STS 25/1979, 1 de Febrero de 1979

Desestimando el recurso contra sentencia de la Audiencia Territorial de Pamplona de 12 de mayo de 1977.

DOCTRINA: Arrendamiento y superficie. Edificación en suelo

arrendado. Derecho Navarro.

Tratándose en el caso no de un arrendamiento complejo superficiarlo y ni siquiera de una locación "ad mellorandum", pues el

edificar no era una obligación del arrendatario recurrente, sino facultad libremente ejercitable por cuanto no se le impuso la

prestación de un "facere" consistente en la realización de las obras, claro está que no cabe hablar de la constitución de un

derecho de superficie. No puede invocarse la "construcción extralimitada" cuando faltan los requisitos básicos de la parcial

edificación en suelo ajeno y la racional creencia del propio dominio sobre el terreno invadido.

En la villa de Madrid, a 1 de febrero de 1979; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Tafalla y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, por don Carlos Jesús , mayor de edad,

casado, industrial y vecino de Pamplona, contra don Luis Francisco , mayor de edad, casado, chófer y vecino de Tafalla, sobre declaración de derechos; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Carlos Jesús Pérez, representado por el Procurador don José Manuel Dorremochea y defendido por el Letrado don Joaquín Oleoz Arnárez, habiendo comparecido don Luis Francisco , representado por' el Procurador don Manuel Ayuso y defendido por el Letrado don Jesús Iribarren Rodríguez.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don José Moreno de Diego, en representación de don Carlos Jesús , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Tafalla demanda de juicio declarativo de mayor cuantía contra don Luis Francisco , sobre, reclamación de cantidad, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que el demandado fue propietario de la siguiente finca rústica sita en Pueyo. En la muga de Sansoaín, destinada a cereal de una cabida de 7 robadas y 14 almutadas. Que con motivo de las obras de la autopista de Navarra, le fueron expropiadas varias robadas, quedando reducida la finca a 2.058 metroscuadrados. Que en el mes de septiembre de 1970, cuando no se había llevado a cabo la expropiación de terreno ni tampoco se esperaba, su representado con el beneplácito del demandado, llevó a cabo la construcción en la referida finca de un pabellón industrial de 30 metros de largo por 12 metros de ancho, ocupando una superficie de 360 metros cuadrados. Adosado al mismo, un pabellón para servicios higiénicos de 12 metros de largo por 2,65 metros de ancho, ocupando una superficie de 31,80 metros cuadrados y un departamento para el transformador de la luz eléctrica de 3,50 metros de largo por 2,50 metros de ancho, ocupando una superficie de 8,75 metros cuadrados. Que en total las construcciones ocupaban una superficie sobre el terreno de 400,55 metros cuadrados, quedando sin edificar una superficie de 6.434,45 metros cuadrados, que dicha construcción se destinaba a la explotación de un negocio de serrería mecánica, aprovechándose el terreno anejo a los pabellones para almacenaje de madera, siendo dicho terreno imprescindible para la industria pero sin él no podría funcionar. Que por el uso de dicho terreno, el actor entregaba al demandado diversos lotes de leña. Que la construcción de los pabellones importó aproximadamente 800.000 pesetas.-Segundo. Que con motivo de las obras de la autopista de Navarra, se expropiaron por ésta, diversos trozos de terreno en dos ocasiones, quedando reducida la finca a una superficie de 2.258 metros cuadrados sobre la que están ubicados los pabellones construidos con una superficie de 400,55 metros cuadrados, quedando por tanto un terreno libre de 1.857,40 metros cuadrados.-Tercero. Que la anómala situación de los pabellones industriales, propiedad de su representado y del terreno que los rodea, 1.857,40 metros cuadrados, propiedad del demandado, ha planteado diversos problemas entre las partes. Que su representado para acabar con esta situación ha querido comprar el terreno, pero ha sido imposible ante las cantidades exhorbitantes pedidas por el demandado, hay que tener en cuenta que se trata de una finca rústica y si hoy tiene algún valor se debe precisamente a la construcción de los pabellones por el actor y por la explotación de la serrería de madera. Lo lógico era pagar por el terreno las cantidades que ha pagado al demandado por la expropiación en la misma finca, la autopista de Navarra, creían que a 10.000 pesetas robada. Que por lo visto el demandado pretende que abandonen los pabellones para apropiárselos. Que se celebró acto de conciliación sin avenencia. Alegó los fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando al Juzgado que habiendo por presentado el escrito, se sirva admitirlo y por promovido juicio ordinario de mayor cuantía sobre derecho de accesión contra don Luis Francisco y en su día y previos los trámites procesales pertinentes, en especial recibimiento a prueba, dicte sentencia en los siguientes términos: Condenando al demandado a que otorgue escritura de compraventa del terreno con una superficie aproximada de 2.258 metros cuadrados, a que se han referido, y que comprende el de los pabellones edificados y anejo y ello por el precio que resulte en peritación durante el juicio, sin tener en cuenta para su valoración la construcción de los pabellones industriales ni la explotación industrial de serrería mecánica. Subsidiariamente, y en caso contrario de no acceder a ello el Juzgado, se condena al demandado a pagar a su representado la cantidad de 800.000 pesetas, importe en que valoraban el coste de las obras construidas sobre terreno del demandado, o el que resulte de tasación pericial durante el proceso, con interés legal de dicho importe desde la interpelación judicial hasta el completo pago, pudiendo optar en el momento de ser requerido a ello por otorgar escritura pública de compraventa del terreno expresado en la petición principal anterior y por el precio indicado a favor de su mandante. Todo ello con imposición de costas al demandado. ,

