STS 122/1971, 12 de Noviembre de 1971
| Ponente | JOSE BELTRAN DE HEREDIA CASTANO |
| ECLI | ES:TS:1971:932 |
| Número de Recurso | 355/1971 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 122/1971 |
| Fecha de Resolución | 12 de Noviembre de 1971 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Sentencia núm. 122
SALA DE LO CIVIL
EXCMOS. SEÑORES:
TOMAS OGAYAR Y AYLLON
DON FEDERICO RODRÍGUEZ SOLANO Y ESPIN
DON JOSE BELTRÁN DE HEREDIA Y CASTAÑO
DON ANTONIO CANTOS GUERRERO
DON MANUEL PRIETO DELGADO
EN LA VILLA DE MADRID, a doce de noviembre de mil novecientos setenta y uno; en los autos
seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Plasencia, y en grado de apelación, ante la Sala
de lo Civil de la Audiencia Territorial de Cáceres, por doña Marta , mayor de
edad, viuda, sin profesión especial y vecina de Madrid quien actúa por su propio derecho y en
beneficio de la comunidad constituida por la misma y don Gustavo y don Tomás , con don Tomás , mayor de edad, casado, industrial y vecino de
Baños de Montemayor; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por
infracción de ley, interpuesto por el demandado, representado por el Procurador don Alfonso Gil
Meléndez y dirigido por el Letrado don Miguel Alvarez Encinas; habiendo comparecido, en el presenterecurso, la actora y recurrida, representado por el Procurador don Santos de Gandarillas
RESULTANDO
RESULTANDO: Que por la Procurador doña Ramona González Guardado, en nombre de doña Marta
, y mediante escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia de Plasencia, se dedujo demanda contra don Tomás , sobre desahucio de industria, y en cuya demanda se alegó: Primero: La actora, don Gustavo y don Tomás , son dueños proindiviso de la industria denominada "Café Eloy", y del edificio en que se está ejerciendo la industria o negocio referido, sito en Baños de Montemayor, y en su calle Calvo Sotelo número veintiocho, correspondiendo a los tres copropietarios referidos en la siguiente proporción: La mitad indivisa a la actora; una cuarta parte a don Gustavo y la otra cuarta parte, al demandado don Tomás . Segundo: Por acuerdo unánime de los condominos con fecha primero de marzo de mil novecientos cincuenta y cinco, y mediante documento suscrito en Baños de Montemayor, se cedió en arrendamiento la industria o negocio de Café Eloy, y el piso bajo del citado edificio, convienen en el contrato siguiente de Arrendamiento con arreglo a las siguientes estipulaciones y cláusulas: Primero, doña Marta , Gustavo y Tomás son propietarios de una finca urbana de Baños de Montemayor, enclavada en la Avenida de Calvo Sotelo número veintiocho. La finca consta de dos pisos o sea bajo y principal, estando en el piso bajo el café denominado Eloy, y de otro edificio llamado por costumbre cine Eloy, aunque no dedicado a esta industria actualmente. Tercero: Por el presente contrato ceden en arriendo los propietarios Marta y Gustavo a Tomás copropietario de la misma finca y para el objeto a que está destinada actualmente o sea Café, todo el piso bajo del edificio con todas sus dependencias así como el llamado Cine Eloy. Cuarto: El arrendamiento se hace por un período de cinco años que empieza a contarse desde el primero de marzo de mil novecientos cincuenta y cinco y termina el primero de marzo de mil novecientos sesenta. Quinto: (Se refiere esta cláusula a la renta que se fija en siete mil pesetas anuales y la forma de pago). Sexto: En el precio de este arrendamiento entra, asimismo los utensilios y enseres que para esta industria de café existen actualmente en la fecha y firma de este contrato. Séptimo: Don Tomás pintará los edificios objeto de este contrato. Octavo: La matrícula del Café, mesas de billar, así como todos los seguros sociales, usos y consumos, y cuantos gravámenes existen para el desarrollo de esta industria, tanto de Hacienda, Ayuntamiento, etc., será de cuenta