STS, 31 de Octubre de 1981
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 31 Octubre 1981 |
Núm. 402.- Sentencia de 31 de octubre de 1981 .
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Doña Emilia .
OBJETO: Retracto de colindantes.
FALLO
Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia de Albacete.
DOCTRINA: Abuso del derecho.
La doctrina del abuso no puede ser aplicable cuando el tema debatido pueda tener solución y
encaje en el ejercicio de los derechos, según las normas ordinarias relativas al supuesto, o cuando
el interés presuntamente dañado no esté protegido por una específica prerrogativa jurídica o no goce
de protección jurídica, doctrina que ha de aplicarse con especial cuidado y siempre presupuesta la
existencia real del abuso.
En la villa de Madrid, a 31 de octubre de 1981
En los autos de juicio especial de retracto en el Juzgado de Primera Instancia de Caravaca de la Cruz, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, a instancia de doña Emilia y su esposo don Jesús Luis , ambos mayores de edad, la primera sus labores y el segundo ebanista, vecinos de Alicante, con domicilio en DIRECCION000 , número NUM000 , NUM001 izquierda, contra don Jose Ignacio y su esposa doña Elvira , el primero agricultor y la segunda sus labores, mayores de edad vecinos de Calasparra, calle DIRECCION001 , y sobre retracto de colindantes, autos pendientes antes esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Jesús Luis y su esposa doña Emilia , representados por el Procurador don José Moreno Doz y dirigidos por el Letrado don Antonio Pelegus Román, y como parte recurrida don Jose Ignacio y doña Elvira , representados por el Procurador don José Pérez Templado y dirigidos por el Letrado don Joaquín López Ruiz.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don Pablo Martínez Carrasco y Blanc, en representación de doña Emilia y don Jesús Luis , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Caravaca de la Cruz demanda de especial retracto contra don Jose Ignacio y su esposa doña Elvira sobre retracto de colindante de finca rústica, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Que a la sociedad legal de gananciales constituida por sus representados pertenecía la siguiente propiedad en pleno dominio y libre de cargas: "Finca rústica, término de Calasparra, sitio de La Zarzuela, tiene una extensión de 22 áreas y 73 centiáreas, según el título anterior, pero que posterior medición resultó tener solamente 12 áreas y 75 centiáreas"; la adquirieron por compra hecha a doña Cristina , en escritura otorgada en Calasparra en 5 de diciembre de 1969; que susrepresentados se encontraban legalmente casados, en su consecuencia todos los bienes adquiridos lo eran gananciales; que sus representados habían tenido conocimiento de que en 24 de febrero del corriente año se había inscrito en el Registro de la Propiedad de Caravaca, a favor del demandado don Jose Ignacio y su esposa doña Elvira , el derecho de propiedad de una finca rústica lindante con la de sus representados, situada también en el término municipal de Calasparra, partido de la Hondonera, sitio de La Zarzuela, que tiene una extensión superficial de 16 áreas, 95 centiáreas; según resulta de la inscripción registral la ha comprado el demandado don Jose Ignacio , en estado de casado con doña Elvira , en escritura otorgada también en Calasparra, con fecha 23 de julio de 1977, cuya compra se inscribió en el citado Registro de la Propiedad en 24 de febrero del corriente año, estando por tanto dentro del plazo de nueve días a contar desde la inscripción que para la interposición de la demanda de retracto de colindantes establecía el artículo 1.524 del Código Civil ; que no teniendo la parte a su disposición la oportuna prueba de la compraventa efectuada se había solicitado del Registro de la Propiedad la consiguiente certificación literal de la inscripción consiguiente, la que no le habían facilitado, pero ante la premura del término legal para interponer esta demanda ejercitando la acción legal de retracto, designaban los archivos pertinentes; que la procedencia del retracto de colindantes era evidente, por tratarse de una finca rústica con una superficie de 16 áreas y 95 centiáreas, menos por tanto de una hectárea y que hasta hace sólo unos años constituyó una sola finca con la que pertenece a los actores, de la que fue materialmente separada antes de la adquisición por sus mandantes de que a ellos pertenecía; en el título de propiedad de los demandados se consigna su colindancia por el rumbo Oeste, precisamente con el actor don Jesús Luis , sin que entre ellos exista otra señal de separación que un simple ribazo que señala el lindero entre las