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Luis Francisco , compareció en los autos en su representación el Procurador don Felipe Esqueroz Armendariz, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma ea síntesis: Primero. Que conformes con el correlativo de la demanda con las siguientes puntualizaciones:

1. Que la descripción de la finca que se hace en la demanda no es correcta, por ello se remitían a los datos regístrales, b) Que desconocían exactamente la superficie construida, por lo que se remiten a lo que resulta en el período probatorio, c) Que en cuanto a la venta que el actor abonaba o mejor dicho debía abonar a su representado, puntualizaban que ascendía a la cantidad mensual de 25 toneladas de roble o a su equivalente en metálico, d) Que no admitían que el precio de la edificación ascendiera a la cantidad de 800.000 pesetas remitiéndose al periodo probatorio.- Segundo. Que es cierto el correlativo en lo referente a la expropiación, en cuanto a las medidas reales se remiten a lo que resulte en el período probatorio.-Tercero. Que negaban el contenido del correlativo de la demanda por cuanto quien ha provocado los problemas ha sido precisamente el actor. Que su mandante ha solicitado el precio que era correcto por los terrenos sobre todo teniendo en cuenta su situación a pie de carretera, entre la autopista y la carretera general, cercano a poblaciones, etcétera, y más que nada en la convicción de que la finca ha sufrido, para enajenarla a un tercero, una enorme evaluación por el derecho que, llevado de su buena fe, ha concedido el actor, quien en vez de agradecer el favor además pretende lucrarse a su costa. Que resulta, por razones de todos conocidas, totalmente inaceptable el precio abonado en expropiación para una transmisión libre. La propia alegación demuestra cuáles son las pretensiones del señor Carlos Jesús . Alegó los fundamentos de derecha que estimó de pertinente aplicación y formuló reconvención fundándose en los hechos siguientes: Primero. Los mismos hechos expuestos en la contestación a la demanda.-Segundo. Que para mayor claridad del fondo del asunto, exponían los antecedentes, razones y compromisos que han originado las relaciones entre las partes litigantes; que su mandante, conocedor de las dificultades económicas que estaba atravesando el actor, no tuvo inconveniente en cederle el uso de lafinca de su propiedad con el fin de que pudiera destinarla a su aserradero de madera. Para ello, le permitió edificar en el terreno. Es decir, su representante le cedió el uso de una finca con un expreso permiso de edificación en una parte de la misma. Que por tal cesión, el actor, aparte de concederle al demandado una preferencia en la adquisición de la madera que aserrara, se comprometió a abonarle mensualmente la cantidad de 25 toneladas de roble. Que todo esto sucedía en el año 1969 y tal como quedaron así se fue cumpliendo sin documento alguno que lo justificara.-Tercero. Que con objeto de regular de una vez las relaciones entre las partes, se dirigieron a un grupo de Abogados de Tafalla, quienes elaboraron un proyecto de contrato. Que por diferentes razones el contrato no se firmó.-Cuarto. Que desde el principio, el actor fue pidiendo ayuda a su mandante para poder realizar las obras. De esta manera, don Luis Francisco abonó por cuenta del señor Carlos Jesús diversas cantidades a los albañiles, a los electricistas, etc. Que su mandante prestaba el dinero al señor Carlos Jesús abonando directamente facturas correspondientes para la construcción del edificio De esta manera, y teniendo en cuenta que el señor Luis Francisco adquiría madera del actor, las relaciones económicas entre ambos se fueron complicando. Así, el señor Carlos Jesús tenía una ficha contable, que a efectos de prueba acompañaba, en la que se reflejaban tales relaciones. Que como se verá en noviembre de 1972 el saldo favorable a su mandante ascendía a 74.929,90 pesetas. Que para mayor aclaración y validez de la ficha, decían que está realizada por la propia hija del actor.-Quinto. Que como se puede comprobar por el contenido de la ficha, el actor iba abonando mensualmente el importe de la renta correspondiente al uso de la finca a razón de 7.500 pesetas al mes que es lo que aproximadamente en aquella época suponía el precio de 25 toneladas de roble. Que la renta se abonó hasta el mes de octubre de 1972, a partir de cuya fecha no ha abonado ni una sola mensualidad. En consecuencia, el actor adeuda a su mandante, hasta el 1 de enero de 1976, además de las 74.929,90 pesetas, que suponía el saldo en noviembre de 1972 el importe de veintiocho mensualidades de renta a razón de 25 toneladas de roble al mes, al precio que se venía abonando, supondrían 210.000 pesetas, aunque, como han dicho las 7.500 pesetas al mes eran al precio de 1972, por lo que en la actualidad sería y debe ser mucho más. Para fijar la cuantía de las rentas adeudadas, se remitían a lo que resultara del período probatorio o en ejecución de sentencia. Alegó los fundamentos de derecho de que estimó pertinentes de aplicación y terminó suplicando que teniendo por presentado el escrito con sus documentos, poder y copias y por contestada, en nombre de su representado, la demanda de juicio ordinario de mayor cuantía instada contra él por don Carlos Jesús y por formulada reconvención contra el actor, se sirva admitirlo y previos los demás trámites legales y con recibimiento del juicio a prueba dictar de en su día sentencia desestimando la demanda en todas sus partes, estimando la reconvención con los siguientes pronunciamientos: a) Declarando que el uso y disfrute de la finca litigiosa que hace el actor, obedece a un contrato verbal de arrendamiento sometido a las normas generales del Código Civil y cuya renta mensual asciende a 25 toneladas de roble o su equivalente en metálico, b) Declarando resuelto dicho contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta mensual desde el mes de noviembre de 1972. Condenando al actor a dejar la finca arrendada a la libre disposición de su propietario, quedando todas las edificaciones en beneficio de la finca arrendada sin indemnización ninguna por no ser posible retratarla sin detrimento de las mismas, d) Condenando igualmente al actor a abonar al demandado el importe de la renta mensual desde el mes de noviembre de 1972 hasta la fecha del desalojo a razón de 25 toneladas de roble al mes o su equivalente en metálico en cuyo caso la cuantía se fijará en el período probatorio o en ejecución de sentencia, e) Condenando al actor al Pago a su representado de la cantidad de 74.929,90 pesetas, importe de las cantidades adelantadas por el mismo; todo ello con expresa imposición de costas al actor reconvenido.

