STS, 10 de Diciembre de 1984
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 10 Diciembre 1984 |
Núm. 718.- Sentencia de 10 de diciembre de 1984
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Jose Enrique .
FALLO
No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, de 28 de mayo de 1982.
DOCTRINA: Propiedad Horizontal. Prohibiciones respecto al uso de las viviendas y locales comerciales. Interpretación de las cláusulas de los estatutos.
Tiene sentado esta Sala doctrina jurisprudencial en el sentido de que la interpretación de las cláusulas de los contratos compete a los Tribunales de instancia, cuyo criterio en este punto no puede ser atacado en casación, salvo cuando pueda ser racionalmente tachado de absurdo, ilógico o inverosímil, es obvio que no puede reputarse que incurre en tales defectos las conclusiones a que, en el presente caso, ha llegado la resolución recurrida, cuando habida cuenta de los párrafos primero y segundo del artículo 11 de los Estatutos permite únicamente el establecimiento de viviendas, oficinas o consultorios en los pisos, y de tiendas y almacenes, en los locales comerciales y que veta expresamente, salvo que medie consentimiento unánime de todos los condueños, la instalación en los pisos o locales, de "clínicas, hospederías, escuelas, industrias, servicios o talleres que perjudique u ocasionen molestias graves a la comunidad», llega a la conclusión de que no le es dable al demandado recurrente instalar en su piso, sito a nivel de local comercial, un establecimiento dedicado a mesón o restaurante, por hallarse incluido entre los que exigen el consentimiento unánime de los condueños.
En la Villa de Madrid, a diez de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro;
En los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de los de Madrid, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, por la DIRECCION000 , contra don Jose Enrique , mayor de edad, casado, industrial, de esta vecindad, con domicilio en la calle DIRECCION001 , NUM000 , sobre ejecución de obra y otros extremos; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por don Jose Enrique , representado por el Procurador don Francisco de Guinea y Gauna y defendido por el Letrado don Eduardo Villegas, habiendo comparecido la contraparte, representada por el Procurador don Francisco Alvarez del Valle y defendida por el Letrado don Félix Vega Pérez.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Madrid, fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos a instancia de la DIRECCION000 , contra don Jose Enrique , sobre ejecución de obras y otros extremos; que la representación de la parte actora formalizó demanda, exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Que don Ernesto fue propietario de una casa sita en esta capital, en la Calle PASAJE000 , número NUM001 , con los datos regístrales que se indicaban. Segundo.-Que el Sr. Ernesto explotaba la finca en régimen de arrendamiento, llevando a cabo la división horizontal, dividiéndola en ocho apartamentos, pasando a formar registralmente las respectivas fincas independientes. Tercero.-En dicha escritura se hacía constar que la casa era de cuatro plantas, bajo,primero, segundo y tercero, afirmando que el piso bajo izquierda estaba destinado a tienda. Que en la Comunidad de Propietarios, cuando se relacionan los pisos de las respectivas plantas, no se partía del criterio de acceso a la finca y subida a la misma, sino todo lo contrario, los pisos se describían saliendo del edificio y bajando del mismo, de tal forma que según la división horizontal, se relacionan como piso bajo derecha, primero derecha, segundo derecha y tercero derecha, los que, vista la casa frontalmente y entrando en la misma, constituyen lo que se llama el a la o patio izquierda de la finca, en tanto que los pisos de la casa, que forman el a la derecha, vista aquella frontalmente, constituían según dicha escritura, los pisos bajos primero, segundo y tercero izquierda. Cuarto.-Que para clarificar la aparente confusión, se pasaba seguidamente, haciendo referencia de los pisos bajo derecha e izquierda, ateniéndose a la escritura de división horizontal y a las posteriores, es decir bajo derecha, bajo izquierda o tienda, resultando del primero ahora propiedad del demandado, había sido y es una vivienda sin olvidar que el señor Ernesto no podía transformar esta vivienda en tienda o local. Quinto.-Que la escritura de división incorporaba los Estatutos obligatorios para todos los futuros propietarios. Sexto.