de Tomás y serán puestos a su nombre. Noveno: Igualmente queda obligado y el arrendatario a que el desarrollo de esta industria esté sujeto a las ordenanzas municipales como a la Administración Pública. Décimo: (Referido a obras y prohibición subarriendo). Undécimo: Se considerará este contrato prorrogado por un año si cual quiera de las partes contratantes no avisa a la otra de su decisión de no prorrogarlo en el mes de febrero de mil novecientos sesenta o en igual mes del año siguiente. Tercero: Doña Marta y por mediación de Notario, dirigió carta certificada con acuse de recibo al demandado don Tomás , participándole la terminación del contrato y negándole la prórroga para otro año, ejercitando la facultad conferida en el apartado o cláusula once del contrato antes transcrito. Cuarto : A pesar de la notificación referida en el hecho anterior, el arrendatario se niega a dar por terminado el contrato y dejar el negocio o industria objeto del arrendamiento. Alega los fundamentos de derecho y termina suplicando se dictara sentencia, por la que estimando la demanda, se declare terminado el contrato de arrendamiento de la industria o negocio de Café Eloy, y condenar al demandado a que deje libre y a disposición de la comunidad integrada por las personas ya referidas, dicha industria y piso bajo donde se ejerce, apercibiéndole de lanzamiento si no lo desalojare en plazo legal con imposición de costas a dicho demandado.
RESULTANDO: Que celebrado el oportuno juicio verbal en el que la parte actora ratificó la demanda, y por el demandado se alegó: Que se opone a las pretensiones de la parte actora, por carecer todo lo alegado en los hechos de la demanda de fundamentos y de realidad; que no reconoce la legitimación activa a la demandante ni esta legitimado pasivamente al demandado, así como de tener legitimación activa, la demandante la acción que ejercita redunde el beneficio de comunidad alguna. Por todo ello reitera la oposición a las pretensiones de la parte actora. Por lo que en virtud de la oposición formulada, y a tenor del artículo mil quinientos noventa y cuatro de la Ley de enjuiciamiento civil, se acordó conferir traslado de la demanda al demandado, quien dentro del termino legal prorrogado, contestó a la demanda, alegando los siguientes hechos: Primero: Es cierto el correlativo de la demanda, formando doña Marta , don Gustavo y don Tomás , una comunidad de bienes, pro indiviso y en las proporciones que se describen en dicho hecho. Segundo: Igualmente cierto el correlativo de la demanda, en todo aquello en cuanto coincide con el documento indicado. Tercero: Es cierto igualmente, el contenido del requerimiento notarial. Cuarto: Niega el hecho cuarto, ya que constituyéndose o habiéndose constituido en el año mil novecientos cincuenta y cinco, una comunidad de bienes entre doña Marta , don Gustavo y don Tomás , para la explotación de la Industria denominada "Bar Eloy", de Baños de Montemayor y perteneciendo a doña Marta el cincuenta por ciento de dicha comunidad y a Tomás y Gustavo el otro cincuenta por ciento y siendo el arrendamiento un contrato de administración, y oponiéndose los que representan la mitad de dicha comunidad, esto es, el cincuenta por ciento (don Gustavo y don Tomás ) a que dicho contrato de arrendamiento finalice, el demandado no está obligado a obedecer el acuerdo tomado por la copartícipe doña Marta , pues ésta no representa la mayoríaen dicha comunidad, sino un porcentaje igual a aquellos cuyo acuerdo es contrario a resolver el contrato. Alega fundamentos de derecho y termina suplicando se dictara sentencia por la que estimando las excepciones del demandado, no se de lugar a la demanda o, para el caso de que en aquellas no fueran admitidas, absolver al demandado de todos los pronunciamientos solicitados por la parte actora, y en uno y otro caso, condenar en costas de este juicio a la parte actora.
RESULTANDO: Que practicada la prueba declarada pertinente y unida a sus autos, el Juez de Primera Instancia de Plasencia, dictó sentencia con fecha veintidós de octubre de mil novecientos setenta , desestimando la demanda y absolviendo de la misma al demandado sin hacer especial imposición de costas.
RESULTANDO: Que apelada la anterior resolución por la representación de la parte actora, y sustanciada la alzada con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Cáceres, dictó sentencia con fecha veintiocho de enero de mil novecientos setenta y uno , estimando la apelación y revocando la del Juzgado, declaró terminado el contrato de arrendamiento de industria o negocio de Café Bar Eloy, y condenó al demandado a que lo deje libre y a disposición de la comunidad integrada por los señores reseñados, dicha industria y piso donde se ejerce, apercibiéndole de lanzamiento si no lo desaloja en el plazo legal, sin hacer expresa declaración en cuanto a las costas causadas.
RESULTANDO: Que por el Procurador don Alfonso Gil Meléndez, en nombre de don Tomás , se ha interpuesto, contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de ley, al amparo de los siguientes MOTIVOS:
Autorizado por el párrafo primero del artículo mil setecientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento civil, al infringir la sentencia recurrida el artículo trescientos noventa y ocho del Código civil , violándolo e interpretándolo erróneamente. La sentencia recurrida viola el fundamental precepto rector de la obligatoriedad de los acuerdos de la mayoría de los partícipes, que establece el artículo trescientos noventa y ocho del Código civil , para la administración y mejor disfrute de la cosa común, ya que da lugar a la acción ejercitada por la parte actora que solamente ostenta la mitad de la totalidad de las participaciones en la comunidad, frente al otro cincuenta por ciento, que se opone al acuerdo no mayoritario de ésta, y que también está representado por el cincuenta por ciento de la participación en la comunidad. A pesar de que la parte actora actúa en beneficio de la comunidad y de que ella misma insiste en su demanda en el hecho de que don Tomás , a más de ser arrendatario es copropietario y representa un veinticinco por ciento en la comunidad, la sentencia recurrida prescinde de este comunero y estima que el cincuenta por ciento representado por la actora es mayoría, aceptando que la resolución del contrato a que se refiere esta demanda es un acto de administración, sin tener en cuenta que el condominio que pertenece a don Tomás , por ser de naturaleza inmaterial en cuotas parciales sobre cosas propias de una comunidad, no es incompatible en modo alguno, con el carácter de arrendatario que dicho comunero ostenta. Luego si la comunidad está formada por doña Marta , la actora, don Gustavo y don Tomás y si doña Marta es propietaria y partícipe de solamente el cincuenta por ciento de la comunidad, y si don Gustavo y don Tomás son partícipes del otro cincuenta por ciento, y si está probado en Autos que la partícipe doña Marta del cincuenta por ciento quiere rescindir el contrato de arrendamiento y los otros partícipes del cincuenta por ciento, don Gustavo y don Tomás se oponen a tal rescisión, ni que decir tiene que la actora al no ostentar el acuerdo de la mayoría de los partícipes carece de acción para solicitar del Juzgado, por propio derecho, un acto de administración de la cosa común. Y al conceder la acción y estimara la demanda la Audiencia Territorial infringe, violándolo, el artículo trescientos noventa y ocho del Código civil que exige obligatoriamente la participación de la mayoría en los actos de administración de la cosa común.
Autorizado por el párrafo primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento civil por interpretación errónea de la sentencia recurrida del artículo trescientos noventa y cuatro , en concordancia con el artículo trescientos noventa y ocho, ambos del Código civil . La sentencia recurrida al acceder a la petición de la parte actora interpreta erróneamente al artículo trescientos noventa y ocho del Código civil , puesto que este artículo habla de la obligatoriedad de los acuerdos de la mayoría de los partícipes, esto es, de todos los partícipes, que constituyen una comunidad de bienes, no de la mayoría de aquellos partícipes que tengan interés en un determinado acto de administración; sino, de todos los partícipes, de todos los que forman la comunidad. Si la sentencia recurrida estima que ostentando solamente la actora el cincuenta por ciento de la comunidad, no hay que tener en cuenta el veinticinco por ciento que corresponde al comunero arrendatario por entender que este no ha de tener interés en el acto de administración ejercitado por la actora, y estimar que ese cincuenta por ciento de ésta es mayoría en el setenta y cinto por ciento que constituiría, en tal caso, la comunidad, es obvio que interpreta erróneamente dicho artículo trescientos noventa y ocho del Código civil , ya que para aplicarlo ha tenido que desmembrar el concepto de comunidad y de mayoría que dicho artículo contiene. Lo mismo interpreta erróneamente el artículo trescientos noventa y cuatro del Código civil , violándolo, ya que dando lugar a la demanda, a lapetición de un partícipe en la cosa común, que no ostenta la mayoría perjudica el interés de la comunidad e impide al resto de los copartícipes, igualados en participación a la demandante, utilizar la cosa común según el derecho de ambos.
Autorizado por el párrafo primero del artículo mil seiscientos noventa y dos al interpretar erróneamente la doctrina legal contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de ocho de noviembre de mil novecientos cincuenta y seis y otras más sobre el concepto del condueño arrendatario. La sentencia recurrida interpreta erróneamente en sus considerandos la doctrina legal contenida entre otras muchas sentencias del Tribunal Supremo en las de ocho de noviembre de mil novecientos cincuenta y seis, veintiséis de febrero de mil novecientos ocho y dos de julio de mil novecientos veintiséis , sobre, el carácter de condueño arrendatario, al deducir que por el hecho de ser arrendatario el condueño, su participación en el condominio no ha de ser tenida en cuenta y que el contrato de arrendamiento no puede otorgarse al condueño por ser un contrato bilateral y estimar que en tal caso, se trataría, de un auto contrato imposible, pues es doctrina legal mantenida constantemente por este Alto Tribunal Supremo que "las relaciones de condominio no obstan para que cualquiera de los partícipes en el mismo puedan adquirir el carácter de arrendatario, por mutuo acuerdo y consentimiento de los demás condominios, con todas sus derivaciones jurídicas propias de tal convención", y la doctrina de que "son compatibles las relaciones de condominio con las arrendaticias a favor de uno o varios de los partícipes en la comunidad".
Visto: Siendo Ponente el Magistrado don JOSE BELTRÁN DE HEREDIA Y CASTAÑO.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO: Que el punto de partida de las presentes actuaciones hay que ponerlo en el contrato celebrado el día primero de marzo de mil novecientos cincuenta y cinco, en el que intervinieron los tres copropietarios de un inmueble sito en la localidad de Baños de Montemayor (Cáceres) a quienes correspondían cuotas pro indiviso cuantitativamente distintas pues mientras que quien fue demandante y ahora figura como recurrida, ostentaba el cincuenta por ciento, a cada uno de los otros dos pertenecía el veinticinco; su objeto fue el arrendamiento a favor de uno de estos -demadado y hoy recurrente- de la planta baja del edificio común donde existía un Café que se arrendaba con todos sus enseres e instalaciones y un local denominado "Cine Eloy", aunque no estaba dedicado a este tipo de industria; con un precio de siete mil pesetas anuales -de las que mil setecientas cincuenta, por ser la parte relativa a la cuota que en la comunidad tenía el arrendatario, no deberían ser entregadas- y un plazo de duración de cinco años, al cabo de los cuales, se prorrogaría de año en año si alguna de las partes contratantes no avisaba a la otra en el mes de febrero del año respectivo; supuesto éste último que se llevó a cabo en mil novecientos setenta, cuando la condueña mayoritaria requirió notarialmente al arrendatario, dando por extinguido el contrato de referencia, frente a lo que este alegó la falta de la que estimaba necesaria mayoría de los partícipes para tomar tal decisión en cuanto que el otro titular del veinticinco por ciento se oponía a la resolución, según acreditaba documentalmente, dándose lugar a un empate que imposibilitaba el válido ejercicio de la acción intentada; argumento que prosperó en primera instancia, pero que fue desestimado por la sentencia recurrida al reputar improcedente la forma de computar la mayoría a estos efectos en razón al tipo especial del pacto discutido.
