa contraria al normal desarrollo del proyecto y ejecución contractual" (Sentencia 27 de mayo de 1980 ), "lo que evidentemente excluye el supuesto en que no se cumplió por existir una imposibilidad física o jurídica, que sólo los Tribunales de Justicia podrán estar en condiciones de apreciar" (Sentencia 7 de marzo de 1983 ), y en el supuesto que nos ocupa, como ya hemos anteriormente apuntado, la resolución recurrida aprecia como hecho acreditado no combatido en casación "una voluntad de cumplimiento muy lejana y distante de la persistente y rebelde que la jurisprudencia exige para la aplicación de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil ", por lo que procede la desestimación de este segundo motivo.

CONSIDERANDO que el rechazo de los motivos comporta el del recurso en ellos fundado, con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en el mismo y pérdida del depósito, al que se dará el destino que marca la Ley; todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal, interpuesto por la Compañía Mercantil "Inmobiliaria Boscasa, S. A.", contra la sentencia que, con fecha diez de mayo de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y pérdidadel depósito constituido, al que se dará el destino legal. Y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don José Luis Albácar López, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a veintisiete de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro.