STS, 20 de Noviembre de 1980

Declarando haber lugar al recurso interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Albacete de 28 de enero

de 1978.

DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Libertad de renta. Su carácter. Cláusulas estabilizadoras. Su validez condicionada. Acción

de nulidad de las cláusulas de elevación unilateral de renta. Procedimiento aplicable.

Según tiene declarado la sentencia de 13 de febrero de 1980, la vigente legislación especial de Arrendamientos Urbanos,

inspirada en el principio de libertad de fijación en el contenido de la relación Jurídica pactada acoge, a diferencia de los textos

anteriores, el postulado de la autonomía de la voluntad en lo tocante a la determinación de la renta (artículo 97 ) y por

consiguiente autoriza el acuerdo de las partes sobre su aumento (artículo 98 ), pero dada la subsistencia de la norma imperativa

sobre el beneficio de la prórroga para el arrendatario según ordena el artículo 57 el convenio sobre incremento del precio que por

sus términos desmesurados quiebre la prudente correspondencia entre prórroga y renta, constantemente aludida por la doctrina

jurisprudencial como uno de los pilares en los que se asientan la Ley de 11 de junio de 1964 y su procedentes derogados, tendrá

la significación de un acto realizado en contravención fraudulenta de un precepto imperativo, nulo como tal según el párrafo segundo del artículo 9 , por constituir el vehículo para eludir el cumplimiento de una regla cogente.

No es permitido desconocer el reiterado y constante criterio de la jurisprudencia respecto a que las cláusulas estabilizadoraspropiamente dichas, incuestionablemente equitativas dada su intrínseca bilateralidad para prever y corregir el desequilibrio

patrimonial ocasionado por la alteración monetaria, sea de signo inflacionista o deflacionista; los pactos de elevación de renta

que sólo contemplan un posible incremento progresivo y constante, carecen de validez, por entrañar prácticamente la

conculcación de la norma de Derecho necesario sobre la prórroga del contrato y de la prohibitiva de su renuncia.

Con reiteración este Tribunal Supremo ha declarado que no es de aplicación el artículo 106 de la Ley de Arrendamientos, Urbanos al derecho del arrendatario para obtener la declaración de nulidad de las cláusulas de incremento unilateral de renta.

En la villa de Madrid, a 20 de noviembre de 1980; en los autos seguidos conforme a la Ley de Arrendamiento Urbanos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Albacete, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de su Audiencia Territorial, por don Narciso , mayor de edad, casado, industrial y vecino de Albacete, contra don José , mayor de edad, casado, industrial y de igual vecindad, sobre obtención de ciertas declaraciones referidas con un local de

negocio; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por el demandante, representado por el Procurador don Eugenio Gómez Díaz con la dirección del letrado don Joaquín Iñiguez Molina; habiendo comparecido en este Tribunal Supremo el demandado y recurrido, representado y defendido, respectivamente, por el Procurador don Albino Martínez Diez y el Letrado don Andrés Salto Hernández.