dos propiedades, respetado por los propietarios de ambas desde que la primitiva finca fue materialmente dividida; que respecto al precio de la venta a favor de los demandados, según aparecía en el Registro de la Propiedad, en el contrato de compraventa y en su consecuencia en la reseñada escritura pública, se contienen varias fincas independientes entre sí con unas superficies que suman en total más de dos hectáreas de tierra con casa de labor; habiéndose consignado el precio global para todas ellas de 60.000 pesetas, por lo que se hacía preciso calcular proporcionalmente el valor que corresponde a la finca a retraer de cabida aproximada de media fanega, en relación al precio que comprende la casi 7 fanegas y casa incluidos en el precio; por ello se calcula que la parte del precio proporcional correspondiente a la finca objeto del retracto no puede exceder de 10.000 pesetas, más el reembolso de los gastos legítimos realizados por los demandados y que puedan también prorratearse entre todas las vendidas; en su consecuencia, consignaba de la mesa del Juzgado la cantidad de 22.000 pesetas que se calculan suficientes a cubrir el precio de la finca vendida y a retraer y el reembolso de los gastos legítimos, sin perjuicio de contraer formalmente la obligación por parte de los demandantes de ampliar la consignación de la cantidad necesaria tan pronto sea conocido el importe real del precio y gastos a reembolsar; se hacía constar que para el caso de que prosperase la acción de retracto, los retrayentes se obligaban a no transmitir la finca retraída dentro del plazo a que se refiere el artículo 1.618 de la Ley Procesal ; que dado la brevedad del término no había sido posible celebrar con anterioridad acto de conciliación que promovían en la misma fecha, por lo que procedía quedase en suspenso el curso de la demanda hasta la celebración del mismo; terminaba suplicando se dictase sentencia por la que declarando haber lugar al retracto de colindancia de finca rústica, declare el derecho de sus representados dichos a subrogarse en cuantos derechos y obligaciones corresponden a los demandados don Jose Ignacio y doña Elvira , como compradores de la finca descrita con el número 1 en la escritura de compraventa otorgada con fecha 23 de julio de 1977 ante el Notario de Calasparra don Francisco Artero García y cuya descripción hacía, condenando a los demandados a otorgar a favor de sus representados la correspondiente escritura de retroventa, previo cebo del precio de la venta con el reembolso de los gastos legítimos a que haya lugar con cargo a la consignación efectuada, y todo ello con expresa imposición de costas a los demandados si se opusieren al mismo.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados don Jose Ignacio y su esposa doña Elvira , compareció en los autos en su representación el Procurador don José Luis Gómez Martínez, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Que rechazaba los aducidos en la demanda y que no fuesen aceptados; que no había nada que oponer a las alegaciones contenidas en el hecho primero y segundo del escrito de demanda; que siendo cierta la adquisición por sus representados de la finca que se describía en el hecho tercero era totalmente incierto el precio que se anotaba en el exponendo quinto, así como incierta la fecha de conocimiento de la transmisión fijada en siete días a partir de la inscripción en el Registro de la Propiedad; que el precio pactado fue de 170.000 pesetas para la fanega de riego equivalente a 3.354 metros cuadrados y de 150.000 pesetas para la fanega He secano con igual equivalencia, y realizada la medición de la finca el importe total ascendió a 1.257.250 pesetas; que la fecha de transmisión de la finca fue el 13 de noviembre de 1976, en documento privado firmado por don Lorenzo como vendedor y don Jose Ignacio como comprador, coa la intervención del Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado don Raúl , vecino de Calasparra, que el importe fue satisfecho por los demandados y que en total abonó la suma de 1.257.250 pesetas; que de todo lo anterior fue conocedor desde el mismo momento en que se vinieron produciendo los hechos expuestos el actor don Jesús Luis , toda vez que por ser hermano político del vendedor, residente en Tarragona, fue precisamente la personaque sirvió de enlace entre el vendedor y el Agente de la Propiedad señor Raúl , c incluso en la misma cantidad que se perfeccionó la compraventa el Agente se le ofreció al actor y ante la renuncia de éste de común acuerdo se la ofrecieron al hoy demandado, por todo lo cual el actor tuvo conocimiento de la compraventa y sus condiciones desde antes de la fecha del contrato privado anteriormente