STS 190/1979, 19 de Mayo de 1979
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1979:4741 |
| Número de Resolución | 190/1979 |
| Fecha de Resolución | 19 de Mayo de 1979 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 190.-Sentencia de 19 de mayo de 1979
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Luis .
FALLO
Estimando recurso contra sentencia de la Audiencia de Madrid de 29 de noviembre de 1979.
DOCTRINA: Arrendamientos Urbanos, Retorno. Contradicción entre Ley de Arrendamientos Urbanos y Reglamento Hipotecario.
Es claro que el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se limita a imponer al arrendador la obligación de reservar al
inquilino la vivienda que le corresponda con la sanción -artículo 88 - caso de incumplimiento de indemnizarle o de entregarle el
piso que aquél elija en el inmueble reconstruido a elección del inquilino, pero nunca la prohibición de disponer o enajenar acto
que válida y lícitamente pudo hacer.
Es clara la contradicción entre los artículos 82, 88 y 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículo 15 del Reglamento Hipotecario en cuanto que éste viene a establecer una limitación al derecho de retornó no anotado en el Registro convirtiéndolo
en ineficaz frente, al subadquirente hipotecario prefigurado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y en definitiva a sancionar un
modo de extinción del contrato de arrendamiento no previsto ni autorizado por el régimen legal especial en vigor¡ artículo 56 y siguientes y concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en especial con el claro mandato del artículo 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La solución, no es sino la no aplicación de la disposición de menor rango.
En la villa de Madrid, a 19 de mayo de 1979; en los autos de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Talavera de la Reina, y en grado de apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, por doña
Angelina , mayor de edad, viuda, vecina de Talavera de la Reina, contra don Luis , mayor de edad, industrial, casado, y don Jose Antonio , relojero, casado, mayor de edad, los dos vecinos de Talavera de la Reina, sobre nulidad de escritura y otros extremos; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por los demandados, representados por el Procurador don Alejandro García Yuste y dirigidos por el Letrado don José Serrano Terradas; habiendo comparecido ante esta Sala 1ª parte demandante y recurrida, representada por el Procurador don Francisco de Guinea y Gauna y dirigida por el Letrado don Fernando Sancho Torre.RESULTANDO
RESULTANDO que por el Procurador don Alberto Fernández Vegue en nombre de doña Angelina , sé presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Talavera de la Reina, contra don Luis y don Jose Antonio , sobre nulidad de escritura fundándola en los siguientes hechos: Primero. Don Fernando , esposo que fue de la actora como inquilino que fue del piso NUM000 interior de la casa número NUM001 de la calle del DIRECCION000 , de, Talavera de la Reina, suscribió con la propiedad de dicho inmueble -que había sido autorizada para el derribo y posterior reedificación del mismo-el correspondiente documento para asegurar el retorno a la finca, una vez reconstruida, de conformidad con los preceptos legales aplicables.-Segundo . Ante tal incumplimiento hubo la actora de iniciar proceso de cognición el cual, terminó por sentencia y declarando: que el demandante tiene derecho a retornar al edificio construido; que el demandado ha incumplido su obligación de reservar piso a dicho arrendatario en la forma ordenada por la Ley; que el demandante tenía derecho, a elegir y ocupar un piso en la referida finca por la renta que satisficiera en el derruido y de análogas características de extensión y altura al que anteriormente ocupaba condenando al demandado a estar y pasar por tales declaraciones y al pago de las costas causadas, en este procedimiento.