RESULTANDO

RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Albacete fueron vistos los autos de proceso arrendaticio urbano sobre local de negocio, entre partes, de una como demandante don Narciso , industrial, vecino de Albacete, representado por el Procurador don Gonzalo Gómez Pérez, y de otra como demandado don José , comerciante de la misma vecindad, representado por el Procurador don Antonio Martínez Ortiz sobre declaraciones referidas a local de negocio que la demanda exponía los hechos siguientes: Primero. Que con posterioridad a la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos concretamente, con fecha 20 de junio de 1972 , se concertó entre las partes una contrata de arrendamiento de local de negocio, en la planta baja del edificio denominado "Forestal", sito en la avenida de Rodríguez Acosta, 27, de Albacete, con un hueco a la calle y una extensión superficial de 137 metros aproximadamente, lo que justificaba con el documento que acompañaba en fotocopia, con el número 1.-Segundo. Que en dicho contrato se establecía el precio de 15.000 pesetas año, a partir del 1 de julio de 1972; revalorización cada cuatro años a contar desde la fecha del contrato, que la renta pactada sufriría un incremento porcentual, igual a los que durante dicho tiempo sufriera el salario mínimo legal, para lo que se tomaría como base el actual salario mínimo de pesetas 156. Tercero. Que en escrito en forma de carta no certificada y duplicada, el arrendador comunicó al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debía pagar dicho arrendatario, que era el actual demandante, poniendo a dicho escrito la fecha de 15 de mayo de 1976 antes de expirar el primer período de los cuatro años, por lo que esa comunicación era extemporánea, ya que no había nacido el derecho a la revalorización, y con esa anomalía se privaba al arrendatario del derecho a disfrutar de treinta días que le concedía el artículo 101, segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos en que se disponía que dentro del plazo de treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicaría al arrendador también por escrito si aceptaba o no la obligación de pago propuestas, y por este medio, francamente ilícito; pretendía el arrendador dejar indefenso al demandante, invocando que por haber transcurrido los treinta días se interpretaba su silencio como aceptación tácita.-Cuarto. Que independientemente de que el arrendador pudiera unilateralmente privar de esos treinta días al arrendatario, el cómputo de los treinta días siguientes se iniciaba, por mandato del artículo 101, primera regla, desde la notificación, de cuya notificación no constaba la fecha en ninguno de los ejemplares, y a esas dos cartas en las que el arrendador se fundaba para decir que, por el silencio, existía por el arrendatario, aceptación tácita; por lo que hacía las siguientes alegaciones: Primera. Que partiendo en cuanto al tiempo del hecho cierto y reconocido incluso por el arrendador, en las mismas cartas, a partir del próximo mes de julio debería abonar el recibo revalorizado, por lo que mensualmente la renta sería de 33.165 pesetas mensuales, demostrando con ello que existía un tiempo comprendido desde el 15 de mayo de 1976 fecha puesta en la carta, hasta el 1 de julio del mismo año, fecha en que, según el contrato se iniciaba el primer período de larevalorización, en total quince días del mes de mayo y treinta del mes de junio; total de cuarenta y cinco días que no podían tenerse en cuenta para el cómputo de los treinta días concedidos al arrendatario para comunicar al arrendador si aceptaba o no la obligación de pago propuesta como aumento por el citado arrendador e iniciándose esos treinta días el 1 de julio del tal citado año de 1976, derecho reconocido al arrendatario por la ley, que no podía privársele del mismo ni en todo ni en parte.- Segunda . Que correlativamente en cuanto al tiempo también, el arrendador carecía de derecho hasta el día 1 de julio de 1976 para elevar la renta, según lo convenido por las partes, al no tener derecho a la elevación como sustantivo, carecía también de todo derecho a la elevación, digo, a iniciar el procedimiento legal del cual podía surgir el derecho a la elevación, coordinando, en tiempo y forma, los respectivos derechos de las partes, de tal forma que el derecho concedido al arrendador de iniciar la elevación de renta a partir del 1 de junio de 1976, imposibilitaba de una manera total y absoluta el derecho que se le concedía al arrendatario de treinta días a partir de la notificación que se le hiciese al arrendador para comunicar "por escrito si aceptaba o no la obligación de pago propuesta" no podía estimarse nunca concedido al arrendatario el derecho a interpretar el silencio del arrendatario como aceptación tácita, por definición, según lógica, no cabía interpretar el silencio cuando si se había producido mediante la concurrencia de todos los requisitos legales.-Tercera. Que el arrendador, correlativamente a sus derechos, tenía el deber de notificar, en tiempo y forma, al arrendatario, la cantidad, que a su juicio debía pagar éste como aumento de renta, y la causa de ello, siendo evidente que actos distintos determinaban la cantidad de aumento de renta que había de pagar el arrendatario, cuyo acto podía realizar exclusivamente el arrendador, sin intervención alguna del arrendatario, no siendo lo mismo el acto de la notificación del aumento de la renta. Que inexcusablemente, por imperativo legal, debía constar la fecha, el día en que se notifica al arrendatario, por el arrendador la cantidad que, a juicio de éste, debía abonar el citado arrendatario, máxime teniendo en cuenta la particularidad de que, al parecer, el arrendador puso como fecha, en que determinó la cantidad citada, el 15 de mayo de 1976, cuando aún no había nacido su derecho sustantivo a la elevación; que dada la trascendencia de la fecha de la notificación, resultaba esencial, a efectos de si existía o no silencio con la correlativa aceptación tácita que debía constar en la diligencia la elevación, la fecha en que se llevase a cabo la notificación; que la seguridad en el ejercicio de los derechos y en cumplimiento de las obligaciones exigía precisión y claridad del momento en que el arrendador, sin tener en cuenta si es o no válida la cláusula, practicaba la notificación, y ésta era recibida por el arrendatario, que esté dentro de los treinta días siguientes, en escrito de 17 de julio de 1976, en acto de conciliación número 58/76 del Juzgado Municipal número 2 de Albacete, comunicó al arrendador que se oponía, por ilícita e ilegal, a la cantidad de 33.165 pesetas que, conforme al juicio del arrendador, proponía éste que pagase el arrendatario; y después de alegar los¡ fundamentos de derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia declarando: Primero. Que el contrato concertado por don Narciso y don José , era de los comprendidos en el artículo 97 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por su fecha después de la entrada en vigor de la ley, texto refundido, aprobado por Decreto del 24 de diciembre de 1964 , por lo que la renta del local de negocio que servía de objeto contractual era la que libremente estipularon las partes en la cantidad mensual de quince mil pesetas pagaderas por meses anticipados, dentro de los cinco primeros días hábiles de cada mes.-Segundo. Que la cláusula denominada de "revalorización del arrendamiento en que se establecía, cada cuatro años, a contar de la fecha del contrato, la renta pactada sufriría un aumento porcentual, igual a los que durante dicho tiempo haya sufrido el salario mínimo legal, para lo cual se tomaría como base el actual salario de 156 pesetas era contraria al artículo 98 de la ley tan citada, que era norma imperativa, por lo que era nula de pleno derecho, ante tan evidente contravención, ya que no se había posibilitado, ni pactado la reducción de la renta en el caso contrario al previsto de incremento del salario mínimo legal, según había establecido la doctrina jurisprudencial citada en este escrito.- creció. Que como consecuencia de la nulidad de pleno derecho de esa cláusula llamada de revalorización del arrendamiento, el arrendador debería devolver al arrendatario la cantidad de 108.990 pesetas de incremento ilegal y exigido por el arrendador al arrendatario, condenando al demandado, don José , a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a que devolviese la cantidad indicada.

RESULTANDO que admitida la demanda emplazado el demandado, se contestó la demanda alegando los siguientes hechos: Primero. Negando los de la demanda en cuanto no fuesen admitidos por dicha parte en la contestación.-Segundo. Excepcionando la caducidad de la acción, por haber transcurrido con exceso el plazo de tres meses que la vigente Ley de Arrendamientos fijaba al actor para ejercitar la acción de la revisión de renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado.-Tercero. Que formulada en el hecho anterior la excepción de caducidad de la acción y entrando en la cuestión de fondo de la cláusula de la revalorización: que la Ley de Arrendamientos Urbanos era una ley social, admitía la revalorización de la renta según se vería en los fundamentos y que lo único que la interpretación jurisprudencial, impedía era un aumento continuo o indiscriminado que no fuese en función de la realidad social; que se fijó el salario mínimo legal, no el del convenio, ni el medio, y esta fijación no había duda que era admisible, pues dicho salario mínimo servía para tomarse como base en la declaración de pobreza, si no llegaban sus ingresos, aunque poda ser pobre el que cobre el salario mínimo si era inferior al medio de la localidad, no teniendo duda tampoco, que el salario mínimo legal hoy era muy inferior al salario real, y a larealidad socio- económica de la vida, pues el actor arrendatario había arrendado el local para una cafetería y no hacía falta probar tampoco el aumento de precios de la misma respecto al año 1972, que excedía con mucho del aumento proporcional del alquiler; que había estado durante 1973, hasta julio de 1976, pagando lo mismo, sin que se le hubiese incrementado cantidad alguna y que no tendría otro aumento hasta 1980; que lo que no hubiera podido hacer era incrementar un veinte por ciento cada año, fijo, en función de otros valores que no respondan a situaciones económico-social directamente.-Cuarto. Que de conformidad a lo expuesto, en el apartado C) y D) del hecho segundo era lo cierto que la diferente actuación procesal del actor había dado lugar a determinadas peticiones admitiendo la cláusula -hecho propio- y en otra negando su validez, nadie podía ir contra sus propios actos y en contradicción con sus manifestaciones, si se admitía la validez en su caso y se intentaba limitar su alcance por una disposición legal, no podía después pedirse al nulidad de la cláusula en cuestión, que los actos del litigante actuaban en contra suya, sin que luego se quisiera olvidar actuaciones.-Quinto. Dado que sólo intentaba postular la nulidad de una parte del contrato, cláusula de revalorización, era lo cierto que se había consignado cantidad distinta de la debida, no obstante haberse aceptado tácitamente el aumento, por esta razón, en el procedimiento, no aceptando un pago parcial de la obligación y se reservaban el derecho a ejercitar las oportunas acciones que por impago de la renta otorgada por la ley; que también esta diferencia de consignación suponía otra contradicción entre su actuación en el primer procedimiento, donde se consignaba con reserva de devolución según disponía la ley, y que se ratificaban en el suplico de la demanda que contestaban, y la consignación que se realizaba; que solamente era del alquiler pactado, contradicción entre hechos propios, además de ello deseaba de evitar el pago, siguiendo un procedimiento, que no podía llegar al Tribunal Supremo con la cuantía lijada por el actor, y que por ello impugnaban, ya que se remitiese a una parte del contrato, no su totalidad.- Sexto. Que últimamente se referían a la primera petición del suplico de la demanda, que era completamente inútil en cuanto a que se declarase que es un contrato de Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que ese punto nadie lo había discutido, ni en el pleito anterior ni en éste, y por hacerse una petición con falta de claridad y concisión, ya que si se daba lugar a esta declaración y se rechazaba la demanda en cuanto al resto, se había declarado que la renta era de quince mil pesetas, que era lo que se negaba al rechazarse los otros pedimentos, alegando, pues, la excepción de defecto en el modo de proponer la demanda. Y después de alegar los fundamentos de derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando sentencia que contuviese los siguientes pronunciamientos: A) Desestimando totalmente la demanda, por caducidad de la acción ejercitada por defecto legal en el modo de proponerla. B) Para el caso de no hacer el anterior pronunciamiento, desestimar la demanda, y declarar no haber lugar a ninguna de sus peticiones, por ser válida la cláusula de revalorización cuya nulidad de adverso se pretendía, absolviendo a dicha parte de todos los pedimentos de la demanda. C) En cualquier caso, declarar que la cuantía del procedimiento, a los efectos arancelarios y tasas judiciales, era de 217.980 pesetas, o subsidiariamente de 180.000 pesetas. D) Disponer las costas a la parte contraria.