RESULTANDO que conferido el traslado para réplica el demandante lo evacuó contestando a la reconvención' con base en los siguientes hechos: Primero. Que mantenían íntegramente todos los hechos alegados en nuestra demanda.-Segundo. Que rechazaban la versión que de estos hechos da el demandado en su reconvención. Que su representado proyectó la instalación de una, serrería en el terreno de autos, para lo que naturalmente tenía que comprar el mismo al demandado, llegando las partes a un acuerdo sobre el precio a pagar que fue de 70.000 pesetas por las siete robadas de superficie. Con el beneficio, digo, beneplácito del demandado comenzó su mandante la construcción del pabellón industrial, sin haber todavía efectuado la escritura de compraventa en el precio acordado, no obstante la insistencia por su parte de que se efectuara. Total, que se terminó la construcción del pabellón con un coste aproximado a las 800.000 pesetas y la escritura continuaba sin hacer y sin esperanzas de otorgarse, ya que se negaba el demandado veladamente a ello, quien después manifestó a su representado, que podía continuar usando la finca y que ya se arreglarían sobre el particular. La serrería comenzó a funcionar y el demandado recibía periódicamente unas toneladas de leña por el uso de la finca.-Tercero. Que se entablaron unas relaciones comerciales entre las partes. El demandado compraba a su representado diversas partidas de leña y éste a su vez le proporcionaba portes para su negocio de transporte. En las hojas contables que acompaña el demandado a su escrito, se detallan la marcha de dichas relaciones, pero con la particularidad, de que el saldo no es el que manifiestan de 74.929,90 pesetas al 4 de noviembre de 1972. Obsérvese que hay partidas borradas, y que acompañaban la continuación de dichas hojas. Que en el documento 1, se cierra el saldo con 68.997,90 pesetas y en dicha hoja se incluye una factura de leña la número 707 de 1972 a cargodel demandado por importe de 33.432 pesetas; ocultada por el mismo en la hoja contable que acompaña. En el documento 2 cerrado el 4 de enero de 1973 observaban también una factura, la número 708 de 1973 a cargo también del demandado por importe de 21.963 pesetas, factura que se detalla en el documento tres. Que el saldo de dicha hoja contable es de 54.534 pesetas y el mismo tiene que ser reducido por la factura número 709 de 1973 por importe de 45.714 pesetas, que acompañaban como documento cuatro, en unión de los tickets justificantes de la leña. Que a raíz de marzo de 1973 y hasta mediados de 1975 la serrería pasó una gran crisis económica, hubo despido de obreros y desmantelamiento de la maquinaria. A mediados de 1975 hay intentos de recuperación de la industria.-Cuarto. Rechazaban que el demandado haya prestado dinero a su representado para el paso de las obras de construcción del pabellón. Sucedió que el demandado, en vez de pagar a su mandante el importe de las partidas de leña que le adeudaba, aplicó el mismo de común acuerdo las partes a pagar a los acreedores del actor constructores del pabellón señores Silvio y Mauricio y solamente en la cuantía cuyos justificantes presenta en su escrito de contestación a la demanda. Dichos justificantes no tenía porque tenerlos el demandado, sino que debían estar en poder del actor.-Quinto. Que el demandado no arrendó la finca al actor. En principio y mientras se construía el pabellón ofreció su venta en 70.000 pesetas, pero cuando el pabellón estaba construido, ya no quería saber nada de venta o al menos daba largas al otorgamiento de la escritura. Fácil es comprender que no se va a gastar el actor 800.000 pesetas, en el pabellón para dejarlo después a la libre disposición del propietario de la finca donde está enclavado. Que el actor pretende quedarse con el pabellón alegando un arrendamiento de finca, pretende una renta desde noviembre de 1972 a razón de 15.000 pesetas mensuales, que hasta la fecha sobrepasan las 250.000 pesetas, ocultando que la finca en cuestión fue mermada en sus dos tercios por la expropiación para la autopista y que justamente se encuentra en ella el pabellón industrial y que para el negocio de serrería, si no se llega a un acuerdo con las fincas colindantes, la finca del actor no sirve para dicho negocio, precisamente en virtud de la referida expropiación. La finca del actor es hoy, simplemente el terreno que ocupa el pabellón industrial y un pequeño terreno a su alrededor inservible para el negocio, volvían a insistir si no se llega a un acuerdo con otros propietarios colindantes. Alegó fundamentos de derecho que estimó de pertinente aplicación y terminó con el suplico de que habiendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo y por evacuado el trámite de réplica y de contestación a la reconvención y en su día y previo recibimiento a prueba, dicte sentencia en los términos interesados en la demanda y absolviendo a su representado de la reconvención, con imposición de costas al demandado.