-Tercero. Toda vez que el cumplimiento de lo establecido en la sentencia referida dado su carácter eminentemente declarativo, no podía obtenerse por los trámites de ejecución de la misma, se celebró a instancia de la actora acto de conciliación, para notificar al demandado don Luis que de conformidad con el derecho que le concede la Ley y la sentencia firme que así lo declara elegir el piso NUM000 izquierda letra D, de la escalera derecha de la finca, el cual es de análogas características de extensión y altura que el que ocupaba anteriormente, requiriendo al arrendador para que pusiese a disposición de su parte el indicado piso, otorgando el correspondiente contrato de arrendamiento en el que había de fijarse la renta de 168 pesetas con 35 céntimos mensuales que era la renta correspondiente al piso desalojado. Dicho acto hubo de celebrarse sin avenencia por negarse el demandado a lo pedido por esta parte.-Cuarto. Que han tenido conocimiento de que el demandado don Luis , ha vendido el piso de que se trata al también demandado don Jose Antonio , habiéndose inscrito la compraventa en favor del comprador en el Registro de la Propiedad de Talavera de La Reina. Expuso los fundamentos de derecho aplicables y suplicó se dictase sentencia por la que se declare: 1.° Que el demandado don Luis está obligado en cumplimiento de la sentencia firme dictada en el Juzgado Municipal de esta ciudad el día 28 de marzo de 1973 , a poner a disposición de doña Angelina , el piso NUM000 izquierda letra D, de la escalera derecha, de la casa número NUM002 de la calle DIRECCION000 , en Talavera de la Reina, otorgando a su favor el correspondiente contrato de arrendamiento en el que se fije la renta de 168 pesetas con 35 céntimos mensuales. 2.° Que la escritura de compraventa del piso referido otorgada por ambos demandados el día 26 de junio de 1973, ante el Notario don José María Sillo, Vicente, es nula de pleno derecho, y debe ser cancelada la inscripción registral causada por la misma en el Registro Civil de esta ciudad. 3.° Que el demandado don Jose Antonio está obligado a desalojar el piso a que dicha compraventa se refiere para que sea puesto a disposición de la actora, sin perjuicio de los derechos y acciones que le correspondan contra el vendedor; y como consecuencia de todo ello: Primero. Condenar al demandado don Luis a que ponga a disposición de la actora el piso NUM000 , letra D, de la escalera derecha de la casa número NUM002 de la calle DIRECCION000 , en Talavera de la Reina, otorgando a su favor contrato de arrendamiento en el que se fijará, la renta de 168 pesetas con 35 céntimos mensuales.-Segundo. Declarar la nulidad de la compraventa de dicho piso, celebrada entre ambos demandados ordenando la cancelación de la inscripción registral de la misma.-Tercero. Condenar al demandado don Jose Antonio a desalojar el repetido piso, sin perjuicio de los derechos y acciones que puedan corresponderte contra el vendedor.-Cuarto. Condenar al demandado don Luis al pago de la totalidad de los daños y perjuicios causados y que se causen con motivo de su incumplimiento, cuyo importe se fijará en período de ejecución de sentencia.- Quinto. Condenar a los demandados al pago de las costas del juicio.
RESULTANDO que por el Procurador don Juan de Ley va y Peralta en nombre de los demandados se contestó alegando: Primero. Don Jose Antonio , ignora por completo el correlativo, y la primera noticia que ha tenido del asunto es por la lectura de la copia de demanda que le ha sido entregada. Por cuanto se refiere al señor Luis , si bien conocía la condición de arrendatario del señor Fernando , ignoraba si éste llegó o no a firmar algún, documento con don Benjamín anterior propietario de la finca reedificada sobre el retorno y niega rotundamente que se haya opuesto a facilitar vivienda a los inquilinos con derecho a retorno dentro del plazo que la Ley tiene establecida tal y como se recoge en acta notarial de requerimiento de fecha 2 de octubre de 1971 , incorporado a los autos de proceso de cognición.-Segundo. Don Jose Antonio jamás ha tenido referencia alguna del procedimiento a que se alude ya que no ha sido parte, y por esta razón, mal puede afectarle lo que en él se fallara.-Tercero. También respecto a éste mismo hecho de la demanda, se atienen los demandados a lo que se justifique en momento probatorio oportuno.-Cuarto. Efectivamente don Luis , ha vendido los pisos del inmueble, otorgando las correspondientes escrituras públicas.. Alega los fundamentos de derecho aplicables y suplica se dicte sentencia desestimando la demanda con costas al actor.RESULTANDO que evacuados por las partes los trámites de réplica y duplica insistiendo en sus pretensiones y practicada la prueba pertinente que se unió a los autos, el Juez de Primera Instancia de Talavera de la Reina, dictó sentencia el 9 de octubre de 1976 estimando la demanda y declarando; Primero. Que el demandado don Luis está obligado en cumplimiento de la sentencia firme dictada por el Juzgado Municipal de esta ciudad el 28 de marzo de 1973 , a poner a disposición de doña Angelina , como heredera de su fallecido esposo don Fernando , el piso NUM000 , letra D, de la escalera derecha, de la casa número NUM002 de la calle DIRECCION000 , de Talavera de la Reina, otorgando a su favor el correspondiente contrato de arrendamiento en el que se fije la renta de 168, pesetas con 35 céntimos mensuales.- Segundo. Que la escritura de compraventa del referido piso otorgada por ambos demandados el día 26 de junio de 1973, ante el Notario de, esta ciudad, don José María Sillo Vicente, es nula de pleno derecho y en su consecuencia, se ordena la cancelación de la inscripción registral de la misma, obrante al folio 211 del tomo
1.088 del archivo, libro 244 de la Sección Primera del Ayuntamiento, finca número 16.730, inscripción segunda, en el Registro de la Propiedad de Talavera de la Reina.-Tercero. Que el demandado don Jose Antonio está obligado a desalojar el piso que a dicha compraventa se refiere, para que sea puesto a disposición de doña Angelina , sin perjuicio de los derechos y acciones que le correspondan contra el vendedor. Condenamos al demandado don Luis , a que ponga a disposición de la actora el piso NUM000 letra D, escalera derecha de la casa número NUM002 de la calle DIRECCION000 en Talavera de la Reina, otorgando en su favor contrato de arrendamiento en el que se fijará la renta de 168 pesetas con 35 céntimos mensuales y al pago de los daños y perjuicios causados y qué se causen con motivo del incumplimiento que será fijado en ejecución de sentencia; y condenamos asimismo al demandado don Jose Antonio , a desalojar el repetido piso, sin perjuicio de los derechos y acciones que pudieran corresponderle contra el vendedor. Imponiendo expresamente las costas de esta instancia a don Luis .
RESULTANDO que apelada la anterior sentencia por los demandados y tramitada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia el 29 de noviembre de 1977 , desestimando la apelación sin costas en la segunda instancia.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso recurso de casación por infracción de ley por el Procurador don Alejandro García Yuste en nombre de los demandados-apelantes, fundándola en cuatro motivos de los que no fueron admitidos el tercero y cuarto.
Se basa en el número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, submotivo 1 .°, violación por inaplicación del artículo 348, párrafo 1.°, del Código Civil . En efecto, la sentencia recurrida niega a don Luis el ejercicio de las facultades dispositivas inherentes al derecho de dominio con arreglo al citado artículo del Código Civil. Estima, la resolución que se impugna que la obligación de reservar pisos reconstruidos, impuesta por el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , excluye la posibilidad de enajenarlos. Sin embargo, entiende que el propietario de Un piso sujeto a retorno puede perfectamente enajenarlo, quedando únicamente pendiente el tema de si el comprador está o no obligado a respetar el arrendamiento a que dará lugar- el derecho de retorno del anterior inquilino. La interpretación que se combate confunde las facultades de disposición con las facultades de goce -contenido esencial del derecho de propiedad- e ignora que es perfectamente posible el que unas estén atribuidas -o reservadas- a una persona y "otras a diferencia titular. De lo expuesto, se infiere que el acto dispositivo (26 de junio de 1973) es del todo compatible con el articulo 82 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , lo que excluye la aplicación del artículo 6, número 3, del Código Civil , sobre nulidad de los actos realizados en contra de normas imperativas, toda vez que el repetido precepto arrendaticio no prohibe vender, sino que tan sólo obliga a reservar el uso y goce del piso a determinada persona, carga que no es incompatible con la venta del mismo.
Se basa igualmente en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, submotivo 1 .°, violación por implicación, del artículo 606 del Código Civil y sus concordantes 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. La sentencia recurrida, ignorando el principio de la fe pública registral recogido en los preceptos antes citados, ordena la cancelación de la correspondiente inscripción practicada en el Registro de la Propiedad de i Talavera de la Reina a favor del recurrente, don. Jose Antonio , adquirente del piso litigioso. Son hechos probados que la recurrida, doña Angelina , ni interesó en su momento la práctica de la nota marginal de derechos de retorno sobre el aludido piso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15 del Reglamento Hipotecario , ni posteriormente solicitó la anotación preventiva de sus demandas, de conformidad con el articuló 42, 1.°, de la Ley Hipotecaria . Ante esta situación, el adquirente del piso -quién desconocía la existencia del derecho de retorno, sin que en absoluto se haya probado lo contrario, por lo que hay que presumir la buena fe del mismo con arreglo al párrafo 2.°, del artículo 34 de la Ley Hipotecaria actuó en todo, momento fiado en los datos regístrales, según los cuales el vendedor, don Luis , podía disponer libremente del piso objeto de este proceso. Es claro y evidente, por tanto, que no puede verse afectado por una realidad no publicada en el Registro de la Propiedad, toda vez que en él concurrían losrequisitos legalmente exigidos para gozar de la protección que el Registro depara al tercer hipotecario, al darse en el mismo "primero", buena fe; segundo, onerosidad en su adquisición; tercero, adquisición de persona que en el Registro aparecía con facultades para transmitir, y cuarto, haber inscrito su derecho..." (sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1975 ). La sentencia que se combate intenta apoyar su declaración alegando que el artículo 82. de la Ley Arrendaticia no impone el reservatorio la carga de la anotación, por lo que por la teoría de la jerarquía normativa no puede prevalecer sobre aquél el precepto contenido en el artículo 15 del Reglamento Hipotecario que sí impone dicha carga. A esto hay que decir; Primero. Que en el caso de existir ese conflicto de leyes que acusa la sentencia recurrida, no sería entre los preceptos señalados, sino entre el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de un lado y el 606 del Código Civil y 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, de otro, de los que el artículo 15 del Reglamento Hipotecario no es más que la aplicación a un caso especial.-Segundo. Que no existe conflicto pues son perfectamente compatibles las disposiciones legales citadas, con sólo cumplir el interesado la obligada diligencia en el tráfico de inmuebles de dar la debida publicidad a su derecho de retornos. Su negligencia no puede, ahora, perjudicar al tercer hipotecario, con todos los requisitos necesarios para que su adquisición sea inatacable.
Visto siendo ponente el Magistrado don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que los supuestos de hecho en que se sustentan las posiciones y peticiones de las partes, básicos también para la solución del recurso, son que la demandante y hoy recurrida, titular de un derecho de retorno arrendaticio, obtenido por sentencia firme en pleito declarativo en que ejercitó su opción para ser reintegrada en la posesión arrendaticia del piso elegido en el inmueble, formuló demanda para su efectividad contra el primitivo arrendador propietario, obligado a la reserva, y contra el nuevo propietario adquirente de la finca, que la compró al, primero mediante escritura pública, inscrita debidamente en el Registro de la Propiedad, sin que la inscripción precedente existiera anotación del aludido derecho de retorno; venta que se escrituró durante la sustanciación del proceso en la fase de apelación, en el que la recurrida obtuvo la declaración judicial de su derecho.
CONSIDERANDO que las normas tenidas en cuenta por las parte y por ambos juzgadores de instancia y que, por consiguiente, juegan en este recurso son las contenidas en los artículos 78 al 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, reguladoras de la causa segunda , de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento -derribo y reconstrucción de la finca-y en particular del derecho del inquilino a reintegrarse en la posesión arrendaticia suspendida por obras, previo lanzamiento del ocupante, abstracción de la persona del propietario- en los artículos - 348 y 606 del Código Civil , relativos a la propiedad, sus facultades y a la eficacia del título inscrito y las previstas en los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria y 15 de su Reglamento.
CONSIDERANDO que la sentencia recurrida, sobre la base de la induscutible declaración judicial del derecho de retorno de la arrendataria, luego de sentar la maliciosa conducta del vendedor arrendador y su proceder doloso, incurso eh los artículos 1.261, 1.300 y 1.306 del Código Civil , estima nula la venta por causa ilícita, afecta de nulidad absoluta, por contravenir asimismo, al aceptar los fundamentos de la sentencia de primer grado, el precepto terminante del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y aplicación del 6 .° del Código Civil, amén de sentar que para la efectividad de ese derecho de retorno no es obstáculo el tenor literal del artículo 15, del Reglamento Hipotecario , reformado por Decreto de 17 de marzo de 1959 , de rango inferior a la Ley citada, y porque el correlato obligacional del derecho se configura como una obligación "propter rem", por lo que, en suma, ordena la cancelación registral de la venta, así como la reintegración de la inquilina en el piso elegido, el desalojo del mismo por el tercer adquirente y el otorgamiento por éste del pertinente contrato.
CONSIDERANDO que ciertamente la Sala de instancia, aunque sin ahondar en el tema, ya plantea la colisión de intereses y normas a utilizar el argumento del menor rango del artículo 15 del Reglamento Hipotecario , sin virtualidad para enervar el derecho de retorno y fallar en él sentido expuesto; tema en el que es menester insistir, en aras de una solución conciliadora que salve los postulados de justicia, que todo Juez debe seguir con preferencia, armonizando las normas legales garantizadoras del crédito territorial por un lado y del derecho arrendaticio por otro, y para lo cual será necesario traer a colación la cita de las normas que, como de superior entidad, marcan y señalan la jerarquía normativa genérica en nuestro ordenamiento jurídico, tales como el artículo 26 de la Ley de Régimen Jurídico de la Administración del Estado de 26 de julio de 1957 , el artículo 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , el artículo 1.°, 2, del Código Civil , y en la cúspide normativa, los artículos 9, 3 ; 66, 2, y 82 de la Constitución de 1978, expresivos todos, con unos u otros términos, de la prevalencia y aplicación prioritaria de la norma superior respecto de la inferior contradictoria.CONSIDERANDO que en este supuesto, y sin necesidad de más añadiduras, es clara la contradicción entre los artículos 82, 88 y 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -Ley elaborada en Cortes- y el artículo i5 del Reglamento Hipotecario -dictado por Decreto del ejecutivo- en cuanto que éste viene a establecer una limitación al derecho de retorno no anotado en el Registro, convirtiéndolo en ineficaz frente al subadquirente hipotecario prefigurado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y en definitiva a sancionar un modo de extinción del contrato de arrendamiento -la del antiguo y no aplicable artículo 1.561. del Código Civil "venta mata renta"- no previsto ni autorizado por el régimen legal especial en vigor: artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos y concordantes del Código Civil, y en especial con el claro mandato del artículo 94 de dicha Ley que impone a todo propietario, aunque cambie la persona del titular, a respetar como tal arrendador el contrato de arrendamiento suspendido por las obras.
CONSIDERANDO que la solución del conflicto en nuestro sistema jurídico y técnica judicial, cómo es sabido, no es sino la no aplicación de la disposición de menor rango, dado el mandato de los artículos 7.° de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 1 .° del Código Civil y conforme al principio y norma constitucional de la división de poderes del Estado, criterio que ya fue insinuado, aunque quedara en "obiter dictum", por las sentencias de esta Sala de 29 de marzo de 1968 y 20 de marzo de 1970 , precisamente en un supuesto de derecho de retorno, al plantearse la hipó tesis según ellas muy dudosa de que el artículo 15 del Reglamento Hipotecario "tuviera virtualidad para condicionar el derecho nacido al amparo de una norma de carácter sustantivó" y "que el rigor de dicho artículo habría de mitigarse con los dictados que impone el respeto debido a la buena fe, obligando a que el silencio del Registro no prevalezca contra el conocimiento cumplido que la parte afectada tenga las limitaciones o condicionamientos inherentes a una determinada adquisición".
CONSIDERANDO que esa solución no sólo viene abonada por la aplicación estricta de la jerarquía normativa, sino por la propia entidad o sustancia de las normas en conflicto, dicho esto por referencia al carácter social del derecho de retorno arrendaticio y a la limitación específica de ciertas facetas del derecho de propiedad, cuya función social es hoy unánimemente reconocida, y es esa intencionalidad y finalidad la que aparece plasmada de modo inequívoco en el artículo 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que configura el derecho de retorno (sentencias de 5 de enero de 1956, 20 de junio de 1963, 13 de marzo de 1965, 1 de abril de 1966 y 23 de noviembre de 1967 ) como una reanudación del contrato de arrendamiento suspendido por las obras, como una reanudación de la posesión a favor del arrendatario, que deberá respetar -será obligatorio- dice el artículo 94 de la Ley - todo titular que hubiera ejercido el -derecho de negación de prórroga y sus sucesores, es deci, el propietario del inmueble y vivienda en cuanto tal, cuya eficacia no puede quedar en él vacío ñor obra del artículo 15 del repetido Reglamento y que limitara su eficacia- y alcance a los efectos señalados en el número 2 del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es decir, a la posibilidad para el ocupante o poseedor, incluso dominical, qué ha de ser lanzado -para permitir la reanudación del arriendo- de reclamar daños y perjuicios al arrendador supuesta su buena fe, tanto la que prevé el citado artículo 88 en el ocupante que ignora el incumplimiento de la obligación de reserva del piso, como la implícita en la no anotación registral del derecho de retorno, según el artículo 15 del Reglamento Hipotecario .
CONSIDERANDO que las precedentes consideraciones, obviamente expresivas de que la reserva legal establecida se refiere a la posesión arrendaticia y al mantenimiento del contrato en suspenso, no pueden evidentemente ser entendidas- fuera o más allá de sus límites justos, en atención a los derechos reconocidos al propietario por la legislación civil e hipotecaria sustantiva y por supuesto compatibles con el derecho posesorio en cuestión, y en este sentido es indudable que no hay en la Sección Tercera del Capítulo VIII -artículos 78 al 94- de la Ley de Arrendamientos Urbanos , precepto alguno que, al regular el derecho de retorno concedido al inquilino, correlativo del deber del propietario arrendador de reservar al primero un piso de análogas condiciones al que poseía, antes del derribo autorizado, restrinja o limite el derecho del propietario para disponer del piso o finca, ni concretamente en los artículos 82 y 88 de la Ley aludida se configura una prohibición de disponer como contrapartida o garantía de aquel derecho del arrendatario para mantenerse en su posesión-, y no solamente la ley no limita "esa potestad dominical de disposición, sino que, forzoso es repetirlo, incluso ha previsto, en garantía de los interesados, la hipótesis de transmisión a un tercero, bien que sujetando a éste a la carga de la obligación de reserva por disposición legal-la del artículo 94 tan citado.
CONSIDERANDO que, consecuentemente, al haberse acordado por la sentencia recurrida la nulidad de la venta, hecha por el propietario arrendador con deber de reserva, a un tercero, por causa ilícita según la Sala de instancia, o por contravención de norma, según la sentencia de primer grado -cuyos "considerandos" se aceptan por la primera- es evidente que se infringe por inaplicación el artículo 348, párrafo 1.°, del Código Civil , tal como se denuncia en el primer motivo del recurso y que ha de ser acogido, puesto que en armonía con lo antes expuesto es claro que el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se limita a imponer al arrendador la obligación de reservas al inquilino la vivienda que lecorresponda, con la sanción -artículo. 88 -, caso de incumplimiento, o de indemnizarle o de entregarle el piso que aquél elija en el inmueble reconstruido, a elección del inquilino, pero nunca la prohibición de disponer o enajenar, acto que válida y lícitamente pudo hacer, por no contravenir con ello ni el artículo 82 de la ley locativa, ni el artículo" 6.°, número 3, del Código Civil , en tanto en cuanto el citado artículo 82 no contiene el mandato imperativo -o prohibitivo- que la sentencia recurrida indebidamente le atribuye.
CONSIDERANDO que también al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia violación por inaplicación del artículo 606 del Código Civil y sus concordantes 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, por desconocerse el principio de la fe pública registral y haber ordenado la sentencia impugnada la cancelación del asiento registral de propiedad practicado a favor del recurrente comprador del piso litigioso, en quien concurren los presupuestos del tercer hipotecario; motivo que ha de prosperar igualmente por darse también los requisitos aludidos y no haberse hecho aplicación a los mismos de las normas citadas, incluso después de haberse sentado así por la Sala de instancia al fijar los hechos, no negados por las partes, ni siquiera el fundamental de Ja buena fe del adquirente que inscribe su derecho y cuya posición jurídica dominical se con vierte así en inatacable; bien que, conviene añadir, sin perjuicio del respeto por este tercer adquirente y propietario, causahabiente del arrendador vendedor, de la posesión arrendaticia de la parte recurrida y titular del derecho de retorno, a quien ha de mantener en dicha posesión por obra del artículo 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya que el articuló 34de la Ley Hipotecaria ni puede amparar el despojo de un derecho integrante, pero separable en su disfrute, del de propiedad, ni el alcance de la fe pública registral que consagra dicho artículo llega hasta el punto de extenderse a la posesión arrendaticia, legalmente adquirida y conservada por un tercero civil, como en el caso del recurso.
CONSIDERANDO que en su virtud procede con la estimación del recurso, casar y anular la sentencia recurrida y devolver el depósito constituido, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.745 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de don Luis y don Jose Antonio , contra la sentencia que, con fecha 29 de noviembre de 1977, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid ; cuya sentencia casamos y anulamos; no hacemos especial imposición de costas causadas en el presente recurso; devuélvase a la parte recurrente el depósito que constituyó; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala qué remitió.
Así por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gregorio Díez Canseco.-Antonio Cantos.- Andrés Gallardo.-Jaime Castro.-Carlos de la Vega Benayas.-Rubricados.
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