RESULTANDO que recibido a prueba la parte actora propuso la confesión judicial del demandado y documental pública, siendo las mismas pruebas propuestas por la parte demandada; admitidas las cuales fueron practicadas con el resultado que obra en autos.

RESULTANDO que unidas las pruebas practicadas y celebrada visita el señor Magistrado Juez de Primera Instancia número 2 de Albacete dictó sentencia, en 28 de abril de 1977 , cuyo fallo, desestimando en todas sus partes la demanda, absuelve al demandado de los pedimentos de la misma con imposición de las costas al actor, declarando que la cuantía del litigio es de 217.980 pesetas.

RESULTANDO que admitida la apelación interpuesta contra la sentencia anterior por la parte demandante, y elevados los autos a la Audiencia Territorial de Albacete, previo emplazamiento de las partes, comparecidas éstas, y tramitada la alzada, previa celebración de vista, la Sala de lo Civil dictó sentencia en 28 de enero de 1978 , desestimando el recurso de apelación y confirmando la parte dispositiva de la sentencia dictada por el Juzgado, sin especial declaración en cuanto a las costas causadas en la alzada.

RESULTANDO que el Procurador don Eugenio Gómez Díaz, en nombre de don Narciso , promovió recurso de casación por infracción de ley en escrito presentado en 24 de octubre de 1978 , juntamente con los documentos previstos en el artículo 1.718 en relación con el 1.698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; cuyo recurso constan de los tres motivos siguientes: