STS, 11 de Octubre de 1984
| Ponente | RAFAEL CASARES CORDOBA |
| ECLI | ES:TS:1984:185 |
| Fecha de Resolución | 11 de Octubre de 1984 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 549.
En la Villa de Madrid a once de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro; que ante este Tribunal Supremo, se interpuso recurso de casación por infracción de ley por Ibarra Inmobiliaria, S.A., contra
el Laudo de derecho emitido por el Arbitro don José Antonio Moreno Suárez, ante el Notario de Sevilla don Ángel Olavarría Téllez, con fecha diez de agosto de mil novecientos setenta y dos, dilucidando las diferencias surgidas con don David y otros; estando representada la parte recurrente por el Procurador don Carlos de Zulueta y Cebrián y defendido por el Letrado don Ildefonso Valdayo Soto, y los recurridos representados a su vez por el Procurador don Ricardo Rodríguez Maycas y defendidos por el Letrado don Eduardo de Zulueta Luchinger.
RESULTANDO
RESULTANDO que por el procurador don Carlos de Zulueta y Cebrián, en nombre y representación de la entidad mercantil Ibarra Inmobiliaria,S.A., se presentó escrito interponiendo recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal contra el Laudo de derecho emitido por el arbitro único don José Antonio Moreno Suárez y otorgado ante Notario de Sevilla don Ángel Olavarría Téllez con fecha diez de agosto de mil novecientos ochenta y dos, resolviendo las diferencias surgidas entre dicha Entidad y don David y siete más, fundamentando el recurso en los antecedentes que sustancialmente copiados son del siguiente tenor: Primero. Que con fecha siete de mayo de mil novecientos ochenta y dos, ante el Notario de Sevilla don Ángel Olavarría la partes otorgaron escritura de compromiso sometiendo a decisión de Arbitrio de Derecho la cuestión pendiente entre los mismos sobre el pago de las liquidaciones de obras pendientes por la ejecución en régimen de comunidad del Edificio sito en la calle Recaredo, diecisiete y diecinueve de dicha ciudad. A continuación hace una relación de las vicisitudes y discrepancias habidas entre las partes. Segundo. Que seguido el procedimiento de arbitraje de Derecho en la forma prevenida en la Ley de veintidós de diciembre de mil novecientos cincuenta y tres, el fallo fue dictado con fecha diez de agosto de mil novecientos ochenta y dos, conforme resulta de la copia unida a los autos y que es del siguiente tenor: Primero.-Que el importe total de los costos que haya supuesto la promoción y construcción del Edificio Recaredo diecisiete y diecinueve, de esta Ciudad de Sevilla, ha de ser distribuido entre todos los Comuneros, sin excluir de tal distribución al local comercial y ello en proporción a sus respectivas cuotas de participación o coeficiente, deduciendo de dicho coste total el de las mejoras que cada comunero haya podido efectuar. Segundo. Que por Ibarra Inmobiliarias, S.A. se ha de proceder a la práctica de una nueva liquidación dentro del término de quince días a contar desde el siguiente a que este Laudo queda firme, poniendo a disposición de los señores Agustín , Ignacio , Jose Pedro y Srta. Victoria , las cantidades que resulten abonadas de más, puesto que los pagos los efectuaron bajo esa condición y a resultas de este Arbitraje, debiendo ¡tenerse en cuenta el contenido del apartado c) de la estipulación tercera; de los documentos doce y trece de marzo de mil novecientos ochenta y dos. Tercero. Que serán de cuenta y cargo de Ibarra Inmobiliaria, S.A. el pago de todos los gastos que se hayan originado y puedan originarse con ocasión o motivo de este Arbitraje, al resultar totalmente desestimadas sus pretensiones y así haberse previsto en el número siete de la escritura de compromiso. Cuarto. Que ambas partes han de estar y pasar por cuanto anteriormente ha quedado establecido. Ete Laudo habrá de ser notificado a don Fernando Haya Prats, como Letrado de Don. Agustín , Ignacio , Jose Pedro y Srtas. Victoria y a don Ildefonso A. Valdayo Soto, como Letrado de Ibarra, Inmobiliaria, S.A. y así definitivamente decidiendo lo pronuncio y firmo en el lugar y fecha indicado al principio. José A. Moreno Suárez.- Rubricado.RESULTANDO que con fecha diez de agosto de mil novecientos ochenta y dos, por el arbitro don José Antonio Moreno Suárez, se otorgó ante el Notario de Sevilla don Ángel Olavarría Téllez, el Laudo que contiene las siguientes disposiciones: Primero.-Que el importe total de los costos que haya supuesto la promoción y construcción del edificio Recaredo 17 y 19 de esta Ciudad de Sevilla, ha de ser distribuido entre todos los Comuneros, sin excluir de tal distribución al local comercial y ello en proporción a sus respectivas cuotas de participación o coeficiente, deduciendo de dicho coste total el de las mejoras que cada comunero haya podido efectuar. Segundo. Que por Ibarra Inmobiliaria, S. A. se ha de proceder a la práctica de una nueva liquidación dentro del término de quince días a contar desde el siguiente a que este Laudo queda firme, poniendo a disposición de Don. Agustín , Ignacio , Jose Pedro Doña. Victoria , las cantidades que resulten abonadas de más, puesto que los pagos los efectuaron bajo esa condición y a resultas de este Arbitraje, debiendo tenerse en cuenta el contenido del apartado c) de la estipulación tercera de los documentos de 12 y 13 de marzo de 1982. Tercero. Que serán de cuenta y cargo de Ibarra Inmobiliaria, S.A. el pago de todos los gastos que se hayan originado y puedan originarse con ocasión o motivo de este Arbitraje, al resultar totalmente desestimadas sus pretensiones, y así haberse previsto en el número 7 de la escritura de compromiso, y: Cuarto. Que ambas partes han de estar y pasar por cuanto anteriormente ha quedado establecido. Este Laudo habrá de ser notificado a don Fernando Haya Prats, como Letrado de Don. Agustín , Ignacio , Jose Pedro Doña. Victoria , y a don Ildefonso A. Valdayo Soto, como Letrado de Ibarra Inmobiliaria, S.A. y así definitivamente decidiendo, lo pronucio y firmo en lugar y fecha indicado al principio. José A. Moreno Suárez.-Rubricado.
RESULTANDO que por el Procurador don Carlos de Zulueta y Cebrián en nombre de Ibarra Inmobiliaria, S. A. se interpuso recurso de casación por infracción de ley contra el Laudo que funda en los siguientes motivos:
Por infracción de Ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil : por infracción del artículo 1.259; párrafo segundo del Código Civil , infringido por el concepto de violación, pues siendo clara y terminante la ratificación formulada por los comuneros, no se le puede privar de efectos a la misma, al mantener el Arbitro en el Laudo que ahora se recurre que la Comunidad de Propietarios no había ratificado los documentos de 2 de julio y de 2 de agosto de 1978 en que se instrumentaban los contratos celebrados entre Recaredo, S. A., e Hijos de Ibarra, S.A., nada más lejos de la realidad. Es claro que cuando Hijos de Ibarra, S.A. está suscribiendo el contrato de opción de compra el 2 de julio de 1978, la Comunidad de Propietarios aún no está constituida, y ya en ese contrato se habla de obligaciones que habrá de soportar la futura comunidad, de ahí que fuera necesario formular dicha ratificación por documento público a fin de convalidar lo que en su fecha se hizo por documento privado. Dicho contrato de opción de compra no sólo no se revocó, sino que en el plazo previsto en el mismo se ejercitó el derecho correspondiente y se instrumentó la consiguiente compraventa con fecha dos de agosto de mil novecientos setenta y ocho.
Por infracción de ley y de doctrina legal concordante, con base en el artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1.204 del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues no es ajustado a Derecho, dicho sea salvando los debidos respetos, establecer que los comuneros quedarían obligados única y exclusivamente por el documento privado de fecha posterior, cuando en los mismos se recogen obligaciones que no se han declarado terminantemente extinguidas por otras que las sustituyan, ni la antigua y la nueva son de todo punto incompatible, en relación todo ello con la doctrina jurisprudencial que establece que en los casos dudosos se ha de suponer querido por las partes el efecto más débil. Cuando las partes otorgaron la correspondiente escritura de División Horizontal y Adjudicación, cuanto firman el documento de adhesión a la comunidad y en todo el transcurso de esta, nunca se hizo declaración expresa y terminante de que los comuneros quedaban relevados de la obligación de entregar el local comercial, según resultaba del contrato de opción de compra de fecha 2 de junio de mil novecientos setenta y ocho y que posteriormente habían ratificado por documento público de 7 de abril de 1980. Para que esta obligación hubiera desaparecido debería haberse declarado expresamente porque la novación extintiva no se presume nunca y debe constar de forma expresa ( STS 11.2.65 y 14.2.73 ).