RESULTANDO que no alegó nuevos hechos la parte demandada en el traslado para réplica.

RESULTANDO que conferido el demandado el traslado para el trámite de duplica éste no alegó nuevos hechos.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Tafalla, dictó sentencia con fecha 21 de septiembre de 1976 por la que desestimando la demanda interpuesta por el actor don Carlos Jesús , contra el demandado don Luis Francisco , debo absolver y absuelvo a éste de los pedimentos de la misma; y estimando parcialmente la reconvención, debo declarar y declaro: a) que el uso y disfrute de la finca litigiosa que hace el actor, obedece a un contrato verbal de arrendamiento sometido a las normas generales del Código- Civil y cuya renta mensual asciende a 7.500 pesetas; b) resuelto dicho contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta mensual desde el mes de noviembre de 1972; c) debo condenar y condeno al actor a dejar la finca arrendada a la libre disposición de su propietario, pero no ha lugar a la declaración o condena pedida en el resto de este extremo de "quedando todas las edificaciones en beneficio de la finca arrendada sin indemnización ninguna por no ser posible retirarla sin detrimento de las mismas; d) debo condenar y condeno al actor a abonar al demandado el importe de la renta mensual desde el mes de noviembre de 1972, incluido, hasta la fecha del desalojo a razón de 7.500 pesetas al mes; que debo condenar y condeno al actor al pago al demandado de la cantidad de 74.929,90 pesetas, importe del saldo a favor de aquél en 4 de noviembre de 1972. No se hace condena en costas.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra I la sentencia de primera instancia por la representación de la parte demandante don Carlos Jesús , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, dictó sentencia con fecha 13 de mayo l de 1977 con la siguiente parte dispositiva: Fallamos que desestimando, como desestimamos, el recurso de apelacióninterpuesto, por don Carlos Jesús , contra la sentencia dictada por el señor Juez de Primera Instancia de Tafalla con fecha 21 de j> septiembre último debemos confirmar y confirmamos el fallo de expresada resolución en todos sus pronunciamientos, sin hacer especial imposición de costas de este recurso.

RESULTANDO que el 19 de julio de 1977 el Procurador don ! José Manuel Dorremochea Aramburu, en representación de don Carlos Jesús , ha interpuesto recurso de casación, por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, con apoyo en los siguientes motivos: