STS, 30 de Enero de 1981
| Ponente | JOSE ANTONIO SEIJAS |
| ECLI | ES:TS:1981:52 |
| Fecha de Resolución | 30 de Enero de 1981 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 28. - Sentencia de 30 de enero de 1981.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley. RECURRENTE: "Círculo de Lectores, S. A.".
FALLO
Haber lugar al recurso contra la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Burgos de 6 de diciembre de 1978 .
DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Cláusula de estabilización.
El contrato según el artículo 1.091, en relación con el 1.256, del Código Civil , es ley primordial tanto
para los contratantes como para el Juzgador que ha de aplicarlo, y, por ello, las obligaciones
dimanantes del mismo han de aplicarse a su tenor, y la cláusula controvertida, de manera clara y
expresa, establece que la revisión de la renta sólo ha de hacerse sobre las 40.000 pesetas que es
la renta contractual, única susceptible de revisión.
En la villa de Madrid, a 30 de enero de 1981; en los autos de juicio de la Ley de Arrendamientos Urbanos seguidos en el juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Bilbao, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, por don Gonzalo , mayor de edad, casado, jubilado y vecino de Bilbao, contra "Círculo de Lectores, Sociedad
Anónima", con domicilio en Barcelona, sobre aplicación de cláusula estabilizadora de renta y cuantía de la misma; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la entidad demandada, representada por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, con la dirección del Letrado don Juan Viñas Camprubí; habiendo comparecido en este Tribunal Supremo el demandante y recurrido, representado y defendido, respectivamente, por el Procurador don Luis Pulgar Arroyo y el Letrado don Juan Miguel Moreno Lombardero.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don Félix López de la Calle, en nombre y representación de don Gonzalo , dedujo demanda contra "Círculo de Lectores, S. A.", sobre revisión de renta, exponiendo en síntesis: Que entre el actor como arrendador y demandada como arrendataria se concertó en 1970 el arrendamiento de una lonja sita en la casa número 9 de la calle de Varreincúa, de Bilbao. En el reverso del efecto en que se suscribió el contrato, se suscribieron unas condiciones adicionales, y concretamente en la tercera, se hacía constar que la cantidad mensual de 47.000 pesetas como renta será objeto de revisión cada dos años. Que la arrendataria ha venido abonando la renta en la cuantía resultante de aplicar esa cláusula estabilizadora hasta el pasado año de 1976, en que llegado el mes de junio, en el que debía efectuarse la actualización de renta, el arrendador notificó al demandado que la nueva renta sería la de
96.266 pesetas mensuales, exigible a partir de enero de 1977. Que en enero de 1977 se giró a la entidad demandada el recibo correspondiente por el importe total de la renta actualizada, sin deducción de ninguna clase, siendo devuelto dicho recibo por disconformidad de la demandada. Que la controversia está centrada en si a partir de primero de enero de 1977, puede cobrarse la totalidad de la renta estabilizada en junio de1976, o por el contrario ello no es así. Y después de citar los fundamentos legales que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia declarando: Que el importe de la renta actualizada en 1976, correspondiente al contrato de arrendamiento, es la de 96.331 pesetas. Que a partir del primero de enero de 1977, la expresada sociedad arrendataria debe abonar al arrendador el importe total de esa actualización. En su defecto, subsidiariamente, que a partir del primero de enero de 1977, dicha sociedad arrendataria debe abonar la renta que venía satisfaciendo desde entonces, 75.858 pesetas, incrementada con la diferencia entre 96.331 pesetas y 75.858 pesetas, hasta el límite autorizado por el Real. Decreto-Ley 18/1976 , que será determinado en ejecución de sentencia, y a partir del primero de enero de 1978, la totalidad de la renta actualidad, y al pago de las costas del juicio.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazada la entidad demandada, compareció en los 0 representada Por el Procurador don José María Bartau Morales, que por medio del oportuno escrito contestó y se opuso a la demanda, exponiendo sustancialmente: Conforme con los correlativos primero y segundo. Que en el mes de junio de 1976 el actor comunicó a la demandada que debía satisfacer la cantidad de 96.266 pesetas a partir del 1 de enero de 1977, y que en el ínterin la renta sería tan sólo de
86.916 pesetas, cuyos cálculos no tuvieron conformidad por parte de la demandada, por las siguientes razones: El arrendador procedía y sigue procediendo a aplicar la cláusula estabilizadora de la renta de forma acumulativa y mediante progresión geométrica. La demandada entendía y entiende que la variación a aplicar debe ser siempre sobre la renta inicial pactada de 47.000 pesetas. Si se lee con atención la condición tercera del anexo del contrato de arrendamiento sólo se puede llegar a la conclusión de que la cantidad objeto de variación bianual debe ser la de 47.000 pesetas y no la de 47.000 pesetas más los incrementos bianuales. De esta diferente interpretación de cláusula han surgido los problemas entre arrendador y arrendatario. Que mal podía acoger la demandada el recibo correspondiente a la renta de enero de 1977, cuando el arrendador intentaba percibir la cantidad de 96.331 pesetas. Que la única controversia existente es la resultante de la interpretación de la condición tercera del contrato, entendiendo por ende que el arrendador debe devolver la cantidad de 49.496 pesetas. Y después de citar los fundamentos legales que estimó pertinentes, terminó suplicando se dictara sentencia declarando: a) Que el importe de la renta actualizada en mayo de 1976, correspondiente al contrato de arrendamiento existente entre las partes, es la de 93.258 pesetas, b) Que a partir del 1 de enero de 1977 la sociedad demandada debe abonar al arrendador la cantidad de 93.258 pesetas, c) Que no procede hacer declaración alguna sobre diferencia a abonar subsidiariamente, y condenando: A) Al arrendador, a devolver la cantidad de
49.496 pesetas o importe de la cantidad recibida en exceso desde el mes de julio de 1974 al mes de junio de 1976, ambos inclusive, a razón de 2.152 pesetas al mes. B) Al pago de las costas.
RESULTANDO que recibido el juicio a prueba, y practicadas las declaradas pertinentes, se unieron a sus autos, y seguido el pleito por sus pertinentes trámites, el Juez de Primera Instancia número 4 de los de Bilbao, dictó sentencia con fecha 13 de septiembre de 1977 , por la que estimando la demanda, declaró que la renta mensual actualizada en 1976, correspondiente al contrato de arrendamiento existente entre partes, es de 96.331 pesetas, renta que la demandada ha de abonar al demandado a partir del día 1 de enero de 1977, con imposición de costas a la parte demandada.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso por la representación de la entidad demandada recurso de apelación, que fue admitido libremente y en ambos efectos, y sustanciada la alzada por sus pertinentes trámites, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos dictó sentencia con fecha 6 de diciembre de 1978 , confirmando en todas sus partes la sentencia apelada, sin hacer especial imposición de las costas de la apelación.
RESULTANDO que el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en nombre y representación de la entidad "Círculo de Lectores, S. A.", ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley por el siguiente motivo:
Único. Por infracción de ley y de doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil; por infracción del artículo 1.091, en relación con el artículo 1.256 y en relación también con el artículo 96, 10 a) y 97 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , infringidos por el concepto de violación por inaplicación, ya que todas las obligaciones nacidas del contrato de arrendamiento del local sito en la calle de Baraincúa, número 9, de Bilbao, de fecha 20 de mayo de 1970, tienen fuerza entre los contratantes y deben cumplirse al tenor de las mismas, sin que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio del arrendador. Que conforme a constante jurisprudencia, la interpretación de los contratos es en principio facultad privativa de los Tribunales de Instancia, cuyo criterio debe prevalecer en casación, salvo cuando se evidencia, por el cauce del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que infringe notoriamente alguna de las normas legales de hermenéutica contractual. Pues bien, en el presente caso no se trata de anteponer el interesado criterio de uno de los litigantes a la interpretación del Juzgador, sino de poner de relieve ante el supremo órgano jurisdiccional cómo tanto el Juzgado de PrimeraInstancia como la Audiencia Territorial han violado los expresados preceptos legales por falta de aplicación de los mismos.
RESULTANDO que admitido el recurso y evacuado por las partes el traslado de instrucción, quedaron conclusos los presentes autos, ordenándose por la Sala fueran traídos a la vista con las debidas citaciones.
Visto siendo Ponente el Magistrado don José Antonio Seijas Martínez.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que por la vía del ordinal primero, del artículo 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia, en el único motivo del recurso, la infracción del artículo 1.091, en relación con el 1.256, ambos del Código Civil, relacionados también con los artículos 96, número 10 a), y 97 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por el concepto de violación por su no aplicación, ya que todas las obligaciones nacidas del contrato de arrendamiento del local de negocio, que en la demanda se describe, otorgado entre las partes en 20 de mayo de 1970, tienen fuerza de ley entre los contratantes y deben cumplirse al tenor de las mismas, sin que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio del arrendador, por entender la parte recurrente que la cláusula tercera del referido contrato arrendaticio, según la cual "la cantidad mensual de
47.000 pesetas fijada como renta será objeto de revisión cada dos años, a partir de la fecha de este contrato. Transcurrido este plazo, la variación del índice de vida que publique la Cámara Oficial de Comercio de Bilbao, señalará el tanto por ciento de variación en la nueva renta por los dos años siguientes", es de una claridad meridiana y, según la cual, la única cantidad á revisar cada dos años es la de 47.000 pesetas, o renta mensual contractual fijada libremente por las partes en la fecha del contrato, por lo que la tesis del Juzgado, ratificada por la Audiencia, va más allá de lo pactado al estimar que el aumento de la renta ha de ser acumulativo, y a este respecto, forzoso resulta reconocer que el pacto de actualización de la renta, que la mencionada cláusula tercera del contrato contiene, es perfectamente válido por haber sido convenido bilateralmente por los contratantes, ahora litigantes, en uso de la libertad contractual que el artículo 1.255 del Código Civil proclama, y por el cual se pretende acomodar la renta contractual a las alteraciones que tanto en alza como en baja pueda experimentar el coste de vida, y que el artículo 98 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza, sin que estas alteraciones rentísticas pueda, en ningún caso, decidirlas unilateralmente el arrendador, por cuanto la determinación de las mismas viene impuesta, como queda dicho, por la concorde expresión de voluntad, bilateral y recíprocamente convenida, de las partes contratantes, y haciendo aplicación de lo expuesto al caso objeto del pleito del que el presente recurso dimana, resulta indudable, sin necesidad de hacer interpretación alguna, que el designio de las partes, al convenir la referida cláusula estabilizadora, fue el que la única cantidad que había de ser objeto de revisión cada dos años era la de 47.000 pesetas, es decir, la correspondiente al importe de la renta mensual contractualmente pactada, sin que dicha revisión, operante tanto si las variaciones habidas en ese lapso de tiempo lo eran en sentido positivo como negativo, pudiera realizarse acumulativamente, es decir, aplicando el porcentaje de variación del índice ponderado del coste de vida sobre la cantidad resultante de adicionar a la referida renta contractual de 47.000 pesetas las cantidades provinientes de anteriores revisiones, como la sentencia dictada por la Sala de Instancia, que es objeto de impugnación, declara, pues, ésta en la operación matemática que realiza para llegar a la conclusión de ascender la renta revisada en 1976 a
96.331 pesetas - cantidad que, según dicha resolución, viene obligada a satisfacer a la entidad arrendataria demandada, hoy recurrente -, incurre en el error de tener en cuenta para ello el aumento del índice ponderado del coste de vida producido a partir de mayo de 1970, en que se convino el arrendamiento, y que era de 108,9, hasta igual mes de 1976, cifrado en 223,2, sin tener en cuenta que en las revisiones efectuadas en 1972 y 1974 ya se hizo aplicación de las variaciones habidas en el transcurso de esos dos plazos revisorios, y que fueron, respectivamente, de 128,9 y 160,6, por lo que al aceptar la tesis del arrendador se resuelve como si a partir de la fecha del contrato y hasta mayo de 1976 no se hubiese efectuado revisión alguna y que la que aquél ahora postula es la primera cuando lo cierto es que, cumpliendo lo estipulado, se efectuaron sendas revisiones en 1972 y 1974, que originaron los consiguientes aumentos de renta, acordes con las variaciones del coste de vida que en cada uno de esos períodos bianuales tuvieron lugar, por lo que al resolver la Sala sentenciadora la cuestión litigiosa, en la forma en que lo ha hecho, ha infringido, al no hacer aplicación del mismo, el artículo 1.091 del Código Civil , dado que el contrato, según dicho artículo, relacionado con el 1.256 del mismo Cuerpo legal, es ley primordial tanto para los contratantes como para el Juzgador que ha de aplicarlo, y, por ello, las obligaciones dimanantes del mismo han de cumplirse a su tenor, y la cláusula controvertida, de manera clara y expresa, establece que la revisión de la renta sólo ha de hacerse sobre las 47.000 pesetas que es la renta contractual, única susceptible de revisión, razonamientos éstos que obligan a acoger el motivo.
CONSIDERANDO que la estimación del único motivo del recurso ha de llevar consigo, necesariamente, la de éste, sin hacer especial imposición de costas y con devolución a la recurrente del depósito por ella constituido, conforme dispone el artículo 1.745 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la representación de "Círculo de Lectores, S. A.", contra la sentencia que con fecha 6 de diciembre de 1978 dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos , sin hacer especial imposición de las costas causadas, devuélvase a dicha recurrente el depósito constituido, y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Julio Calvillo. José Beltrán. Andrés Gallardo. José Antonio Seijas Martínez. Jaime de Castro. Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don José Antonio Seijas Martínez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente que ha sido en estos autos, celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.
Madrid, 30 de enero de 1981.-José Sánchez Oses.-Rubricado.
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STS 338/1989, 24 de Abril de 1989
...la propia jurisprudencia alegada por la actora en el cuarto de sus fundamentos de Derecho y consecuentemente en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1981 , se aprecia que el trámite seguido en el procedimiento no es otro que el que prevé la Ley Arrendaticia, lo que se deduce ......
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