STS, 12 de Junio de 1984
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1984:1311 |
| Fecha de Resolución | 12 de Junio de 1984 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 376.-Sentencia de 12 de junio de 1984
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos rústicos.
RECURRENTE: Don David .
FALLO
No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia de 11 de mayo de 1982.
DOCTRINA: Retracto. Determinación del "quantum" del reembolso que el retrayente ha de satisfacer para devenir adquirente por
subrogación.
En punto a la determinación del "quantum" del reembolso que el retrayente ha de satisfacer para devenir adquirente por subrogación, al amparo de los artículos 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y 1.518 del Código Civil hay que estar por
razón de justicia al "precio real", es decir, a la cantidad en metálico -o en otra forma- que se ha entregado por el comprador, y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ése será el que se ha de reembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública, y es aquél el que debe prevalecer frente a éste; doctrina que, de un modo u otro, ya se había señalado por este Tribunal al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había que entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando, discutido el precio, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de justicia aludida.
En la villa de Madrid a 12 de junio de 1984.
En los autos de juicio especial promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Vinaroz por don David , mayor de edad, casado, agricultor y vecino de Benicarló, contra don Cornelio , mayor de edad, soltero, carpintero y vecino de Benicarló, sobre retracto arrendaticio; y seguidos en apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, que ante Nos penden en virtud de recurso de casación en arrendamientos rústicos interpuesto por la parte actora, representada por el Procurador don Federico Enríquez Ferrer y con la dirección del Letrada doña Helen Soto Alarcón.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don Agustín Cervera Gasulla, en representación de don David , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Vinaroz demanda de proceso especial contra don Cornelio
, sobre retracto arrendaticio, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Su mandante es arrendatario de la finca rústica de autos, con una renta de 15.000 pesetas anuales, equivalente a 5,555 quintales métricos de trigo e inferior a los 40 quintales métricos. Dicha finca es cultivada directa y personalmente por el arrendatario, que está al corriente en el pago de la renta, que satisface por semestres vencidos, siendo el último el de 1 de noviembre de 1979. Que el contrato está en vigor, puesto que fue suscrito el 7 de octubre de 1974 por un período de seis años.-Segundo. Que la finca fue arrendada por el entoncespropietario.-Tercero. Que hace poco, el 9 de febrero de 1980 y por rumores, llegó a conocimiento que la finca de la que es arrendatario fue vendida por doña Erica al demandado, don Cornelio , por el precio de
40.000 pesetas. Lo que se consultó en el Registro, resultando que, efectivamente, en 18 de septiembre de 1979 y a virtud de escritura notarial, doña Erica vendió la finca al demandado por el precio de 40.000 pesetas. También se ha enterado que don Pedro , en 3 de mayo de 1978, la donó a su hija doña Erica
.-Cuarto. Que de las indicadas transmisiones nada se comunicó a su mandante.-Quinto. Designaba a efectos probatorios los protocolos de las Notarías de Benicarló y Vinaroz; las del Ayuntamiento de Benicarló. Invocó los fundamentos de derecho que estimó aplicables y terminó suplicando se dictara sentencia declarando que su representado, como arrendatario, tiene derecho a retraer la finca que con tal carácter cultiva, descrita en el hecho primero, y condenando al demandado-comprador, o sea, don Cornelio , a que dentro de tercer día otorgue la correspondiente escritura de venta en favor de aquél, don David , bajo apercibimiento de hacerse de oficio y a su costa, a cuyo demandado se le diera traslado tan luego le presentara la certificación del acto de conciliación celebrado sin efecto, con expresa condena de costas.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado, don Cornelio , compareció en los autos en su representación el Procurador don Ramón Grau Giner, que contestó a la demanda oponiendo a la misma: Primero. Muestra su disconformidad con los hechos de la demanda, a excepción de lo que se admita. Conforme con el correlativo.-Segundo. Conforme con el correlativo.-Tercero. Que negaba expresamente los hechos tercero y cuarto de la demanda.-Cuarto. Que el demandante supo desde el primer momento perfectamente la operación que se iba a realizar.-Quinto. Que afirmaba que el demandante remitió a la adquisición de la finca antes de la venta.-Sexto. Que si todo lo afirmado en los anteriores hechos no fueren ya suficiente para desestimar la demanda, lo que a continuación se exponía es motivo suficiente para su desestimación. Invocó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando sentencia por la que se desestime en todas sus partes la demanda, con costas al actor por su temeridad.