-Que, la DIRECCION000 de esta capital, constaba de siete pisos viviendas y de un piso-tienda o local siendo este último el bajo izquierda de la propiedad de don Luis Antonio , y cuya calificación se infiere de la escritura de división horizontal, con anterioridad, se venía exponiendo una tienda de carbones vegetales, aunque en la actualidad y desde hace años se destinaba exclusivamente a vivienda. Séptimo.-Que en mil novecientos setenta y uno se nombró presidente de la comunidad al hoy demandado, Sr. Jose Enrique , y amparándose en licencia para obras de reforma concedida, sin conocimiento del resto de la Comunidad, procedió a derribar la fachada y el muro central de carga de la finca y a desviar una de las bajadas de aguas pluviales en todo lo que afectaba al piso de su propiedad (bajo derecha), para convertir su piso en un local diáfano, colocando unas vigas cargaderos, sin autorización de la Comunidad, Octavo-A mediados de septiembre de mil novecientos setenta y uno se reunió la Junta General de Propietarios, poniéndose de manifiesto que el demandado no tenía autorización para realizar las obras que ejecutaba, que afectaban a los elementos comunes, sin que el demandado, entonces presidente, levantara acta del tal reunión, pues, al parecer de los comunitarios era que repusiera los elementos comunes a su estado primitivo y que se abstuviera de montar en su piso el mesón que pretendía. Noveno.-Que el demandado inició a finales de mil novecientos setenta y dos o principios de mil novecientos setenta y tres, juicio de menor cuantía contra doña Luz , propietaria del piso bajo izquierda o tienda, con la pretensión de que el Juzgado declarara que la tienda o piso bajo izquierda de la casa número NUM001 de la calle PASAJE000 , correspondía a don Jose Enrique , y que el piso bajo derecha de la misma pertenecía a doña Luz , lo que no se aceptó por el Juzgado y en su apelación. Décimo.-Que el demandado había vuelto a continuar las obras de adecuación de su vivienda, tanto exterior como interiormente, con el fin de consumar su idea de abrir el mesón-bar o restaurante. Undécimo.-Que el demandado pretendía transformar su vivienda en un local de negocio, realizando arbitrariamente obras alterando los elementos comunes. Duodécimo.-Que la transformación de la vivienda del demandado en una industria supondría para los restantes propietarios incalculables perjuicios y molestias. Alegaba los fundamentos de derecho que estimaba aplicables al caso, y terminaba suplicando se dictara sentencia, condenando al demandado a ejecutar a su costa las obras que se indicaban, declarando que el piso bajo derecha de la finca NUM001 de la calle PASAJE000 , sólo se podía destinar a vivienda oficina o consultorio profesional, y subsidiariamente se declarara que el piso bajo derecha de dicha casa, no se podía destinar al establecimiento de bar ni a ninguna otra actividad.
RESULTANDO que admitida la demanda y dado traslado a la representación demandada, formuló su contestación, oponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Referido a la propiedad inicial de la casa, aceptando el hecho correlativo de la demanda. Segundo.-División horizontal de la casa; se admitía el hecho segundo de la demanda en cuanto a la división horizontal de la casa y la realidad registral. No correspondiendo tal realidad en lo que se refería a la planta baja de la casa a la realidad jurídica y urbanística de la mismas Tercero.-No se aceptaba el correlativo de la demanda, porque en el mismo sólo se refleja una verdad a medias. La descripción real de uno de los pisos se verifica entrando en la finca, precisamente la tienda y el otro se describe saliendo de la misma Cuarto.-Que la planta baja, para la más adecuada comprensión de la configuración y situación urbanística de los mismos, se acompañaba plano con especificación de sus correspondientes linderos y de los de cada piso. Seguidamente se pasaba a examinar las descripciones regístrales del piso bajo derecha, su tracto registral, lugar físico que ocupaba cada piso, linderos, y también tales extremos referidos al piso bajo izquierda, llegando a la conclusión de que las descripciones regístrales no correspondían a la realidad física de los respectivos pisos descritos, la del piso-tienda es la que correspondía al piso bajo derecha y la descripción de este último al bajo izquierda da. Quinto.-Que en los estatutos de la Comunidad de Propietarios se aceptaba el hecho contrario, significando únicamente lo establecido de que en los locales y pisos podrían establecerse una serie de actividades, industriales y de otro tipo, en el caso de que no perjudicaran u ocasionaran molestias graves a la Comunidad. Sexto.-Que no es exacto que el piso bajo izquierda haya existido tienda alguna de carbones, sino que en tal piso lo que había era la portería, sus servicios con vivienda. El anterior propietario lo vendió a un tercero que después lo vendió a la portera de la finca y por fallecimiento de esta última le sucedió en la titularidad su hijo, el actual presidente de la comunidad, y al hacerse la división de la casa, dejó de prestarseel aludido servicio de portería. Séptimo.-Que aceptaba la realidad de las obras hechas por éste, no siendo cierto que se haya verificado sin el consentimiento del resto de los condueños y que las obras hayan puesto en peligro la seguridad del edificio, pues resultaba que todos los condueños fueron debidamente consultados por el demandado y verbalmente fue autorizado para verificar las aludidas obras, sin que haya autorización escrita. Las obras fueron realizadas con la dirección facultativa correspondiente, sin que desde su ejecución haya surgido incidente alguno. Octavo.-Que en la Junta del año mil novecientos setenta y uno todos los condueños quedaron perfectamente informados de las obras realizadas, ratificando la autorización verbalmente concedida con anterioridad, no levantándose acta por no existir libro de actas, habiéndose silenciado por la actora, que en dicha Junta, algunos condueños intentaron que el demandado les pagase la cantidad de medio millón de pesetas, lo que no fue aceptado. Noveno. Se reconocía la exactitud del hecho correlativo al referirse al juicio declarativo de menor cuantía. Décimo.-Que no era cierto que el demandado, a la vista del pleito indicado, estuviese dispuesto a renunciar a sus legítimos derechos para verificar, en el piso de su propiedad, la instalación del establecimiento, pues, era todo lo contrario, al no tolerar las lamentables imposiciones que ahora se pretenden por la Comunidad. Once.-Que las obras realizadas se detallaban en el documento que acompañaba con la correspondiente pormenorización, con las conformidades de las autoridades municipales y licencia de apertura correspondiente. Doce.-Que no estaba de acuerdo con la hipótesis mantenida en el correlativo de que el establecimiento ha ocasionado ruidos, humos, gases y olores. Alegaba los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación al caso, y terminaba suplicando al Juzgado se dictara sentencia, desestimando totalmente la demanda, con las costas al demandante.
RESULTANDO que evacuado por las partes el trámite de réplica y duplica, fue recibido el pleito a prueba, uniéndose a los autos las practicadas y evacuado el de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número cuatro de Madrid, dictó sentencia con fecha 30 de septiembre de 1980 , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que estimando sustancialmente la demanda promovida por el Procurador don Francisco Alvarez García, en nombre y representación de don Luis Antonio , que actúa en su condición de Presidente de la DIRECCION000 , de esta capital, contra el demandado don Jose Enrique : Primero.-Debo condenar y condeno a don Jose Enrique , propietario del piso bajo derecha de la casa, calle PASAJE000 , NUM001 , de esta capital, a ejecutar a su costa, cuantas obras sean necesarias hasta restablecer a su situación y estado primitivo las partes de la fachada, muro interior de carga y canalización de las aguas pluviales de la referida finca, alterados por el demandado,; dejando todo ello como se encontraba antes de la realización de las obras. Segundo.-Debo declarar y declaro que el piso bajo derecha de la referida finca, de propiedad del demandado, no se puede destinar a establecimiento o apertura de un mesón o restaurante, ni a ninguna otra actividad que no se corresponda a tienda o almacén, salvo consentimiento unánime de todos los propietarios, condenando como condeno a estar y pasar por tal declaración al demandado, quien se abstendrá de realizar cualquier actividad que pueda contravenirla. Tercero.-Debo absolver y absuelvo al referido demandado de la petición segunda de la demanda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso por la representación de la parte demandada, recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia en 28 de mayo de 1982 , cuyo fallo dice: Fallamos: Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Jose Enrique de la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez número cuatro de los de esta capital, con fecha treinta de septiembre de mil novecientos ochenta, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha sentencia. No hacemos especial condena en las costas de esta segunda instancia.