anotado, y a mayor abundamiento, el día del otorgamiento de la escritura pública se encontraba en la Notaría el señor Jesús Luis , que además de acompañar a su cuñado -el vendedor- en aquel acto tuvo que suscribir la escritura pública de disolución de comunidad de tierra colindantes a la que es objeto del retracto con sus hermanos políticos don Luis María y don Lorenzo ; que más aún, el día del otorgamiento de la escritura, don Jesús Luis y su representado se pusieron de acuerdo para enviar cada uno a un obrero para que conjuntamente limpiaran el brasal de riego común a la finca objeto del retracto y a la colindante propiedad del señor Jesús Luis , que aunque registralmente se transmitieron siete fincas, lo cierto es que se trataba de una sola finca rústica o explotación, con casa-cortijo y egidos y una participación en el pozo para el riego de la misma, todo ello bajo un mismo perímetro, resaltando que si bien entre la parcela que es objeto de retracto y el resto de la finca media la acequia de Rotas, ambas porciones están unidas por un puente del que también se sirve el actor para el paso a su finca, y tanto la finca del actor como del demandado proceden de otra finca mayor propiedad de la madre de la esposa del actor y del vendedor, concluyendo con la súplica que se dicte sentencia por la que rechazando la demanda se declare no haber lugar al retracto, absolviendo a sus representados de la misma, con imposición de costas a la actora.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se solicitó por la parte demandada la celebración de vista pública, la que tuvo lugar en su día con asistencia de ambas partes, que insistieron se dictase sentencia de acuerdo con lo interesado en sus respectivos escritos.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Carayaca de la Cruz don Julián Pérez Yordán dictó sentencia, con fecha 3 de julio de 1978 , cuyo fallo es como sigue: Que dando lugar a la demanda de retracto de finca rústica interpuesta por don Jesús Luis y su esposa doña Emilia , representados por el Procurador don Carlos Martínez-Carrasco y Saex, sobre la finca descrita en el primer Resultando de esta resolución, contra don Jose Ignacio y su esposa doña Elvira , cuyo precio y demás gastos originados en la transmisión que por esta sentencia se retrotrae serán fijados en ejecución de sentencia; sin hacer expresa condena en costas.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandados don Jose Ignacio y su esposa doña Elvira , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete dictó sentencia, con fecha 6 de julio de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de los demandados don Jose Ignacio y doña Elvira , contra la resolución dictada, en 3 de julio de 1978, por el señor Juez de Primera Instancia de Caravaca de la Cruz, debemos revocar y revocamos la misma, y en su virtud, debemos desestimar y desestimamos la demanda formulada por el Procurador don Carlos Martínez-Carrasco y Saez, en nombre y representación de doña Emilia y don Jesús Luis , declarando, por lo tanto, que no ha lugar al retracto de colindantes instado y absolviendo en consecuencia a dichos demandados de todas las peticiones en su contra deducidas, sin hacer declaración expresa de las costas causadas en ambas Instancias.
RESULTANDO que el 28 de octubre de 1980, el Procurador don José Moreno Doz, en representación de don Jesús Luis y doña Emilia , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, con apoyo en los siguientes motivos:
Primero Al amparo del número primero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir el fallo en infracción de ley y de doctrina legal cometida mediante violación por falta de aplicación del artículo 1.524 del Código Civil y de la doctrina que en cuanto al mismo tiene establecida esta Excma. Sala del Tribunal Supremo en sus sentencias de 30 de abril de 1948 y 20 de noviembre de 1958, y de 30 de octubre de 1953 27 de febrero de 1954 12 de junio de 1956, 28 de mayo de 1968 y 5 de mayo de 1972 entre otras. Es evidente que en el presente caso el ejercicio de la acción de retracto por los ahora recurrentes se hizo dentro del plazo preclusivo a que alude este articulo del Código Civil y así se reconoce en la sentencia recurrida; la inscripción registral tuvo lugar el 24 de febrero de 1978 y la demanda correspondiente se presento el 3 de marzo, y es visto que el término del precepto invocado "en su defecto" prevé tan solo la entrada en juicio de dicho plazo desde el conocimiento de la venta por el retrayente cuando no haya habido tal inscripción en el Registro hay que concluir que falta aplicación al caso del presente recurso de la doctrina mantenida en las sentencias que se citan como infringidas.
Al amparo del número primero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haberse infringido la ley al violar por falta de aplicación el articulo séptimo del Código Civil . Es evidente que la conducta del comprador demandado don Jose Ignacio y su esposa, juntamente con la del vendedor don Lorenzo , al hacer constar como precio de la compraventa litigiosa en la escritura pública de enajenación la cantidad de 20.000 pesetas, cuando en realidad dicho precio fue de 1.257.250 pesetas, es claramente antisocial y abusiva, pues con ello no sólo se pretendía defraudar al Erario Público, sino hacer ineficaces los derechos de mis mandantes, y como quiera que la ley no puede amparar semejante proceder, resulta así violado por falta de aplicación el invocado articulo séptimo del Código Civil.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haberse infringido en el fallo la ley y doctrina legal mediante la indebida aplicación del artículo 1.253 del Código Civil . En la sentencia recurrida se considera la certeza del conocimiento de los recurrentes de la transmisión de la finca objeto de litigio con anterioridad a la fecha de la inscripción registral de la escritura de compraventa, extremo que no justifica en todo caso más que una presunción de que el señor Jesús Luis tuvo conocimiento de que don Lorenzo iba a suscribir un documento público en la Notaría en que se autorizó, pero en modo alguno deducir que mi representado estuvo presente en la firma de tal documento, al que era totalmente ajeno, y que lo único que permitiría a efectos de lo que se ventila en el presente recurso admitir que tuvo cabal y completo conocimiento de la venta y sus circunstancias, las cuales, en cualquier caso, fueron notoriamente diferentes en tal escritura de compraventa y en el documento privado anterior, como se ha expuesto en el motivo precedente del presente recurso. En consecuencia, partir de este razonamiento para considerar acreditado que el señor Jesús Luis tenia conocimiento de la venta y pactos de la misma antes de su inscripción registral, viola el artículo 1.253 del Código Civil , así como reiterada jurisprudencia.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haber existido en la apreciación de las pruebas error de hecho, que resulta de documentos auténticos que demuestran la equivocación evidente del juzgador. Se justifica la existencia de este motivo de casación por la circunstancia de que en los autos existe aportada la escritura de compraventa de la finca objeto de la acción de retracto, así como certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de su fecha de inscripción -documentos ambos que tienen el carácter de auténticos y como tales se designan a los efectos de este recurso- que acreditan, el primero, que habiendo sido otorgada dicha escritura por personas ajenas a los retraventes, hoy recurrentes, no pudieron tener éstos noticias de la misma (o, al menos, de sus condiciones esenciales) hasta su acceso al Registro de la Propiedad, produciéndose así el error de hecho que se denuncia en el presente motivo. Por lo demás, al no tenerse en cuenta tales documentos en la sentencia recurrida, basando toda la argumentación del fallo desestimatorio en un solo testigo, se produce también la infracción del artículo 1.248 de la misma Ley adjetiva.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
Visto siendo Magistrado Ponente el señor don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la no aplicación del artículo 1.524 del Código Civil , en relación con la doctrina legal que se recoge en las sentencias que se citan, materia toda ella relativa al cómputo del plazo para retraer, al conocimiento de la transmisión por parte del retrayente y a la eficacia de su inscripción en el Registro de la Propiedad; violación que el recurso funda en la tesis de que, en todo caso, el momento inicial para el cómputo del plazo de nueve días que concede el artículo 1.524 del Código Civil lo es el de la inscripción de la venta en el Registro, abstracción hecha de que el presunto retrayente tenga o no conocimiento anterior del acto dispositivo y de sus condiciones.
CONSIDERANDO que tal motivo no tiene viabilidad y debe rechazarse, porque no es esa la doctrina sentada por esta Sala (según sentencia de 29 de noviembre de 1958 , que cita la de Instancia), sino la de que la computación del plazo de nueve días para ejercitar el retracto, contado a partir de la inscripción de la venta en el Registro, sólo juega cuando "no conste" que el retrayente, aquí colindante, tuviera conocimiento de la enajenación desde fecha anterior, doctrina, conviene añadir, que no pugna con la citada por el recurrente -referida al cabal conocimiento de la transmisión- ni con el sentido finalista (artículo tercero del Código Civil ) del precepto que se dice violado por inaplicación, puesto que lo que ésta persigue en el fondo, y aunque no lo exprese, es acomodar toda conducta jurídica al respecto con los postulados de la buena fe y corrección contractual o judicial y al tiempo no dejar en la incertidumbre la adquisición y conservación de losderechos del adquirente, utilizando "in extremis" y extemporáneamente la garantía registral como dato seguro de conocimiento por el retrayente, más sin excluir dicho artículo 1.524 la posibilidad operativa y vinculante de un previo conocimiento extrarregistral, que debe tenerse en cuenta si se quieren cumplir aquellos postulados, y a partir del cual debe realizarse el computo y evitar así, por lo demás, la arbitrariedad consiguiente de quien, no obstante saber y conocer la transmisión, espere a la inscripción registral para, a su amparo formal, ejercitar un derecho ya justamente precluido por no haberlo hecho cuando pudo y debió hacerlo.
CONSIDERANDO que sin perjuicio de indicar que en el segundo de los motivos -por inaplicación del artículo séptimo del Código Civil - no se especifica a cuál de los institutos jurídicos se refiere el recurrente, si al de la buena fé o al abuso del derecho, puesto que así se distingue en respectivos párrafos en el aludido artículo, habrá también que concluir en su desestimación, porque aun entendiendo que se refiere con exclusividad al abuso, según se deduce del conciso desarrollo del motivo, por hablarse de conducta antisocial y abusiva en el vendedor, significada en el hecho de hacer constar en la escritura pública de venta un precio inferior al real en gran desproporción con perjuicio del Erario y del recurrente, tal doctrina del abuso no es aplicable según sabida doctrina y conforme a la cual no es factible esa aplicación cuando el tema pueda tener su solución y encaje en el ejercicio de los derechos según las normas ordinarias relativamente al supuesto debatido o, como ya dijo la sentencia de 14 de febrero de 1944 , cuando el interés presuntamente dañado no esté protegido por una específica prerrogativa jurídica o no goce de protección jurídica (sentencias de 21 de enero de 1963, 30 de junio de 1970 ), con la añadidura de que la doctrina en cuestión ha de aplicarse con especial cuidado (sentencias de 7 de febrero de 1964 y 7 de julio de 1980 ), y siempre presupuesta la existencia real del abuso, realidad que evidentemente no es la de autos, primero, porque el propio retrayente siempre estuvo dispuesto al abono -y así lo indicó en su demanda- del "precio real", y luego porque el Erario no está precisamente ayuno de recursos jurídico- administrativos para salvaguardar su interés.
CONSIDERANDO que son asimismo desestimables los restantes motivos tercero y cuarto, el primero porque al atacarse el nexo lógico de la presunción autorizada por el artículo 1.253 del Código Civil , que la Sala de Instancia aplica, se olvida que hallar y lijar esa relación es cometido propio del Juzgador de Instancia e inatacable excepto en los casos de irrazonabilidad o palmario ataque al justo raciocinio, ofensas lógicas aquí inexistentes, en cuanto el Juez obtuvo su conclusión no sólo basado en ese medio probatorio, sino en el conjunto de la prueba, aunque en ésta incluya la presunción dicha, que no se funda únicamente en la presencia del retrayente en la Notaría en la que se formalizó la venta, sino en su parentesco con el vendedor y en el testimonio del agente mediador que intervino en la previa venta privada de la finca en cuestión; y en cuanto al cuarto motivo, por error de hecho, por carecer del carácter de auténtico el documento que se cita, es decir, la propia escritura de venta, que no prueba lo que se dice, conforme se ha expuesto y según el Juzgador ya apreció de acuerdo con el conjunto de la prueba y con el estudio y consideración judicial de la propia escritura, que ya declaró ineficaz en el punto concreto del cómputo del plazo para retraer, de donde, por consiguiente, no puede resultar error alguno en aquella apreciación.
CONSIDERANDO que, en su virtud, procede desestimar el recurso con las prevenciones del articulo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , salvo en cuanto al depósito, por no haber sido legalmente exigible.
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por doña Emilia y don Jesús Luis , contra la sentencia que, en 6 de julio de 1979, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Andrés Gallardo Ros. Jaime de Castro García. Carlos de la Vega Benayas. Rafael Casares Córdoba. José María Gómez de la Barcena y López. Rubricados.
Publicación.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico.
Madrid, a 31 de octubre de 1981. José María Fernández. Rubricado.
Centro de Documentación Judicial
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