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, con base en el artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : por infracción del artículo 1.282 del Código Civil infringido por el concepto de violación por inaplicación y de la doctrina jurisprudencial concordante del mismo, también violada por inaplicación, pues el arbitro debió atender no sólo a los actos coetáneos y posteriores para determinar la obligación de las partes contratantes, sino también a los actos anteriores. Es clara la necesidad de que el Arbitro hubiera tratado de examinar e indagar, a la luz de la aplicabilidad del precepto cuya inaplicación se denuncia, la voluntad de las partes contratantes, voluntad que se pone de manifiesto a lo largo de toda la vida del contrato y en especial en los hechos externos de las partes. Como vienemanteniendo la doctrina científica esta interpretación es esencial, porque en los actos preparatorios del contrato puede encontrarse el mejor índice de voluntad de los interesados, tanto más desapasionado e imparcial, cuanto que no estará influido por perjuicio de preparar una determinada interpretación del contrato, como puede suceder con los coetáneos y posteriores.
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, con base en el artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1.289, párrafo primero, del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues si existen dudas en cuanto a las obligaciones de las partes el Arbitro debió resolver de acuerdo con la mayor reciprocidad de interés de las partes al tratarse de contratos onerosos. En efecto, de no haberse asumido por los comuneros la obligación de ser a su cargo la construcción del local comercial el precio de venta del solar a la comunidad hubiera sido muy superior. La Ley obliga a que en estos casos se mantenga la mayor reciprocidad de intereses, lo que únicamente será posible con la efectividad de la obligación asumida, pues de otro modo habrá un muy pronunciado desequilibrio entre las prestaciones de las partes, y la venta, de aceptarse el fallo arbitral, se hubiera celebrado por un precio inferior en cuatro millones de pesetas, del valor real de mercado en el momento de celebración del contrato.
RESULTANDO que el Procurador don Ricardo Domínguez Maycas, compareció como recurrido en nombre de don David y siete más, admitido el recurso e instruidas las partes se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que sometidas a arbitraje de derecho, convenido el siete de mayo de mil novecientos ochenta y dos entre las partes, las diferencias existentes entre ellas, consistentes, según reza el texto de la escritura de compromiso y recoge la decisión arbitral, en determinar si el importe de la promoción y construcción del edificio número diecisiete y diecinueve de la calle Recaredo de la Ciudad de Sevilla, llevado a Cabo por la recurrente Ibarra Inmobiliaria, S.A., "ha de ser distribuido entre los comuneros en proporción a sus respectivos coeficientes de participación en la Comunidad o ha de quedar exonerado, de tal distribución, el adjudicatario del local comercial, siendo repartido el coste de éste entre los restantes comuneros en proporción a su cuota de participación» y resuelto, por el arbitro, el punto de discrepancia expuesto en el sentido de que, el discutido importe de promoción y construcción del inmueble, na de ser repartido entre todos los comuneros, incluido el titular del local comercial, en proporción a sus respectivas cuotas de participación comunitaria, independientemente de las mejoras individuales que por afectar a cada comunero han de ser de cargo del respectivo interesado, tal decisión es impugnada en el recurso por la entidad constructora, articulando, al efecto, cuatro motivos de casación en los que, respectivamente, con base, siempre, en el ordinal primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la inaplicación -violación- en el Laudo de los artículos mil doscientos cincuenta y nueve párrafo segundo, mil doscientos cuatro, mil doscientos ochenta y dos y párrafo primero del mil doscientos ochenta y nueve del Código Civil .
CONSIDERANDO que la afirmación que, el arbitro de derecho, hace en su resolución de la que, en esencia, deriva el acuerdo decisorio final, de que los contratos privados, aportados por Ibarra Inmobiliaria, S.A. suscritos en dos de junio y dos de agosto de mil novecientos setenta y ocho entre las entidades, ajenas al pleito, Recaredo, S.A. e Hijos de Ibarra, S.A., en los que estas plasmaron la opción de compra y la compraventa del solar sobre el que, después, aquella otra mercantil -Ibarra Inmobiliaria- construyó el edificio sede de la Comunidad, en cuyos contratos se contiene la especialidad relativa al costo del local comercial cuya distribución se discute, no fueron ratificados, ni siquiera conocidos en detalle, en ningún momento, por los comuneros, se cuestiona, en el recurso, desde el mandato del párrafo segundo del artículo mil doscientos cincuenta y nueve del Código Civil que proclama la validez de los contratos celebrados por persona distinta de aquélla a cuyo nombre se otorga, siempre que, ésta, oportunamente lo ratifique, lo cual en nada afecta a la tesis del arbitro que, en el extremo relativo al contenido de las obligaciones asumidas por los compradores comuneros hace una afirmación de hecho, la de la no ratificación por estos, ni conocimiento pormenorizado por los mismos, de la precedente situación obligacional establecida, en punto al costo de ejecución del bajo comercial en los repetidos contratos privados de dos de junio y dos de agosto de mil novecientos setenta y ocho, en los que no fueron parte, cuya impugnabilidad debió hacerse por la vía del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no del número primero del mismo precepto, dando por supuesto, con el consiguiente perecimiento del motivo, la precisa circunstancia de aquella ratificación que no sólo sirve de asiento inexcusable a este primer motivo, por tal razón improsperable, sino que constituye asimismo el punto de partida del segundo en el que es acusada la inaplicación del artículo mil doscientos cuatro del Código Civil , trayendo a debate lacompatibilidad de las obligaciones contraídas por los comuneros en sus respectivos contratos de adhesión a la Comunidad suscritos en mil novecientos ochenta, con las preexistentes en aquellos otros contratos privados de mil novecientos setenta y ocho, compatibilidad obligacional, que sólo es planteable dando por supuesta la ratificación por los comuneros de la primitiva estipulación en la que no participaron, que es lo que niega la resolución recurrida que al no ser contradicha eficazmente en este punto no puede afectarle el tema de la compatibilidad esgrimida en el segundo motivo de casación condenado por ello a decaer.
CONSIDERANDO que no mejor suerte alcanza a los motivos articulados en tercero y cuarto lugar en los que, por su orden, se acusa la inaplicación por el arbitro, de los artículos mil doscientos ochenta y dos y párrafo primero del mil doscientos ochenta y nueve del Código Civil , cuya invocación se hace, con olvido, la de aquél, de que en dicho precepto se contiene una norma de interpretación de los contratos que si bien no excluye, como este Tribunal tiene reiteradamente declarado, tomar en consideración los actos anteriores de las partes, no impone su prevalencia sobre la conducta coetánea y posterior ni, mucho menos, sobre los textos convenidos, en los que el Laudo se apoya, y en similar caso de inatendibilidad esta otra norma del artículo mil doscientos ochenta y nueve del Código que contempla situaciones contractuales particularmente dudosas, dictando una regla subsidiaria de interpretación, lo cual supone la previa existencia de aquellas dudas insuperables mediante los normales criterios legales establecidos, situación manifiestamente ajena al presente caso.
CONSIDERANDO que la desestimación de los motivos del recurso, implica la de éste con los efectos, en cuanto a costas y pérdida del depósito constituido, previsto en el artículo mil setecientos cuarenta y ocho en relación con el párrafo segundo del mil seiscientos noventa y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por Ibarra Inmobiliaria, S.A., contra el Laudo de Derecho, emitido por el Arbitro don José Antonio Moreno Suárez, y otorgado ante el Notario de Sevilla don Ángel Olavarría Téllez, con fecha diez de agosto de mil novecientos ochenta y dos; condenamos a dicha recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Manuel González. Rafael Casares Córdoba. Cecilio Serena. Mariano Martín Granizo. José Luis Albacar. Rubricados.
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