RESULTANDO que el Procurador don Francisco de Guinea y Gauna, en nombre de don Jose Enrique , formalizó recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal, que funda en los siguientes motivos:
Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de Ley del fallo recurrido por violación por falta de aplicación de los artículos 1.281, 1.282, 1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil , en relación con los artículos 7, 11 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960 . Consideraciones previas. En este recurso nos encontramos, simple y sencillamente, ante un problema de interpretación del título constitutivo del régimen de propiedad, de los estatutos correspondientes, donde se amparan las reglas de constitución y el ejercicio de los derechos de los propietarios. Estamos aquí ante la adecuada y exacta interpretación del artículo once de dichos estatutos de la Comunidad de Propietarios. Tales estatutos, a nuestro juicio, y concretamente el repetido artículo 11 de los mismos han sido interpretados, por la sentencia que recurrimos, en forma no ajustada a derecho.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porinfracción del fallo recurrido, por violación por aplicación indebida del artículo siete de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 396 del Código Civil . Nos vamos a referir aquí a las obras realizadas por el Sr. Jose Enrique en la llamada fachada del edificio. La premisa básica que, naturalmente, mantenemos de conformidad con lo alegado en el motivo anterior es que, como se reconoce por la sentencia recurrida, el piso propiedad del demandado ha podido cambiar su destino y transformarse en tienda; en lugar donde se pueden expender al público artículos al por menor, a en caso de almacén, al por mayor, todo lo cual supone la necesidad de que en sus vistas a la calle requiere la existencia de grandes huecos o escaparates.
Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del fallo recurrido, por violación por falta de aplicación del artículo mil doscientos cincuenta y siete del Código Civil, en relación con el artículo siete del mismo y el artículo siete de la Ley de Propiedad Horizontal. Volvemos aquí, nuevamente, a la tesis de que el piso, propiedad del demandado, ha podido cambiar de destino y que su transformación en tienda o, en su caso, en bar-mesón, en cualquiera de ambos casos resulta de inexcusable necesidad, por ser insoslayable, la realización de obras de modificación de los elementos arquitectónicos privativos y comunes.
RESULTANDO que admitido el recurso, instruida la parte recurrente, habiendo comparecido la contraparte por mediación del Procurador Sr. Alvarez del Valle, se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr don José Luis Albacar López.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que promovida por la DIRECCION000 de Madrid, ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de dicha capital, demanda de juicio ordinario de mayor cuantía contra don Jose Enrique , sobre ejecución de obras, con fecha veintiocho de mayo de mil novecientos ochenta y dos, recayó sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, en la que, confirmando la dictada por el referido Juzgado de Primera Instancia se estimaba en parte la demanda, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley, y en la que se sientan, entre otros, los siguientes hechos y fundamentos de derecho: A) Que las obras llevadas a cabo por el demandado consistieron, de acuerdo con lo dispuesto en la demanda y admitida por el interpelado al absolver la posición décima, en el derribo de la fachada y muro central de carga del edificio, en la parte correspondiente al piso de su propiedad. B) Que de acuerdo con las declaraciones de los copropietarios el deponer como testigos, éstos se opusieron a que se llevaran a cabo las modificaciones, oposición que resulta confirmada por el contenido del acta de la Junta, que tuvo lugar el diecinueve de julio de mil novecientos setenta y dos. C) Que a tenor del artículo once de los estatutos por los que se rige la Comunidad, los pisos se destinarán a viviendas, oficinas o consultorio profesional, no pudiéndose establecer en ellos clínicas, hospederías, escuelas, industrias, servicios o talleres que perjudiquen u ocasionen molestias graves a la comunidad, si no es con el consentimiento unánime de los demás condueños, por lo cual resulta claro que el Sr. Jose Enrique no puede destinar el piso de que es propietario a mesón o restaurante, aprovechamiento que aparece incluido en el citado artículo once de los estatutos.
CONSIDERANDO que el motivo primero del recurso se formula "al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil; por infracción de Ley del fallo recurrido, por violación por falta de aplicación de los artículos mil doscientos ochenta y uno, mil doscientos ochenta y tres, mil doscientos ochenta y cuatro, mil doscientos ochenta y cinco y mil doscientos ochenta y seis del Código Civil en relación con los artículos siete, once y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal; de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta", alegándose por e) recurrente que la Sala sentenciadora, al interpretar el artículo once de los estatutos en el sentido de que vedan el establecimiento en los pisos o locales comerciales de un mesón o restaurante, infringe los preceptos citados, motivo este que deberá decaer toda vez que si, como tiene sentado una doctrina jurisprudencial que por reiterada y notoria es ocioso citar, la interpretación de las cláusulas de los contratos compete a los Tribunales de Instancia, cuyo criterio en este punto no puede ser atacado en casación, salvo cuando pueda ser racionalmente tachado de absurdo, ilógico o inverosímil, es obvio que no puede reputarse que incurran en tales defectos las conclusiones a que, en el presente caso, ha llegado la resolución recurrida, cuando, habida cuenta de que los párrafos primero y segundo del artículo II de los citados estatutos, permiten únicamente el establecimiento de viviendas, oficinas o consultorios en los pisos, y de tiendas o almacenes, en los locales comerciales y que veta expresamente, salvo que medie consentimiento unánime de todos los condueños, la instalación en los pisos o locales, de "clínicas, hospederías, escuelas, industrias, servicios o talleres que perjudiquen u ocasionen molestias graves a la comunidad", llega a la conclusión de que no le es dable al demandado recurrente instalar en su piso, sito a nivel de local comercial, un establecimiento destinado a mesón o restaurante, por hallarse incluido entre los que exigen el consentimiento unánime delos condueños, que no ha acreditado haber obtenido, por lo que debe desestimarse este primer motivo.
CONSIDERANDO que no mejor suerte habrá de merecer el motivo segundo "al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del fallo recurrido, por violación por aplicación indebida del artículo siete de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil", a través del cual se pretende por el recurrente que la resolución de la Audiencia yerra cuando declara que la modificación de la fachada, de su piso, operada por el demandado, requería el consentimiento unánime de los propietarios, tal y como exige el artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, motivo este que igualmente deberá perecer, ya que, si por una parte, el artículo cuarto de los estatutos reputa expresamente ser de propiedad común las fachadas, por otra debería llegarse a la misma conclusión por el mandato del articulo trescientos noventa y seis del Código Civil, tanto por hallarse incluidas en términos "muros», que en la enumeración de dicho artículo "ad excumplum", se utiliza, como por ser, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, por lo que, habida cuenta que la resolución que se recurre reputa acreditado, sin que tal conclusión fáctica haya sido combatida en casación al amparo del ordinal séptimo del artículo mil seiscientos no venta y dos, única vía apropiada para ello, que "las obras llevadas a cabo por el demandante consistieron..., en el derribo de la fachada y muro central de carga del edificio, en la parte correspondiente al piso de su propiedad", es lógico concluir que tales obras precisaban del consentimiento unánime de los propietarios que el artículo dieciséis exige para la modificación de los propietarios, sin que, finalmente, quepa admitir, como pretende el recurrente que el cerramiento del piso del mismo, por hallarse a nivel de local comercial, no tiene el carácter de fachada, pues si bien es cierto que con frecuencia los locales comerciales se entregan faltos de cerramiento alguno, permitiéndose normalmente al usuario llevara; cabo el mismo, en aquellas otras en las que, como sucede en el presente supuesto, la fachada alcanza a los pisos situados a nivel de calle, la modificación de ésta por los dueños o usuarios de los pisos bajos supone la alteración de un elemento común, sujeto al régimen general de tales actos; todo lo cual conduce a la desestimación de este segundo motivo.
CONSIDERANDO que finalmente, habrá también de verse desestimado el motivo tercero, "por violación, por falta de aplicación del artículo mil doscientos cincuenta y ocho del Código Civil, en relación con el artículo siete del mismo y del artículo siete de la Ley de Propiedad Horizontal", y a través del cual se denuncia que el piso del demandado ha podido cambiar de destino y que su transformación en tienda exige la realización de obras que implican la modificación de los elementos arquitectónicos, toda vez que, si, por una parte, nada obsta a que el demandado varié el destino de su piso utilizándolo para los usos propios de un local comercial previsto en los estatutos -es decir, tiendas o almacenes-; por otra, y por expresa prohibición del artículo cuatro de los mismos y séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal, resulta prohibido modificar la fachada, así como el muro de carga de su piso, por lo que, al haberlo realizado sin permiso de los condueños, procede el restablecimiento a la anterior situación que solicita la demanda y acuerda la resolución recurrida, por lo que no aparecen en modo alguno violados los preceptos que como tal se cita en este tercer motivo, que debe ser, así, desestimado.
CONSIDERANDO que el rechazo de los motivos comporta el del recurso, en el fundado, con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en el mismo y pérdida del depósito, al que se dará el destino que marca la Ley; todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por don Jose Enrique , contra la sentencia que en veintiocho de mayo de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid; condenamos a dicho recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel González Alegre.- Carlos de la Vega.- Antonio Sánchez.-José María Gómez.- José Luis Albacar López.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don José Luis Albacar López, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública en el día de hoy, lo que, como Secretario de la misma, certifico.- JuanJosé Vizcaíno.- Rubricado.
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