CONSIDERANDO: Que como consecuencia, el único problema jurídico que se plantea es el de la naturaleza y alcance del contrato en cuestión, que constituye el tema exclusivo de los tres motivos formulados, todos ellos por el cauce del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento, de los cuales el primero resulta procesalmente inviable en cuanto que denuncia conjuntamente violación e interpretación errónea del trescientos noventa y ocho del Código civil lo que, de acuerdo con la constante jurisprudencia de este Tribunal Supremo, es contrario a la exigencia de claridad y precisión del artículo mil setecientos veinte de la Ley procesal que implica la sanción del número cuatro del mil setecientos veintinueve del propio texto legal que en este trámite lo es de desestimación; problema, que suscita el recurso en una doble vertiente: por lo que se refiere al contrato en sí en relación con los preceptos legales, especialmente los artículos trescientos noventa y cuatro y trescientos noventa y ocho de nuestro primer Código sustantivo que se dicen infringidos por interpretación errónea; y por lo que respecta a la Jurisprudencia recaída en casos similares que también se dice infringida por el mismo concepto.
CONSIDERANDO: Que en el terreno puramente científico, el decir el arrendamiento de la cosa común a favor de un copropietario, puede decirse admitida hoy día, como coincidentemente reconocen el recurso y la sentencia impugnada: a) ante todo, por la doctrina, aunque no pacíficamente, puesto que a veces lo discutió, bien por estimar que va en contra del derecho de todo comunero a pedir la división consagrado en nuestro en el artículo cuatrocientos del Código civil , cuyo ejercicio extinguiría automáticamente la relación locativa, obstáculo salvable en la práctica con el pacto de permanecer en la indivisión que permite el párrafo segundo del mismo artículo, con la inevitable repercusión en el tiempo delos arrendamientos concertados; bien por reputarlo inválido en cuanto a al parte que corresponda al comunero-arrendatario, pues nadie puede darse en arriendo su propia cosa, nulidad que afectaría al todo, dada la naturaleza indivisible del arrendamiento, aunque la verdad es que atendiendo la esencia de la comunidad, en lo que a su vez tiene de indivisión, la invalidez hipotética a causa del objeto, de una parte del contrato afectante al todo, no pueda ser suficiente para acarrear la nulidad del conjunto; o bien, precisando esta última objeción desde el punto de vista del acto realizado, por considerar que se estaba en presencia de un contrato consigo mismo, sin tener en cuenta que no puede apreciarse suficiente duplicidad de titularidades patrimoniales en una persona única, que permita aplicar las consecuencias de la teoría de la autocontratación; b) en segundo lugar, legislativamente, pues llegó incluso a tener consagración positiva, no en nuestro sistema pero sí en Derecho extranjero, de que son muestras el artículo mil setecientos dos del Código civil argentino y el seiscientos treinta y seis del brasileño; c) y finalmente por la Jurisprudencia de este Tribunal Supremo, que de modo expreso se hace eco de ella, especialmente en las sentencias de veintiséis de febrero de mil novecientos ocho, dos de julio de mil novecientos veintiséis y ocho de noviembre de mil novecientos cincuenta y seis , en las que de forma inalterada se proclamó la compatibilidad de las relaciones de condominio con la arrendaticias, en el sentido de que aquellas no obstan para que "cualquiera de los partícipes en el mismo, pueda adquirir el carácter de arrendatario por mutuo acuerdo y consentimiento de los demás condominos, con todas las derivaciones propias de tal convención"; con lo cual e independientemente de las particularidades de cada uno de los casos para los que fue dictada, no se hace sino sentar la regla general de acogimiento de la institución sin establecer pautas concretas en cuanto a su alcance que puedan decirse infringidas por la sentencia recurrida, en contra de lo que sostiene el motivo tercero del recurso -que debe ser desestimado- donde aún reconociendo la admisión de la doctrina por el Tribunal "a quo", se añade que la interpretó con error, simplemente porque al obtener consecuencias en relación con el supuesto debatido, llegó a resultados que no coinciden con la interpretación particular e interesada de quien recurre y que deben prevalecer en tanto no se acredite que son absurdos o ilógicos, o que con ellos se vulnera alguno de los preceptos legales de ineludible observancia.
CONSIDERANDO: Que la catalogación jurídica de la figura ha sido también discutida, pues unas veces se dijo que se trataba de una simple modalidad del régimen de uso y disfrute de la cosa común, sosteniéndose otras que era un arrendamiento de bienes incorporales, como, en definitiva son las cuotas, partes intelectuales que integran la comunidad; debiéndose estimar preferible -no exenta sin embargo de dificultades y de inconvenientes- la tesis que la considera como un auténtico arrendamiento de cosas, generalmente inmuebles, aunque en el caso presente intervengan además otros elementos como la industria o negocio de Café-bar, que parece fue el objeto primordial del contrato; arrendamiento, sin duda especial, habida cuenta las relaciones que entran en juego -comunidad y locación- de cuya armonización dependerá en la práctica la subsistencia de las respectivas titularidades, regulado por similitud, con las normas de los actos de administración, tanto en su nacimiento, como en cuanto a su vida y extinción; que concede al comunero-arrendaterio un derecho exclusivo sobre la cosa común referente a la totalidad de las facultades normales de uso y disfrute que, con el arrendamiento, se le ceden; de aquí que, forzosamente tenga que tener la consideración de tercero y extraño a la comunidad, pues aquel uso y disfrute los ejercita en su propio interés y por cuenta propia, no en interés y por cuenta de los otros partícipes; y por ello, si surge el conflicto y para solventarlo es preciso recurrir al único sistema posible de la mayoría del artículo trescientos noventa y ocho del Código civil , es incuestionable que el arrendatario, siendo comunero, no podrá intervenir como tal porque lo que entonces defiende y actúa es aquel interés extraño que deriva de la relación arrendataria, frente al interés propiamente comunitario que persiguen los demás que en este caso concreto y según declaración del Tribunal "a quo" no combatida en casación, resultaría gravemente perjudicado por el, ni, consiguientemente, podrá entrar su participación en el objeto común, para hacer el cómputo de la indicada mayoría como pretende el recurso, porque implicaría el ejercicio de dos derechos representativos de otros tantos intereses, contradictorios entre sí; de donde resulta evidente que, cuando la sentencia impugnada, decide que la copropietaria que ahora figura como recurrida, titular de un cincuenta por ciento de la propiedad común tenía la mayoría requerida para negarse a la prórroga del contrato de locación, ya que frente a ella solo se oponía el veinticinco del otro comunero, al no permitir computar la parte del actual recurrente -dada su condición de arrendatario- dio la única interpretación correcta jurídicamente respecto del procedimiento rara formar la opinión mayoritaria del referido artículo trescientos noventa y ocho del Código en supuestos como el presente, al margen por completo del dominio de aquella parte que le reconoce el artículo trescientos noventa y cuatro del mismo Cuerpo legal, cuya valoración al modo indicado, para estos específicos fines, no entraña perpetración, no mucho menos desconocimiento; todo lo cual conduce a la desestimación de este segundo motivo y con él, la del recurso en su totalidad, con los pertinentes pronunciamientos del artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento civil.
Que debemos declarar y declaramos, no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley,interpuesto a nombre de don Tomás , contra la sentencia que con fecha veintiocho de enero de mil novecientos setenta y uno, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Cáceres ; condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.
Así por esta nuestra sentencia que se publicará en el Boletín Oficial del Estado, e insertará en la Colección Legislativa, pasándose, al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don JOSE BELTRÁN DE HEREDIA Y CASTAÑO, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública, la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.
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