RESULTANDO que tuvo lugar la comparecencia y, recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Y se convocó a las partes a comparecencia, en la que las mismas informaron, por su orden, en apoyo de sus respectivas pretensiones.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Vinaroz dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 1980 , cuyo fallo es como sigue: "Que apreciando la falta de litisconsorcio pasivo necesario y sin entrar a conocer del fondo litigioso, debo desestimar sin más la demanda interpuesta por el Procurador don Agustín Cervera Gasulla, en nombre y representación de don David , contra don Cornelio , y sin hacer expresa condena en costas en esta instancia."
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación del demandante y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia dictó sentencia con fecha 11 de mayo de 1982 , con la siguiente parte dispositiva: "Que con revocación de la sentencia apelada y estimando la demanda y el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Agustín Cervera Gasulla, en representación del actor, don David , debemos declarar y declaramos el derecho del actor, señor David , a retraer la finca descrita en el hecho primero de la demanda, previo pago al demandado, don Cornelio , de la cantidad de 2.300.000 pesetas que se fija como precio real de la misma, juntamente con gastos del contrato y restantes a que se refiere el articulo 1.518 del Código Civil , condenando al demandado a estar y pasar por estas declaraciones y a que en el término de tercero día otorgue a favor del actor la correspondiente escritura pública de venta, bajo apercibimiento de hacerse de oficio y a sus expensas, sin hacer un especial pronunciamiento de condena en costas en ninguna de ambas instancias al no apreciarse méritos para ello."
RESULTANDO que el Procurador don Federico Enriquez Ferrer, en representación de don David , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia con apoyo en el siguiente único motivo:
Único. Fundamentado en la causa tercera del artículo 132 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 , infracción de ley y por el concepto de interpretación errónea del artículo 16, párrafo primero del entonces vigente Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959 , en relación con el artículo 1.518, apartado primero, del Código Civil , y la doctrina jurisprudencial que se cita a continuación. La sentencia recurrida, que da lugar a la acción de retracto, considera que el precio no es el de 40.000 pesetas por no ser valor real de la finca y sí figurado, entendiendo que el valor es el de 2.300.000 pesetas, resultante de la prueba pericial. Entendemos que interpreta erróneamente el artículo dicho por cuanto en el mismo se establece que la subrogación del arrendatario lo es en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de transmisión, pero en ninguno de los preceptos hace alusión al valor que pueda tener la finca, y así se reconoce en las sentencias que el precio en el contrato es el de 40.000 pesetas, y nohabiéndose demostrado de contrario, ni siquiera alegado, que el precio de la venta fuera el de 2.300.000 pesetas, no resulta lógico entender que el reembolso que ha de efectuarse por el precio sea el de la dicha cifra de 2.300.000 pesetas; y si no se ha probado de contrario la existencia de contrato de transmisión alguno por este mayor precio de 2.300.000 pesetas, habrá de estarse a la escritura pública de transmisión. En este sentido la doctrina del Tribunal Supremo, entre otras, sentencias de 20 de noviembre de 1975, 19 de octubre y 22 de diciembre de 1950, 19 de enero y 20 de octubre de 1954, 18 de febrero y 13 de marzo de 1969 y la de 23 de noviembre de 1971 . No debe entenderse, en el caso que nos ocupa, que el ejercicio de la acción de retracto suponga enriquecimiento injusto, pues de acudir en estos casos al valor real de la finca, supondría el burlar los derechos del arrendatario y crear una gran inseguridad jurídica.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la recurrente, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista, con las debidas citaciones.
Visto siendo Ponente el Magistrado excelentísimo señor don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que a los efectos del único motivo que se formula en el recurso, y por tanto de este mismo, es preciso consignar que en la sentencia que se impugna se sienta, de modo ya fijado por no combatido, que del resultado de la prueba "no es admisible considerar como precio real el que aparece en la escritura pública, de 40.000 pesetas, que sólo hay que reputarlo como figurado", en armonía, se añade, con la "racionalidad en la equivalencia de las prestaciones" y con la doctrina del enriquecimiento injusto, que se ocasionaría de admitir el precio escriturado ostensiblemente desproporcionado con el real, fijado por la prueba pericial en la suma de 2.300.000 pesetas, como precio de la transmisión de la finca rústica que se retrae, datos que, junto con la naturaleza y situación de dicha finca, forzaron a la Sala de instancia a la admisión del retracto, pero mediante el reembolso de esa última cantidad como precio verdadero, más los restantes gastos aludidos en el artículo 1.518 del Código Civil en relación con el artículo 16 del Decreto de 29 de abril de 1959 , que aprobó el Reglamento para la aplicación de la legislación sobre arrendamientos rústicos.
CONSIDERANDO que en punto a la determinación del "quantum" del reembolso que el retrayente ha de satisfacer para devenir adquirente por subrogación, al amparo de los artículos 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y 1.518 del Código Civil, ciertamente que no puede sentarse una regla absoluta ni tampoco arbitrar una interpretación literal ni estricta de los preceptos en cuestión, máxime cuando en estos casos las situaciones creadas por los intereses en juego (los de las partes, los de los terceros posibles adquirentes e incluso los del Fisco) pueden prestarse a relativizar y aun a disfrazar los datos concretos de las operaciones transmisivas, obteniendo así apariencias y repercusiones unas veces favorables, otras perjudiciales para aquéllos, razones por las cuales pueden lícitamente citarse incluso direcciones jurisprudenciales distintas y posiblemente antagónicas, mas con el designio en todas ellas de llegar a una solución justa, acomodada al respeto de la equivalencia de esos intereses contrapuestos.
CONSIDERANDO que justamente esa motivación es la que predomina en la corriente jurisprudencial que ha establecido que en los casos dudosos -y más aún en los estridentes- relativamente a la determinación del precio (de "precio" habla el Código Civil: de "precio" y de "valoro, el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o escandalosamente inferior al "valor" de la finca vendida, hay que estar por razón de justicia al "precio real", es decir, a la cantidad en metálico -o en otra forma- que se ha entregado por el comprador, y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ése será el que se ha de reembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública (sentencias de 7 de julio de 1948, 16 de mayo de 1956 y 11 de mayo de 1965 ), que es aquél el que debe prevalecer frente a éste (sentencias de 4 de diciembre de 1956 e indirectamente la sentencia de 18 de febrero de 1983 ), doctrina que, de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 de enero de 1943 y 22 de diciembre de 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había que entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando discutido el precio, como en este caso, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en el recurso.
CONSIDERANDO que lo expuesto obliga, consecuentemente, a la desestimación del único motivo interpuesto, amparado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y denuncia de interpretación errónea del artículo 16 del Reglamento de 1959, en relación con el 1.518 del Código Civil, puesto que, como se ha visto, no es aceptable la tesis que en él se expone, relativa a que los preceptosdicen que hay que atenerse al precio obrante en la escritura y no al "valoro, concepto que no citan dichos artículos, afirmación, como también se ha visto, no correcta, como incorrecta es la obligatoriedad del atenimiento al precio de la escritura, el cual, como es sabido, en la pugna con el precio real al que aluden las sentencias citadas ha de ceder frente a éste, de acuerdo, por lo demás, con la conocida doctrina del alcance relativo de la fe pública notarial al respecto, sólo vinculante en cuanto a la fecha y al hecho del otorgamiento.
CONSIDERANDO que, en su virtud, procede rechazar el recurso y sin imposición expresa de costas.
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación en arrendamientos rústicos interpuesto por don David contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia en fecha 11 de mayo de 1982 . Sin expresa imposición de costas. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel González Alegre.- Carlos de la Vega Benayas.- Jaime Santos.- Rafael Pérez Gimeno.- José Luis Albácar.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario certifico.
Madrid, 12 de junio de 1984.- Antonio Docavo.- Rubricado.
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